Tilapalvelut, rakennuttamispäällikkö Merja Lumme 1.4.2015:

Konsernihallinnon Strateginen tilojen ohjaus -vastuualue yhdessä Kiinteistöliikelaitoksen ja vapaa-aikatoimialan Liikuntapalvelukeskuksen kanssa on valmistellut kaupunginhallituksen päätöksen (3.3.2014 §110) mukaisesti 21.10.2011 valmistuneen Palloiluhallin hankesuunnitelman tarkistamista.

Turun kaupunginhallitus päätti 3.3.2014 kokouksessaan Palloiluhallin hankinnan käynnistämisen valmistelusta. Kaupunginhallitus päätti käynnistää Palloiluhallin toteuttamisen mahdollistavan asemakaavanmuutoksen Triviumin Grammatiikka tontille 853-21-2-31 osoitteessa Lemminkäisenkatu 32 a. Päätöksessä todetaan, että kaavoituksen yhteydessä tutkitaan ja ratkaistaan Palloiluhallin kokoon, tontin käytettävyyteen ja pysäköintiin liittyvät kysymykset.

Lisäksi kaupunginhallitus päätti, että Palloiluhallin hankesuunnitelman tarkistaminen ja kilpailuttaminen valmistellaan siten, että tarjouspyynnöt voidaan lähettää heti hankkeen mahdollistavan asemakaavan saatua lainvoiman ja, että kilpailutuksen käynnistäminen tuodaan erikseen kaupunginhallituksen päätettäväksi.

Kaupunginhallituksessa olleessa asian esittelyssä mainittiin hankesuunnitelman tähtäävän kustannusten alentamiseen, ja että tarkasteltavia asioita ovat katsomopaikkojen alentaminen sekä Palloiluhallin ns. vapaan korkeuden tarkistaminen.

Palloiluhallin mitoitus: 

Kaupunginhallituksen 3.3.2014 käsittelyn mukaisesti hankesuunnitelman tarkistuksessa Palloiluhallin katsomopaikkojen määrää vähennettiin aiemmasta 2500:sta noin 2000:n. Hankesuunnitelmassa esitetään, että muunneltavuus katsomoissa toteutetaan esimerkiksi siirtokatsomoin, jolloin katsomotilaa ei rakenneta tyhjilleen. Harjoituskäytössä siirtokatsomot ovat reunoilla ja lattiatila vapautuu urheilukäyttöön. Suurtapahtumissa katsomot avataan ja käytössä on vain yksi otteluareena.

Aiemmassa, 21.10.2011 valmistuneessa hankesuunnitelmassa hallitilan vapaaksi korkeudeksi määriteltiin 12,5 m. Hankkeelle asetettiin kaupunginhallituksen 3.3.2014 käsittelyn mukaisesti kustannussäästötavoitteita, jonka saavuttamiskeinoksi hankesuunnitelmassa tarkastellaan vaihtoehtoa, jossa hallin vapaasta korkeudesta vähennetään 3,5 metriä. Tilaohjelmassa mainittu 12,5 metrin korkeusmääritys tulee lentopallon kansainvälisten arvokisojen olosuhdevaatimuksista. Lentopallon kansainvälisiä arvokisoja on mahdollista järjestää myös Turkuhallissa.

Hankesuunnitelmassa määritellään, että kentän koon tulee olla tapahtumakäytössä 28 m x 48 m. Harjoituskäytössä tilan tulee olla muunneltavissa kolmeksi täysimittaiseksi harjoituskentäksi (vähintään 66 x 42 m). Hallissa tulee olla tarvittavat oheistilat lipunmyyntiin, varastointiin, kahviotoimintaan, toimistokäyttöön, lehdistölle ja oheisharjoitteluun. Lisäksi sosiaalitilojen tulee olla asianmukaiset. Näiden tilojen ohjeellinen mitoitus on esitetty hankesuunnitelmassa.

