Maankäyttösopimus         

Turun kaupungin Pohjolan kaupunginosaa koskevan 15.8.2008 päivätyn ja 15.3.2013 tarkistetun asemakaavanmuutosehdotuksen (VR:n konepaja-alue 44/2004) johdosta tekevät Turun kaupunki (kaupunki) ja Turun kaupunki kylän Konepaja 3:10 tilan omistaja VR-Yhtymä Oy (kiinteistönomistaja) seuraavan sopimuksen:

1. Maankäyttösopimuksen tavoite

Tällä maankäyttösopimuksella sovitaan yhteisesti, kaupungille aiheutuvien yhdyskuntarakenteen muutoskustannusten korvaamisesta.

Sopijaosapuolet toteavat yhteisesti, että tämä maankäyttösopimus ei syrjäytä kaavoitukselle laissa asetettuja tavoitteita ja sisältövaatimuksia.

2. Neuvottelujen kulku

Sopijaosapuolet toteavat yhteisesti, että maankäyttösopimusneuvottelut on käyty asemakaavanmuutoksen sisällön tultua ratkaistuksi.

3. Sopimuskorvaus yhdyskuntarakenteenmuutoskustannuksista

Kiinteistönomistaja suorittaa kaupungille kuudenmiljoonan sadantuhannen (6.100.000) euron suuruisen sopimuskorvauksen.

Korvaus erääntyy maksettavaksi kolmessa erässä siten, että ensimmäinen erä 2.500.000 euroa erääntyy maksettavaksi 3 kuukauden kuluttua siitä kun korttelin Pohjola-29 AK-3 tontille Pohjola-29-4, 5 tai 6 merkitään ensimmäinen uudisrakennuksenpaikka. Toinen erä 2.000.000 euroa erääntyy maksettavaksi 3 kuukauden kuluttua siitä kun korttelin Pohjola-29 AK-2 tontille Pohjola-29-1, 2 tai 3 merkitään ensimmäinen uudisrakennuksenpaikka. Kolmas erä 1.600.000 euroa erääntyy maksettavaksi kolmen kuukauden kuluttua siitä kun korttelin Pohjola-30 AK-1 käyttötarkoitukseen osoitetulle alueelle osoitetaan ensimmäinen uudisrakennuksen paikka.

Erääntyvä korvaus tarkistetaan arvoonsa käyttämällä maarakennuskustannusindeksiä joka on viimeksi julkaistu uudisrakennuksen merkitsemispäivänä. Vertailuindeksinä käytetään maarakennuskustannusindeksiä 121 (MAKU 2005 heinäkuu 2010).

Kiinteistönomistajalla on oikeus suorittaa sopimuskorvaus kokonaan tai osittain ennen edellä mainittuja eräpäiviä.

Mikäli rakennusoikeus asemakaavaehdotukseen tehtävien muutosten johdosta muuttuu, tarkistetaan korvausta vastaavasti.

Mikäli asemakaavaehdotuksen mukainen asuinrakentaminen aloitetaan alueella ennen koko sopimuksen voimaantuloa, tulee kiinteistönomistajan ja kaupungin yhteisesti sopia yhdyskuntarakennemuutoskustannusten maksamisesta ennen rakentamisen aloittamista.

4. Vakuus

Sopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämiseksi kiinteistönomistaja luovuttaa kaupungille yhteisesti 6.100.000 euron suuruisen vakuuden. Kaupungin hyväksymä vakuus, joka voi olla myös kiinteistökiinnitys, kuitataan vastaanotetuksi tämän sopimuksen allekirjoituksin.

Kaupunki palauttaa annettua vakuutta samassa aikataulussa ja samassa suhteessa sopimuskorvauksen maksamisen kanssa.

5. Yleisten alueiden luovutus

Kiinteistönomistaja luovuttaa kaupungille korvauksetta Turun kaupunki kylän Konepaja 3:10 tilasta asemakaavaehdotuksessa katu-, virkistys-, puisto-, tori- ja ET-alueiksi osoitetut alueet yhteispinta-alaltaan noin 34381 m2.

