Tonttipalvelut, Matti Kotiniemi, 20.3.2012:

Ympäristö- ja kaavoitusviraston asemakaavatoimisto on pyytänyt Kiinteistöliikelaitoksen lausuntoa koskien em. asemakaavaehdotusta. Asemakaavan laatimisen tarkoituksena on tarkentaa ns. Y-Hovin alueella olemassa olevien rakennusten rakennusalat ja rakennusoikeudet, jolloin mahdollistetaan rakennusten muutos- ja korjaustöihin tarvittavien rakennuslupien saanti. Asemakaavan laatiminen on pantu vireille kiinteistön vuokralaisen, Kiinteistö Oy Y-Hovin, aloitteesta.

Kaavoitettava alue sijaitsee Ruissalon kaupunginosassa Ruissalon puistotien pohjoispuolella, noin 11 kilometrin etäisyydellä Kauppatorilta lounaaseen. Alueen pinta-ala on 6,7050 ha. Alueella sijaitseva Y-Hovi on syntynyt 1950-luvulla, jolloin mökit on rakennettu ”suullisella” sopimuksella. Alueen rakennuskanta koostuu 1950-luvulta lähtien rakennetuista mökeistä ja kahdesta huvilasta, joista toinen on rakennettu 1800-luvun lopulla ja toinen 1928. Lisäksi alueella on kaksi saunarakennusta sekä huoltorakennus.

Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa (YM, päätösnro. YM1/5222/2003, vahvistettu 23.8.2004) alue on merkitty virkistysalueeksi sekä kulttuuriympäristön tai maiseman kannalta tärkeäksi alueeksi. Alueen maankäyttöä ohjaa kaupungin yleiskaava 2020 (45/1999) ja oikeusvaikutteisena kaavana Ruissalon osayleiskaava (68/1991). Kaupunginvaltuuston 18.6.2001 hyväksymässä yleiskaava 2020:ssä alue on osoitettu virkistysalueeksi (V). Ruissalon osa-yleiskaavassa, vahvistunut 16.10.1999, alue on merkitty pääosin loma- ja matkailualueeksi (R). Alueen vasempaan reunaan on tämän lisäksi varattu alue urheilu- ja virkistyspalvelualueeksi (VU). Alue on kokonaisuudessaan asemakaavoittamatonta aluetta.

Asemakaavan tarkoituksesta ja rakennuspaikoista 

Asemakaavan tarkoituksesta säädetään Maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999, MRL) 50 §:ssä; Asemakaavan tarkoituksena on osoittaa tarpeelliset alueet eri tarkoituksia varten ja ohjata rakentamista ja muuta maankäyttöä paikallisten olosuhteiden, kaupunki- ja maisemakuvan, hyvän rakentamistavan, olemassa olevan rakennuskannan käytön edistämisen ja kaavan muun ohjaustavoitteen edellyttämällä tavalla.

Kaavaehdotuksen mukainen Y-Hovin kaava ei huomioi kovinkaan hyvin asemakaavan säädettyä tarkoitusta ja ohjaustavoitteita. Kysymyksessä on kaavaehdotus, joka hyväksyy menneisyydessä tehdyt maankäytölliset virheet sen sijaan, että se ohjaisi Y-Hovin maankäyttöä, alueen erityispiirteet huomioon ottaen, nykyistä paremmaksi. Kaavaehdotus on tehty täysin nykyisen käytön pohjalta, eikä se järkevöitä alueen maankäyttöä, vaan pikemminkin varmistaa toimimattoman maankäytön myös tulevaisuudessa. Kaavaehdotus on perusluonteeltaan toteava, ei lain vaatima ohjaava.

