Konsernihallinto, strateginen tilojen ohjaus, va. tilajohtaja Tuomas Koskiniemi 15.5.2015:

Turun kaupunginteatterirakennus on päätetty siirtää kaupunginhallituksen 3.3.2014 § 91 päätöksen mukaisesti kaupungin 100 % omistaman Kiinteistö Oy Turun kaupunginteatterin (jäljempänä: ”kiinteistöyhtiö”) omistukseen, joka myös toteuttaa kohteen peruskorjauksen ja laajennuksen. Kaupunginhallitus päätti kiinteistöyhtiön perustamisesta siten, että kiinteistöyhtiön omistusjärjestely ja rahoitusmalli toteutetaan konsernilainana tai kaupungin takauksilla.

Turun kaupunginteatterin peruskorjauksen hankesuunnitelma hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa 18.6.2012. Hankkeen toteuttamiseksi vuonna 2014 järjestetyn urakkakilpailutuksen perusteella havaittiin, että hankkeen kustannukset nousevat yli hankkeen kustannusarvion. Tämän johdosta hankesuunnitelma päivitettiin ja se hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa 26.1.2015.

Hankesuunnitelman päivittämisen jälkeen hankkeen valmistelua on jatkettu hankkeen toteuttamiseksi perustetun kiinteistöyhtiö Turun kaupunginteatterin toimesta siten, että töiden on tarkoitus alkaa kesällä 2015 ja niiden on tarkoitus valmistua kesällä 2017. Turun kaupunginteatterirakennus on päätetty siirtää kaupunginhallituksen 3.3.2014 § 91 päätöksen mukaisesti kiinteistöyhtiön omistukseen ja tämä siirto on tarkoituksenmukaista tehdä ennen rakennustöiden aloitusta.

Turun Kaupunginteatterin rakennuksen siirto apporttina KOy Turun Kaupunginteatterille

Tilintarkastusyhteisö KPMG Oy:ltä on pyydetty lausunto liittyen rakennuksen tasesiirtoon ja siinä käytettäviin arvostusperiaatteisiin sekä apporttisiirron kirjanpidolliseen käsittelyyn kiinteistöyhtiön taseessa.

Lausunnon mukaan kirjanpidossa apportti kirjataan pääsääntöisesti käypään arvoon, mutta mahdollista on käyttää myös alempaa arvoa, kuten esimerkiksi luovuttajan kirjanpidossa olevaa kirjanpitoarvoa. Lisäksi lausunnossa todetaan, että kaupungin omistaessa kiinteistöyhtiön osakekannan kokonaan, ei apporttisijoituksen yhteydessä ole tarvetta korottaa osakepääomaa tai laskea liikkeelle uusia osakkeita, vaan sijoituksen arvo voidaan kirjata kokonaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Sen sijaan varainsiirtoverolain 6 §:n mukaan pääomasijoituksena tehtävän kiinteistön luovutuksen kohdalla varainsiirtovero on suoritettava omaisuuden käyvästä arvosta luovutushetkellä.

Teatterirakennus esitetään siirrettäväksi tasearvostaan (3.202.926.83 €, 30.4.2015, arvossa huomioitu Kiinteistöliikelaitoksen saamisiin kirjaamattomat peruskorjaukseen ja laajennukseen liittyvät kulut) kiinteistöyhtiön taseeseen ja rakennuksen arvo kirjataan kohdeyhtiön taseeseen ns. sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Siirrettävän rakennuksen arvo on 3,7 M€ +/-20% Newsec Valuation Oy:n 11.7.2014 päivätyn arviokirjan mukaan, mikä on linjassa kirjanpitoarvon kanssa. Varainsiirtoverokustannus (4 %) käyvästä arvosta (3,7 milj. €) on noin 150.000 €.

Tarvittavat talousarviomuutokset esitetään tehtäväksi toisen osavuosikatsauksen yhteydessä.

Valtion hankkeelle myöntämä investointiavustus ja tasesiirron huomiointi

Kaupunginteatterin peruskorjaukselle on myönnetty investointiavustusta yhteensä 3,85 miljoonaa euroa. Summa myönnettiin kahdessa eri erässä: 18.12.2013 myönnettiin 1,0 miljoonaa euroa ja 21.3.2014 myönnettiin 2,85 miljoonaa euroa.

