Tilapalvelut, rakennuttajainsinööri Anne Antola 12.1.2015:

Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 18.6.2012 § 155 kaupunginteatterin peruskorjauksen siten, että hankkeen indeksitarkistettu kustannusarvio on 25,56 miljoonaa euroa ja toteutusvuodet ovat 2014–2018. Urakkatarjousten perusteella muodostuneet kustannukset yhdessä muiden hankkeelle kohdentuneiden kuluerien kanssa ovat yhteensä 33,5 miljoonaa euroa.

Tarjousten mukaisten hankkeen toteutumiskustannusten ylittäessä varatun rahoituksen Turun kaupunginhallitus käsitteli kokouksessaan 8.12.2014 § 506 kaupunginteatterin peruskorjauksen ja laajennuksen urakoiden hankintamenettelyjen keskeyttämistä. Keskeytyspäätöksen lisäksi kaupunginhallitus päätti, että rakentamiskustannusten alentamiseksi päivitetty hankesuunnitelma tulee saattaa viipymättä kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Päivitetty hankesuunnitelma ja kustannusten alentaminen

Kiinteistöliikelaitoksen Tilapalvelujen ja Konsernihallinnon Strategisen tilojen ohjauksen yhteistyössä laatimassa hankesuunnitelman päivityksessä on esitetty Turun kaupunginteatterikiinteistön peruskorjauksen ja laajennuksen taustalla olevat Turun Kaupunginteatteri Oy:n toiminnalliset tilatarpeet ja toteutuksen tekniset vaatimukset. Lisäksi on huomioitu edellisen, 18.6.2012 § 155 hyväksytyn hankesuunnitelman hyväksynnän jälkeiset, suunnittelun edetessä tapahtuneet muutokset.

Muutoksia alkuperäiseen hankesuunnitelmaan ovat mm.:

- IV-konehuoneiden sijoitus (aiheuttaa lisärakennustarpeen);

- tilojen keskinäisiä sijoitusmuutoksia eri kerroksiin/rakennusosiin;

- infran siirtojen laajuuden tarkentuminen;

- maarakennustyön vaativuuden tuomat lisäkustannukset;

- johtokeskusluolan hukkalämmön talteenottojärjestelmän rakentaminen lämmön hyödyntämiseksi kaupunginteatterin ja Samppalinnan maauimalan kiinteistöissä, sekä

- rakenteellinen varautuminen mahdollisen pysäköintilaitoksen rakentamista varten

Mainitut suunnitteluaikana esille tulleet seikat ovat osaltaan nostaneet hankkeen kustannuksia verrattuna alkuperäisen hankesuunnitelman kustannusarvioon. Hankkeen laajuuteen ei ole teknisiä tiloja lukuun ottamatta tehty muutoksia ja hankkeen huonetilaohjelma on edelleen sama kuin urakkakilpailutusvaiheessa.

Kiinteistöliikelaitos tilasi kaupunginhallituksen 8.12.2014 kaupunginteatterin peruskorjauksen ja laajennuksen urakoiden hankintamenettelyjen keskeyttämistä koskevan päätöksen jälkeen Ovenia Oy:ltä lausunnon koskien hankkeen kilpailutusta ja toteutusmuotoa, tavoitteena löytää keinoja hankkeen kustannusten alentamiseksi.

Lausunnossa suositellaan rakennusajan pidentämistä 24 kuukauteen ja hankkeen urakkamuotoa suositellaan muutettavaksi projektinjohtourakaksi. Saadun konsultin lausunnon mukaan urakkamuodon vaihtamisella ja sen mahdollistamalla suunnitelmien kehittämisellä yhteistyössä rakennusurakoitsijan kanssa sekä urakka-ajan pidentämisellä voitaneen saada kustannuksia alenemaan arviolta noin 1–1,5 miljoonaa euroa.

Mikäli hankkeessa edetään, on hankkeen rakennustyöt mahdollista päästä aloittamaan kesällä 2015. Hankesuunnitelmassa esitettävä 24 kuukauden rakennusaika huomioiden, siirtyy hankkeen valmistumisajankohta aiemmin tavoitteena olleesta kesästä 2016 yhdellä vuodella, eli kesään 2017.

