Kiinteän omaisuuden kehittäminen, maakäyttöinsinööri Suvi Panschin, 21.4.2015:

Skanssin kaupunginosaan laaditaan asemakaavaa, jonka tavoitteena on suunnitella vetovoimainen kestävän kehityksen periaattein toimiva asuinalue noin 600 asukkaalle. Kaupunginhallitus hyväksyi kokouksessaan 6.10.2014 § 381 Skanssin alueen yleissuunnitelman. 8.000 asukkaan yleissuunnitelma ohjaa alueen yleiskaavoitusta ja asemakaavoitusta ja nyt hyväksyttävänä oleva asemakaava ”Skanssin Vallikatu” noudattaa yleissuunnitelman mukaisia periaatteita. Suunnitelmassa on huomioitu alueen luontoselvitys, rakennettavuusselvitys, kaavataloustarkastelu ja koulutarveselvitys. Alueelle kehitetään uudentyyppistä kaksisuuntaista kaukolämpöjärjestelmää, joka mahdollistaa paremmin uusiutuvien energiamuotojen hyödyntämisen alueella. Tästä johtuen maankäyttösopimukseen on otettu ehtoja liittyen alueen energiatehokkuuteen sekä ehtoja, joilla mahdollistetaan kaksisuuntaisen kaukolämpöjärjestelmän toteuttaminen. Näistä ehdoista on yhdessä Turku Energian kanssa laadittu maankäyttösopimuksen liitteeksi erillinen energialiite.

Asemakaava-alue ”Skanssin Vallikatu” on lähes kokonaisuudessaan yksityisessä omistuksessa, kaupunki omistaa noin 25 % asemakaavan alueesta.

Kaupunginvaltuuston 5.10.2009 § 219 hyväksymän asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan tai poikkeamishakemuksen seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan tai poikkeamisluvan seurauksena taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntakustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos.

Asemakaavan toteuttaminen edellyttää alueella mittavia kunnallistekniikan investointeja ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan seurauksena taloudellista hyötyä, joten yksityisen maanomistajan ja kaupungin välillä tulee laatia maankäyttösopimus yhdyskuntarakenneinvestointien maksamisesta.

Kaava-alueen pääosa, Itäkaaren ja Skanssinkadun rajaama alue, on osoitettu asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK-1). Korttelialueelle saa rakentaa myös rivitaloja ja palveluasuntoja. Rakennusten ensimmäisiin kerroksiin saa sijoittaa liike- ja toimistotiloja sekä päiväkodin. Asuinkorttelin pysäköintipaikkoja varten on kaksi autopaikkojen korttelialuetta (LPA-1), joista toisella on tontti muuntamoa varten, ET. Asemakaavan ”Skanssin Vallikatu” alueelle on osoitettu rakennusoikeutta yhteensä 30645 k-m².

Kiinteistönomistajat Ritva Niinivirta-Grönholm, Reijo Niinivirta sekä Toivo Niinivirran ja Astrid Niinivirran oikeudenomistajat Anja Hurmerinta ja Heikki Niinivirta ovat tehneet YH-Länsi Oy:n ja Prestobella Oy:n kanssa omistamistaan kiinteistöistä 853-411-3-3, 853-411-2-9 sekä 853-445-7-2  esisopimuksen, jolla ovat valtuuttaneet Prestobella Oy:n hoitamaan maankäyttösopimusneuvotteluja kaupungin kanssa. Kiinteistönomistajien omistamien tilojen alueelle on asemakaavaehdotuksessa osoitettu yhteensä 22.520 k-m² rakennusoikeutta.

Kiinteistöliikelaitos on käynyt Kiinteistönomistajan kanssa neuvottelut maankäyttösopimuskorvauksen maksuperusteista ja alueen hinta-tasosta. Newsec Valuation Oy on Kiinteistöliikelaitoksen toimeksiannosta laatinut kohteesta arviointilausunnon, jonka mukaan kohteen rakennusoikeuden markkina-arvo on 200 €/k-m² +/- 10 %. Maankäyttösopimuksen laskentaperusteena on käytetty rakennusoikeuden arvona 190 €/k-m². Lisäksi maankäyttösopimuksella on sovittu liitekartalla M 104 / 27.3.2015 osoitettujen yhteensä 15.803 m² suuruisten katu-, puisto- ja ET-alueiden luovuttamisesta kaupungille. Näiden alueiden arvoksi on arvioitu yhteensä noin 75 000 euroa. Edellä esitetyin perustein maankäyttösopimuskorvauksen määräksi on tullut 1.270.000 euroa, joka erääntyy maksettavaksi kolmessa erässä liitteenä olevan sopimusluonnoksen mukaisesti. Maanomistaja on ilmoittanut omalta osaltaan hyväksyvänsä ehdotuksen.

Lisäksi maankäyttösopimuksessa on sovittu kolmen vuoden osto-optiosta kaupungin omistamiin AK-1 -korttelin muodostusosiin.

Liite 1Maankäyttösopimus ja määräalojen luovutuskirja

Liite 2Maankäyttösopimuksen energialiite

Karttalinkki

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää, että:

- kaupunki hyväksyy ja allekirjoittaa Ritva Niinivirta-Grönholmin, Reijo Niinivirran sekä Toivo Niinivirran ja Astrid Niinivirran oikeudenomistajien Anja Hurmerinnan ja Heikki Niinivirran kanssa liitteenä olevan kiinteistöjä 853-411-3-3, 853-411-2-9 sekä 853-445-7-2  koskevan maankäyttösopimuksen ja  määräalojen luovutuskirjan;

- kiinteistötoimialan toimialajohtaja oikeutetaan tekemään maankäyttösopimukseen tarvittaessa vähäisiä muutoksia ja lisäyksiä; sekä

- pöytäkirja tämän asian osalta tarkastetaan ja hyväksytään heti.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.