Investointiavustuksen hakijana toimi vuonna 2013 Turun kaupunki, sillä tarvittavia päätöksiä kiinteistöyhtiön perustamisesta ei vielä tällöin ollut. Investointiavustusta myöntävän tahon, Opetus- ja kulttuuriministeriön kanssa käytiin vuonna 2013 neuvotteluja, joissa Opetus- ja kulttuuriministeriön taholta todettiin, että estettä myönnetyn investointiavustuksen siirrolle Turun kaupungilta perustettavalle yhtiölle ei ole, mutta siirrolle pitää hakea erillinen päätös Opetus- ja kulttuuriministeriöstä. Tämän vuoksi esitetään, että päätös teatterikiinteistön siirrosta kiinteistöyhtiölle tehdään ehdollisena sille, että Opetus- ja kulttuuriministeriön päätös investointiavustuksen siirrosta on myönteinen.

Kiinteistöyhtiön rakennusaikainen rahoitus

Konsernihallinto, talous- ja strategiaryhmä, rahoituspäällikkö Kari Pentti 15.5.2015:

Kiinteistöyhtiön rakennusaikainen rahoitus tulisi hoitaa kaupungin myöntämällä konsernitiliin liitettävällä n. 32 milj. euron luottolimiitillä. Tähän on varauduttu jo aiemmin ja päätös asiasta tehtäisiin kaupunginhallituksen johtosäännön mukaisesti. Toimenpide vähentää investointiin aktivoitavia korkokustannuksia ja pitää investoinnin kokonaiskustannuksia rahoituskustannusten osalta alhaisina. Yhtiön pankkitili on jo yhtiötä perustettaessa liitetty kaupungin konsernitilikokonaisuuteen.

Investoinnin valmistuessa rakennusaikainen rahoitus on tarkoitus konvertoida pitkäaikaiseksi rahoitukseksi, jonka laina-aika n. 30 vuotta vastaisi poistoja. Kaupunki voi rahoituksen suojaamiseksi tehdä yhtiön kanssa koronvaihtosopimuksen. Tämän vaihtoehtona on pitkäaikaisen lainan nostaminen kokonaan tai osittain kiinteäkorkoisena. Tavoitteena on yhtiön rahoituskustannusten pitäminen mahdollisimman alhaisina ja ennustettavina. Yhtiön pitkäaikaiselle rahoitukselle tulisi jo tässä vaiheessa myöntää kaupungin omavelkainen takaus enintään 32 milj. euron lainoille. Pitkäaikainen rahoitus kilpailutetaan investoinnin valmistuttua.

Laadittujen suunnitelmien osto

Konsernihallinto, strateginen tilojen ohjaus, va. tilajohtaja Tuomas Koskiniemi 15.5.2015:

Turun kaupunginteatterirakennuksen peruskorjaukseen ja laajennukseen on sitoutunut tähän mennessä suunnittelu- yms. kustannuksia yhteensä 2.530.081,79 €. Kulut on kirjattu vuosien 2014 ja 2015 osalta Kiinteistöliikelaitoksen taseen saamisiin ja vuoden 2013 osalta huomioitu kirjanpitoarvossa. Peruskorjauksen ja laajennuksen toteuttava kiinteistöyhtiö voi hyödyntää jo laaditut suunnitelmat, jonka vuoksi kiinteistöyhtiön tulee ostaa Kiinteistöliikelaitokselta laaditut suunnitelmat sopimuksineen. Jo sitoutuneet kustannukset on huomioitu kiinteistöyhtiölle esitettävässä rahoitusratkaisussa.

Selvitys mahdollisuudesta siirtää rakennus teatteritoimintaa harjoittavalle Turun Kaupunginteatteri Oy:lle

Turun kaupunginhallitus esitti 19.1.2015 § 44 kokouksessaan kaupunginvaltuustolle, että se hyväksyy kaupunginteatterin hankesuunnitelman. Lisäksi kaupunginhallitus päätti Mannin ehdotuksesta Sirénin kannattamana, että vielä selvitetään, voidaanko teatterikiinteistö myydä tai luovuttaa apporttina suoraan teatteriyhtiölle.

