Maankäyttösopimus
Sopijapuolet
Yhtäältä
I
1. Sato-Rakennuttajat Oy (1091586-1)
Uudenmaankatu 19, 20700 Turku
2. Auratum Asunnot Oy (2306167-4)
Aurakatu 8, 20100 Turku
jäljempänä yhteisesti ”Rakennuttajat” ja erikseen ”Rakennuttaja”
sekä
II
1. Asunto Oy Kupittaan Kurki, Turku (Y-tunnus: 2282528-1)
2. Asunto Oy Kupittaan Kotka, Turku (Y-tunnus: 2282535-3)
3. Asunto Oy Kupittaan Kyyhky, Turku (Y-tunnus: 2282536-1)
4. Asunto Oy Kupittaan Peippo, Turku (Y-tunnus: 2282542-5)
5. Asunto Oy Kupittaan Satakieli, Turku (Y-tunnus: 2282547-6)
6. Asunto Oy Kupittaan Joutsen, Turku (Y-tunnus: 2282527-3)
7. Asunto Oy Kupittaan Haikara, Turku (Y-tunnus: 2282531-0)
8. Asunto Oy Kupittaan Kivitasku, Turku (Y-tunnus: 2282540-9)
9. Asunto Oy Kupittaan Pääsky, Turku (Y-tunnus: 2282546-8)
10. Asunto Oy Kupittaan Metso, Turku (Y-tunnus: 2282539-6)
jäljempänä yhteisesti ”Kiinteistönomistajat” ja erikseen ”Kiinteistönomistaja”
ja toisaalta
III Turun kaupunki (0204819-8)
PL 355, 20101 Turku jäljempänä ”Kaupunki”
SOPIMUKSEN PERUSTEET
Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätös
Sopimuksen tausta ja tarkoitus
Turun kaupunki ja Kiinteistö Oy Kupittaan Lähde (2103133-2) allekirjoittivat 3.12.2008 maankäyttösopimuksen (jäljempänä ”vanha maankäyttösopimus”). Maankäyttösopimus tuli voimaan Turun kaupungin Kupittaan kaupunginosaa koskevan 20.5.2008 päivätyn, 10.10.2008 ja 28.10.2008 tarkistetun asemakaavamuutosehdotuksen 8/2007 Kupittaa 10 saadessa lainvoiman 7.2.2009 (jäljempänä ”Asemakaava”). Alueelle laadittu erillinen tonttijako sai lainvoiman 2.9.2009, jossa tontti Kupittaa-1-44 osoitettiin tontiksi Kupittaa-14-1, joka on rekisteröity 11.12.2009 (jäljempänä ”tontti”).
Tontin omistanut Kiinteistö Oy Kupittaan Lähde on jakautunut kymmeneksi (10) uudeksi asunto-osakeyhtiöksi kokonaisjakautumisessa, jonka täytäntöönpano on rekisteröity 15.12.2009. Kiinteistö Oy Kupittaan Lähde on samalla lakannut. Kokonaisjakautumisessa Tontin omistus on kokonaisuudessaan siirtynyt liitteessä 1 todetuin määräosin kyseisille asunto-osakeyhtiölle (”Kiinteistönomistajat”). Kiinteistönomistajat hakevat Tonttiin lainhuudon ko. määräosin. Kiinteistönomistajat ovat 29.3.2010 allekirjoittaneet hallinnanjakosopimuksen, jolla Kiinteistönomistajat ovat sopineet Tontin hallinnan jakamisesta. Selvyyden vuoksi todetaan, että tämän sopimuksen voimaantullessa Sato-Rakennuttajat Oy omistaa 100 % kohdassa II lueteltujen Kiinteistönomistajien 1.-5. osakekannasta ja Auratum Asunnot Oy vastaavasti 100 % Kiinteistönomistajien 6.-10. osakekannasta.
Tällä sopimuksella Sopijapuolten on tarkoitus sopia uudelleen Tonttiin liittyvistä maankäyttöasioista, kuten esimerkiksi Kaupungille aiheutuvien yhdyskuntarakenteen muutoskustannusten korvaamisesta, edellä selostettujen muutosten johdosta ja korvata Kaupungin ja Kiinteistö Oy Kupittaan Lähteen välillä solmittu vanha maankäyttösopimus.