Luovutettavat alueet on osoitettu kiinteistölaitoksen kartalla M191/31.5.2013.

6. Omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen

Kaupunki saa 5. kohdassa mainitut alueet omistukseensa ja hallintaansa vapaana kiinnityksistä, rasituksista ja maksuvelvoitteista tämän sopimuksen voimaan tullessa.

7. Kiinteistönmuodostustoimitus

Kumpikin sopijaosapuoli suorittaa kustannuksellaan tarvittavat lainhuudatus ja kiinteistönmuodostustoimenpiteet.

8. Kunnallistekniikan rakentamisaikataulu

VR:n konepaja-alueen alueen kunnallistekniikan (kadut, viemärit, vesijohdot, puistot) ja katuvalaistuksen suunnittelusta ja rakentamisesta vastaa Kaupunki kustannuksellaan.

Rakentamisaikataulua määritettäessä kuullaan tämän sopimuksen 17. kohdan mukaista projektiryhmää ja aikataulu sovitetaan yhteen alueen muun rakentamisen kanssa.

Kiinteistönomistaja vastaa, kiinteistön kohdalla ole­van kadun ylei­seen käyttöön luovuttamisesta riip­pumat­ta, kadun kunnossa- ja puhtaanapidosta siten, kuin lais­sa kadun ja eräiden yleisten aluei­den kunnossa- ja puhtaanapidosta on sää­detty.

9. Rakentamisvelvollisuus

Kiinteistönomistaja sitoutuu toteuttamaan alueen pääosin vapaarahoitteisena ja, että asuinrakentaminen aloitetaan kahden vuoden kuluessa siitä kun alueelle toteutettava kunnallistekniikka antaa valmiuden asuinrakentamisen aloittamiselle. Kiinteistönomistaja vastaa, että 60 % koko asemakaava-alueen yhteenlasketusta uudisrakennusoikeudesta on toteutettu 12 vuodessa asuinrakentamisen aloittamisesta.

Mikäli rakentamisvelvoite jää kokonaan tai osittain täyttämättä on kiinteistönomistaja velvollinen korvaamaan rakentamisvelvollisuuden alittavasta määrästä kaupungille sopimussakkoa 100 €/k-m2 tai luovuttaa sopimussakkoa arvoltaan vastaava määrä rakennusoikeutta korttelista Pohjola-29. Tuolloin rakennusoikeuden arvona käytetään 218 €/k-m2.

Kiinteistöliikelaitoksenjohtokunnalla on oikeus kiinteistönomistajan anomuksesta jatkaa rakentamisvelvoiteaikaa, mikäli yleinen taloudellinen tilanne maassa tms. syy sitä puoltaa.

Rakentamisvelvoitteen täytyttyä suorittavat sopijaosapuolet sopimusalueella katselmuksen, jossa kirjataan rakentamisvelvoitteen täyttyminen ja kirjataan mahdollisesti täyttämättömät sopimusvelvoitteet.

10. Vesihuolto ja liittymismaksut

Kaupunki perii vesihuollon liitty­mismaksut yleisten taksojen ja periaatteiden mukaisesti. Mikäli verkoston rakentaminen alueelle poikkeaa kustannuksiltaan keskimääräisistä verkostonrakentamiskustannuksista, varaa kaupunki oikeuden periä liittymämaksut korotettuina.

11. Muuntamot

Kiinteistönomistaja on velvollinen luovut­tamaan Oy Turku Energia Ab:n käyttöön ylei­seen sähkönjake­luun tar­vit­tavat maan ja raken­nustilojen käyttöoi­keudet jakel­umuun­ta­moi­ta, kaapelikaappeja yms. laitteita ja johto­ja var­ten. Muuntamon tarvitseman maan ja ra­kennustilo­jen käytöstä Oy Turku Ener­gia Ab maksaa las­kel­mien­sa mu­kaisen yhte­näisen korvauksen.