Osana tätä edellä mainittua selvitystyötä nähtiin tarkoituksenmukaisena pyytää liiketoimintaa harjoittavalta Turun kaupunginteatteri Oy:ltä lausunto kaupunginteatterikiinteistön myynnistä tai luovutuksesta apporttina sen hallintaan. Lausunnossa pyydettiin esitettäväksi Turun kaupunginteatteri Oy:n näkemys teatterikiinteistön omistuksen siirron tarkoituksenmukaisuudesta sekä sen mukanaan tuomista vaikutuksista yhtiön toimintaan ja talouteen. Yhtiön hallitus toteaa 11.5.2015 antamassaan lausunnossaan seuraavaa:

”Turun kaupunginteatterin yhtiöittämistä koskevassa päätöksessä kaupunginvaltuusto (18.06.2012 § 152) on omistajapoliittisena linjauksena määrittänyt seuraavasti:

• Turun kaupunginteatteri Oy on kaupungin 100 % omistama yhtiö jonka tehtävänä on ylläpitää taiteellisesti korkeatasoista ja asiakaslähtöistä teatteria Turussa.

• Yhtiön tehtävänä ei ole omistaa kiinteistöjä vaan se järjestää toimintansa vuokratiloissa.

Kaupunginvaltuusto linjasi edelleen, että teatterin toimitilat jäävät kokonaan kaupungin omistukseen ja että teatteri toimii kaupungin vuokralaisena peruskorjatuissa tiloissa. Nämä tehdyt linjaukset on otettu huomioon teatteriyhtiön toiminnan järjestämisessä. Yhtiöjärjestyksensä mukaan yhtiön toimialana on yleishyödyllisellä tavalla ylläpitää ja harjoittaa teatteritoimintaa Turun kaupungissa. Näin ollen teatteriyhtiöllä ei ole kiinteistön omistukseen liittyvää osaamista ja henkilökuntaa, eikä yhtiö näe tarkoituksenmukaisena siirtää yhtiön toiminnan fokusta teatterin tekemisestä edes toissijaisesti kiinteistöjen omistamiseen.

Teatteriosakeyhtiön toiminta on luonteeltaan yleishyödyllistä eli se ei ole tuloveron piirissä (verottajan ennakkoratkaisu A1343/3880/2013). Näin ollen kiinteistön siirtämisellä teatteriyhtiön hallintaan ei ole saavutettavissa verotuksellisesti mitään hyötyä. Tulosteknisesti kiinteistön siirto teatterille aiheuttaisi vuosittaisia poistoja, jotka rasittaisivat teatterin tulosta. Omistuksen siirron myötä siirtyisivät teatteriyhtiölle myös kaikki kiinteistöön liittyvät riskit ja korjausvastuu, jotka voisivat olla omiaan heikentämään yhtiön edellytyksiä toteuttaa perustoimintaansa. Edelleen kiinteistön siirrolla yhtiön taseeseen siirrettäisiin koko taseen painotus kiinteistöomistamisen puolelle eikä tase entisessä määrin toimisi ydintoiminnan taloudellisen tilan tarkastelun välineenä.”

Mikäli teatterirakennus siirtyisi toimintaa harjoittavalle yhtiölle, tulisi sen vastattavaksi vuokran sijasta peruskorjaukseen tarvittavan lainan hoitokulut sekä kiinteistön ylläpitokustannukset ja sen tulisi hankkia kiinteistön omistamiseen ja ylläpitoon liittyvää osaamista.

Lisäksi tässä yhteydessä tulee huomioida Turun kaupunginteatteri Oy:n rahoitusmalli ja sen periaate. Yhtiön rahoitus muodostuu valtion sille maksamasta tuesta, liiketoiminnan tuotoista sekä Turun kaupungin myöntämästä toiminta-avustuksesta. Kiinteistön omistuksen siirto emokaupungin 100 % omistaman kiinteistöyhtiön sijasta emokaupungin 100 % omistamalle Turun kaupunginteatteri Oy:lle ei muuta hankkeen kustannuksia tai tuottoja ja siten mahdolliset muutokset eri toimijoille nollautuvat konsernitasolla. Tämä tarkoittaisi käytännössä sitä, että mikäli emokaupungin saama vuokratuotto teatterikiinteistöstä muuttuisi, muuttuisi vastaavasti myös kaupungin maksama toiminta-avustus Turun kaupunginteatteri Oy:lle.

Yllä esitetyistä syistä ja Turun kaupunginteatteri Oy:n lausunnon perusteella pidetään tarkoituksenmukaisena siirtää rakennus kiinteistöyhtiön taseeseen ja jatkaa hankkeen valmistelua aiempien päätösten mukaisesti.