Hankkeen päivitetty kustannusarvio ja vuokra-arvio

Hankkeen indeksitarkistettu kustannusarvio (TA2014) on 25,56 miljoonaa euroa ja toteutusvuodet ovat 2014-2018.

Urakkatarjousten perusteella muodostuneet kustannukset yhdessä muiden hankkeelle kohdentuneiden kuluerien kanssa olivat yhteensä 33,5 miljoonaa euroa. Tästä arvioidaan, konsulttiselvityksen mukaisesti, saatavan alennettua noin 1,5 miljoonan euroa urakkamuotoa muuttamalla ja rakennusaikaa pidentämällä.

Hankkeen päivitetty kustannusarvio on 32 miljoonaa euroa (alv 0 %). Tämä on koko hankkeen kattohinta, joka sisältää jo sidotut kustannukset (mm. suunnittelu, tutkimukset, liittymismaksut) ja näyttämömekaniikkaurakan hinta-arvion.

Teatterin irtaimistohankintojen arvioitu kustannus on noin 3.350.000 euroa (alv 0 %). Irtaimistohankintojen rahoituksesta vastaa Turun kaupunginteatteri Oy.

Alkuperäisen hankesuunnitelman 5.5.2012 § 82 mukainen vuokra-arvio oli 2.330.616 €/vuosi (194.218 €/kk).  Uuden 32 miljoonan euron kustannusarvion mukainen vuokra-arvio on 3.102.590 €/vuosi (258.549 €/kk).

Turun kaupunginteatteri Oy:n lausunto

Turun kaupunginteatteri toimii nykyään osakeyhtiömuotoisena ja sen hallitukselta on pyydetty lausuntoa hankkeen vuokrakustannuksista ja aikataulun viivästymisestä. Yhtiö toteaa lausuntonaan mm., että:

Peruskorjauksen aikataulun viivästyminen lausuntopyynnössä esitetyllä tavalla, edellyttää yhtiön kannalta uudelleenjärjestelyjä, joihin on mahdollista varautua ja joihin tietyssä määrin on jo varauduttu.

Vuokrakustannusten nousuun, vaikka vain hankkeen alkuperäisessä kustannusarviossa esitetyllä määrällä, ei Yhtiö sen koko toiminnan nykyinen ja tuleva volyymi huomioon ottaen ole voinut eikä myöhemminkään voi varautua.

Uusittuihin tiloihin palaaminen tulee väistämättä nostamaan sekä henkilöstö- että muita kiinteitä ja muuttuvia kustannuksia. Myös sen vuoksi on ilmeistä, ettei vuokrakustannusten nousua vastaavaa tulolisäystä voida saavuttaa hyvälläkään kasvulla. Kaupungin Yhtiölle kuluvana vuonna maksaman tuen määrä on suhteutettu vuoden 2013 kustannustasoon ja sisältää siten vanhan teatterikiinteistön vuokrakustannusten suuruisen avustuksen.

Hankkeen jatkaminen

Hankkeessa nähdään tarkoituksen mukaisena siirtyä projektinjohtourakointimalliin ja kustannusarvioksi esitetään vahvistettavaksi 32 miljoonaa euroa ja toteutusvuosiksi 2014–2019. (sisältää myös takuuajan 2 vuotta)

Projektinjohtourakkakilpailutuksen tarkemmat ehdot ja vaatimukset (mm. kattohinta ja sanktiot/kannustimet) hyväksytetään erikseen asiakirjojen laatimisen jälkeen.

Turun kaupunginteatterirakennus on päätetty siirtää kaupunginhallituksen 3.3.2014 § 91 päätöksen mukaisesti Koy Turun kaupunginteatterin omistukseen, joka myös toteuttaa kohteen peruskorjauksen ja laajennuksen. Rakennuksen siirto on tarkoitus toteuttaa keväällä 2015.

Hankkeen aikataulu on tiukka ja jotta työt saadaan alkuun kesäkuussa 2015, on hankkeen uudelleen kilpailutus saatava käyntiin helmikuun 2015 aikana.

Oheismateriaali 1Hankesuunnitelma 12.1.2015

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta hyväksyy hankesuunnitelman päivityksen osaltaan ja lähettää sen edelleen kaupunginhallituksen ja kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.