Tonttipalvelut, Matti Kotiniemi, 8.3.2012

Ympäristö- ja kaavoitusviraston asemakaavatoimisto on pyytänyt Kiinteistöliikelaitoksen lausuntoa koskien em. asemakaavamuutosehdotusta. Asemakaavamuutoksen tavoitteena on tehdä mahdolliseksi pientalovaltaisen asuinalueen toteuttaminen Hiidenkadun länsipuolelle ja osalle sen itäpuolista peltoaluetta sekä täydentää Munttismäenkadun päätettä muutamilla asuintonteilla. Radan viereiselle lähivirkistysalueelle sijoitetaan palstaviljelyalueeksi varattu alue virkistysalueen monipuolisuuden lisäämiseksi.

Asemakaavamuutos koskee Kärsämäen kaupunginosan Munttismäen, Munttismäenpuiston sekä entisen Leafin tehdasrakennusten ja Hiidenkadun välistä aluetta. Alue sijaitsee n. 5 kilometrin etäisyydellä Turun keskusta-alueelta pohjoiseen. Suunnittelualuetta rajaa luoteessa Kärsämäentie, pohjoisessa teollisuusalue, idässä rautatie, lännessä Hiidenvartin teollisuusalue ja entisen Leafin tehtaan rakennukset sekä muutoin Munttismäenkadun ja Tiilitehtaankadun tontit.

Ympäristöministeriön 23.8.2004 vahvistamassa maakuntakaavassa kaavamuutosalue on virkistysaluetta V ja työpaikka-aluetta TP. Kaupunginvaltuuston 18.6.2001 hyväksymässä oikeusvaikutteisessa yleiskaava 2020:ssa Munttismäen alue on virkistysaluetta (V), jolle saa rakentaa ulkoilutyyppisen virkistystoiminnan tiloja ja alueelle tarpeellisia yhdyskuntateknisen huollon tiloja sekä liikenneväyliä. Kaava-alueen eteläosa, ns. Aallopinpelto, on pientalovaltaista asuntoaluetta (AP), joka varataan pääasiassa pientalovaltaiselle asumiselle sekä ympäristöön soveltuvien työtilojen, virkistyksen, palvelujen sekä alueelle tarpeellisen yhdyskuntateknisen huollon ja liikenteen käyttöön. Hiidenkadun länsipuoli on tuotanto- ja varastotoiminnan aluetta (T), joka varataan pääasiassa teollisen tuotannon ja varastotilojen sekä näihin liittyvien liike- ja toimistotilojen sekä julkisten palvelujen, virkistyksen, yhdyskuntateknisen huollon ja liikenteen käyttöön. Alueen kautta kulkee pääviheryhteys ja alueen koillisreunaa pitkin voimansiirtolinja. Alueen läntisin osa on pohjavesialuetta. Voimassa olevassa 31.3.1976 vahvistetussa asemakaavassa 11/1974 mäkialue on luonnontilassa säilytettävää puistoaluetta, peltoalue ja Kärsämäentien varsi istutettavaa puistoaluetta, Aalloppi-niminen kosteikkolampi vesialuetta ja Hiidenkatu katualuetta. Hiidenkadun länsipuoli on yhdistettyjen teollisuus- ja varastorakennusten korttelialuetta. Munttismäen kaavamuutosalueen vieressä on vireillä ns. ”Hellaksen” asemakaavamuutos, joka koskee entisten Leafin karamellitehtaan rakennusten aluetta. Hellaksen asemakaavamuutoksen tavoitteena on antaa kaavalliset mahdollisuudet asumiselle ja palvelutalomuotoiselle asumiselle, liikuntapalveluille sekä koulutus-, toimisto- ja pienimuotoiselle liikekäytölle.

Kiinteistöliikelaitos antaa asemakaavamuutosehdotuksesta seuraavan lausunnon:

Kaavamuutosalueelle on sijoitettu uusia tontteja kiitettävän tehokkaasti. Ainoastaan Tiilitehtaankadun päässä voisi olla tilaa yhdelle ja Aallopin länsipuolella Hiidenkadun varressa mahdollisesti muutamalle lisätontille. Tonttien sijoittelussa voisi harkita vaihtoehtoisesti sellaista ratkaisua, että osoittaisi mainituille sijainneille lisätontit, mutta poistaisi Munttismäenkadun päähän sijoitetut kolme tonttia. Nämä kadun päässä sijaitsevat tontit ovat ympärivuotisesti melko pimeällä paikalla itärinteen juurella. Lisäksi kadun ääripäässä olevan tontin käyttö esim. postinkuljetuksen ja lumenaurauksen näkökulmasta muodostuu hankalaksi puuttuvan kääntöpaikan vuoksi. Kääntöpaikka tulee ehdottomasti lisätä kaavaan, jos Munttismäenkadun päähän sijoitetaan lisätontteja. Sen sijaan Salmiakki- ja Konvehtiaukioiden kääntöpaikat ovat kooltaan ylimitoitettuja. Kääntöpaikkojen keskellä olevat muusta viherympäristöstä erillään olevat viheralueet ovat kalliita ylläpitää, eikä Aukioiden päässä ole perusteita (esim. jätehuolto tai joukkoliikenne) suurille kääntöpaikoille.