Hankesuunnitelman päivitys liittyen lämmityksen ja jäähdytyksen kokonaisratkaisuun

Kaupunginhallitus käsitteli 19.1.2015 § 44 kokouksessaan Turun kaupunginteatteri Oy:n hankesuunnitelman päivitystä. Hyväksytyksi tulleessa hankesuunnitelmassa todettiin, että johtokeskusluolan hukkalämpöä hyödynnetään teatterikiinteistön ja Samppalinnan maauimalan lämmitysjärjestelmiä suunniteltaessa.

Hankesuunnitelman päivityksen jälkeen Turku Energia Oy:n kanssa on käyty Kiinteistöliikelaitoksen toimesta neuvotteluja. Neuvotteluissa todettiin Turku Energia Oy:llä olevan käytössään johtokeskusluolan hukkalämmön talteenottoon vaadittava laitteisto. Tämän vuoksi kaupunginteatteriin ja maauimalaan ei ole tarkoituksenmukaista hankkia omaa laitteistoa sellaisen jo löytyessä Turku-konsernista.

Turku Energia Oy:ltä on saatu tarjous 18.5.2015 kaupunginteatterikiinteistön jäähdytys/lämmitysratkaisusta sekä Samppalinnan johtokeskusluolan lämmön talteenotosta. Turku Energia Oy:n antaman tarjouksen keskeisimmät kohdat:

1 Teatterin jäähdytysliittymä tehdään pelkillä rakentamiskustannuksilla (arviolta n. 50.000 €) ja erillistä liittymismaksua ei peritä.

2. Turku Energia ottaa vastaan räkkien tuottaman hukkalämmön ja hyvittää sen osuuden alentamalla normaalia jäähdytysenergian hintaa -25 %.

3. Samppalinnan maauimalan lämmitys liitetään kaukolämmön paluulinjaan, jolloin perusmaksua ei peritä. Energiamaksu normaalilla tariffilla.

Tarjouksen perusteella esitetään, että kaupunginteatterin hukkalämmön talteenotto toteutetaan Turku Energian järjestelmien kautta. Tämän muutos vaikuttaa hankkeen kustannuksia laskevasti, mutta vaikutuksen ollessa vielä täsmentymätön, esitetään että hankkeen kustannusarviota ei muuteta. Muilta osin hankesuunnitelma on ajantasainen, joten sen kokonaispäivityksen tarvetta ei ole.

Maanvuokrasopimus

Kiinteistöliikelaitos, kiinteän omaisuuden kehittäminen, tonttipäällikkö Timo Laiho 18.5.2015:

Tontti 853-3-25-4 on 3.8.2013 voimaantulleen asemakaavan mukaista kulttuuritoimintaa palvelevien rakennusten korttelialuetta, kaavamerkintä YY-1. Tontin pinta-ala on 6541 m² ja rakennusoikeus 15 698 k-m² tonttitehokkuudella e = 2.40.

Kiinteistöliikelaitos esittää, että tontti 853-3-25-4 vuokrataan Kiinteistö Oy Turun Kaupunginteatteri -nimiselle yhtiölle vuokrauksen jatkuen 31.12.2064 asti. Perusvuosivuokra on 238.766,58 euroa (15 698 k-m² x 304,20 €/k-m² x 5 %). Muutoin noudatetaan oheisia maanvuokrasopimusehtoja.

Kaupunginteatterin hankkeen tilannekatsaus

Konsernihallinto, strateginen tilojen ohjaus, va. tilajohtaja Tuomas Koskiniemi 15.5.2015:

Kaupunginteatterin projektinjohtourakoitsijan kilpailutus on tällä hetkellä käynnissä ja tarjousten viimeinen jättöpäivä on 25.5.2015. Jos tarjoukset alittavat 25 M€ (alv 0 %), yhtiön hallitus käynnistää hankkeen ja tekee hankintapäätöksen projektinjohtourakoitsijasta ilman kaupunginhallituksen erillistä käsittelyä. Hanketta ei käynnistetä ilman kaupunginhallituksen hyväksyntää, jos kokonaistaloudellisesti edullisin tarjous ylittää 25 M€ (alv 0 %) rajan (Kh 13.4.2015 § 178).

