Maanvuokrasopimus (luonnos 28.4.2013)
Vuokranantaja:
Turun kaupunki (Kaupunki)
Y-tunnus 0204819-8
Vuokramies;
Rakennusperinteen Ystävät Ry
Y-tunnus 1785939-9
Kaupungin päätökset:
Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätös
Vuokrasopimuksen kohde ja ympäristön maankäyttö
Kartalla M 47 / 27.2.2013 osoitettu yhteensä noin 1167 m2:n suuruinen alue, joka on osa yleistä aluetta Puolalanmäki 7P (853-7-9903-0).
Vuokra-alue on osittain 3.7.1897 ja osittain 21.9.1901 vahvistetun asemakaavan mukaista aluetta, joiden rakennustapaa määrittelee kulloinkin voimassa oleva Rakennusjärjestys. Alueella on käynnissä asemakaavanmuutos ”Puolalanmäki” (24/2012), jonka tarkoituksena on muun muassa saattaa asemakaava ajan tasalle suojelun osalta. Kaupunginvaltuuston 18.6.2001 hyväksymässä oikeusvaikutteisessa Turun yleiskaava 2020:ssa, vuokra-alue on osoitettu virkistysalueeksi (V).
Vuokra-alueen osoite on Puolalanpuisto 7, 20100 Turku.
Vuokranantaja ja vuokramies ovat erikseen sopineet vuokra-alueella olevien, vuokranantajan omistamien rakennusten luovuttamisesta vuokramiehelle.
Naapuruston osalta todetaan maankäytöstä seuraavaa: Vuokrattava alue rajoittuu ympäröivään maakäyttöön liitekartan mukaisesti.
Vuokra-aika
Vuokra-aika alkaa heinäkuun 1. päivänä 2013 ja jatkuu joulukuun 31. päivään 2063 saakka, jolloin vuokraus päättyy irtisanomista vaatimatta.
Vuokra-alueen käyttö ja toiminnan määrittely
Vuokra-alue luovutetaan vuokralle käytettäväksi maanvuokralain (258/66) 5 luvun tarkoittamalla tavalla olemassa olevien rakennusten rakennuspaikaksi liike-, toimisto- ja yhdistyskokouskäyttöön.
Vuokramies on velvollinen huolehtimaan siitä, että sillä on kaikki toiminnassaan tarvittavat viranomaisluvat ja että se noudattaa toimintaansa liittyviä lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä.
Mikäli vuokramies ei saa kaikkia toiminnassaan tarvittavia viranomaislupia, vuokramiehen vuokranmaksuvelvollisuus ei pääty, eikä vuokranantaja ole velvollinen palauttamaan mahdollisesti jo maksettuja vuokria vuokramiehelle. Vuokranantaja ei ole myöskään velvollinen korvaamaan vuokramiehelle vuokra-alueen käyttöön liittyvän hankkeen johdosta mahdollisesti aiheutuneita ja aiheutuvia viranomais-, suunnittelu- ja toteuttamiskuluja tai vastaavia kuluja.
Vuokramies on kaupungin vaatiessa velvollinen aitaamaan vuokra-alue viranomaisten hyväksymällä tavalla.
Vuokrasopimuksen muut ehdot
1. Vuokra
Perusvuokra on kolmetuhatta (3.000) euroa vuodessa. Vuokra määräytyy 5 %:n mukaan vuokra-alueen pääoma-arvosta.
Edellä mainittu perusvuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksilukuun 1871 (perusindeksi 1951:10=100) ja vuokra tarkistetaan vuosittain 1.1.2014 alkaen ja sen jälkeen kalenterivuosittain tammikuun 1. päivästä alkaen.
Tarkistettu vuosivuokra saadaan kertomalla edellä mainittu perusvuokra tarkastusajankohtaa edeltäneen joulukuun indeksiluvulla ja jakamalla se edellä mainitulla perusindeksillä.