12. Purettavat rakennukset, laitteet ja johdot

Kiinteistönomistaja vastaa kaupungille luovutettavilla alueilla olevien johtojen, rakenteiden, laitteiden ja muun irtaimen omaisuuden siirtämisestä ja poistosta kustannuksellaan.

Rakennukset tulee purkaa 6 kuukauden kuluessa kaupungin antamasta kirjallisesta ilmoituksesta. Mikäli kiinteistönomistaja ei ole täyttänyt tässä tarkoitettua velvollisuutta määräaikana on kaupungilla oikeus purkaa rakennukset tai laitteet kiinteistönomistajan lukuun.

Mikäli rakennus, laite tai rakenne suojellaan asemakaavamerkinnällä vastaa kiinteistönomistaja purkukustannuksista siltä osin kuin ne saadaan purkaa.

13. Maaperän saastuminen

Kiinteistönomistaja puhdistaa maaperän ja alueella säilytettävät rakennukset rakenteet ja laitteet tasoon, jota tässä maankäyttösopimuksessa yksilöidyn asemakaavan mukainen käyttötarkoitus viranomaisten mukaan edellyttää.

Puhdistaminen suoritetaan kiinteistönomistajien toimesta viranomaisilta hankittujen ympäristölupien mukaisesti, kaava-alueen toteuttamisen edellyttämässä aikataulussa ja rinnan alueen rakennustöiden edistymisen kanssa.

Mikäli kiinteistönomistaja ei ole täyttänyt tässä tarkoitettua velvollisuutta ennen rakennustöiden aloittamista, kaupungilla on oikeus tutkia ja puhdistaa pilaantunut alue kiinteistönomistajan lukuun ympäristöviranomaisten antamien päätösten mukaisesti ja periä toimenpiteistä aiheutuvat kustannukset kiinteistönomistajalta.

14. Luiskat

Mikäli katujen rakentaminen vahvistettujen suunni­telmi­en mukaan vaatii kadun ja kiinteistön pihatason ko­rkeus­eroista johtuen joko penger- tai leikkaus­luis­kan ulotta­mista tontil­le, kiinteistönomistaja sallii tämän korvauk­setta.

15. Valumavedet

Kiinteistönomistajan ja em. kiinteistöistä muodos­tett­avi­en tonttien tontinomistajien tulee huolehtia kusta­nnuk­sellaan tonttiviemä­röintinsä yhteydessä tonttiin rajoit­tuvilta puisto­alueilta sekä jalankul­kupoluilta, joilla ei ole yleistä viemäriverkkoa, tontille mahdol­lisesti valuvien pintavesien pois-joh­tamisesta.

16. Rasiteoikeudet

Kaupunki saa korvauksetta kulkurasiteoikeuden Poventsanpolulle ja Konepajanaukiolle alueille, jotka on kaavaehdotuksessa osoitettu yleistä kulkua varten.

Kiinteistönomistaja vastaa Poventsanpolun rakentamisesta sekä kunnossa- ja puhtaanapidosta.

Vaunu- ja Veturikadun rakentamisesta sekä kunnossa- ja puhtaanapidosta vastaa kaupunki. Talojen alle rakennettavien kulkuyhteyksien puhtaana- ja kunnossapidosta vastaa kiinteistönomistaja.

Kaupunki saa korvauksetta johtorasiteoikeuden Konepajanaukion alueelle, joka on asemakaavaehdotuksessa osoitettu johtoja varten varatuksi alueen osaksi.

17. Projektiryhmät

Kaupunki ja kiinteistönomistaja perustavat projektiryhmän, joka tulee ohjaamaan ja aikatauluttamaan VR:n konepajan alueen rakentamista. Molemmat sopijapuolet nimeävät hankkeeseen vähintään kaksi edustajaa 3 kuukauden kuluessa asemakaavan hyväksymisestä Turun kaupunginvaltuustossa.