Kaavaehdotuksessa ei valitettavasti puututa millään tavalla siihen, että Y-Hovin maankäyttö ei vastaa tämän päivän vaatimuksia. Erityisesti rakennuspaikkojen sijoittelu on kaavaehdotuksessa asemakaavan tarkoituksen vastaista. Vaikka rakennuspaikkojen keskinäinen etäisyys olisikin todellisuudessa olematon, kuten tilanne tietyiltä osin Y-Hovin aluetta on, ei voi olla asemakaavan tarkoituksen mukaista vahvistaa tätä epäkohtaa. Kaavaehdotus on tietyissä asioissa, esimerkiksi paloturvallisuuden huomioimisessa, jopa vähimmäisvaatimusten vastainen. Kaavan toimivuuden ja tarkoituksen kannalta olisi suotavaa esittää kaavassa se, miten rakennuspaikat sijoittuvat tulevaisuudessa sen sijaan, että esitetään rakennuspaikkojen nykyinen sijoittuminen.

Kaavassa voitaisiin esittää nykyisten rakennuspaikkojen sijaan alueet, joille rakennuspaikkojen toivotaan tulevaisuudessa sijoittuvan. Kaavamääräyksillä voidaan rajata alueelle sijoitettavien mökkien määrää yhtä tehokkaasti kuin yksittäisten rakennuspaikkojen esittämisellä. Vaikka olemassa oleva rakennuspaikka ei sijaitsisikaan kaavassa esitetyllä rakennusalueella, voidaan kaavamääräyksissä sallia olemassa olevien rakennusten tarkoituksenmukainen korjaaminen. Olemassa olevan rakennuksen käyttöiän tullessa täyteen voidaan kyseinen rakennus purkaa ja rakentaa tilalle kaavamääräysten mukainen uudisrakennus kaavassa osoitetulle rakennusalalle; täten parantaen ja järkevöittäen alueen maankäyttöä.

Rakennuspaikkojen osalta voidaan kaavaehdotuksesta löytää kolme muutakin ongelmaa. Ensinnäkin monet alueen mökeistä ovat suurempia kuin niiden kohdalle merkitty rakennuspaikka. Tämä tulisi huomioida ainakin kaavamääräyksissä. Jos kerran korjausrakentaminenkin halutaan saada tapahtuvaksi merkityn rakennuspaikan sisäpuolella, voi tiedossa olla yllättäviä ongelmia. Toisekseen alueella sijaitsevat rakennelmat, kuten vajat, talousrakennukset ja käymälät, on jätetty vähälle huomiolle. Rakennelmien joukossa on kohtuullisen suuriakin rakennelmia, joiden esitys kaavassa olisi tarkoituksenmukaista. Kolmanneksi alueen länsipuolisen saunan rakennusoikeudeksi on merkitty 100 m², yksikerroksisena, mutta rakennusalueen koko on vain 80 m². Parasta olisi merkitä saunan rakennusoikeudeksi vain 80 k-m².

Asemakaavan sisältövaatimuksista

MRL 54 §:ssä esitettyjen asemakaavan sisältövaatimusten suhteen on syytä pohtia vakavasti sitä, vastaako kaava alueen todellista käyttöä ja tukeeko kaava kaava-alueen kehittämistä. Voitaisiinko esimerkiksi alueen jätehuoltoa ohjata paremmin osoittamalla kaavassa yhdyskuntateknisten ja jätehuoltoon liittyvien alueita ja laitteiden sijoituspaikkoja? Esimerkiksi velvoite yhdyskuntateknisen huollon järjestämisestä soveltuvalla tavalla antaisi osaltaan vastauksen tähän huolenaiheeseen. Asiassa on huomioitava Ruissalon hoito- ja käyttösuunnitelmaan toimenpiteenä kirjattu huviloiden jätevesien käsittelyn järjestäminen. Kaavamääräyksissä olisi hyvä puhua myös kaava-alueiden rakennuksiin kohdistuvien korjausten ja mahdollisten muutostöiden sopimisesta alueen rakennuskantaan.