Vuokraa tarkistettaessa otetaan huomioon indeksin käyttöä koskevan lainsäädännön asettamat rajoitukset.
Vuokran määrä nousee portaittain sitten, että ajanjaksolla
1.7.2013 - 30.6.2014 suoritetaan 30 % vuokrasta,
1.7.2014 - 30.6.2015 suoritetaan 50% vuokrasta,
1.7.2015 - 30.6.2016 suoritetaan 70% vuokrasta ja
1.7.2016 alkaen suoritetaan 100% vuokrasta.
Kaupungilla on oikeus tarkistaa vuokraa vuokra-alueen käyttötarkoituksessa, kaavamääräyksissä, rakennusoikeudessa tai muussa sellaisessa seikassa tapahtuvien muutosten johdosta.
2. Vuokran maksaminen
Vuotuinen vuokra on maksettava Turun Kiinteistöliikelaitoksen tilille kahtena eränä puolivuosittain toukokuun ja marraskuun kuluessa.
Ellei vuokraerää eräpäivänä suoriteta, vuokramies on velvollinen maksamaan erääntyneelle vuokralle eräpäivästä maksupäivään asti viivästyskorkoa korkolain säännösten mukaisesti ja saamisen velkomisesta aiheutuvien kulujen kattamiseksi kaupungin vahvistaman viivästysmaksun.
3. Muita maksuja
Rakennuksissa on sähköliittymät. Kaupunki antaa suostumuksensa rakennuksissa olevien sähköliittymien siirtämiseksi vuokramiehen nimiin ilman erillistä korvausta.
Vesi- ja viemäröintijohdot kiinteistölle toteutetaan Turun Kaupungin toimesta. Liittymismaksuista vastaa vuokramies. Vuokramieheltä peritään liittämisestä liittämishetkellä voimassa olevan taksan mukaiset liittymismaksut ennen rakennusten verkostoihin liittämistä.
Mikäli vuokra-alueella oleviin rakennuksiin joudutaan toteuttamaan uusia liittymiä, kaupunki pidättää oikeuden periä vuokramieheltä kulloinkin voimassa olevan taksan mukaiset liittymismaksut ennen rakennusten verkostoihin liittämistä.
4. Vuokraoikeuden siirto
Vuokramiehellä ei ole oikeutta siirtää vuokrasopimusta kolmannelle ilman kaupungin suostumusta.
Vuokra-alueella olevien rakennusten omistusoikeutta ei saa luovuttaa vuokraoikeudesta erillään. Edellä mainittu ehto sisältää myös kiellon kirjata maakaaren 14 luvun 3 §:n mukainen hallinnanjakosopimus.
5. Vuokraoikeuden kirjaaminen
Tätä vuokrasopimusta ei tarvitse kirjata maanmittaustoimistossa.
6. Vakuudet
Vuokran suorittamisen ja muiden vuokrasopimusehtojen täyttämisen vakuudeksi on vuokramies velvollinen vaadittaessa antamaan kaupungille 4.200 euron suuruisen tai muun kaupungin hyväksymän vakuuden, joka on vaadittaessa uudistettava.
7. Alivuokraus
Vuokramiehellä ei ole oikeutta luovuttaa vuokra-aluetta tai sen osaa kolmannen hallintaan.
Vuokramiehellä on kuitenkin oikeus vapaasti vuokrata tai muuten luovuttaa vuokra-alueella oleva rakennus tai sen osa kolmannelle käytettäväksi.
8. Piirustukset
Piirustukset on esitettävä Turun Kiinteistöliikelaitokselle hyväksyttäväksi, jos vuokra-alueelle rakennettujen tilojen käyttötarkoitusta muutetaan toiseksi, rakennuksen käyttötarkoitus tai rakennuksen toteutettavaksi aiottu kerrosala poikkeaa kaavasta tai vuokra-alueelle rakennetaan aiemmin hyväksytyn piirustuksen lisäksi.
