Esisopimusluonnos kiinteistön 36-11-15 kehittämisestä sekä vuokrauksesta ja osto-optiosta 2.2.2012

1. Sopimuksen osapuolet

Turun Kaupunki (jäljempänä ”Kaupunki”)

Y-tunnus 0204819-8

YH Länsi Oy (jäljempänä ”Rakennuttaja”)

Y-tunnus 0151507-3

2. Sopimuksen tarkoitus

Turun kaupungin Haritun kaupunginosan 11 korttelin tontti 15 (853-36-11-15).

Rakennuttajan tarkoituksena on toteuttaa tonttialueelle asuinkerrostaloalue, jossa on pääasiallisesti asuntorahaston hyväksymiä hankkeita, mutta myös vapaarahoitteista tuotantoa.

Esisopimuksen tarkoituksena on tontin vuokrauksesta etukäteen sopimalla mahdollistaa suunnittelun aloittaminen, jotta Rakennuttaja voi tehdä poikkeusluvan tai asemakaavamuutoksen pohjaksi tarvittavat suunnitelmat sekä tonttijaon ennen kuin edellytykset lopullisille tontin/tonttien vuokrasopimuksille on olemassa.

Sopimuksen tekemisellä varmistetaan kyseisen korttelin käyttöönotto ja rakentuminen Kaupungin kannalta kohtuullisessa ajassa sekä korttelin toteutuminen täydentämään Piispanristin alueen asuntokantaa.

Asemakaavoituksessa ja poikkeuslupamenettelyssä noudatetaan Maankäyttö- ja rakennuslain säädöksiä ja kaavan tai poikkeusluvan sisältöä koskevat kysymykset ratkaistaan asemakaavoitus- tai poikkeuslupamenettelyssä. Sopijapuolet ovat tietoisia siitä, että asemakaavoituksen tai poikkeusluvan valmistelu eivät välttämättä johda asemakaavan tai poikkeusluvan hyväksymiseen.

Vuokrasopimukset esisopimuksen kohteesta tehdään viivytyksettä sen jälkeen kun alueen asemakaavanmuutos on lainvoimainen tai Rakennuttaja on saanut kohteelle poikkeusluvan tämän sopimuksen 8. kohdan mukaisesti.

3. Esisopimus tontin/tonttien vuokrauksesta ja osto-optiosta

Tässä sopimuskohdassa osapuolet sopivat etukäteen tulevaisuudessa tehtävistä maanvuokrasopimuksista. Esisopimuksessa määritelty vuokra-alue lohkotaan myöhemmin tehtävän tonttijaon mukaisiksi tonteiksi Turun kaupungin Haritun kaupunginosan korttelissa 11 sijaitsevasta tontista 15 (853-36-11-15). Vuokrattava alue on osoitettu liitteenä olevassa kartassa M 348 / 23.12.2011. Tonttijako tehdään joko asemakaavamuutoksen yhteydessä tai mikäli päädytään poikkeuslupamenettelyyn, tehdään tonttijako suunnittelun edetessä erillisenä. Vuokrattavan alueen pinta-ala on 18411 m2.

Vuokrasopimuksen/vuokrasopimukset voi tehdä Rakennuttaja omaan tai perustettavan/perustettavien yhtiöiden nimiin.

Tontin/tonttien vuosivuokra määräytyy asemakaavanmuutoksessa määritellyn tai poikkeusluvassa myönnetyn rakennusoikeuden perusteella ja vuokraa voidaan tarkistaa ylöspäin, mikäli kiinteistölle rakennetaan enemmän kuin vuokran määrityksen perusteena käytetty rakennusoikeus on ollut vuokrasopimuksen tekohetkellä.

Vuokra määräytyy 4%:n mukaan vuokra-alueen pääoma-arvosta, joka on asuntorahaston hyväksymien kohteiden osalta vuokrasopimuksen allekirjoitushetken mukainen valtion tukemassa asuntotuotannossa sovellettava alueen enimmäistonttihinta (ARA-hinta) ja vapaarahoitteisten kohteiden osalta edellä mainittu ARA-hinta korotettuna 20 %:lla.

Vuokrat sidotaan elinkustannusindeksiin (1951:10=100) siten, että perusindeksilukuna on vuokrasopimuksen allekirjoitushetken viimeksi vahvistettu pisteluku. Vuokra-aika on 50 vuotta vuokrasopimuksen allekirjoitushetkestä lukien.

Rakennuttaja saa osto-option vuokra-alueeseen asuntorahaston hyväksymien kohteiden osalta osto-option käyttöhetken mukaisella valtion tukemassa asuntotuotannossa sovellettavalla alueen enimmäistonttihinnalla (ARA-hinta) ja vapaarahoitteisten kohteiden osalta edellä mainitulla osto-option käyttöhetken mukaisella ARA-hinnalla korotettuna 20 %:lla ja muutoin Kaupungin määräämiin kauppaehdoin. Osto-optio on voimassa kolme (3) vuotta vuokrasopimuksen allekirjoittamisesta lukien.