Sisältövaatimusten suhteen toinen puute liittyy kulkuyhteyksiin. Kaavaehdotuksesta ei selviä, miten alueelle suuntautuvan ja alueen sisäisen liikenteen järjestäminen on mietitty. Paikoitusalueiden esittäminen kaavassa kertoo suoraan, että merkittävä osa alueen liikenteestä on ajoneuvoliikennettä. Ajoneuvoliikenteen tarkka ohjaaminen kaavan suomin keinoin on perusteltua niin itse Y-Hovin kuin myös Ruissalon erityispiirteiden vuoksi. Kaavaan olisikin hyvä merkitä näkyviin alueelle tulevat ja alueen sisäiset ajoväylät, sekä merkitykselliset polut.

Vaikka kaavaehdotus ei termillisesti olekaan ranta-asemakaava, ei tämä poista MRL 10. luvussa säädettyjä ranta-alueita koskevia erityisiä säännöksiä. MRL 73 §:ssä säädetyt ranta-alueiden loma-asutusta koskevat erityiset sisältövaatimukset on pitänyt huomioida kaavaa laadittaessa erityisen tarkkaan. Tässä palataan kysymykseen, että kuinka kaavaehdotuksessa on huomioitu esim. MRL 73 §:ssä suoraan mainitut virkistystarpeet, vesiensuojelu ja vesienhuollon järjestäminen.

Asemakaavan rajauksesta

Kaava-alue on ehdotuksessa rajattu tarkalleen vastaamaan Kiinteistö Oy Y-Hovin vuokraamaa aluetta. Tämä palvelee kaavaprosessin anojan, Y-Hovin, intressejä, mutta kaupungin näkökulmasta on mietittävä, olisiko jokin muu rajaus tarkoituksenmukaisempi.

Kiinteistö Oy Y-Hovin toiminnan vaikutukset eivät rajoitu vain vuokra-alueelle. Esimerkiksi alueelle kulkeminen kohdistaa vaikutuksia kulkureittien varrelle, vuokra-alueen ulkopuolelle. Samaten vuokra-alueen ulkopuolelle on tällä hetkellä luvattomasti sijoitettu Y-Hovin käyttöön kiinteästi liittyviä rakennelmia sekä parkkialue vuokra-alueen itänurkan läheisyyteen. Muutenkin alueen itäreunan paikoituksen järjestäminen jää kaavaehdotuksessa roikkumaan ilmaan. Alueelle itäreunasta tulevan ajotien vaikutusalueella on n. 20 mökkiä, mutta ajotien varteen ei ole osoitettu minkäänlaista pysäköintialuetta. Vanhemman huvilan edessä oleva pysäköintialue ei sijainniltaan eikä kooltaan palvele alueen itäosan mökkejä.

Jos asemakaavan nykyinen rajaus katsotaan tarkoituksenmukaiseksi, tulee kaavamääräyksissä tarpeellisissa määrin edellyttää Y-Hovin käytön rajoittumista vuokra-alueen sisäpuolelle. Asiaan liittyen; Voimassa olevassa vuokrasopimuksessa edellytetään, että pysäköinnin on tapahduttava vuokra-alueella (Vuokrasopimuksen, Arkistotunnus RUI.H.88, 14. ehto). Tämän ja muiden tarkoituksenmukaisten velvoitteiden esittäminen kaavamääräyksissä olisi kaupungin edun kannalta suotavaa.

Asemakaavan kustannuksista

MRL 59 §:ssä säädetään asemakaavan laatimisesta perittävistä korvauksista; Jos asemakaava tai kaavan muutos on pääasiassa yksityisen edun vaatima ja laadittu maanomistajan tai –haltijan aloitteesta, kunnalla on oikeus periä tältä kaavan laatimisesta ja käsittelystä aiheutuneet kustannukset. Ko. asemakaava on ilmeinen esimerkki pykälän tarkoittamasta tilanteesta. Kaavan laatiminen palvelee merkittävästi pitkäaikaisella vuokrasopimuksella aluetta hallitsevan maanhaltijan, Kiinteistö Oy Y-Hovin etua, ja on tullut vireille saman tahon aloitteesta.