9. Rakentamiskelpoisuus
Vuokramies on vastuullinen vuokra-alueen perustamistavan valinnasta ja rakentamiskelpoisuuden yksityiskohtaisesta selvittämisestä.
Kaupunki rakentaa kustannuksellaan määräämänään aikana vuokra-alueen kohdalla sijaitsevat kadut katupiirustusten mukaisesti, yleiset sähkö-, vesi-, viemäri- ja kaukolämpöjohdot sekä katuvalaistuksen.
10. Rakentamis- ja kunnostamisvelvollisuus
Tämän vuokrasopimuksen voimaantullessa katsotaan rakentamisvelvollisuus täytetyksi.
Vuokramies on velvollinen kustannuksellaan kunnostamaan vuokra-alueella sijaitsevat olemassa olevat rakennukset vuokranantajan ja vuokramiehen erikseen sopimassa aikataulussa. Vuokramiehen tulee kunnostamisessa kuulla Turun Museokeskusta. Museokeskuksen mahdollisesti edellyttämät arkeologiset kaivaukset on tehtävä ennen toimenpiteisiin ryhtymistä.
Tämän sopimuksen liitteenä oleva Turun Museokeskuksen 12.9.2012 antaman lausunnon mukaan rakennukset ovat sekä kulttuuri- että rakennushistoriallisesti erittäin arvokkaat. Turun museokeskuksen vuonna 2002 laatimassa suojelutavoitelistauksessa ne ovat saaneet kaikkein korkeimman suojelustatuksen (SR5).
Mikäli vuokramies ei täytä em. kohdassa määritetty kunnostamisvelvollisuuttaan, kaupungilla on myöhemmin tämän sopimuksen kohdassa 21. mainittujen seuraamusten lisäksi oikeus sanoa tämä sopimus irti kohdassa "Sopimuksen irtisanominen" mainituin edellytyksin.
Vuokra-alueelle rakennuslupaa haettaessa on kuultava museoviranomaisia.
11. Kasvusto
Vuokra-alueella tämän vuokrasopimuksen vuokra-ajan alkamishetkellä olevat puut ovat kaupungin omaisuutta.
Vuokramiehen istuttamat hedelmäpuut, jalommat koristepuut, marjapensaat tai muuta arvokkaammat kasvit ovat vuokramiehen omaisuutta.
Vuokramiehellä on oikeus kaataa rakennuksien, kulkuteiden ja johtoalueiden alueelta puut parhaaksi katsomallaan tavalla, sitten kun maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämät luvat puiden kaatamiselle on saatu.
Vuokramies on velvollinen lunastamaan rakennustyön yhteydessä kaadetut kaupungin omistamat puut käyvästä hinnasta.
Kaupungin kiinteistölaitoksella on oikeus määrätä, että istutettavaksi määrätyt tai luonnontilaan jäävät vuokra-alueen osat on rakennustyön ajaksi tarpeellisin osin aidattava.
Vuokra-alueen rakentamattomalla osalla kasvavia puita ei saa vahingoittaa eikä kaupungin kiinteistölaitoksen luvatta kaataa.
12. Hoitovelvollisuus
Vuokramies on velvollinen pitämään vuokra-alueen ja vuokra-alueella olevat rakennukset, muut rakenteet ja muun omaisuuden sekä alueen rakentamattoman osan hyvässä kunnossa sekä noudattamaan kaupungin niiden hoidosta antamia määräyksiä.
Vuokramies on velvollinen tarkastamaan vuokra-alueella olevien puiden kuntoa ja tarvittaessa ryhtymään toimenpiteisiin vahingonvaaran torjumiseksi.
Mikäli edellä mainittua omaisuutta on hoidettu huonosti, vuokramies on velvollinen välittömästi korvaamaan tästä kaupungille tai toiselle aiheutuneen vahingon.
Muilta osin vuokramiehen hoitovelvollisuuden laiminlyönnistä ja siitä aiheutuvista seuraamuksia on säädetty maanvuokralaissa ja sovittu tämän vuokrasopimuksen kohdassa ”Sopimussakko ja vahingonkorvaus”.
