Kiinteän omaisuuden kehittäminen, tonttipäällikkö Timo Laiho ja tilapalvelut, vuokrauspäällikkö Tiina Aaltonen 24.3.2014:

Kiinteistöliikelaitoksen hallinnoitavana tällä hetkellä noin 1.100.000 m2 kaikentyyppisiä tiloja, josta omassa omistuksessa on noin 900.000 m2. Näistä tiloista noin 209.000 m2 sisältyy kehityskiinteistöiksi luokiteltavaan joukkoon, joiden osalta on vuosina 2010–2011 laadittu luokittelu kiinteistöomaisuuden omistajastrategian luomiseksi. Luokittelu on laadittu Tilaliikelaitoksen ja Kiinteistöliikelaitoksen vuoden 2009 alussa määritettyjen aloittavien taseiden laatimisen seurauksena ja se on merkitty Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnassa tiedoksi 19.1.2011 § 27.

Kehityskohteet on luokiteltu neljään perusluokkaan: 1. Pidettäviin, 2. Purettaviin, 3. Kehitettäviin ja 4. Myytäviin. Luokittelun peruslähtökohtana on pidetty kohteen nykyisen sekä odotettavissa olevan maankäytön ohella rakennetun kohteen nykyistä käyttöä ja kuntoa. Luokittelu perustuu siis kiinteistön kokonaisvaltaiseen tarkasteluun ottaen huomioon sekä maa-alueen että rakennuksen kehittämismahdollisuudet. Perusluokittelua on edelleen täsmennetty ja luokitusten kohteille on asetettu yksityiskohtaisia tavoitteita. Tällä hetkellä kehityskiinteistöiksi lasketaan myös vuonna 2013 laaditun uudistamisohjelman myötä 17.6.2013 § 127 Kaupunginvaltuustolle tiedoksi esitetyn rakennusomaisuuden myynti- ja kehittämispotentiaaliluettelon kohteet, yhteensä noin 88.000 m2. Omistajastrategiaa toteutetaan yksittäisillä myynti-, purku- ja kunnossapitopäätöksillä johtosääntöjen puitteissa.

Kehityskohteina pidettävistä kiinteistöistä pääosa eli noin 85% on kehitettävää ja myytävää tilakantaa. Alle 10% on Kiinteistöliikelaitoksen tai sen maanvuokramiehen, Turku Touringin ja Liikunnan käytössä olevia, lähinnä vähäisiä rakennuksia. Noin 18.000 m2 eli myös alle 10% on purettavaksi luokiteltavia kohteita. Purettavaksi luokitelluista kohteista osa on tyhjiä ja vuokrauskelvottomia, osaa vuokrataan normaalisti ja osa on luovutettu suurempana, usean kohteen kiinteistömassana eteenpäin vuokrattavaksi. Vuosien 2011–2013 aikana on purettu kymmeniä, lähinnä kaikkein ongelmallisimpia kohteita. Tavoitteena kuitenkin on että raakamaaomaisuuteen sisältyvät kohteet pidetään mahdollisimman pitkään vuokrattuina, ja että yksittäisissä kehityskohteissa purkuvastuu siirtyy kohteen uuden käyttötarkoituksen myötä hankkeen toteuttajan tehtäväksi. Kunnossapitotoimenpiteet kohdistetaan pääasiallisesti kohteisiin, joilla on tuloa tulevaisuudessa tuottavaa vaikutusta. Kehittämistoimenpiteitä tehdään jatkuvasti useiden kohteiden kanssa.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta merkitsi 18.12.2013 § 654 tiedoksi Kiinteistöliikelaitoksen Tilapalvelujen antaman selvityksen tyhjistä tiloista ja niiden jatkokäytöstä. Tyhjiä vuokrauskelpoisia olevia tiloja on käytännössä noin 23.000 m2. Jotkin tiloista ovat olleet välittäjällä vuokrattavissa jo keväästä 2013 asti, mutta tässä markkinatilanteessa vuokralaisia ei näihin ole löytynyt. Iso osa näistä vuokrattavissa olevista tiloista on poistunut kaupungin omasta käytöstä sisäilmaongelmien vuoksi ja niiden vuokraaminen tästä syystä on erittäin vaikeaa.