Muutoin vuokrasopimukset tehdään noudattaen liitteen 1 mukaisia maanvuokrasopimusehtoja.

4. Ympäristösuojelulain mukainen ilmoitus sekä pilaantuneen maa-aineksen ja pohjaveden käsittely

Ympäristönsuojelulain 104 §:n mukaisesti Kaupunki toteaa, että esisopimuksen mukainen alue on ollut teollisuuskäytössä. Kaupungin toimesta ei ole tutkittu, onko vuokra-alueella ympäristönsuojelulaissa tarkoitettuja jätteitä tai aineita, jotka saattavat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista.

Mikäli alueelta löytyy jätteitä tai muita aineita, joiden johdosta ympäristöviranomaiset ja/tai ympäristösäännökset edellyttävät toimenpiteitä, laatii Rakennuttaja vuokra-alueen maaperän kunnostussuunnitelman alueen maankäytön edellyttämään tasoon. Kunnostussuunnitelma tulee laatia siten, että puhdistaminen tapahtuu taloudellisesti edullisimmalla tavalla. Rakennuttajan on esitettävä kunnostussuunnitelma Kaupungin hyväksyttäväksi ennen kunnostussuunnitelman esittämistä viranomaisille. Kaupungin tulee hyväksyä tai hylätä kunnostussuunnitelma kuukauden kuluessa. Hyväksyttyään kunnostussuunnitelman kaupunki vastaa viranomaisten kunnostussuunnitelman perusteella vaatimista kaupan kohteen kaikista puhdistuskustannuksista, joihin kuuluvat esim. pilaantuneisuusselvityksen laadinnan kustannukset, kunnostussuunnitelman laadinnan kustannukset, puhdistuksen valvonnan kustannukset ja viranomaisraportointiin liittyvät kustannukset sekä kaivuun-, maansiirron-, kuljetuksen sekä maa-aineksen ja pohjaveden käsittelyn kustannukset.

Kaupunki ei vastaa puhdistuskustannuksista, jotka eivät perustu kunnostussuunnitelmaan tai asianomaisen viranomaisen päätökseen. Kaupunki ei myöskään vastaa maamassojen poistosta ja kuljetuksesta aiheutuneista kustannuksista siltä osin, kun ne aiheutuvat yksinomaan rakennushankkeen toteuttamisesta eikä siltä osin, kun Rakennuttaja säästää rakennushankkeeseen muutoin sitoutuvia kustannuksia (esim. pilaantuneen maan kaivuu- ja kuljetuskustannukset siltä osin, kun ne toteutettaisiin rakennushankkeen toteuttamiseksi myös ilman pilaantuneen maan puhdistamista).

Edellä tarkoitettujen puhdistuskustannusten lisäksi kaupunki vastaa ylimääräisistä täyttökustannuksista niiltä osin, kun alueelta joudutaan poistamaan pilaantumisen vuoksi maamassoja, jotka muutoin voisivat rakennussuunnitelman mukaan jäädä koskemattomiksi. Täyttökustannuksilla tarkoitetaan kaikkia niitä kustannuksia, jotka täyttämiseen liittyvät, kuten esim. täyttöön tarvittavan ominaisuuksiltaan poistettua maamassaa vastaavan maamassan kustannukset sekä kuljetus-, kaivuu-, tiivistys- ja tasoittamiskustannukset. Korvaavan maamassan on laadullisesti täytettävä poistetun maamassan tiiviysominaisuudet. Täytön osalta sovelletaan soveltuvin osin edellisessä kappaleessa sovittua menettelytapaa.

Rakennuttaja toteuttaa puhdistuksen ja täytön taloudellisesti edullisimmalla tavalla siten, että toimenpiteet eivät aiheuta viivästyksiä Rakennuttajan tontilla toteutettavalle rakennushankkeelle.

Puhdistus- ja täyttökustannusten maksu tapahtuu Rakennuttajan lähettämää laskua tai laskuja vastaan.

Mikäli kaupunki ei hyväksy Rakennuttajan laatimaa edellä tässä sopimuskohdassa tarkoitettua kunnostussuunnitelmaa kuukauden kuluessa siitä, kun se on esitetty kaupungille hyväksyttäväksi, on kaupungin puhdistettava kustannuksellaan alueen maaperä ja pohjavesi ympäristösäädösten tai ympäristöviranomaisten edellyttämään tasoon sekä vastattava täyttökustannuksista tässä sopimuskohdassa sovittujen periaatteiden mukaisesti siten, että toimenpiteistä ei aiheudu todellista ja osoitettavissa olevaa haittaa Rakennuttajan rakentamiselle.

Jos Rakennuttaja ei esitä kunnostussuunnitelmaa kaupungille viiden vuoden kuluessa vuokrasopimuksen allekirjoituspäivästä tai esittää kunnostussuunnitelman viranomaiselle ennen kuin kaupunki on sen hyväksynyt vastaa puhdistuskustannuksista Rakennuttaja.

5. Sopimuksen siirtokielto

Osapuolet eivät saa luovuttaa tämän sopimuksen mukaisia oikeuksia tai velvoitteita sopimuksen ulkopuolisille tahoille.

6. Viranomais- ja suunnittelukustannukset

Rakennuttaja vastaa hankkeen edellyttämistä kaikista rakennus- yms. suunnittelukustannuksista sekä poikkeuslupa-, asemakaavanmuutos- ja tonttijaon laatimiskustannuksista. Tämän esisopimuksen päättyessä tai kohdan 8.2 mukaisesti rauetessa kumpikin osapuoli kantaa omat kulunsa kokonaisuudessaan eikä osapuolella ole oikeutta saada korvausta toiselta osapuolelta.

7. Valtakirja poikkeusluvan tai asemakaavanmuutoksen hakemiseen

Kaupunki sitoutuu antamaan Rakennuttajalle valtakirjan poikkeusluvan tai asemakaavanmuutoksen hakemista varten, kun molemmat osapuolet ovat tämän esisopimuksen allekirjoittaneet.

8. Lopullisen maanvuokrasopimuksen tekeminen

8.1

Osapuolet sitoutuvat tekemään lopullisen/lopulliset vuokrasopimukset kohdan 8.2 mukaisesti, kun Turun kaupunki on hyväksynyt esisopimuksen kohteena olevalle alueelle sellaisen asuntorakentamisen mahdollistavan asemakaavanmuutoksen, jossa esisopimuksen kohteena olevan alueen yhteenlaskettu rakennusoikeus on vähintään 15000 k-m2 tai Rakennuttajalle on myönnetty esisopimuksen kohteelle asuinrakentamisen mahdollistava lainvoimainen poikkeuslupa.

8.2

Mikäli kohdassa 8.1 määritelty edellytys täyttyy, osapuolet tekevät esisopimuksen kohteesta tai mikäli siitä on tonttijaolla muodostettu useita tontteja, niin ensimmäisen tontin osalta, lopullisen tämän esisopimuksen perusteella laaditun maanvuokrasopimuksen 30 päivän kuluessa em. asemakaavanmuutoksen tai poikkeusluvan lainvoimaiseksi tulosta. Mikäli esisopimuksen kohteesta on muodostettu tonttijaolla useampia tontteja ja Rakennuttaja on tehnyt ensimmäisen tontin osalta Kaupungin kanssa em. vuokrasopimuksen, on Rakennuttajalla mahdollisuus vuokrata seuraava tontti vuoden kuluessa siitä, kun ensimmäisen tontin vuokrasopimus on allekirjoitettu. Samoin menetellään seuraavien tonttien osalta, mikäli esisopimuksen kohteesta on muodostettu useampia tontteja. Mikäli Rakennuttaja ei ole tehnyt seuraavaa vuokrasopimusta siihen mennessä, kun edellisen tontin vuokrasopimuksen allekirjoittamisesta on kulunut yksi (1) vuosi, raukeaa tämä esisopimus eikä Rakennuttajalla enää ole oikeutta tämän esisopimuksen nojalla vaatia vuokrasopimuksia allekirjoitettavaksi. Sopimuksen rauetessa tämän sopimuskohdan mukaisesti, on Kaupungilla oikeus luovuttaa tontit eteenpäin haluamalleen taholle päättämillään ehdoilla.

9. Sopimuksen voimassaolo

Tämä esisopimus tulee voimaan, kun molemmat osapuolet ovat sen allekirjoittaneet.

Tämän esisopimuksen voimassaolo päättyy 31.12.2013, mikäli osapuolet eivät kirjallisesti toisin sovi.

10.Erimielisyydet

Mahdolliset tätä esisopimusta koskevat erimielisyydet pyritään ensisijaisesti ratkaisemaan neuvottelemalla osapuolten kesken. Mikäli neuvottelemalla ei päästä osapuolia tyydyttävään ratkaisuun, ratkaisee erimielisyydet Varsinais-Suomen käräjäoikeus.

Allekirjoitukset

Tätä esisopimusta on tehty kaksi (2) samansanaista kappaletta, yksi kullekin osapuolelle.

Turussa xx. päivänä xxxkuuta, 2012.

Allekirjoitukset