13. Kulkuoikeus
Vuokramies saa kulkuoikeuden kartan M 47 / 27.2.2013 osoittamista paikoista.
Kaupunki vastaa kadulta tai tieltä vuokra-alueelle johtavan, kartan M 47 / 27.2.2013 osoittaman ajoväylän kunnossapidosta. Tähän velvollisuuteen kuuluu myös lumen poistaminen ja talvihiekoitus.
Vuokramies vastaa kadulta tai tieltä vuokra-alueelle johtavan, kartan M 47 / 27.2.2013 osoittaman ajoväylän kunnossapidosta sekä vuokra-alueella sijaitsevien kulkuväylien kunnossa- ja puhtaanapidosta. Tähän velvollisuuteen kuuluu myös lumen poistaminen ja talvihiekoitus.
14. Maaperän ja pohjaveden pilaamiskielto
Ympäristönsuojelulain 104 §:n mukaisesti kaupunki toteaa, että vuokra-alue on ollut aiemmin puistokäytössä. Kaupungin taholta ei ole tutkittu, onko vuokra-alueella ympäristönsuojelulaissa tarkoitettuja jätteitä tai aineita, jotka saattavat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista.
Vuokramies on velvollinen huolehtimaan siitä, että vuokra-alue ei vuokramiehen toimesta eikä muutoinkaan pilaannu.
Mikäli vuokra-alue tai sen osa on kuitenkin vuokra-aikana ympäristönsuojelulain 7 tai 8 §:n tarkoittamalla tavalla pilaantunut, vuokramies on velvollinen huolehtimaan alueen puhdistamisesta siten, kuin ympäristönsuojelulain 75 §:ssä säädetään.
Vuokramiehen on ympäristönsuojelulain 76 §:n mukaisesti välittömästi ilmoitettava valvontaviranomaiselle, jos maahan tai pohjaveteen on päässyt ainetta, joka saattaa aiheuttaa pilaantumista.
Mikäli vuokramies laiminlyö tässä tarkoitetun velvollisuutensa, kaupungilla on oikeus toteuttaa puhdistaminen vuokramiehen lukuun ja periä toimenpiteestä aiheutuneet kustannukset vuokramieheltä.
Kaupungin vaatiessa vuokramies on velvollinen toimittamaan kustannuksellaan kaupungille yhtä vuotta ennen vuokra-ajan päättymistä kaupungin hyväksymän tutkimuslaitoksen tekemän selvityksen vuokra-alueen maaperän puhtaudesta.
15. Katselmukset
Kaupungin viranomaisilla on oikeus pitää vuokra-alueella katselmuksia ja tarkastuksia vuokra-alueen ja rakennusten kuntoisuuden ja vuokraehtojen täyttämisen toteamiseksi. Vuokramies on velvollinen sallimaan asianomaisille pääsyn vuokra-alueelle ja siellä oleviin rakennuksiin. Vuokramiehellä on oikeus osallistua kaupungin viranomaisten kanssa katselmuksiin.
Jos katselmus on aiheuttanut muistutuksia, on vuokramies velvollinen korjaamaan puutteellisuudet kaupungin määräämässä ajassa.
16. Yhdyskuntaa palvelevat johdot yms.
Vuokramies on velvollinen sallimaan korvauksetta yhdyskuntaa palvelevien viemärin, vesi-, puhelin- ja sähköjohtojen sekä muiden sellaisten johtojen ja näihin liittyvien laitteiden, kiinnikkeiden ja tukien sijoittamisen vuokra-alueelle ja vuokra-alueelle rakennettaviin rakennuksiin sekä näiden tarpeellisen huollon. Vuokramiehelle korvataan em. toimenpiteistä mahdollisesti aiheutuvat vahingot.
Kaupungilla on oikeus vuokramiestä enempää kuulematta merkitä edellä mainitut oikeudet rasitteena kiinteistörekisteriin.