Turun ammattikorkeakoulun tiloja suunnitellaan yhdistettävän Kupittaan alueelle niin sanotun Kampus-hankkeen yhteydessä. Ammattikorkeakoulun tavoitteena on tiivis tilamitoitus, joten ko. hankkeeseen ei toteuteta suuressa määrin liikuntatiloja. Liikuntapalvelukeskus voi vuokrata koulutusohjelmien päiväaikaan opetuskäyttöön tarvitsemat liikuntatilat Palloiluhallista ammattikorkeakoululle.

Hankkeen toteutus ja kustannukset: 

Hanke toteutetaan kaupunginhallituksen 3.3.2014 päätöksen mukaisesti vuokrahankkeena siten, että tarjouspyynnöt voidaan lähettää hankkeen mahdollistavan asemakaavan saatua lainvoiman.

Laaditun asemakaavanmuutosehdotuksen mukaisesti Lemminkäisenkatu 32 a:n tontille on määritelty rakennusoikeus erikseen urheilutoiminnalle ja erikseen toimisto- ja liikerakentamiselle. Urheilutoiminnan kerrosala on 10 000 k-m2. Liike- ja toimistorakentamisen kerrosala on 4500 k-m2. Autopaikkoja on järjestettävä tontille 90–150 kohteen laajuudesta riippuen.

Palloiluhallin, jonka vapaa korkeus on 12,5 metriä, rakennuskustannukset 3/2015 kustannustasossa ovat laaditun tavoitehintalaskelman mukaan yhteensä noin 13,2 M€ (alv 0 %).

Vastaavasti palloiluhallin, jonka vapaa korkeus on 9 metriä, rakennuskustannukset 3/2015 kustannustasossa ovat laaditun tavoitehintalaskelman mukaan 12,8 M€.

Palloiluhallin yhteyteen tulee lisäksi rakennettavaksi 90 - 150 kappaletta parkkipaikkoja ja näiden kustannukset ovat noin 3-5 M€. Nämä kustannukset eivät sisälly yllä esitettyihin kustannuksiin. Tarkoitus on, että kaupunki ei vuokraa parkkihallia hallintaansa.

Palloiluhallihanke toteutetaan vuokrahankkeena, joten lopulliset, käyttäjälle kohdistuvat vuokrakustannukset määräytyvät saatujen tarjousten perusteella. Kiinteistöliikelaitoksen tilaamiin kustannusarvioihin perustuen on kuitenkin esitettävissä sisäisen vuokranmääritysmenetelmän mukaiset arviot siitä, millainen käyttäjän vuokrataso tulisi olemaan, mikäli edellä mainitut rakennuskustannukset toteutuisivat. Vuokra-arvio on bruttovuokra, eli sisältää kohteen ylläpitokustannukset, pois lukien siivouksesta sekä sähkön ja veden kulutuksesta tulevat kustannukset.

Käyttäjän eli vapaa-aikatoimialan/liikunnan kustannettaviksi tulevat lisäksi kulutusmittausten mukaan sähkö ja vesi ja kilpailutuksen kautta myös siivous.

Arvion mukaan 12,5 metriä korkean palloiluhallin vuokrataso on noin 1,37–1,83 M€. Matalamman, 9 metriä korkean hallivaihtoehdon vuokrakustannus olisi vuodessa noin 40.000 euroa alhaisempi. Vuokran sijoittuminen tähän vaihteluväliin riippuu liike- ja toimistorakentamisen rakennusoikeuden hyödyntämisestä sekä arvioihin pysäköintipaikkainvestoinnin laajuudesta ja itsensä rahoittavuudesta.

Lemminkäisenkatu 32a:n tontti on tällä hetkellä kaupungin omistuksessa ja hallinnassa, mutta se tullaan myymään vuokrahankkeen kilpailutuksen yhteydessä tarjouskilpailuasiakirjoissa myöhemmin esitettävien ehtojen mukaisesti.

