Tilapalvelut, vuokrauspäällikkö Tiina Aaltonen 4.3.2014:

Kaupunginhallitus on kokouksessaan 20.1.2014 § 34 päättänyt pyytää johto- ja lautakuntien lausunnot sisäisen vuokrajärjestelmän periaatteista.

Kaupunginjohtaja oli päätöksellään (Kj 8.5.2013 § 112) asettanut työryhmän, jonka tehtävänä on sisäisen vuokrauksen ohjeiden päivitysten valmistelu. Päätöksessä tarkennetaan toimeksiantoa seuraavasti:

- Sisäisen vuokrajärjestelmän päivityksen yhteydessä työryhmän tulee tarkistaa määräytymisperusteet ja kiinnittää huomiota niiden selkeyteen.

- Päivityksen yhteydessä tulee selvittää, miten huomioidaan tilahankkeille mahdollisesti saatavat valtionosuudet ja niiden mahdollinen vuokravaikutus.

- Mahdollinen tarve historiallisesti merkittävien kohteiden poikkeavalle vuokranmääräytymiselle tulee huomioida.

- Samassa yhteydessä on tarkoituksenmukaista päivittää sisäisen vuokrajärjestelmän ohjeet.

Asettamispäätöksen mukaisesti työryhmään ovat kuuluneet puheenjohtajana apulaiskaupunginjohtaja Jarkko Virtanen ja jäseninä vs. tilajohtaja Tuomas Koskiniemi, tilapalvelujen johtaja Martti Kuitunen, vuokrauspäällikkö Tiina Aaltonen, kiinteistötalousasiantuntija Leevi Luoto (sihteeri), kiinteistötalouspäällikkö Marko Selin sekä controller Johanna Korpikoski.

Nykyinen sisäinen vuokrajärjestelmä

Voimassa oleva sisäinen vuokrajärjestelmä on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 28.8.2006 ja sen laskentaperiaatteiden mukaiset vuokrat on otettu käyttöön vuoden 2008 alussa.

Sisäisten vuokrien tavoitteena on antaa kaupungin käytössä oleville tiloille markkinasuuntautunut hinta ja sitä kautta ohjata toimialoja tehokkaaseen tilankäyttöön. Tavoitteena on toisaalta myös ohjata Kiinteistöliikelaitokselle rakennuksien ylläpitämiseen ja peruskorjaamiseen tarvittavia varoja kattamaan kustannukset, joita niiden omistamisesta ja käyttämisestä kaupungille aiheutuu.

Turun kaupungin sisäinen vuokrajärjestelmä on sisältänyt mm. vuokrien määräytymisperusteet eli kuinka eri hallintamuotoisten (omistus-, osakehuoneistot ja vuokrakohteet) kohteiden sisäiset vuokrat lasketaan. Lisäksi järjestelmässä on määritelty mm. vuokrasopimusosapuolten toimintavapaudet.

Nykyinen vuokrajärjestelmä on kustannusperusteinen ja hyvin saman suuntainen muiden kaupunkien sisäisten vuokrajärjestelmien kanssa.

Kehittämiskohteet ja vuokrajärjestelmään tehtävät päivitykset

Sisäinen vuokrajärjestelmä on pääpiirteissään toimiva, eikä sen täydelliseen muuttamiseen nähty tarvetta. Seuraavassa käydään läpi nykyisessä järjestelmässä havaitut kehittämiskohteet ja ehdotettavat parantamistoimenpiteet.

Käsittelyjärjestys mukailee liitteenä olevaa ehdotusta päivitetyksi vuokrajärjestelmäksi keskittyen järjestelmässä tapahtuviin muutoksiin. (Liite 1: Sisäisen vuokrauksen periaatteet).

Vuorovaikutus tila-asioissa:

Tila-asioissa keskeiset toimijat ovat kaupungin eri toimialat, konsernihallinnon strateginen tilojen ohjaus (STO) ja kiinteistötoimialan tilapalvelut. Yhteistyö näiden toimijoiden välillä tulee olla saumatonta, jotta tilaratkaisut ja kokonaisuuden ohjaus ovat konsernin tavoitteiden mukaisia.  Eri toimijoiden roolia on pyritty selkeyttämään. 