Kiinteistöliikelaitoksen tilinpäätöksessä mainitaan että vuokrattua tilaa on 1.005.000 m2 ja kiinteistökantaa kaiken kaikkiaan 1.100.000 m2. Näin ollen tyhjänä olevaa tilaa olisi siten 95.000 m2. Kaikki mainitut neliöt eivät kuitenkaan ole vuokrasopimusten neliöiden piirissä, koska rakennuksissa on paljon kellari- ja ullakkotiloja tai yhteistiloiksi luokiteltavia porrashuoneita, joita ei lueta kuuluvaksi vuokrasopimusneliöihin. Myöskään kylmiä ulkovarastotiloja ei aina ole laskettu kuuluvaksi vuokrasopimusneliöihin. Näitä ”ylimääräisiä” neliöitä ei ole kattavasti selvitetty mutta jo pelkästään Suurtorin kiinteistöissä on noin 800 m2 tällaista tilaa. Vuokrasopimuksia ei myöskään ole tehty Kiinteistöliikelaitoksen käytössä olevista tiloista taikka ulkoisin tai sisäisin maanvuokrasopimuksin vuokratuista tiloista, joita karkeasti arvioiden on yhteensä noin 10.000 m2. Yhteisneliöissä on myös paljon sellaisia kohteita, jotka ovat tyhjentyneet ja odottavat korjaustöitä, esim. Kurjenmäensairaala-alueen rakennus 5, tai kohteita joissa korjaustyöt ovat meneillään, kuten esim. Aurakatu 11. Lisäksi on paljon pieniä kohteita, esim. Katedralskolanin liikuntasali, jotka on osittain tyhjennetty korjaustöiden takia. Pikaisen tarkastelun pohjalta tällaisia tiloja on noin 4.000 m2. Vuoden 2013 vuokratuista neliöistä puuttuvat myös kaikki kauppahallin tilat, noin 3.200 m2, jotka vielä viime vuonna vuokrattiin maanvuokrajärjestelmän kautta. Lisäksi tyhjiä, vuokrauskelvottomia tiloja on jonkin verran odottamassa kehittämistoimenpiteiden valmistumista, esimerkiksi Kurjenlinnan tilat noin 6.500 m2.

Tilojen vajaakäyttöasteeksi on tilinpäätöksessä ilmoitettu 2,16 %. Vajaakäyttöasteeseen lasketaan normaalisti vain ne tilat joiden vuokraaminen olisi käytännössä mahdollista. Kaikki em. kappaleessa selostetut tekijät selittävät vajaakäyttöasteen muodostumista pienemmäksi kuin mitä kokonaisneliöiden kautta on laskettavissa. Lisäksi purkukohteita ei tilastoissa käytetä vajaakäyttöastetta laskettaessa. Vertailutietona voidaan esittää että vajaakäyttöaste on tällä hetkellä Helsingin seudulla toimistotiloissa 12,4 % ja Euroopan pääkaupungeissa tämä keskimääräinen vajaakäyttöaste on noussut noin 10 % tuntumaan. Turussa jopa tuotanto- ja varastotilojen vajaakäyttöaste on noussut yli 5 %:n. Kiinteistöliikelaitoksen omistuksessa olevien tilojen vajaakäyttöaste, noin 2-3 %, on tällä hetkellä ja tähän taloudelliseen tilanteeseen nähden melko vähäinen. Vajaakäyttöastetta pitäisikin joka tapauksessa olla jonkun verran jotta äkillisissä tilanteissa pystyttään tarjoamaan väistötiloja toiminnoille omasta tilakannasta.

Oheismateriaali 1Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätös 19.1.2011 § 27

Oheismateriaali 2Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätös 18.12.2013 § 654

Oheismateriaali 3Luettelo kehityskiinteistöiksi luokiteltavista rakennuksista 14.3.2014

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää merkitä selvityksen tiedokseen

PäätösEhdotus hyväksyttiin.