Tulevan palloiluhallin tulee olla miehitetty, joka tarkoittaa henkilövuosina, että työntekijöiden määrä on 3–4 htv. Henkilöstön kustannus on noin 105.000–140.000 euroa/vuosi. Liikuntapaikkatyöntekijän vuosikustannus on noin 35.000 euroa/v. Henkilökunnan tulee olla liikuntatoimen henkilöstöä. Liikuntatoimella ei ole tällä hetkellä vapaana olevia täyttämättä olevia liikuntapaikkatyöntekijän vakansseja. Ei ole myöskään ennustettavissa, että henkilöstötarvetta voidaan toteuttaa sisäisin siirroin.

Käyttäjätoimiala varaa irtaimistoon ja toiminnan kojeisiin ja laitteisiin omaan talousarvioonsa tarvittavat määrärahat, noin 400.000 euroa.

Päätöksenteko ja hankkeen jatko:

Hankkeen toteuttamisen eteneminen on suunniteltu niin, että tarkistetun hankesuunnitelman hyväksynnän jälkeen tuodaan päätöksentekoon vuokrahankkeen kilpailuttamisen tarjouspyyntöasiakirjat toukokuussa 2015. Tarjouspyynnön julkaisun jälkeen tarjouskilpailu päättyisi syyskuun lopussa, selonotto tarjouksista ja päätös voittajasta loka-/marraskuussa 2015. Hankkeelle on tarkoitus hakea valtionosuutta vuoden 2015 loppuun mennessä.

Palloiluhalli ei korvaa olemassa olevia tiloja tai palveluita, joten halli lisää käyttäjän kustannuksia. Turun korkeakoulujen kanssa on neuvoteltu mahdollisuudesta siirtää tai alivuokrata liikuntapalvelukeskukselle vuokratut Caribia- hallin tilat korkeakoulujen liikunta käyttöön palloiluhallin valmistuttua. Kaupungilla on määräaikainen vuokrasopimus Caribiaan vuoteen 2024 asti. Neuvotteluihin palataan korkeakoulujen esityksestä kesällä 2015.

Strateginen tilojen ohjaus -vastuualue saattaa hankesuunnitelman hyväksyttäväksi kaupunginhallitukseen ja edelleen kaupunginvaltuustoon.

Kiinteistöliikelaitoksen tilapalveluilla ei ole huomautettavaa palloiluhallin tarkistettuun hankesuunnitelmaan mutta tilapalvelut haluaa korostaa, että käyttäjän (vapaa-aikatoimiala/liikunta) tulee sitoutua taloudellisesti tulevan palloiluhallin vuokran, käyttömenojen, henkilökunnan, laitteiden ja varusteiden hankitaan ennen kuin tilapalvelut voi tehdä vuokrasopimuksen tulevan vuokrauskilpailun voittavan tahon kanssa.

Samoin korostetaan ko tontin haasteellisuutta ottaen huomioon naapurikiinteistöt (kapea tontti, paloturvallisuus).

Hankesuunnitelmassa ei ole otettu kantaa hankkeen valmistumisajankohtaan mutta varsinaiseen rakentamiseen tulee varata noin 18 kuukautta.

Liite 1Palloiluhalli tarkistettu hankesuunnitelma liitteineen

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää antaa edellä esitetyn lausuntonaan Strateginen tilojen ohjaus -vastuualueelle.

PäätösEhdotus hyväksyttiin Toivarin Kosken kannattamana tekemällä lisäyksellä yksimielisesti siten, että Palloiluhallin hankesuunnitelmassa huomioitaisiin kansainvälisten tapahtumien vaatimukset:

- Palloiluhallin vapaan korkeuden tulee olla 12,5 metriä;

- katsomossa tulee olla 2500 istumapaikka; sekä

- muut kansainvälisten tapahtumien edellyttämät vaatimukset (esim. lehdistötilat).

Palloiluhallin käyttömenojen rahoitus tulee varmistaa mahdollisimman nopeasti ja autopaikkojen toteuttamisessa tulee hakea yhteistyökumppanuutta, jolla 150 autopaikkaa saadaan mahdollisimman tehokkaaseen ja taloudelliseen käyttöön.