Rakennusalojen suhteen kaavamuutosehdotuksessa on päädytty tiukkaan määrittelyyn. Tarkkaan määritellyn rakennusalan vuoksi on vaikeaa päästä sallittuun kerrosalaan rakennusvaiheessa. Pienille, n. 100 m²:n huoneistoalallisille omakotitaloille ei ole merkittävän suurta kysyttävää. Lisäksi Aallopinpellon puolella heikohko rakennusmaa ja rautatien aiheuttama tärinä tarkoittaa suoraan suuria perustuskustannuksia, samoin kuin Hellaksenmetsän pohjavesialue lisää kustannuksia, jolloin pieneen omakotitaloon kohdistuu entistä vähemmän kiinnostusta. Toinen pohdinnan tarpeessa oleva asia rakennusalojen suhteen löytyy Salmiakkiaukion varrelta. Aukion eteläpuolisten tonttien rakennukset on määrätty rakennettavaksi kiinni katualueeseen. Tällä ratkaisulla ajo tontilta kadulle muodostuu hankalaksi olemattomien näkemien vuoksi. Muutenkin alueella on hyvin kapeat katualueiden viheralueet, jotka kaavamuutosehdotuksen mukaisessa ratkaisussa jäävät asukkaiden hoidettaviksi. Kapea viheralue tarkoittaa suoraan ongelmia myös lumitilan kanssa.

Loppujen lopuksi on tarkkaan mietittävä, että onko pelkkien omakotitalojen toteuttaminen alueelle sittenkään järkevin ratkaisu. Vaihtelevalla rakennuskannalla voitaisiin herättää laajempaa kiinnostusta ja välttää liiallista rakennuskannan monotonisuutta. Hieman suuremman kokoluokan pientalot esim. Aallopin länsipuolella tai Hellaksenmetsän länsi- ja eteläreunoilla loisivat puskuria sekä Leafin kompleksia että Hiidenvartin teollisuusaluetta vastaan.

Liikenneyhteyksien suhteen voidaan oudoksua muutamaa asiaa. Ensinnäkin Hellaksenmetsän läpi kulkeva ohjeellinen ulkoilureitti on ilmeisen tarpeeton, jollei sitä ole tarkoitettu samalla johtoalueeksi, koska Hiidenkadun länsipuolella kulkee uudehko kevyen liikenteen väylä. Lisäksi kapealla ulkoilureitillä on suuri riski tulla vallatuksi siihen rajoittuvien tonttien toimesta. Samaten Aallopinpellon puolella kaksi pihakatua yhdistävälle Ksylitolipolulle on vaikea nähdä toteutuskelpoista tarkoitusta. Toisekseen alueen eteläreunaan sijoitettu ohjeellinen palstaviljelyalue tarvitsisi tuekseen ohjeellisen pysäköintialueen, koska ei voida olettaa, että kaikki palstaviljelyalueelle suuntautuva liikenne olisi kevyttä liikennettä. Hiidenkadun katureunaan sijoittuva pysäköinti ei tule pitkällä tähtäimellä toimimaan. Pienenä yksityiskohtana voidaan mainita, että Aallopinpellolta ei ole osoitettu edes ohjeellista jalankulku- tai ulkoilureittiyhteyttä itäpuoliselle laajalle lähivirkistysalueelle.

Nimistöteknisesti Aallopinpellolle sijoittuvat aukiot voivat kuulostaa hämääviltä. Jos kyseiset kaksi katua nimeäisi poluiksi, kuvastaisi se katujen muotoa huomattavasti paremmin. Onhan aukioiden välissä jo mainittu Ksylitolipolku. Luontoarvoista puhuttaessa Aallopin kosteikkolammen kehittäminen ja ylläpito vaatii ehdottomasti sen, että Hellaksenmetsän alueelta lampeen laskeva oja huomioidaan rakennusvaiheessa.

Kaavamääräyksissä olevan pohjavesialueen selitystekstin osalta tulee tarkistaa, onko teksti 1.1.2012 voimaantulleen uuden vesilain (587/2011) mukainen.

Asemakaavan johdosta tullaan alueella tekemään huomattavia yhdyskuntatekniikkainvestointeja, joiden rahoittamiseksi tullaan laatimaan maankäyttösopimuksia yksityisten maanomistajien ja kaupungin välillä. Kiinteistöliikelaitos tulee tekemään kiinteistöliikelaitoksen johtokunnalle erillisen esityksen maankäyttösopimuksista kun maanomistajien kanssa käytävät sopimusneuvottelut on saatu valmiiksi.

Oheismateriaali 1Asemakaavamuutoksen selostus

Oheismateriaali 2Tilastolomake

Liikelaitosjohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää antaa asemakaavatoimistolle selostustekstin mukaisen lausunnon.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.