Kiinteän omaisuuden kehittäminen, maankäyttöinsinööri Suvi Panschin 4.8.2014: 

Tonttien luovutukset ovat alunperin tapahtuneet suunnittelu- ja tontinluovutuskilpailun voittaja Hartela Oy:lle omaan tai perustettavan yhtiön lukuun (kaupunginhallitus 12.1.2004 § 36, kiinteistölautakunta 10.12.2003 § 755). Tontit on asemakaavassa osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL-1).

Tontit 853-37-2-5 ja -8 on vuokrattu 23.7.2007 allekirjoitetulla lyhytaikaisella maanvuokrasopimuksella Hartela Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun työmaavarastojen ja –rakennelmien väliaikaiseksi sijoituspaikaksi sekä kauppakeskuksen tarvitsemien maanalaisten autopaikkojen yms. sijoittamiseksi. Lyhytaikaisia maanvuokrasopimuksia on viimeksi pidennetty Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätöksen 23.1.2013 § 31 mukaisesti 31.12.2014 asti. Em. maanvuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti vuokralainen on sitoutunut tekemään tonteista pitkät vuokrasopimukset vuokrakauden loppuun mennessä.

Tonttien tiedot ovat seuraavat:

Maanvuokra on alkuperäisessä sopimuksessa määritelty siten, että se on ollut 5 % pääoma-arvosta 17,5 €/tontin maaneliö. Vuotuinen vuokra on ollut kiinteä, mutta se on aina sopimusta jatkettaessa (kahden vuoden välein) korotettu elinkustannusindeksin mukaisesti. Tonttien 37-2-5 ja -8 sopimuksen mukainen maanvuokra on ollut 1.1.2013 alkaen 12.939,18 euroa vuodessa.

Hartela Oy on anonut kortteliin Skanssi-2 kaavamuutosta, jolla tontin 5 käyttötarkoitus muutettaisiin pelkästään liiketilarakentamiseen ja samalla rakennusoikeus ko. tontilla pienenisi ja että tontilla 5 käyttämättä jäävä asuinrakennusoikeus siirrettäisiin tontteihin Skanssi-2-8 ja -9. Hartela Oy on perustellut muutosta sillä, että tontin 5 nykyisen asemakaavan mukainen toteutus, jossa tontille sijoitettaisiin yksitasoinen myymälärakennus ja em. tilojen päälle asuinrakennuksia on lukuisten selvittelyjen jälkeen osoittautunut hankalaksi, koska hankkeen toteuttaminen edellyttäisi ns. kerralla toteuttamisen. Siirtämällä tontin 5 asuinrakennusoikeuden tonteille 8 ja 9 mahdollistetaan ratkaisu, jossa myymälärakentaminen voidaan käynnistää ilman riippuvuutta asuinrakentamiseen.

Nykyinen asemakaava mahdollistaa yksitasoisen myymälärakennuksen rakentamisen ja Hartela Oy on jättänyt rakennuslupahakemuksen tällaisen toteuttamisesta. Hartela Oy:n kanssa käytyjen neuvottelujen perusteella esitetään, että tontista 5 tehdään pitkäaikainen maanvuokrasopimus siten, että huomioidaan anottu kaavamuutos ja toteutettava kerrosala. Tontin rakennusoikeus on 10300 k-m², josta 4635 k-m² on osoitettu liikerakentamiseen. Kohteesta järjestetyn suunnitteluvarauskilpailun yhteydessä Hartela Oy:n jättämän tarjouksen mukaisesti rakennuskustannusindeksillä tarkistettu pääoma-arvo olisi nykyään asuinrakentamisen osalta voimassa oleva ARA-hinta 168 €/k-m² ja liikerakentamisen osalta 195 €/k-m². Näin sopimuksen mukaiseksi perusvuosivuokraksi tulisi 83.260,05 euroa (5665 k-m² *168 €/k-m² * 4 % + 4635 * 195 €/k-m² * 5%). Koska tontille ollaan hakemassa kaavamuutosta ja tarkoituksena on, että tontille toteutettaisiin liikerakentamista 4600 k-m², perusvuokrana peritään 44.850 euroa (4600 k-m² * 195 €/k-m² * 5%), kunnes tontille toteutettu kerrosala ylittää 4600 k-m². Maanvuokrasopimukseen sisältyy osto-optio vuokra-alueeseen 31.12.2016 asti liikerakennusoikeuden osalta kauppahinnalla 195 €/k-m² ja asuntorakennusoikeuden osalta kauppahinnalla 168 €/k-m². Osto-optio on sidottu rakennuskustannusindeksiin.

Tontin Skanssi-2-8 lyhytaikaista maanvuokrasopimusta tarkistetaan samalla siten, että vuokrasopimusta jatketaan 31.12.2015 asti kuitenkin siten, että vuokria korotetaan vuoden 2012 tasosta vuoden 2014 tasoon (vuoden 2012 keski-indeksistä 1863 kesäkuun 2014 pistelukuun 1909); uusi maanvuokra tontin 8 maanvuokrasopimuksen osalta on 6657,65 €/vuosi.

Liite 1Maanvuokrasopimusluonnos (tontti 5)

Liite 2Muutos lyhytaikaiseen maanvuokrasopimukseen (tontti 8)

Toimialajohtaja Jouko Turto: 

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää, että:

- jatketaan tontin (Skanssi) 853-37-2-8 lyhytaikaista maanvuokrasopimusta 31.12.2015 saakka Hartela Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun muutoin entisin ehdoin paitsi että vuotuinen maanvuokra on 6.657,65 euroa 1.9.2014 alkaen;

- vuokrataan tontti (Skanssi) 853-37-2-5 Hartela Oy:lle omaan tai perustettavan yhtiön lukuun. Vuokra-aika alkaa 1.9.2014 ja jatkuu 31.12.2064 asti, minkä jälkeen vuokraus päättyy irtisanomista vaatimatta. Perusvuosivuokra on 83.260,05 euroa (5665 k-m² *168 €/k-m² * 4 % + 4635 * 195 €/k-m² * 5%) ja perusvuosivuokrasta peritään 44.850 euroa (4600 k-m² * 195 €/k-m² * 5%), kunnes tontille toteutettu kerrosala ylittää 4600 k-m²;

- muutoin käytetään liitteen mukaisia maanvuokrasopimusehtoja;

- tämän päätöksen perusteella laadittava tonttia 853-37-2-5 koskeva vuokrasopimus sekä tonttia 853-37-2-8 koskeva muutos lyhytaikaiseen vuokrasopimukseen on vuokramiehen taholta allekirjoitettava kahden kuukauden kuluessa siitä päivästä lukien, jolloin kaupunki on ilmoittanut vuokramiehelle, että vuokrasopimus on kaupungin taholta allekirjoitettavissa. Muussa tapauksessa tämä päätös katsotaan rauenneeksi. Lisäksi vuokramiehen on edellä mainitun ajan kuluessa esitettävä Kiinteistöliikelaitokselle vuokrasopimuksen edellyttämä Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan 30.10.2013 § 526 päätöksen mukainen hyväksyttävä vakuus; sekä

- pöytäkirja tämän asian osalta tarkastetaan heti ja päätös saadaan panna täytäntöön mahdollisista valituksista huolimatta.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Ennen päätöksentekoa esittelijä tarkisti esitystekstiä ja liitteenä 1 olevaa maanvuokrasopimusta kokouksessa hyväksyttyyn muotoon poistamalla osto-optioon sitomisen rakennuskustannusindeksiin.

Liite 3Korjattu maanvuokrasopimusluonnos

Asian esitteli hallintojohtaja Jari Lehmussaari.