Strateginen tilojen ohjaus vastaa tilojen kysynnän ohjauksesta huomioiden kaupungin strategiset tavoitteet ja tässä roolissa ohjeistaa kaupungin eri toimialoja. Käytännön tila-asioissa toimialat ovat yhteydessä kiinteistötoimialan tilapalveluihin, joka vastaa operatiivisesti toimialojen tilantarpeen tyydyttämisestä, olemassa olevien tilojen ominaisuuksista ja tiloihin liittyvien palvelujen järjestämisestä. Kaikkien osapuolten tavoitteena tulee olla kaupungin omille toiminnoille asianmukaisten tilojen järjestäminen kohtuullisilla tilakustannuksilla.

Määräytymisperusteet:

Pääomavuokra: Pääomavuokra on koostunut rakennuksen uudishinnasta laskettavasta korjausvastuusta (1–2,5 %) ja nykyhinnasta laskettavasta korosta. Korko-osan laskentaprosentti on ollut uusissa rakennuksissa 4 % ja vanhoissa 1,75 %.

Laskentamalli on tehnyt järjestelmästä tältä osin monimutkaisen ja jatkossa aiemmin useammasta osasta koostunut pääomavuokra määritellään yksinkertaisemmin. Pääomavuokra on 7 % rakennuksen nykyhinnasta sisältäen koron ja poiston sekä myöhemmin mainittavan vuosikorjausrahan.

Sisäisen vuokran laskentaperusteena oleva nykyhinta kuvaa rakennuksen arvoa teknisestä näkökulmasta. Se lasketaan vähentämällä uuden vastaavan rakennuksen rakentamiskustannuksista kohteen kumulatiivinen tekninen kuluminen. Rakennusten laskennallinen kuluminen on vuosittain noin 2 % uudishinnasta.

Rakennukseen tehtävät korjaukset nostavat rakennuksen nykyhintaa. Esimerkiksi kohteeseen tehtävä laaja peruskorjaus nostaa rakennuksen nykyhinnan lähelle uudisrakennuskustannuksia.

Eri hintakäsitteet vähenevät ja muutos yksinkertaistaa laskentaa, kun uusille ja vanhoille rakennuksille on sama tuottoprosentti ja pääomavuokra lasketaan rakennuksen kuntoa kuvaavasta nykyhinnasta.

Nykyisin käytössä oleva käytetyn rakennusoikeuden arvoon perustuva maanvuokran määrittelyperiaate tullaan säilyttämään pitkälti entisellään. Laskennan pohjana olevia rakennusoikeuden aluehintoja (ns. ARA-hinnoittelu) tarkastetaan vallitsevaan hintatasoon.

Nykyisessä vuokrajärjestelmässä keskusta-alue on maantieteellisesti laajasti määritelty ja on tiedostettu tarve erottaa ydinkeskusta omaksi arvokkaammaksi alueekseen. Ydinkeskustan alueelle luodaan oma vyöhykkeensä, jonka hinta on 30 % muuta keskusta-aluetta korkeampi. Tämä hinnoittelu on nykyistä paremmin linjassa keskustan todellisten rakennusoikeushintojen kanssa.

Ylläpitovuokra: Kaupungin omissa kohteissa ylläpitovuokraan sisältynyt vuosikorjausraha (1,2 % uudishinnasta) siirretään kuuluvaksi pääomavuokraan. Myös osakehuoneistojen ylläpitovuokraan kuulunut ns. sisäpuolinen korjausraha poistuu ja sen katsotaan jatkossa sisältyvän pääomavuokraan.