Sopimuksen ehdot
Turun kaupunki, Kiinteistönomistajat ja Rakennuttajat sopivat Tonttiin liittyvästä maankäytöstä seuraavan sopimuksen, joka samalla voimaantulostaan lukien kumoaa 3.12.2008 Turun kaupungin ja Kiinteistö Oy Kupittaan Lähteen välillä solmitun vanhan maankäyttösopimuksen:
1. Sopimuskorvaus yhdyskuntarakenteenmuutoskustannuksista
Rakennuttajat suorittavat yhteisvastuullisesti Kaupungille kolmenmiljoonan yhdeksänsadanyhdeksänkymmenenkahdeksantuhannen kahdeksansadankuudenkymmenenneljän euron (3.998.864 €) suuruisen sopimuskorvauksen.
Sopimus erääntyy maksettavaksi kolmessa (3) erässä seuraavasti:
1. 1.000.000 euroa kolmen kuukauden (3 kk) kuluttua siitä, kun Tontille merkitään ensimmäinen uudisrakennuksen paikka.
2. 1.499.432 euroa kolmen vuoden (3 v) kuluttua siitä, kun Tontille merkitään ensimmäinen uudisrakennuksen paikka.
3. 1.499.432 euroa kuuden vuoden (6 v) kuluttua siitä, kun Tontille merkitään ensimmäinen uudisrakennuksen paikka.
Korvaukselle lasketaan Asemakaavan lainvoimaiseksi tulemisesta 7.2.2009 alkaen 3 % suuruista vuotuista korkoa.
Rakennuttajilla on oikeus suorittaa sopimuskorvaus kokonaan tai osittain ennen edellä mainittuja eräpäiviä.
2. Vakuus
Rakennuttajien ja Kiinteistönomistajien tämän maankäyttösopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämiseksi Kiinteistönomistajat luovuttavat Kaupungille yhteismäärältään vähintään 3.998.864 euron suuruisen vakuuden. Annetut vakuudet ovat vakuutena myös kohdan 14. mukaisten mahdollisten edelleen luovutusten johdosta Rakennuttajan ja/tai Kiinteistönomistajan sijaan tulleiden tahojen tämän sopimuksen mukaisista vastuista ja velvoitteista.
Sopijapuolet sopivat, että Kiinteistönomistajilla on oikeus vaihtaa mikä tahansa Kaupungille vakuudeksi annettu Tontin määräosaan vahvistettu kiinnitys mihin tahansa toiseen Tontin määräosaan vahvistettuun, yhteismäärältään vastaavan suuruiseen yhteen tai useampaan kiinnitykseen. Tilalle vaihdettavia kiinnityksiä paremmalla etusijalla ei kyseiseen Tontin määräosaan saa olla vahvistettuna muita, kuin Kaupungille vakuudeksi annettuja kiinnityksiä.
Kaupunki palauttaa annettua vakuutta samassa aikataulussa ja samassa suhteessa sopimuskorvauksen maksamisen kanssa. Kaupunki palauttaa Tontin määräosiin vahvistettuja kiinnityksiä Rakennuttajien yhteisesti kulloinkin ilmoittamassa määräosajärjestyksessä. Rakennuttajien yhteisen ilmoituksen puuttuessa Kaupungin tulee palauttaa ensisijaisesti kiinnitys/kiinnityksiä niihin Tontin määräosiin, joiden osalta rakentaminen on jo valmistunut, rakentamisen valmistumisjärjestyksessä.
3. Yleisten alueiden luovutus
Todetaan, että Kiinteistö Oy Kupittaan Lähde on luovuttanut Kaupungille korvauksetta tontista 853-1-44-5 Asemakaavassa Tahkonkujan ja Lenkkipolun katualueeksi osoitetut alueet yhteispinta-alaltaan
4. Kiinteistömuodostustoimitukset
Kukin Sopijapuoli suorittaa kustannuksellaan maaomaisuuteensa kohdistuvat tarvittavat lainhuudatus ja kiinteistönmuodostustoimenpiteet.
5. Kunnallistekniikan rakentamisaikataulu
Alueen kunnallistekniikan (kadut, viemärit, vesijohdot, puistot) ja katuvalaistuksen suunnittelusta ja rakentamisesta vastaa Kaupunki kustannuksellaan.
Rakentamisaikataulu määritellään yhdessä Rakennuttajien kanssa ja se sovitetaan yhteen alueen muun rakentamisen kanssa.
Kiinteistönomistajat vastaavat, Tontin kohdalla olevan kadun yleiseen käyttöön luovuttamisesta riippumatta, kadun kunnossa- ja puhtaanapidosta siten, kuin laissa kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta on säädetty.
6. Rakentamisvelvoite
Rakennuttajat sitoutuvat toteuttamaan alueen pääasiassa vapaarahoitteisena. Rakennuttajat vastaavat, että 80 % koko Tontin Asemakaavan mukaisesta yhteenlasketusta uudisrakennusoikeudesta on toteutettu kymmenessä vuodessa (10 v) asuinrakentamisen aloittamisesta. Selvyyden vuoksi todetaan, että Tontin Asemakaavan mukainen uudisrakennusoikeuden enimmäismäärä on yhteensä 35.680 k-m2 ja näin ollen Rakennuttajien tämän sopimuksen mukaisen rakentamisvelvoitteen määrä (80 %) on yhteensä 28.544 k-m2.
Mikäli rakentamisvelvoite jää kokonaan tai osittain täyttämättä ovat Rakennuttajat velvollisia korvaamaan Kaupungille sopimussakkona 300 euroa / k-m2 yllä mainitun rakentamisvelvoitteen alittavasta määrästä.
Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnalla on oikeus Rakennuttajien ja/tai Kiinteistönomistajan/-omistajien anomuksesta jatkaa rakentamisvelvoiteaikaa, mikäli yleinen taloudellinen tilanne maassa tms. syy sitä puoltaa.
Rakentamisvelvoitteen täytyttyä suorittavat Kaupunki ja Rakennuttajat (ml. mahd. kohdan 14. mukaiset luovutuksensaajat) Tontilla katselmuksen, jossa kirjataan rakentamisvelvoitteen täyttyminen ja kirjataan mahdollisesti muut täyttämättömät sopimusvelvoitteet.
7. Vesihuolto ja liittymismaksut
Kaupunki perii Rakennuttajilta vesihuollon liittymismaksut yleisten periaatteiden mukaisesti. Mikäli verkoston rakentaminen alueelle poikkeaa kustannuksiltaan keskimääräisistä verkostonrakentamiskustannuksista, varaa Kaupunki oikeuden periä liittymämaksut korotettuina.
8. Muuntamot
Kiinteistönomistajat ovat velvollisia luovuttamaan Oy Turku Energia Ab:n käyttöön yleiseen sähkönjakeluun tarvittavat maan ja rakennustilojen käyttöoikeudet jakelumuuntamoita, kaapelikaappeja yms. laitteita ja johtoja varten. Muuntamon tarvitseman maan ja rakennustilojen käytöstä Oy Turku Energia Ab maksaa laskelmiensa mukaisen yhtenäisen korvauksen.
9. Purettavat rakennukset, laitteet ja johdot
Rakennuttajat vastaavat Kaupungille kohdan 3. mukaisesti siirtyneillä alueilla olevien johtojen, rakenteiden, laitteiden ja muun irtaimen omaisuuden siirtämisessä ja poistosta kustannuksellaan.
Rakennukset tulee purkaa kuuden kuukauden (6 kk) kuluessa Kaupungin antamasta kirjallisesta ilmoituksesta. Mikäli Rakennuttajat eivät ole täyttäneet tässä tarkoitettua velvollisuutta määräaikana, on Kaupungilla oikeus purkaa rakennukset tai laitteet Rakennuttajien lukuun.
Mikäli rakennus, laite tai rakenne suojellaan asemakaavamerkinnällä, vastaavat Rakennuttajat purkukustannuksista siltä osin kuin rakennukset saadaan purkaa. Selvyyden vuoksi todetaan, että tässä kohdassa tarkoitettu purku-, siirto- ja poistovelvollisuus ei koske Kaupungille siirtyneellä alueella sijaitsevaa puretun makkaratehtaan piippua.
10. Maaperän saastuminen
Rakennuttajat puhdistavat maaperän ja alueella säilytettävät rakennukset, rakenteet ja laitteet tasoon, jota tässä maankäyttösopimuksessa yksilöidyn Asemakaavan mukainen käyttötarkoitus viranomaisten mukaan edellyttää.
Puhdistaminen suoritetaan Rakennuttajien toimesta viranomaisilta hankittujen ympäristölupien mukaisesti, kaava-alueen toteuttamisen edellyttämässä aikataulussa ja rinnan alueen rakennustöiden edistymisen kanssa.
Mikäli Rakennuttajat eivät ole täyttäneet tässä tarkoitettua velvollisuutta ennen rakennustöiden aloittamista, Kaupungilla on oikeustutkia ja puhdistaa pilaantunut alue Rakennuttajien lukuun ympäristöviranomaisten antamien päätösten mukaisesti ja periä toimenpiteistä aiheutuvat kustannukset Rakennuttajilta.
11. Luiskat
Mikäli katujen rakentaminen vahvistettujen suunnitelmien mukaan vaatii kadun ja Tontin pihatason korkeuseroista johtuen joko penger- tai leikkausluiskan ulottamista tontille, Kiinteistönomistajat sallivat tämän korvauksetta.
12. Valumavedet
Kiinteistönomistajien tulee huolehtia kustannuksellaan tonttiviemäröintinsä yhteydessä Tonttiin rajoittuvilta puistoalueilta sekä jalankulkupoluilta, joilla ei ole yleistä viemäriverkkoa, Tontille mahdollisesti valuvien pintavesien poisjohtamisesta.
13. Viivästyskorko
Jos sopimuksessa tarkoitettuja korvauksia tai maksuja ei suoriteta sovittuna erääntymispäivänä, on maksamattomalle osalle suoritettava Kaupungin kulloinkin yleisesti perimä viivästyskorko erääntymispäivästä maksupäivään saakka.
14. Edelleen luovutus
Jos Kiinteistönomistaja luovuttaa määräosuutensa Tontista tai osan siitä kolmannelle, vastaa Kiinteistönomistaja tämän sopimuksen mukaisten velvoitteidensa suorittamisesta ja muista sopimusehdoista niin kauan, kunnes Kiinteistönomistaja on toimittanut Kaupungin kiinteistölaitokselle tämän sopimuksen perään tehdyn merkinnän tai muun selvityksen siitä, että luovutuksen saaja vastaa Kiinteistönomistajan tämän sopimuksen mukaisten ehtojen ja velvoitteiden, mukaan lukien kohdan 2. mukainen velvoite vakuuden antamiseen, suorittamisesta.
Jos Rakennuttaja luovuttaa omistamiaan, Kiinteistönomistajana olevan asunto-osakeyhtiön osakkeita sitoutumatta asuntojen ostajiin nähden rakentamaan Tonttia ko. asunto-osakeyhtiön osalta valmiiksi asti, Rakennuttaja on tällöin velvollinen sisällyttämään luovutussopimukseen ehdon, jonka mukaan luovutuksen saaja sitoutuu luovutussopimuksella noudattamaan tämän sopimuksen Rakennuttajaa koskevia ehtoja.
15. Erimielisyydet
Mahdolliset ehtojen tulkinnasta ja korvauksista sekä sopimussakkoasioista johtuvat erimielisyydet ratkaisee Varsinais-Suomen käräjäoikeus.
16. Sopimuksen voimaantulo
Tämä sopimus tulee voimaan kaikkien Sopijapuolten allekirjoituksin. Tämän sopimuksen voimaantullessa päättyy 3.12.2008 allekirjoitettu vanha maankäyttösopimus, eikä sen osapuolilla ole tämän jälkeen mitään vaatimuksia toisiaan kohtaa kyseiseen sopimukseen liittyen.
17. Sopimuksen päättyminen
Mikäli Kiinteistönomistaja on luovuttanut koko määräosuutensa Tontista kolmannelle, vapautuu luovuttajana oleva Kiinteistönomistaja tämän sopimuksen mukaisista velvoitteistaan esitettyään Kaupungille selvityksen siitä, että luovutuksen saaja tai saajat vastaavat ko. Kiinteistönomistajan tämän sopimuksen mukaisten ehtojen ja velvoitteiden, mukaan lukien kohdan 2. mukainen velvoite vakuuden antamiseen, suorittamisesta.
Mikäli Rakennuttaja on luovuttanut kaikki omistamiensa, Kiinteistönomistajina olevien asunto-osakeyhtiöiden osakkeet sitoutumatta asuntojen ostajiin nähden rakentamaan Tonttia ko. asunto-osakeyhtiöiden osalta valmiiksi asti, vapautuu luovuttajana oleva Rakennuttaja tämän sopimuksen mukaisista velvoitteistaan esitettyään Kaupungille selvityksen siitä, että luovutuksen saaja tai saajat ovat sitoutuneet noudattamaan tämän sopimuksen Rakennuttajaa koskevia ehtoja.
18. Sitoumus
Rakennuttajat ja Kiinteistönomistajat ovat tietoisia siitä, että tämän sopimuksen perusteena oleva kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätös ___ ei ole lainvoimainen. Rakennuttajat ja Kiinteistönomistajat ilmoittavat, ettei päätöksen mahdollisella kumoamisella ole vaikutusta Rakennuttajien ja Kiinteistönomistajien velvollisuuteen täyttää ne velvoitteet, joihin Rakennuttajat ja Kiinteistönomistajat ovat tällä sopimuksella sitoutuneet. Rakennuttajat ja Kiinteistönomistajat luopuvat vetoamasta myöhemminkään päätöksen mahdolliseen kumoamiseen tätä sopimusta sovellettaessa.
Turussa __. päivänä toukokuuta 2010
TURUN KAUPUNKI
Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan puolesta:
___________________________ ___________________________
Jari Lehmussaari Esa Mettälä
Tämän sopimuksen ja sopimusmuutokset hyväksymme ja sitoudumme sen ehdot täyttämään. Paikka ja aika edellä mainitut.
Sato-Rakennuttajat Oy Auratum Asunnot Oy
___________________________ ___________________________
Matti Keitilä, valtuutettuna Jukka Lämsä, toimitusjohtaja
Tämän sopimuksen ja sopimusmuutokset hyväksymme ja sitoudumme sen ehdot täyttämään. Paikka ja aika edellä mainitut.
Asunto Oy Kupittaan Kurki, Turku Asunto Oy Kupittaan Joutsen, Turku
Asunto Oy Kupittaan Kotka, Turku Asunto Oy Kupittaan Haikara, Turku
Asunto Oy Kupittaan Kyyhky, Turku Asunto Oy Kupittaan Kivitasku, Turku
Asunto Oy Kupittaan Peippo, Turku Asunto Oy Kupittaan Pääsky, Turku
Asunto Oy Kupittaan Satakieli, Turku Asunto Oy Kupittaan Metso, Turku
___________________________ ___________________________
Matti Keitilä, hall.pj. Jukka Lämsä, valtuutettuna
Liite 1
Turun kaupungin Kupittaan kaupunginosan korttelin 14 tontin n:o 1 (kiinteistötunnus: 853-21-14-1) omistus:
1) Asunto Oy Kupittaan Kurki, Turku 3.560/35.680 osaa
2) Asunto Oy Kupittaan Kotka, Turku 3.560/35.680 osaa
3) Asunto Oy Kupittaan Kyyhky, Turku 3.560/35.680 osaa
4) Asunto Oy Kupittaan Peippo, Turku 3.580/35.680 osaa
5) Asunto Oy Kupittaan Satakieli, Turku 3.580/35.680 osaa
6) Asunto Oy Kupittaan Joutsen, Turku 3.560/35.680 osaa
7) Asunto Oy Kupittaan Haikara, Turku 3.560/35.680 osaa
8) Asunto Oy Kupittaan Kivitasku, Turku 3.580/35.680 osaa
9) Asunto Oy Kupittaan Pääsky, Turku 3.580/35.680 osaa
10) Asunto Oy Kupittaan Metso, Turku 3.560/35.680 osaa
Yhteensä: 35.680/35.680 osaa