Kaavan merkityksestä kaupungille

Y-Hovin alueelle laadittavan kaavan merkitys on kaikesta edellä esitetystä huolimatta kaupungin kannalta positiivinen. Tähän asti yksittäisiin lupiin, päätöksiin ja vuokraajan toimintaan perustunut alueen kehittäminen saa kaavan myötä kaupungin käytettävissä olevan vahvan instrumentin alueen maankäytön kehittämis- ja ohjaustoimintaan. Kaavan laatimiselle voidaan löytää perusteita esimerkiksi MRL 51 §:stä; Asemakaava on laadittava ja pidettävä ajan tasalla esimerkiksi silloin, kun maankäytön ohjaustarve sitä edellyttää. Todennäköistä on, että ilman kaupungin ohjausta Y-Hovin alueen maankäyttö ei tule kehittymään suotuisalla tavalla.

Y-Hovin käyttöön kaavalla ei ole esitetyssä muodossa kovinkaan paljon vaikutusta. Alueen rakennuskantaan ei kaavassa osoiteta merkittävää lisäystä eikä rakennusten sijainteihin tai käyttötarkoituksiin puututa.

Yhteenveto 

Edellä esiintuodun perusteella ja siihen viitaten Kiinteistöliikelaitos lausuu seuraavaa:

Asemakaavaehdotus ”Y-Hovin” suunnittelussa on lähdetty liikkeelle virheellisestä lähtökohdasta. Asemakaavan laissa säädetty tarkoitus ei ole nykyisen maankäytön hyväksyminen, vaan tulevan maankäytön ohjaaminen. Jos alueen maankäyttö olisi nykymuodossaan toimivalla tasolla, ei asiassa olisi suurta ongelmaa. Asia ei tässä tapauksessa näin ole, sillä Y-Hovin alueen maankäyttöä, erityispiirteet huomioiden, ei voida pitää nykypäivän vaatimuksia täyttävänä. Asemakaavan tulee kertoa, millainen maankäyttö Y-Hovin alueella tulisi olla, ei sitä, millaiseksi maankäyttö on ilman ohjausta päässyt. Se, että detaljikaava laaditaan jo rakennetulle alueelle, ei poista maankäyttö- ja rakennuslaissa säädettyä asemakaavan tarkoitusta tai sisältövaatimuksia. Koska kysymyksessä on ranta-alue, tulee asemakaavan sisältövaatimuksiin päinvastoin kiinnittää tavallista suurempaa huomiota.

Y-Hovin alueelle on tarpeellista saada asemakaava alueen kehittämisen turvaamiseksi, erityispiirteiden suojelemiseksi ja käytettävyyden varmistamiseksi. Ehdotuksen mukaisella kaavalla näiden tarpeiden täyttäminen ei onnistu. Kaavaehdotus ei kehitä alueen maankäyttöä, vaan hyväksyy nykyisen maankäytön kaikkine puutteineen ja virheineen. Asemakaavassa tulisi panostaa nykytilanteen esittämisen sijaan tulevaisuuden kehittämiskohteisiin; esim. rakennusten sijoitteluun, Y-Hovin käytön ohjaamiseen ja yhdyskuntateknisen huollon kehittämiseen.

Kaavan laatimisesta ja käsittelystä aiheutuneiden kustannusten suhteen asiassa voidaan soveltaa MRL 59 §:ä ja periä kustannukset kaava-alueen maanhaltijalta, Kiinteistö Oy Y-Hovilta.

Oheismateriaali 1Asemakaavan selostus

Oheismateriaali 2Tilastolamake

Liikelaitosjohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää antaa asemakaavatoimistolle selostustekstin mukaisen lausunnon.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.