Tonttipalvelut, Riku Korhonen 10.12.2010:

1) Taustaa

Turun Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätöksestä 22.9.2010 § 508 hylätä asiassa tehty oikaisuvaatimus on valitettu hallinto-oikeuteen ja hallinto-oikeus pyytää asiassa päätöksen tehneen viranomaisen lausunnon ja antamaan oman selityksensä.

Hallinto-oikeudelle tehdyssä valituksessa annetaan ymmärtää, että oikaisuvaatimuksen alainen Turun Kiinteistöliikelaitoksen päätös 22.6.2010 § 396 olisi toimeenpantu eli päätöksen mukainen kauppakirja olisi allekirjoitettu. Näin ei ole tapahtunut, sillä juuri kyseessä oleva päätös ei ole lainvoimainen, joten kauppakirjaa ei ole voitu allekirjoittaa. Lisäksi on tuotu esille, että kaupunki olisi myyntipäätöksen jälkeen pyytänyt ulkopuolisen arvio-lausunnon kohteen arvosta. Näin ei ole, vaan arviolausunnon tilaaja on ollut em. päätöksen mukainen ostaja.

2) Hinta ja myyntimenettely

Kyseessä oleva kohde on 16.12.2000 voimaantulleen asemakaavan muutoksen (53/1991) mukaista liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta sekä ympäristöhäiriötä aiheuttamattomien teollisuusrakennusten korttelialuetta (KTY). Tontin pinta-ala on 4823 m2 ja rakennusoikeus sama (e = 1.0).

Kohteen hinnoittelun perusteena on ollut tontin osalta valtion Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen päätös (ARA) 16.2.2010, jonka A-vyöhykkeeseen Sokan varikon alue kuuluu. Hinta on 218,00 €/k-m2. Tontin rakennusoikeus on 4823 k-m2, joten tontin osalta hinta on 1 051 414 €. Rakennusten hintana on käytetty niiden tasearvoa 165 866,44 €. Hinta on siis yhteensä 1 217 280,44 €.

Museokeskus on antanut lausunnot tontin rakennuksista 25.11.1998 ja 5.6.2008: molemmissa lausunnoissa punatiilisen hallirakennuksen säilyttämisen tulee olla tontin suunnittelun lähtökohta. Tämä on haitannut tontin käyttämistä asemakaavan mukaiseen käyttöön. Tontista aiemmin kiinnostuneet tahot ovat tuoneet tämän esille.

Tontti on liikenneväylien ympäröimä ja sinne on myönnetty poikkeuslupa asuinrakentamiselle ympäristö- ja kaavoituslautakunnassa 22.6.2010 § 355. Ehtojen mukaan oleva punatiilinen hallirakennus (noin 1400 k-m2) säilyte-tään ja uudisrakentamista voi olla enintään 3000 k-m2. Ehdoissa ei ole ylitetty asemakaavan mukaista rakennusoikeutta vaan uudisrakentamisen ja säilytettävän rakennuksen kerrosalat jäävät alle tontin rakennusoikeuden. Täten tontin käytettäväksi rakennusoikeudeksi tulee noin 4400 k-m2 eli noin 400 k-m2 vähemmän kuin on tontin rakennusoikeus. Lisäksi asumisen toteuttaminen olevaan hallirakennukseen asettaa omat vaatimuksensa.

Kohteesta (tontti ja rakennukset) on arviolausunto 6.9.2010 suuruudeltaan 1 200 000,00 €. Arvion tekijä on paikkakunnalla toimiva yritys, jonka mainetta tai arvion oikeellisuutta ei voida asettaa kyseenalaiseksi arvion ajankohdasta riippumatta. Arvion toisena laatijana on auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA, yleisauktorisoitu), joten arvio on pidettävissä täysin puolueettomasti, riippumattomasti ja ammattitaitoisesti laadittuna.

Ottaen huomioon edellä mainitut seikat ei voida pitää kohtuuttomana, että kaupunki on käyttänyt asiassa neuvottelumenettelyä ja esitettyjä hinnanmääräytymisperusteita. Tavallisestikin valtion tukemaan asuntotuotantoon menevien tonttien luovutus tapahtuu neuvottelumenettelyllä. Lisäksi tätä hintaa on käytetty esim. Nummenrannan alueella, jolloin kaupungin arvona on ollut myös kohteen toteutuminen, maankäytön tehostaminen, olevan kuntatekniikan käyttäminen sekä myös kaupunkikuvan kohentuminen.

Kaupungilla on myös muita arvoja tontinluovutuksessa kuin pelkkä rahallinen arvo, mm. asuntopolitiikan toteuttaminen. Edellä esitetyn perusteella ei voida kuitenkaan katsoa, että kaupungille aiheutuisi rahallistakaan tappiota kaupan myötä hinnoittelusta riippumatta, ARA-hinta tai ei. Kauppakirja ehtoineen on kaupungin käyttämä kauppakirjapohja. Valtion tukeman asuntotuotannon kohteiden kauppakirjoissa ei ole käytetty mitään erityistä ARA-ehtoa. ARA:n rahoituspäätökset tulevat tietoon kaupungin asuntoviranomaiselle.

3) Muut asiakohdat

Asian valmistelun aikataulu kesäaikana ei ole ollut millään tavalla tarkoituksellinen vaan asia on lähtenyt johtokuntaan päätettäväksi reilun viikon sisällä siitä, kun tarkat esitettävät ehdot ovat olleet tiedossa kesäkuussa 2010. Oikaisuvaatimuksen vastaus on valmisteltu kolmen (3) kuukauden kuluessa sen saapumisesta. Ottaen huomioon kesäloma-ajan, asian laajuuden sekä sen, että oikaisuvaatimuksen tekijä on täydentänyt oikaisuvaatimustaan 12.9.2010, käsittelyaikaa ei voida pitää kohtuuttomana. Kaupunki ei ole hankkinut arviolausuntoa eikä sen aikataululla ole ollut mitään tekemistä oikaisuvaatimuksen tekemisen kanssa.

Olevat huoneenvuokrasopimukset siirtyvät ostajalle sellaisenaan erilaisine määräaikoineen. Kaupunginhallituksen myöntämää vuokratukea ei voida pitää itsestäänselvyytenä.

Hallintopalvelut, Esa Mettälä 21.12.2010:

Valituksessa on väitetty luovutuspäätöksen mukaisen myyntihinnan olevan alihintainen. Valituksessa ei kuitenkaan ole esitetty mitään puolueettoman auktorisoidun tahon arviota kohteen arvosta. Väite ainakin miljoonan euron alihinnasta perustuu näin ollen ainoastaan valittajan omaan mielipiteeseen.

Kaupungin Kiinteistöliikelaitosta voidaan pitää kiinteistöalan asiantuntijana, jonka organisaatiosta löytyy taitoa ja pätevyyttä arvioida kohteiden käypää arvoa ottaen huomioon mm. museokeskuksen lausunnot sekä kaavamääräykset. Lisäksi kyseessä olevasta kohteesta on olemassa ulkopuolisen riippumattoman ja ammattitaitoisen auktorisoidun kiinteistöarvioijan arvio.

Edellä oleva huomioiden ei ole perusteita katsoa Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätöksen mukaista kauppahintaa liian alhaiseksi.

Valituksessa on myös viitattu EU säännösten vastaiseen valtion subventioon. Tällä ilmeisesti tarkoitetaan niin sanottua kiellettyä valtiontukea. Kiellon vastaisesta kaupasta ei kuitenkaan ole kyse. Vaikka kyseinen kohde on luovutettu neuvottelumenettelyllä, eivät kielletyn valtiontuen edellytykset täyty. Kohteen markkina-arvosta on olemassa riippumattoman hyvämaineisen arvioijan arvio. Ratkaisevaa mahdollisen kielletyn valtiontuen kannalta on luovutushinta, joka ei saa poiketa riippumattoman asiantuntijan arviosta 5 prosenttia enempää. Näin ei ole, koska arvio on 1,2 miljoonaa euroa ja luovutuspäätöksen hinta on 1 217 280,44 euroa.

Arvioitaessa asiaan kielletyn valtiontuen kannalta ei arvion tekeminen ennen luovutuspäätöstä ole ratkaisevaa. Mahdollinen valtiontuki annetaan, kun saaja on saanut sen käyttöönsä. Tässä tapauksessa tämä tarkoittaisi lähinnä kohteen omistusoikeuden ja hallinnan luovutusta ostajalle. Kumpaakaan ei ole vielä tapahtunut. Jopa kauppakirja voitaisiin allekirjoittaa, jos kauppahinnan ja omistusoikeuden siirtyminen tapahtuisi vasta myöhemmin. Tällöinkään ei olisi kyse kielletystä valtiontuesta, vaikka vaadittavaa arviota kohteesta ei vielä olisi. Arviokirja tulee olla käytettävissä ennen kohteen omistusoikeuden luovuttamista ostajalle.

Kyseessä olevassa luovutuksessa kohteen arviointi on ollut tarpeen ensisijaisesti valtiontuen säännösten vuoksi. Toisaalta arvio vahvistaa kaupungin oman asiantuntijaorganisaation määritelmään luovutushinnasta ja tukee luovutuspäätöksen oikeellisuutta.

Mikäli ostaja ei olisi teettänyt kohteesta hinta-arviota, olisi kaupunki hankkinut arvion. Kun arvion kuitenkin on teetetty, ei kaupungilla ole ollut aihetta kyseenalaistaa riippumattoman ja ammattitaitoisen auktorisoidun kiinteistöarvioijan arviota kohteesta. Tämän vuoksi toista arviota kohteesta ei ole hankittu. Arvion tarkoitus ja tarve huomioiden, ei arvion tilaajalla ole merkitystä asiassa.

Valituksessa on todettu, että kaupunki ei ole kuullut kohteessa vuokralaisena olevaa yhdistystä ennen kauppaa. Kaupungilla ei ole ollut velvollisuutta kuulla ennen päätöksentekoa kohteen huoneenvuokralaisia. Laki liikehuoneiston vuokrauksesta velvoittaa vuokranantajan ilmoittamaan vuokralaisilleen, jos vuokranantajan oikeus hallita huoneistoa päättyy. Näin ei ole vielä tapahtunut, koska kaupunki on edelleen vuokrattujen tilojen haltija. Hallinta- ja omistusoikeus siirtyvät ostajalle aikaisintaan kauppakirjan allekirjoitushetkellä. Tehtyä luovutuspäätöstä ei ole pantu täytäntöön eikä kauppakirjaa allekirjoitettu. Tulevalla luovutuksella ei myöskään ole välitöntä vaikutusta vuokralaisen asemaan, koska tehdyn päätöksen mukaisesti vuokrasopimukset siirtyvät sellaisenaan ostajalle. Kaupunginhallituksen myöntämän vuokratuen edellytysten mahdollinen häviäminen luovutuksen johdosta ei automaattisesti tarkoita vuokralaisen aseman huononemista, koska kyse on harkinnanvaraisesta tuesta. Tuen saaminen ei näin ollen ole automaattista, vaikka kohdetta ei luovutettaisikaan.

Valituksessa on edelleen viitattu oikaisuvaatimuksen käsittelyn kestäneen pitkään. Oikaisuvaatimus tulee kuntalain mukaan käsitellä viipymättä. Oikaisuvaatimusten sisältö voi kuitenkin vaihdella hyvin paljon, eikä viipymättä käsittely ole asiasta riippumaton määritelmä. Oikaisuvaatimuksen käsittely on hallintomenettelyä. Oikaisuvaatimuksen käsittelyyn sovelletaan näin ollen hallintolain säännöksiä. Hallintolain mukaan asiat on käsiteltävä ilman aiheetonta viivytystä. Oikaisuvaatimuksen käsittelyssä voidaan ottaa huomioon muun muassa asian laadusta ja luonteesta johtuvia tapauksen yksilöllisiä seikkoja. Asian ratkaiseminen kiireellisesti ilman riittävää selvitystä ei ole asiallista eikä hallintolain mukaista.

Oikaisuvaatimus on saapunut heinäkuussa, jolloin sen käsittelyyn osallistuvat henkilöt ovat olleet vuosilomalla. Lisäksi loman aikana kertyneiden asioiden käsittely loman jälkeen vie aina jonkin verran normaalia pidemmän ajan. Valittaja on itse lisäksi täydentänyt oikaisuvaatimustaan vielä 12.9.2010. Oikaisuvaatimus on käsitelty lain edellyttämällä tavalla.

Kunnallisvalituksen voi tehdä sillä perusteella, että päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä, päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa tai päätös on muuten lainvastainen. Edellä esitetyin perustein Kossilan valituksessa ei ole esitetty laillisuusperusteita, joiden perusteella kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätös 22.9.2010 § 508 voitaisiin kumota.

Liite 1Valitus hallinto-oikeuteen (esitetään kokouksessa)

Liikelaitosjohtaja Jouko Turto: 

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää:

Turun kaupunki antaa selostustekstin mukaisen lausunnon ja selityksen hallinto-oikeudelle.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.