17. Pintavedet
Vuokramiehen tulee huolehtia kustannuksellaan viemäröintinsä yhteydessä vuokra-alueeseen rajoittuvilta puistoalueilta sekä jalankulkupoluilta, joilla ei ole yleistä viemäriverkkoa, vuokra-alueelle mahdollisesti valuvien pintavesien poisjohtamisesta.
18. Luiskat
Mikäli katujen rakentaminen vahvistettujen suunnitelmien mukaan vaatii kadun ja vuokra-alueen pihatason korkeuseroista johtuen joko penger- tai leikkausluiskan ulottamista vuokra-alueelle, on vuokramiehen sallittava tämä korvauksetta.
19. Lämpö- ja porakaivot
Vuokramies on velvollinen toimittamaan Turun Kiinteistöliikelaitokselle tiedon, mikäli vuokra-alueen maaperään porataan lämpö- tai porakaivo. Tieto tulee toimittaa viipymättä toimenpiteen suorittamisen jälkeen.
20. Vuokra-alueen myyminen ja uudelleen vuokraus
Kaupunki sitoutuu olemaan myymättä vuokra-aluetta kolmannelle vuokra-ajan kuluessa.
Vuokramiehellä, joka on täyttänyt tämän sopimuksen mukaiset velvoitteensa, on etuoikeus vuokra-ajan päättyessä saada vuokra-alue uudelleen vuokralle, mikäli se luovutetaan uudelleen vuokralle samanlaiseen tarkoitukseen, tällöin päätettävillä ehdoilla.
21. Sopimuksen irtisanominen
Tämän vuokrasopimuksen irtisanomisesta on voimassa, mitä maanvuokralaissa on säädetty.
Em. lisäksi vuokranantajalla on oikeus irtisanoa tämä sopimus, jos vuokra-mies jättää edellä kohdassa ”10. Rakentamis- ja kunnostamisvelvollisuus” määrätyt velvoitteet suorittamatta. Sopimuksen irtisanominen on tällöin toimitettava yhden (1) kuukauden kuluessa siitä, kun velvoitteen täyttämiselle asetettu määräaika on päättynyt ja vuokranantaja on antanut vuokramiehelle ilmoituksen rakentamisvelvollisuusajan tai kunnostamisvelvollisuusajan päättymisestä.
22. Toimenpiteet vuokrasuhteen päättyessä
Kun vuokrasopimus päättyy, kaupungilla on oikeus lunastaa vuokra-alueella olevat vuokramiehen rakennukset sekä hänen rakentamansa pysyvään käyttöön tarkoitetut laitteet ja laitokset maanvuokralain (258/66) 34 §:n 3 momentissa säädettyjen perusteiden mukaan määrättävästä hinnasta, mikäli kaupunki on vuokramiehelle siitä kirjallisesti ilmoittanut ennen vuokra-ajan päättymistä.
Toimenpiteistä vuokrasuhteen päättyessä noudatetaan maanvuokralain (258/66) 5. luvun muuta maanvuokraa koskevia säännöksiä.
23. Kulku vuokra-alueella
Vuokramiehen on sallittava kaupunkilaisten vapaa kulku vuokra-alueella. Vuokramiehellä on kuitenkin oikeus puuttua vuokramiehen normaalia toimintaa häiritsevään tai ympäristöä rumentavaan vuokra-alueen käyttöön kieltämällä häiritsevä toiminta vuokra-alueella. Kiellosta ja häiritsevästä toiminnasta on ilmoitettava välittömästi Turun Kiinteistöliikelaitokselle.
Vuokra-alueella kulkua voi tilapäisesti rajoittaa ainoastaan Turun Kiinteistöliikelaitoksen erikseen antamalla luvalla.
24. Rakennuksien pitäminen yleisölle avoimena
Vuokramies sitoutuu pitämään rakennuksia yleisölle avoimena.