18. Kortteleiden yhteisalueet

Kortteleiden yhteisistä alueista (leikkipaikat yms.) tulee laatia MRL 164 § mukainen yhteisjärjestelysuunnitelma joka tulee hyväksyttää kaupungilla ennen tonttien asuinrakentamistöiden aloittamista.

19. Tenderinpuisto

Kiinteistön omistaja vastaa kustannuksellaan Tenderinpuiston suunnittelusta rakentamisesta, kunnossa- ja puhtaanapidosta. Puiston suunnitelmat tulee tehdä kaupungin antamien ohjeiden mukaisesti ja ne tulee hyväksyttää kaupunkisuunnittelu - ympäristölautakunnassa ennen rakennustöiden aloittamista.

20. Ratapiha-alueen aitaaminen

Kiinteistöomistaja vastaa ratapihan aitaamisesta kustannuksellaan suojaamistarpeensa mukaisesti.

21. Rautatieliikenneolosuhteiden kehittäminen

Konepaja-alueen asemakaavanmuutoksen johdosta tapahtuu Konepajan alueella arvonnousua, jota VR-konserni osoittaa rautatieliikenneolosuhteiden kehittämiseen Turussa seuraavasti:

Koska Turun päärautatieaseman paikoitustilanne on epätyydyttävällä tasolla ja myös Konepajan alueen kehittäminen aiheuttaa paikoitustarvetta, tutkii VR-konserni yhdessä kaupungin kanssa pysäköintilaitoksen rakentamista Ratapihankadun varteen uuden Konepajan alueen ja Ratapihankadun välisen kevyen liikenteen sillan yhteyteen. Alustavissa mitoitustarkasteluissa on autopaikkamääränä käytetty 600 autopaikkaa. Osapuolet sitoutuvat edistämään hanketta ja kiinteistönomistaja ilmoittaa valmiutensa osallistumaan hankkeeseen noin 200 autopaikan määrällä myöhemmin päätettävin ehdoin. VR-konsernin rahoitus on luonteeltaan väliaikainen hankkeen toteuttamisen edistämiseksi. Ehdot sovitaan sellaisiksi, että kaupunki tai mahdollinen kolmas osapuoli lunastaa VR-konsernin niin halutessa ennalta sovittuna ajankohtana VR-konsernin investointiosuuden. Lunastushinta on VR-konsernin investoima määrä lisättynä sovittavalla korolla.

22. Edelleen luovutus

Jos kiinteistönomistaja luovuttaa maansa tai osan siitä kolmannelle, hän vastaa velvoit­teiden suorittamisesta ja muista sopimus­ehdoista niin kau­an, kunnes hän on toimittanut kaupungin kiinteistöliikelaitokselle tämän sopimuksen perään tehdyn mer­kinnän siitä, että saaja vastaa tämän sopimuksen mukaisten ehtojen ja velvoitteiden suorittamisesta.

23. Erimielisyydet

Mahdolliset ehtojen tulkinnasta ja korvauk­sista sekä sopimus­sakkoasioista johtuvat erimielisyydet ratkai­see ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeus.

24. Sopimuksen voimaantulo

Tämä sopimus tulee voimaan sopimusaluetta koskevan edellä mainitun asemakaavaehdotuksen tai sitä tältä osin vas­taa­van poikkeusluvan saa­dessa lain­voi­man.

25. Sopimuksen päättyminen

Mikäli kaupunginvaltuusto ei hyväksy edellä mainittua asemakaavaehdotusta tai sitä tältä osin vas­taa­vaa poikkeuslupaa, tai asemakaavanmuutosehdotus ei miltään osin saavuta lainvoimaa, päättyy tämä sopimus

Sopimuksen päättyessä kumpikin sopijapuoli kantaa omat kulunsa eikä kummallakaan sopijapuolella ole oikeutta saada korvausta toiselta sopijapuolelta sopimuksen päättymisen johdosta.