Tonttipalvelut, Matti Kotiniemi, 24.4.2012:

Ympäristö- ja kaavoitusviraston asemakaavatoimisto on pyytänyt Kiinteistöliikelaitoksen lausuntoa koskien em. asemakaavamuutosehdotusta. Asemakaavamuutoksen tarkoituksena on ensinnäkin suojella ns. ”Steinerkoulun” koulurakennuksen ulkoinen hahmo ja sen puolijulkiset sisätilat. Toisekseen tarkoituksena on mahdollistaa tontin ja koulurakennuksen käyttötarkoituksen monipuolistaminen.

Muutosaluetta rajaa pohjoisessa Stålarminkatu, lännessä Kuninkaankartanonkatu ja lännessä Kupittaankatu. Kaupunginvaltuuston 18.6.2001 hyväksymässä oikeusvaikutteisessa yleiskaava 2020:ssa alue on osoitettu kerrostalovaltaiseksi asuntoalueeksi AK. Muutosalueella on voimassa kolme eri asemakaavaa. Koulutontin käsittävä asemakaava 81/1956, vahvistettu 23.4.1957, osoittaa koulutontin käyttötarkoitukseksi yleisten rakennusten Y-alueen.

Kiinteistöliikelaitos antaa asemakaavamuutosehdotuksesta seuraavan lausunnon:

Steiner-koulun jatkokäytöstä:

Steiner-koulun rakennuksen suojeleminen on sinänsä kannatettava lähtökohta. Rakennuksen todellinen suojeleminen vaatii sen, että rakennus pysyy merkittävässä käytössä myös koulutoiminnan päätyttyä. Asemakaavanmuutos lähteekin tämän suhteen oikeaan suuntaan mahdollistamalla rakennukseen nykyistä monipuolisemman käytön. Kaavaehdotus kuitenkin kieltää asumistoiminnan järjestämisen alueella. Asumisen poisjättämistä on perusteltu kaavaselostuksessa lähinnä sillä, että koulurakennus ei sovi asumiseen ilman suuria muutostöitä, jotka puolestaan olisivat ristiriidassa rakennussuojelun kanssa. Tästä perusteesta ei kuitenkaan selviä syytä sille, että miksi alueelle sijoittuvaan uudisrakennukseen ei saisi sijoittaa asuntoja. Uudisrakennuksen mahdollisimman monipuolinen käyttö ei millään tavalla vaarantaisi koulurakennuksen suojelua. Samaten voidaan kysyä, että onko koko koulurakennus sellainen, ettei sinne voisi järjestää asumistoimintaa, kuten kaavaselostus antaa ymmärtää. Kuten edellä on todettu; ainoa tapa, jolla kaavan rakennussuojelulliset tavoitteet saadaan täytettyä, on se, että Steiner-koulun rakennukseen sijoittuu merkittävää toimintaa myös koulutoiminnan päätyttyä. Jos rakennus jää tyhjilleen, rakennussuojelulliset tavoitteet jäävät väistämättä toteutumatta. Kiinteistöliikelaitos katsoo, että asemakaavanmuutos rajaa turhaan pois esimerkiksi palveluasumisen järjestämisen kaavamuutosalueella. Käytyjen keskustelujen perusteella palveluasumiselle on todellista kysyntää alueella. Riittävän suurien palveluasumiseen käytettävien kiinteistöjen tarve on ilmeinen. Asiassa on huomioitava myös erityisasumisen kilpailuneutraliteetti, johon valtio on kiinnittänyt huomioita.

Kiinteistöliikelaitos esittää huolensa siitä, että kaavamääräyksissä olevat tiukat määräykset koulurakennuksen sisätilojen suojelemisesta tulevat muodostumaan ongelmallisiksi koulurakennuksen jatkokäytön suhteen. Kiinteistöliikelaitoksen saamien tietojen mukaan koulurakennuksen liikuntasalisiivessä (nelikerroksinen sr-1-rakennus) kaavaehdotuksen kaltaiset tiukat muutostyön rajoitukset estävät käytännössä kaikenlaiset tilojen muutokset. Liikuntasalisiivessä vähäisehköt muutostyöt tai teknisen laitteiston muutokset vaativat saatujen tietojen mukaan puolijulkisten sisätilojen purkamista, joka ei olisi kaavaehdotuksen mukaan mahdollista. Tällöin on ilmeisenä vaarana se, että koulurakennukseen ei saada liian tiukkojen suojelumääräysten vuoksi tehtyä jatkokäytön ehdottomasti vaatimia muutostöitä. Oli jatkokäyttö minkälaista tahansa, tulee se vaatimaan merkittäviä muutoksia koulurakennuksen sisätiloihin. Kysymys on täten myös siitä, että onko rakennussuojelullisten arvojen vuoksi tarpeen rajoittaa tässä tapauksessa yhtä suuressa määrin rakennuksen sisäpuolisia muutostöitä kuin rakennuksen ulkopuolisia muutostöitä.