Tästä syystä ylläpitovuokrasta käytetään jatkossa nimitystä hoitovuokra. Se sisältää lämpöenergian, kiinteistönhoitopalvelut kohdekohtaisen sopimuksen mukaan ja hallinnointipalkkion, jolla katetaan sisäisesti vuokrattavien kohteiden hallinnointikustannukset. Vuokrakohteissa nykyinen sisäpuolinen korjausraha tullaan säilyttämään.

Korjausten vuokravaikutukset:

Aiemmin käytössä ollutta, eritasoiset ja erilaisista tarpeista lähtevät korjaukset määrittelevää, nimikkeistöä yksinkertaistetaan. Mikäli valtuustokaudella kohteeseen tehdään suuria korjauksia (>20 % kohteen uudishinnasta), on tällä vaikutus kohteen vuokraan. Pienet korjaukset eivät vaikuta vuokraan, elleivät ne ole käyttäjälähtöisiä ns. toiminnallisia muutoksia.

Toiminnalliset muutostyöt:

Toiminnalliset muutostyöt ovat käyttäjän tarpeen pohjalta tehtäviä muutostöitä. Näitä käyttäjältä perittävän muutostyömaksun takaisinmaksuaikoja on nähty aiheelliseksi lyhentää, sillä maksut ovat jääneet osin perimättä takaisin, vaikka toiminta on jo muuttanut pois kohteesta.

Päivitetyssä vuokrajärjestelmässä muutostyömaksujen enimmäismaksuaika on 8 vuotta ja laskentakorkona käytetään 4 % aiemman 6 % sijasta.

Rahoitusosuudet:

Valtionosuuksien ja muiden rahoitusosuuksien vaikutus kohteiden vuokraan on ollut aiemmin melko pieni ja ajallisesti lyhytkestoinen. Käytössä olleen laskentatavan mukaan rahoitusosuudet ovat alentaneet kohteen vuokraa 4-8 vuoden ajan 1,75 – 4,0 %:lla saatavan osuuden määrästä.

Laskentatapaa esitetään muutettavaksi siten, että hankkeelle saatava rahoitusosuus alentaa enemmän ja ajallisesti pidempään kyseisen kohteen vuokraa. Jatkossa vuokra-alennus on vuositasolla 4 % saatavan avustuksen kokonaismäärästä ja alennuksen kesto on 25 vuotta. Tällöin koko tuki kohdistuu tuettavaa kiinteistöhanketta käyttävälle toimialalle.

Rakennusaikainen korko ja rakennusaikainen maanvuokra:

Kaupungin omissa uudisrakennushankkeissa rakennusaikana kertyvät pääomakulut on siirretty vuokriin ja käytäntöä tullaan jatkamaan. Vastaavasti on menetelty rakennusaikaisten maanvuokrien osalta.

Rakennusaikaisen koron ja rakennusaikaisen maanvuokran perintä sisäisessä vuokrassa on kirjattu nykyisin käytössä olevaan sisäisen vuokrajärjestelmän päätökseen. Päätöstekstissä ei ole kuvattu näiden vuokraerien laskentasääntöä. Vakiintuneena tapana on ollut määrittää rakennusaikaisesta korosta ja rakennusaikaisesta maanvuokrasta muodostettavat vuokraerät toiminnallisen muutostyön laskentasäännöllä.

Jatkossakin näiden vuokraerien laskentasääntö pidetään yhteneväisenä toiminnallisen muutostyön laskentasäännön kanssa siten, että jatkossa rakennusaikainen korko ja rakennusaikainen maanvuokra hinnoitellaan sisäiseen vuokraan 4 %:n laskentakorolla ja 8 vuoden takaisinmaksuajalla.

Historiallisten rakennusten kohtelu:

Historiallisten kohteiden alennusta on annettu nykyisellään vapaa-aikatoimialan tiloihin Vanhan suurtorin rakennuksissa, Käsityöläismuseossa ja Qwenselin talossa. Alennus on laskettu siten, että kohteista ei ole peritty pääomavuokran korko-osuutta.

Rakennuksen mahdollista historiallista arvoa ei kohdekohtaisen arvon määrittelyn vaikeudesta johtuen jatkossa huomioida vuokrien määrittelyssä, eli ko. alennus poistetaan.

Tällä hetkellä myönnettyjen historiallisten kohteiden alennusten poistaminen huomioidaan toimialoille järjestelmän päivityksen ja siihen liittyvien vuokramäärärahatarkistusten yhteydessä.

Kaupunginhallitus voi lisäksi jatkossa tukea yksittäistapauksissa historiallisten kohteiden vuokria kompensoimalla sisäisenä vuokra-avustuksena kiinteistötoimialan tilapalveluille vuokralaiselta perittävän alennetun vuokran ja sisäisen vuokrajärjestelmän mukaisen käyvän vuokran välisen erotuksen.

Vastaavalla tavalla voidaan menetellä yksittäistapauksissa myös elinkeinopoliittisista syistä. Erillisratkaisut tulee käsitellä mahdollisesta pysyväisluonteisuudestaan huolimatta aina kyseisen vuoden talousarvion yhteydessä siten, että kompensaatiot ovat avoimesti nähtävissä.

Investointien rahoitusjärjestelyt ja Kiinteistöliikelaitoksen tuloutuksen periaatteet:

Aiemmassa järjestelmässä on peruskorjauksiin osoitettu pääomavuokran korjausvastuu-osuus, joka on ollut vuositasolla kokonaisuudessa noin 25 M€. Vuosikorjauksiin on kerätty lisäksi ylläpitovuokran kautta noin 15 M€ vuodessa.

Uudiskohteet on rahoitettu lainalla, joiden korkoja Kiinteistöliikelaitos maksaa keskushallinnolle. Lainat on ollut tarkoitus lisätä liikelaitoksen peruspääomaan valtuustokausittain. Vanhojen kohteiden pääomavuokran korko-osuus on tuloutettu kaupungille

Jatkossa perus- ja vuosikorjauksien rahoittamiseksi Kiinteistöliikelaitos erottaa saamastaan 7 %:n pääomavuokrasta kohdekohtaisesti määritetyn korjausvastuu- ja vuosikorjausrahan. Jäljelle jäävä pääomavuokra tuloutetaan konsernihallinnolle.

Jatkossa uudishankkeet rahoitetaan rakennusaikaisella rahoituksella. Uudisrakennuksen valmistuessa korotetaan sen rakentamiskustannuksia vastaavalla summalla Kiinteistöliikelaitoksen peruspääomaa.

Asian jatkovalmistelu

Työryhmä esitti, että päivitetty sisäinen vuokrajärjestelmä otetaan käyttöön vuoden 2016 alussa. Kiinteistötoimialan tilapalvelut määrittää uudet sisäiset vuokrat, jotka ilmoitetaan käyttäjätoimialoille 30.4.2015 mennessä. Tällöin muutokset ehditään huomioida riittävän ajoissa vuoden 2016 talousarviovalmistelussa ja järjestelmä voidaan ottaa kokonaisuudessaan käyttöön vuoden 2016 alusta lukien.

Uuden sisäisen vuokrajärjestelmän tuomat kustannusvaikutukset tulevat kaupunginvaltuuston käsiteltäväksi vuoden 2016 talousarvion käsittelyn yhteydessä. Toimialojen vuokramuutokset esitetään samalla kompensoitaviksi, mikäli niiden käytössä olevien tilojen kokonaisvuokrakustannus muuttuu.

Kiinteistöliikelaitoksen näkemyksen mukaan uuden sisäisen vuokrauksen periaatteet yksinkertaistavat vuokrien laskentaa, ja niiden vertailua keskenään, eikä sen sisällöstä ole huomautettavaa.

Liite 1Sisäisen vuokrauksen periaatteet

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää omalta osaltaan hyväksyä uudet sisäisen vuokrauksen periaatteet ja esittää edellä olevan lausuntonaan kaupunginhallitukselle.

PäätösAsia pantiin pöydälle Toivarin Kosken kannattamana tekemästä ehdotuksesta.