Kiinteän omaisuuden kehittäminen, kiinteistökehityspalvelujen johtaja Petri Liski 24.8.2015:

Ympäristöministeriö on asettanut ARA:n ylijohtaja Hannu Rossilahden selvityshenkilöksi, jonka tehtävänä on laatia ehdotus uudesta kymmenen vuoden välimallista kohtuuhintaisen vuokra-asuntotuotannon lisäämiseksi. Nyt selvitysmies pyytää näkemystä toimivan mallin kehittämisen kannalta keskeisistä seikoista ja arviota mallin vaikuttavuudesta.

Lausuntopyynnössä on avattu joitakin mallin suunnitteluun liittyviä ongelmia. Niistä keskeisimpiin kuuluu valtiontukiin liittyvä SGEI-sääntely, jota lausuntopyynnössä on esitelty laajasti.

Turku ei puutu mallin yksityiskohtiin vaan olennaisimpiin reunaehtoihin toimivan mallin laatimiseksi. Vaikutukset asukkaisiin ja kuntien toimintaan ovat lausunnossa etusijalla.

Lausuntopyynnössä on kerrottu mallin pääpiirteet. Mallin elinkaari on pitkä, mikä on kunnan asuntopolitiikan kannalta hyvä asia: tavoitteena on pysyvän, ei suhdanneluonteisen rahoitusmallin luominen. Asuntotuottajien ryhmä on laaja: Tuotantotuki on tarkoitus suunnata kaikille halukkaille toimijoille eikä sitä rajata yleishyödyllisiin yhteisöihin. Kohderyhmä, jota varten uutta välimalliasuntoa suunnitellaan, on ajankohtainen: Tarkoitus on lisätä pieni- ja keskituloisille soveltuvia asuntoja erityisesti pääkaupunkiseudulle. Turun tasapainoisemmassa asuntomarkkinassa uuden rahoitusmallin tarve ei kumpua samoista syistä kuin pääkaupunkiseudulla, mutta jos sen kautta saadaan uusia tuottajia kohtuuhintaisille asunnoille, on uusi malli tervetullut.

Pienituloiset palkansaajat etusijalle

Vapaarahoitteinen vuokra-asuntotuotanto on ollut ennätysmäisen vilkasta viime vuosina. Siitä huolimatta vuokrataso on etenkin nopeasti kasvavalla pääkaupunkiseudulla noussut elinkustannuksia nopeammin. Turussa vuokratason nousu ei ole ollut niin nopeaa tai huomattavaa.

Uuden välimallin tavoite on helpottaa juuri pienituloisten palkansaajien asemaa asuntomarkkinoilla. Nykyisessä ARA-vuokra-asuntokannassa sosiaalisesti heikoimmat väestöryhmät kuten asunnottomat ohittavat pienituloisen palkansaajan asuntojonossa. Uudella välimallilla ei voi olla samoja asukasvalintakriteereitä kuin ARA-vuokra-asunnoilla. Jos pienituloisten priorisointi välimalliasuntoihin ei onnistu SGEI-sääntelyn vuoksi, malli ei saavuta sille asetettuja tavoitteita. Tällöin koko välimallin pohjimmainen tarkoitus häviää. Mallin onnistunut kytkeminen SGEI-sääntelyyn onkin ensiarvoisen tärkeää.

Mallin kiinnostavuus on onnistumisen avain

Kuten tehtävänannossa on mainittu, uuden tukimallin tulisi olla alan toimijoita kiinnostava. SGEI-sääntelyn asettaessa rajoituksia tuotolle ja sen tulouttamiselle sekä jossakin määrin asukasvalinnalle ja erilliselle kirjanpidolle, mikä on se uusia toimijoita tuotantoon houkutteleva elementti?  On ratkaisevaa, että kaupungit "korvamerkkaavat" tontteja välimallirakentamiseen. Muuten edellytykset mallin toteutumiselle ovat heikot ja mallin vaikutus asuntotarjontaan jää kosmeettiseksi.

Kaupungit tarvitsevat perusteita päättäessään kohdentaa tonttejaan uuteen malliin ja näitä perusteita syntyy vain sitä kautta, että toimijat kokevat mallin houkuttelevaksi.

ARA-tuoteperhe kaipaa sisäistä loogisuutta

ARA-rahoitustuotteiden suunnittelua tehdään eri tahoilla. Selvityshenkilölle on osoitettu uuden välimallin suunnittelu, mutta hallitusohjelmaan on kirjattu myös muutoksia, jotka koskevat perinteistä 40-vuotista ARA-mallia. Lisäksi asumisoikeusjärjestelmän uudistus on kirjattu hallitusohjelmaan.  Kuntien ja muiden alan toimijoiden kannalta on tärkeää suunnitella uusi välimalli osaksi rahoitustuotteiden kokonaisuutta.

Uuden rahoitusmallin lanseeraaminen tuo mukanaan omat riskinsä, jotka kannattaa huomioida mallin suunnittelussa. Perinteisen ARA-vuokratuotannon asuntopoliittinen merkitys on suuri keskuskaupungeissa, joihin uutta mallia kaavaillaan. Onkin tärkeää ottaa huomioon uuden tukimallin heijastusvaikutukset perinteisen ARA-tuotannon määrään ja vuokratasoon. Sekä urakointi- että tonttiresurssit ovat aina paikallisesti rajalliset. ARA-vuokratuotanto edellyttää urakkakilpailutusta, ja urakoitsijan taloudelliset perusteet osallistua ARA-kilpailutuksiin pienenevät, kun välimalli tarjoaa tukea omalle tontille rakentamiseen. Tontinluovutuksessa välimallin tuotanto vähentää käytännössä jonkin toisen tuotantomuodon osuutta.

Välimallin valvonta ARA:n tehtäväksi

Uuden tukimallin tuoma lisäsääntely edellyttää hallinnollisia resursseja paitsi hankesuunnittelussa myös asuntojen käytön kymmenvuotisessa valvonnassa ja asunnonvälityksen tehtävissä/hakijarekisterien hallinnassa. Turku katsoo, että lisäsääntelyn aiheuttama valvonta tulee osoittaa ARA:n tehtäväksi kuntien tehtäviä karsivan hallitusohjelmatavoitteen mukaisesti. Myös sisällölliset syyt puoltavat tätä: valvonnan taakkaa ja sen järkevää tasoa on helpointa arvioida ja sopeuttaa käytäntöön, kun tehtävä on keskitetty yhteen organisaatioon eikä hajautettu useaan kuntaan.

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää antaa esitystekstin mukaisen lausunnon Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskukselle.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.