Kaavamuutosehdotusta tulee Kiinteistöliikelaitoksen näkemyksen mukaan muutenkin viedä enemmän hankekaavoituksen suuntaan; Steiner-koulun alueen käyttö tulisi päättää kaavatasolla vasta sitten, kun kohteelle on tiedossa koulutoiminnan jälkeinen käyttötarkoitus. Jos kaavaehdotus viedään kuitenkin nykyisessä aikataulussaan eteenpäin, tulee kaavamääräyksiin Kiinteistöliikelaitoksen näkemyksen mukaan ehdottomasti lisätä asumistoiminnan mahdollisuus, jolloin tämän toiminnan, kuten kaikenlaisen muunkin toiminnan, järjestäminen ratkaistaisiin vasta koulurakennuksen uudiskäytön arkkitehtuurisen ja muun jatkosuunnittelun yhteydessä. Mitä myöhempään jokin käyttötarkoitus suljetaan pois, sitä parempi se on ajatellen suojeltavan rakennuksen elinkaarta ja säilyvyyttä. Samaten kaavan suojelumääräyksiä tulee järkevöittää tarpeelliset muutokset mahdollistavalle tasolle erityisesti sisätilojen osalta.

Kaavamuutosehdotuksessa määrätään, että lisärakentamiselle ei saa muodostaa erillistä tonttia. Kiinteistöliikelaitos ei näe tällaiselle kiellolle minkäänlaisia perusteita; ei kaavaratkaisuun, ei kaavan tavoitteisiin eikä lainsäädännöllisiin kysymyksiin liittyvinä. Sen sijaan Kiinteistöliikelaitos katsoo, että koska alueelle toivotaan sijoittuvan monipuolista toimintaa, olisi eri toimintamuotojen markkinoiminen, kehittäminen ja yhteensovittaminen helpompaa, jos uudisrakentaminen olisi mahdollista suorittaa koulurakennuksesta erillään myös kiinteistöteknisestä näkökulmasta mietittynä.

Yhteenvetona Steiner-koulun tontin ja koulurakennuksen jatkokäytön suhteen Kiinteistöliikelaitos katsoo, että nykyisessä muodossaan asemakaavamuutos rajaa perusteetta pois tässä vaiheessa mahdollisia tapoja koulurakennuksen ja tontin jatkokäytölle. Kaavaa laadittaessa ei ole riittävästi katsottu sitä, miten koulurakennuksen käyttö järjestetään koulutoiminnan päätyttyä, sekä miten koulurakennuksessa saadaan sovitettua yhteen rakennussuojelu ja tuleva käyttö. Jos rakennukselle ei ole tiedossa olevaa tulevaa käyttöä, ei ole oikeansuuntaista toimintaa rajata jo kaavaa laadittaessa turhaan pois tiettyjä potentiaalisia käyttötarkoitusmahdollisuuksia. Sen sijaan kaavamuutoksen mahdollisimman nopeaa läpivientiä tärkeämpää on miettiä alueelle potentiaalista rakennusta kunnioittavaa jatkokäyttöä, josta johtuen kaavaa tulisi tässä tapauksessa ohjata enemmän hankekaavoituksen suuntaan.

Muuta:

Pysäköinnin suhteen Kiinteistöliikelaitos esittää huolensa alueen pysäköintipaikkojen riittävyydestä. Esitetyllä tonttitehokkuudella ja kaavamääräyksillä alueelle pitää sijoittaa vähintään noin 75 pysäköintipaikkaa. Tulevan käyttötarkoituksen epäselvyydestä johtuen tämäkin arvio on todennäköisesti alakanttiin. Jo tällä hetkellä merkittävä osa tontin piha-alueesta toimii todellisuudessa pysäköintialueena. Alue on ahdas jo nykyisen toiminnan pysäköintitarpeelle. Tämän vuoksi Kiinteistöliikelaitos ehdottaa, että myös uudisrakennuksen rakennusalalle sallittaisiin maanalainen pysäköintitila.

Pienenä huomiona Kiinteistöliikelaitos kehottaa tarkentamaan s-1-merkinnällä varustetun piha-alueen rajausta tontin pohjoisosassa, koska ehdotuksessa merkintä kattaa istutusten lisäksi myös kolmen autopaikan alueen.

Oheismateriaali 1Asemakaavanmuutoksen selostus

Oheismateriaali 2Tilastolomake

Liikelaitosjohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää antaa asemakaavatoimistolle selostustekstin mukaisen lausunnon.