Urakkaohjelman mukaan kohteen rakennustyöt aloitetaan heinä-elokuussa 2015. Kohteen tulee olla muuttovalmis toukokuun 2017 loppuun mennessä niin, että käyttäjän tekniikka-asennukset voidaan aloittaa kesäkuussa 2017 ja käyttäjän järjestelmien yhteiskäyttö ja omat varustelut heinäkuussa 2017. Kohteen lopullinen valmistuminen ja vastaanotto tilaajalle on viimeistään 4.8.2017.

Tarvittavat päätökset

Jotta Turun kaupunginteatterirakennus voidaan siirtää kaupunginhallituksen 3.3.2014 § 91 päätöksen mukaisesti kaupungin 100 % omistaman Kiinteistö Oy Turun kaupunginteatterin omistukseen, joka myös toteuttaa kohteen peruskorjauksen ja laajennuksen, tarvitaan seuraavat päätökset:

- Turun kaupunki luovuttaa kaupunginteatterirakennuksen apporttina kirjanpitoarvosta (3.202.926.83 €, 30.4.2015) KOy Turun kaupunginteatterin omistukseen ja sijoitus kirjataan yhtiön SVOP-rahastoon ja omistusoikeus siirtyy Kiinteistö Oy Turun kaupunginteatterille 1.6.2015 alkaen

- järjestelyyn liittyvät talousarviomuutokset esitetään toisen osavuosikatsauksen yhteydessä

- kaupunki myöntää omavelkaisen takauksen Kiinteistö Oy Turun Kaupunginteatterin enintään 32 milj. euron lainoille, yhtiön kilpailuttamien pitkäaikaisten lainojen laina-aika voi olla enintään 30 vuotta lainojen nostosta ja em. lainat tulee nostaa viimeistään vuonna 2018

-  KOy Turun kaupunginteatterin ja Turun Kiinteistöliikelaitoksen välille laaditaan sopimus rakennuksen peruskorjaukseen ja laajennukseen laadittujen suunnitelmien ostosta. Kiinteistöliikelaitoksen toimialajohtaja Jouko Turto ja kiinteistöosakeyhtiön hallitus valtuutetaan tekemään asiasta tarvittavat sopimukset.

-  kaupunginhallituksen kokouksessa 19.1.2015 § 44 tehty ponsi merkitään käsitellyksi

-  hankesuunnitelma päivitetään siten, että lämmöntalteenotto toteutetaan Turku Energia Oy:n jo olemassa olevalla talteenottojärjestelmällä sen antaman tarjouksen periaatteiden mukaisesti

- Kiinteistöliikelaitoksen toimialajohtaja Jouko Turto ja kiinteistöosakeyhtiön hallitus valtuutetaan tekemään Turku Energia Oy:n kanssa asiasta tarvittavat sopimukset

- Turun kaupunki vuokraa Kiinteistö Oy Turun Kaupunginteatteri -nimiselle yhtiölle (y-tunnus 2630426-4)kartalla M 167 / 5.6.2014 osoitetun tontin 853-3-25-4 (III) 31.12.2064 asti 238.766,58 euron perusvuosivuokralla ja muutoin liitteenä olevan maanvuokrasopimuksen ehdoin

- Kiinteistöliikelaitoksen toimialajohtaja Jouko Turto oikeutetaan tekemään vuokrasopimukseen tarvittaessa vähäisiä muutoksia ja lisäyksiä

- maanvuokrasopimus on allekirjoitettava 31.12.2015 mennessä, jonka lisäksi vuokramiehen on edellä mainitun ajan kuluessa esitettävä Kiinteistöliikelaitokselle maanvuokrasopimuksen edellyttämä Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan 30.10.2013 § 526 päätöksen mukainen hyväksyttävä vakuus

Päätös teatterikiinteistön siirrosta kiinteistöyhtiölle tehdään ehdollisena sille, että Opetus- ja kulttuuriministeriön päätös investointiavustuksen siirrosta on myönteinen.

Oheismateriaali 1KPMG Oy:n lausunto

Oheismateriaali 2Turun kaupunginteatteri Oy:n lausunto

Oheismateriaali 3Turku Energian tarjous Turun Kaupunginteatterin lämpö/jäähdytyksen kokonaisratkaisusta

Oheismateriaali 4Maanvuokrasopimus ja kartta

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta hyväksyy osaltaan esityksen ja lähettää sen edelleen kaupunginhallituksen ja kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.