25. Ilmoitukset ja tiedonannot
Vuokramiehen on viivytyksettä ilmoitettava kirjallisesti kaupungin Turun Kiinteistöliikelaitokselle nimeään sekä kotipaikkaa ja laskutusosoitettaan koskevat muutokset.
Kaupungilla on oikeus antaa vuokramiehelle tähän sopimukseen perustuvat tiedonannot, ilmoitukset ja kehotukset lähettämällä ne todisteellisesti vuokramiehen viimeksi kaupungille ilmoittamaan laskutusosoitteeseen. Tiedoksiannon katsotaan tällöin saapuneen vastaanottajalle viimeistään seitsemäntenä päivänä lähettämisen jälkeen.
Kaupungilla on oikeus pyydettäessä antaa tähän sopimukseen perustuvia tietoja kolmannelle.
26. Sopimussakko ja vahingonkorvaus
Vuokramies on velvollinen korvaamaan kaiken tuottamuksellaan tai sopimusrikkomuksellaan vuokranantajalle aiheuttamansa vahingon sekä korvaamaan siitä johtuneet palkka- ja muut kustannukset.
Jos vuokramies rikkoo tämän sopimuksen ehtoja tai sen nojalla annettuja määräyksiä, hän on velvollinen maksamaan kaupungille paitsi vahingonkorvausta, myös sopimussakkoa, joka on määrältään kohtuullinen sopimusrikkomukseen nähden, kuitenkin enintään sen hetkinen vuotuinen vuokra viisinkertaisena, sekä kaupungille asiasta aiheutuneet palkka- ja muut kustannukset.
Sopimussakon suorittamalla vuokramies ei vapaudu tämän vuokrasopimuksen mukaisista velvollisuuksistaan.
27. Vuokra-alueella sijaitsevat rakennukset
Vuokra-alueella sijaitsee kaksi rakennusta (rakennustunnus 853-7-9903-0-2 ja 853-7-9903-0-3) yksi talousrakennus (853-7-9903-0-16). Turun Museokeskuksen vuonna 2002 laatiman suojelutavoitelistauksessa rakennukset ovat saaneet korkeimman suojelustatuksen (SR 5).
Vuokranantaja ja vuokramies ovat erikseen sopineet vuokra-alueella olevien, vuokranantajan omistamien rakennusten luovuttamisesta vuokramiehelle.
28. Huoneenvuokrasopimuksen päättyminen
Vuokranantajan ja vuokramiehen välinen liikehuoneiston vuokrasopimus rakennuksesta 853-7-9903-0-3 sovitaan päättyväksi 30.6.2103.
29. Asemakaavan muutos vuokra-alueella
Vuokramies on tietoinen, että vuokra- alueen asemakaavan muutos on vireillä. Osapuolet sopivat, että vuokra-alueen rajausta muutetaan tarvittaessa uuden lainvoimaisen asemakaavan mukaiseksi, mikäli uuden asemakaavan osoittamat tontit poikkeavat rajoiltaan vuokra-alueesta. Kaupungilla on tällöin oikeus tarkistaa vuokraa kohdan 1. mukaisesti.
30. Muut sovellettavat säädökset
Ellei tässä vuokrasopimuksessa ole toisin määrätty, noudatetaan vuokrasuhteessa maanvuokralain (258/66) 5. luvun muuta maanvuokraa koskevia säännöksiä.
31. Erimielisyyksien ratkaiseminen
Tästä vuokrasopimuksesta johtuvat erimielisyydet ja riidanalaiset vuokra-, korvaus- ja sopimussakkokysymykset ratkaisee ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeus.
Tätä vuokrasopimusta on tehty kaksi yhtäpitävää kappaletta, toinen kaupungille ja toinen vuokramiehelle.
Turussa
TURUN KAUPUNKI
Tämän vuokrasopimuksen hyväksymme ja sitoudumme sitä tarkoin noudattamaan.
Paikka ja aika edellä mainitut
Todistavat: