Vuokrasopimusluonnos
Vuokranantaja Turun kaupunki (jäljempänä kaupunki)
Y-tunnus 0204819-8
Vuokramies Ruissalon Kansanpuiston säätiö
Y-tunnus 1993154-2
Eerikinkatu 30
20100 Turku
Kaupungin päätös Kiinteistö- ja rakennustoimen lautakunnan päätös 10.2.1999 § 164
Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätös 00.00.2009 § 000
Vuokrasopimuksen kohde ja ympäristön maankäyttö
Turun kaupungin Ruissalon kylässä sijaitsevaan Ruissalon tilaan 1:3
(853-503-1-3) kuuluva noin 12820 m²:n suuruinen alue, joka on osoitettu kartalla M 178 / 12.5.2009.
Vuokra-alue on kaupunginvaltuuston 9.12.1996 § 306 hyväksymän ja 9.2.1998 ympäristöministeriön vahvistaman Ruissalon osayleiskaava
v. 2010 mukaista huvi- ja viihdetarkoituksia palvelevien rakennusten aluetta (YV), jolla sijaitsee rakennustaiteellisesti tai historiallisesti arvokas tai maisemakuvan säilymisen kannalta tärkeä rakennusryhmä/rakennus huvilaympäristö säilytetään. Kaupunginvaltuuston 18.6.2001 § 208 hyväksymässä yleiskaava 2020 vuokra-alue on virkistysaluetta (S). Vuokra-alue on Natura 2000 aluetta.
Vuokra-aika Vuokrakausi alkaa 1. päivänä kesäkuuta 2009 ja jatkuu 31. päivään joulukuuta 2047 saakka, jolloin vuokraus päättyy irtisanomista vaatimatta.
Tämän maanvuokrasopimuksen voimaan tullessa päättyy osapuolten 31.1.2005 allekirjoitettu osittain samaa vuokra-aluetta koskeva maanvuokrasopimus (853-503-1-3-L51).
Vuokra-alueen käyttö ja toiminnan määrittely
Vuokra-alue luovutetaan käytettäväksi maanvuokralain 5. luvun tarkoittamalla tavalla, jonka perusteella alueen perusvuokra on määritetty.
Vuokramies on velvollinen huolehtimaan siitä, että sillä on kaikki toiminnassaan tarvittavat viranomaisluvat ja että se noudattaa toimintaansa
liittyviä lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä.
Mikäli vuokramies ei saa kaikkia toiminnassaan tarvittavia viranomais-lupia, ei hänen vuokranmaksuvelvollisuutensa pääty, eikä vuokranantaja ole velvollinen palauttamaan mahdollisesti jo maksettuja vuokria vuokramiehelle. Vuokranantaja ei ole myöskään velvollinen korvaamaan vuokra-miehelle vuokra-alueen käyttöön liittyvän hankkeen johdosta mahdollisesti aiheutuneita ja aiheutuvia viranomais-, suunnittelu- ja toteuttamiskuluja tai vastaavia kuluja.
Vuokrasopimuksen ehdot
1. Vuokra Perusvuokra on kolmetuhatta kahdeksansataakolmekymmentäkahdeksan ja 05/100 (3.838,05) euroa vuodessa, joka on laskettu 5 % mukaan vuokra-alueen pääoma-arvosta (76.760,97 euroa). Perusvuokrasta vuokramies saa 20 %:n alennuksen, koska vuokra-alueella ei ole omaa rantaa.
Vuotuinen vuokra on maksettava Kiinteistöliikelaitoksen tilille kahtena eränä puolivuosittain toukokuun ja marraskuun kuluessa.
Ellei vuokraeriä erääntymispäivänä suoriteta, vuokramies on velvollinen maksamaan erääntyneille saataville erääntymispäivästä maksupäivään asti viivästyskorkoa korkolain säännösten mukaisesti ja perimispalkkiota kiinteistölautakunnan päätöksen mukaan.
2. Indeksiehto
Vuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksilukuun 1415 (1951:10 = 100) ja vuokra tarkistetaan vuosittain 1.1.1999 lukien.
Vuosivuokra saadaan kertomalla kohdassa 1. ilmoitettu perusvuokra
tarkistusajankohtaa edeltäneen joulukuun indeksiluvulla ja jakamalla se edellä mainitulla perusindeksillä.
Vuosivuokraa tarkistettaessa otetaan huomioon indeksin käyttöä koskevan lainsäädännön asettamat rajoitukset.
Tarkistettua vuosivuokraa maksetaan kunkin kalenterivuoden tammikuun 1. päivästä lukien.
3. Muita maksuja
Kaupunki pidättää oikeuden periä vuokramieheltä voimassa olevan taksan mukaiset vesihuollon liittymismaksut ennen kohteen kyseisiin verkostoihin liittämistä.
4. Maksamattomat vuokrat
Vuokramies on velvollinen suorittamaan myös ne erääntyneet vuokraerät viivästyskorkoineen, jotka edellinen tämän vuokrasopimuksen vuokramies tai vuokramiehet on jättänyt maksamatta, ei kuitenkaan pidemmältä ajalta kuin 3 vuodelta.
5. Vuokraoikeuden siirto ja alivuokraus
Vuokramies on oikeutettu kaupunkia kuulematta siirtämään vuokra-oikeuden kaikkine vuokra-alueella olevine rakennuksineen ja laitteineen kolmannelle.
Vuokra-alueella olevien rakennusten omistusoikeutta ei saa luovuttaa vuokraoikeudesta erillään. Edellä mainittu ehto sisältää myös kiellon kirjata maakaaren 14 luvun 3 §:n mukainen hallinnanjakosopimus.
Vuokramiehellä ei ole oikeutta luovuttaa vuokra-aluetta tai sen osaa toisen hallintaan erillisellä maanvuokrasopimuksella. Vuokramiehellä on kuitenkin tilapäisesti oikeus luovuttaa vuokra-alue toisen käytettäväksi esim. Ruisrockin ajaksi.
Vuokramiehellä on kuitenkin oikeus vuokrata tai muutoin luovuttaa vuokra-alueella oleva rakennus tai sen osa toiselle käytettäväksi. Rakennuksen vuokrauksen yhteydessä vuokramiehellä on oikeus luovuttaa enintään puolet vuokra-alueen hallinnasta rakennuksen vuokralaiselle. Vuokramies vastaa tällöinkin kaikista tämän maanvuokrasopimuksen mukaisista velvoitteista kaupungille.
Se, jolle vuokraoikeus on siirretty, on velvollinen ilmoittamaan siirrosta Turun Kiinteistöliikelaitokselle kuukauden kuluessa siitä, kun siirto on tapahtunut. Ilmoituksen oheen on liitettävä jäljennökset siirtoasiakirjoista.
Entinen vuokramies vastaa vuokraehtojen täyttämisestä omalta hallinta-ajaltaan.
Kaupungilla on oikeus vuokraoikeuden siirrosta huolimatta saada ja hakea mahdollisesti maksamatta olevat vuokrasaatavansa pantatusta vuokra-oikeudesta ja vuokramiehelle kuuluvista rakennuksista.
6. Vuokraoikeuden kirjaaminen
Siirron saaja on velvollinen hakemaan vuokraoikeutensa kirjaamista käräjäoikeudelta siten kuin maakaaressa ja varainsiirtoverolaissa on säädetty.
Kirjaamista on haettava käräjäoikeudelta pääsääntöisesti kuuden (6) kuukauden kuluessa siitä, kun vuokraoikeus on perustettu.
Mikäli vuokramies sanoo vuokrasopimuksen irti sopimuskautena ja jos se tämän vuokrasopimuksen mukaan on mahdollista, on vuokramies velvollinen kirjauttamaan vuokrasopimuksen lakkaamisen niin kuin siitä on maakaaressa säädetty sekä huolehtimaan vuokraoikeuteensa kohdistuvien muiden kuin kaupungille myönnettyjen kiinnitysten kuolettamisesta.
7. Vakuuskelpoisuus
Vuokramies on tietoinen siitä, että kiinteistön ja kiinteistöllä olevien rakennusten välillä saattaa vallita ainesosasuhde, joka saattaa vaikuttaa kohteen laitoskiinnityskelpoisuuteen ja vakuusarvoon.
8. Kiinnitykset
Vuokramies valtuuttaa kaupungin hakemaan vuokramiehen kustannuksella vuokraoikeuteen ja vuokramiehelle kuuluviin rakennuksiin parhaalle etusijalle vahvistettavan kiinnityksen, joka sopimuksen allekirjoitushetkellä on suuruudeltaan 9900 euroa, ellei kaupunki hyväksy muuta vakuutta vuokran ja sopimusehtojen täyttämisen vakuudeksi.
Samalla vuokramies määrää, että todistuksena edellä mainitun kiinnityksen vahvistamisesta annettavat panttikirjat kirjaamisviranomaisen on luovutettava Kiinteistöliikelaitokselle.
Mikäli 1. kohdan mukaista vuokraa tarkistetaan tai vuokraoikeus siirretään kolmannelle, kaupungilla on oikeus kaikissa tapauksissa parhaimmalla etusijalla oleviin kiinnityksiin. Lisäksi kaupungilla on em. tilanteissa oikeus korottaa vaadittavan vakuuden määrää, mikäli vakuus ei enää kata sillä hetkellä perittävän vuosivuokran määrää.
9. Panttaussitoumus
Vuokramies luovuttaa ja panttaa edellä mainitut panttikirjat kaupungille vakuudeksi vuotuisen vuokran ja kadun tai tien vuotuisen kunnossa - ja puhtaanapitokorvauksen sekä ympäristönsuojelulain mukaisten velvoitteiden suorittamisesta viivästyskorkoineen ja perimiskuluineen.
Jos vuokramies jättää tähän vuokrasopimukseen perustuvat edellä mainitut erääntyneet maksut maksamatta, kaupungilla on oikeus vuokramiestä enempää kuulematta voimassa olevan lain mukaisesti hakea pantin nojalla saatavansa parhaaksi katsomallaan tavalla.
10. Pantin tuotto
Vuokramiehen antamat panttaussitoumukset kattavat myös pantin tuoton. Tuottona pidetään tällöin vakuutena olevalle pankkitalletukselle maksettavaa korkoa.
11. Piirustukset
Piirustukset on esitettävä Kiinteistöliikelaitoksen hyväksyttäväksi, jos tontille rakennettujen tilojen käyttötarkoitusta muutetaan toiseksi, rakennuksen käyttötarkoitus tai rakennuksen toteutettavaksi aiottu kerrosala poikkeaa kaavasta tai tontille rakennetaan aiemmin hyväksytyn lisäksi kerrosalaa.
12. Rakentamiskelpoisuus
Vuokramies on vastuullinen vuokra-alueellaan tapahtuvan rakentamisen yhteydessä perustamistavan valinnasta ja rakentamiskelpoisuuden yksityiskohtaisesta selvittämisestä.
Kaupunki rakentaa kustannuksellaan määräämänään aikana vuokra-alueen kohdalla sijaitsevat kadut katupiirustusten mukaisesti, yleiset
sähkö-, tele-, vesi-, viemäri- ja kaukolämpöjohdot sekä katuvalaistuksen.
13. Rakentamisvelvollisuus
Vuokra-alueella ei ole lisärakennusvelvollisuutta.
14. Kasvusto
Vuokra-alueella tämän vuokrasopimuksen alkamishetkellä olevat puut ovat kaupungin omaisuutta. Vuokramies voi kaataa rakennuksien, kulkuteiden ja johtoalueiden alueelta puut parhaaksi katsomallaan tavalla, sitten kun maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämät luvat puiden kaatamiselle on saatu.
Vuokramies on velvollinen lunastamaan rakennustyön yhteydessä kaadetut puut käyvästä hinnasta.
Kiinteistöliikelaitoksella on oikeus määrätä, että istutettavaksi määrätyt tai luonnontilaan jäävät vuokra-alueen osat on rakennustyön ajaksi tarpeellisin osin aidattava.
Vuokra-alueen rakentamattomalla osalla kasvavia puita ei saa vahingoittaa eikä Kiinteistöliikelaitoksen luvatta kaataa.
15. Hoitovelvollisuus
Vuokramies on velvollinen pitämään vuokra-alueen ja vuokra-alueella
olevat rakennukset ja muut rakenteet sekä alueen rakentamattoman osan maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämässä kunnossa sekä noudattamaan kaupungin niiden hoidosta antamia määräyksiä.
Vuokramies on velvollinen tarkastamaan vuokra-alueella olevien puiden kuntoa ja tarvittaessa ryhtymään toimenpiteisiin vahingonvaaran torjumiseksi.
Vuokra-alueella ei saa harjoittaa metsästystä eikä muutenkaan pyydystää riistaa eikä myöskään häiritä lintuja tai niiden pesimistä. Koirien ja kissojen pitäminen vapaana Ruissalossa on kokonaan kielletty. Ruissalon kasvillisuuden suojelemiseksi on oksien ja varpujen taittaminen ja kasvien poistaminen kielletty Ruissalossa ilman lupaa.
16. Vuokra-alueelle johtava tie ja pysäköinti
Vuokramiehellä on oikeus käyttää yhteisesti Ruissalon saaren päätiestön ja vuokra-alueen välistä tietä.
Pysäköinnin on tapahduttava vuokra-alueella, ei kuitenkaan seuraavassa kohdassa ” Kulkuoikeus” mainitulla kulkuoikeusalueella.
Edellä mainitun tien rakentamisesta, huolto- ja kunnossapidosta aiheutuvista maksuista vuokramies vastaa yhdessä muiden tienkäyttäjien kanssa.
17. Kulkuoikeus
Vuokramies on tietoinen kulkuoikeudesta, joka on osoitettu kartalla M 178/12.5.2009.
18. Maaperän ja pohjaveden pilaamiskielto
Ympäristönsuojelulain 104 §:n mukaisesti kaupunki toteaa, että alue on
ollut aiemmin vuokramiehen asuin- ja huvipalvelutoiminta käytössä. Kaupungin taholta ei ole tutkittu onko alueella ympäristönsuojelulaissa tarkoitettuja jätteitä tai aineita, jotka saattavat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista.
Vuokramies on velvollinen huolehtimaan siitä, että vuokra‑alue ei vuokramiehen toimesta eikä muutoinkaan saastu.
Mikäli vuokra-alue tai sen osa on kuitenkin vuokra-aikana ympäristön-suojelulain 7 tai 8 §:n tarkoittamalla tavalla pilaantunut, vuokramies on
velvollinen huolehtimaan alueen puhdistamisesta siten kuin ympäristönsuojelulain 75 §:ssä säädetään.
Vuokramiehen on ympäristönsuojelulain 76 §:n mukaisesti välittömästi ilmoitettava valvontaviranomaiselle, jos maahan tai pohjaveteen on päässyt ainetta, joka saattaa aiheuttaa pilaantumista.
Mikäli vuokramies laiminlyö tässä tarkoitetun velvollisuutensa, kaupungilla on oikeus toteuttaa puhdistaminen vuokramiehen lukuun ja periä toimenpiteestä aiheutuneet kustannukset vuokramieheltä.
Kaupungin vaatiessa vuokramies on velvollinen toimittamaan kustannuksellaan kaupungille yhtä vuotta ennen vuokrakauden päättymistä kaupungin hyväksymän tutkimuslaitoksen tekemän selvityksen vuokra-alueen maaperän puhtaudesta.
19. Katselmukset
Kaupungin viranomaiset ovat oikeutettuja pitämään vuokra-alueella katselmuksia ja tarkastuksia vuokra-alueen ja rakennusten kuntoisuuden ja vuokraehtojen täyttämisen toteamiseksi. Vuokramies on velvollinen sallimaan asianomaisille pääsyn vuokra-alueelle ja siellä oleviin rakennuksiin. Vuokramiehellä on oikeus osallistua kaupungin viranomaisten kanssa katselmuksiin.
Jos katselmus on aiheuttanut muistutuksia, on puutteellisuudet korjattava kaupungin määräämässä ajassa.
20. Yhdyskuntaa palvelevat johdot yms.
Vuokramies on velvollinen sallimaan korvauksetta yhdyskuntaa palvelevien viemärin, vesi-, puhelin- ja sähköjohtojen sekä muiden sellaisten johtojen ja näihin liittyvien laitteiden, kiinnikkeiden ja tukien sijoittamisen vuokra-alueelle ja vuokra-alueelle rakennettaviin rakennuksiin sekä näiden tarpeellisen huollon. Vuokramiehelle korvataan em. toimenpiteistä mahdollisesti aiheutuvat vahingot.
Kaupungilla on oikeus vuokramiestä enempää kuulematta merkitä edellä mainitut oikeudet rasitteena kiinteistörekisteriin.
21. Pintavedet
Vuokramiehen tulee huolehtia kustannuksellaan tonttiviemäröintinsä
yhteydessä vuokra-alueeseen rajoittuvilta puistoalueilta sekä jalankulkupoluilta, joilla ei ole yleistä viemäriverkkoa, vuokra-alueelle mahdollisesti valuvien pintavesien poisjohtamisesta.
22. Luiskat Mikäli katujen rakentaminen vahvistettujen suunnitelmien mukaan vaatii kadun ja tontin pihatason korkeuseroista johtuen joko penger- tai leikkausluiskan ulottamista vuokra-alueelle, on vuokramiehen sallittava tämä
korvauksetta.
23. Vuokra-alueen myyminen ja uudelleen vuokraus
Kaupunki sitoutuu olemaan myymättä vuokra-aluetta kolmannelle vuokrakauden aikana.
Vuokramiehellä, joka on täyttänyt tämän sopimuksen mukaiset velvoitteensa, on etuoikeus vuokrakauden päättyessä saada vuokra-alue uudelleen vuokralle, mikäli se luovutetaan uudelleen vuokralle samanlaiseen tarkoitukseen, tällöin päätettävillä ehdoilla.
24. Toimenpiteet vuokrasuhteen päättyessä
Kun vuokrasopimus päättyy, kaupunki on velvollinen lunastamaan itselleen vuokra-alueella olevat vuokramiehen rakentamat rakennukset sekä hänen rakentamansa pysyvään käyttöön tarkoitetut laitteet ja laitokset. Lunastusvelvollisuus ei käsitä ilmeisiä ylellisyyslaitteita eikä rakennuksia, laitteita ja laitoksia, joita on käytetty muuhun kuin vuokrasopimuksen tarkoitukseen tai rakennettu ilman asianmukaista lupaa tai lupaehtojen vastaisesti.
Lunastushintana maksetaan edellä mainittujen lunastuskohteiden niin kutsuttu tekninen arvo eikä siinä huomioida maan arvon kohoamista, eikä ylellisyyslaitteita.
Milloin kaupunki on ilmoittanut vuokramiehelle olevansa halukas vuokra-ajan pidentämiseen vähintään 15 vuodeksi entisin ehdoin taikka edellisen sopimuksen päättymisestä välittömästi alkavan uuden vähintään 15 vuotta kestävän vuokrasopimuksen tekemiseen oleellisesti entisin ehdoin sellaisesta vuokramaksusta, joka ei ylitä vuokra-alueen käypää vuokraa uudelleen vuokraamisen ajankohtana, mutta vuokramies ei ole hyväksynyt tarjousta, kaupunki ei ole velvollinen suorittamaan lunastusta. Kaupunki ei myöskään ole lunastusvelvollinen edellä mainittujen pidennysten jälkeen. Molemmissa edellä mainituissa tapauksissa vuokramies on velvollinen vuokrasuhteen päättyessä viemään pois omistamansa rakennukset, rakenteet, laitteet ja laitokset sekä panemaan niiden paikan kuntoon. Jollei rakennuksia, rakenteita, laitteita ja laitoksia poisteta kuuden (6) kuukauden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä, on kaupungilla oikeus vuokramiehen lukuun myydä ne julkisella huutokaupalla ja huolehtia paikan kuntoonpanosta vuokramiehen kustannuksella.
Jos vuokraoikeus vuokra-alueeseen ja sillä oleviin vuokramiehen rakennuksiin on kiinnitetty velasta, suorittaa kaupunki kiinnityksenhaltijan sitä ajoissa vaatiessa edellä mainitun lunastushinnan siten, että siitä välittömästi kiinnityksenhaltijalle maksetaan kiinnitetyn saamisen määrä korkoineen ja kuluineen etusijan mukaan, minkä jälkeen ylijäämä tulee vuokramiehelle.
25. Ilmoitukset ja tiedonannot
Vuokramiehen on viivytyksettä ilmoitettava kirjallisesti Kiinteistöliikelaitokselle nimeään sekä kotipaikka- ja laskutusosoitettaan koskevat muutokset.
Kaupungilla on oikeus antaa vuokramiehelle tähän sopimukseen perustuvat tiedonannot, ilmoitukset ja kehotukset lähettämällä ne todisteellisesti vuokramiehen viimeksi kaupungille ilmoittamaan laskutusosoitteeseen. Tiedoksiannon katsotaan tällöin saapuneen vastaanottajalle viimeistään seitsemäntenä päivänä lähettämisen jälkeen.
Kaupungilla on oikeus pyydettäessä antaa tähän sopimukseen perustuvia tietoja kolmannelle.
26. Sopimussakko ja vahingonkorvaus
Jos vuokramies rikkoo tämän sopimuksen ehtoja tai sen nojalla annettuja määräyksiä, hän on velvollinen maksamaan kaupungille paitsi vahingon-korvausta, myös sopimussakkoa sen hetkisen vuotuisen vuokran viisin-kertaisena sekä kaupungille asiasta aiheutuneet kustannukset.
27. Erimielisyyksien ratkaiseminen
Mahdolliset vuokrasopimuksen tulkinnasta johtuvat erimielisyydet ja riidan-alaiset korvaus- ja sopimussakkokysymykset ratkaisee Turun käräjä-oikeus.
28. Lisäehdot
Vuokra-alueella sallitaan vuokramiehen toimintaa häiritsemätön yleisön vapaa liikkuminen. Vuokra-aluetta ei saa aidata ellei vuokranantaja sitä erikseen edellytä.
Vuokra-alueen ympärillä järjestetään kesäisin rockfestivaalitapahtuma (Ruisrock). Vuokramies on velvollinen sopimaan tapahtuman järjestäjän kanssa tapahtuman edellyttämistä järjestelyistä.
29. Muut sovellettavat säädökset
Vuokrasopimuksen irtisanomisesta on voimassa, mitä siitä maanvuokralain (258/66) 21 §:ssä on säädetty.
Ellei tässä vuokrasopimuksessa ole toisin määrätty, noudatetaan vuokrasuhteessa maanvuokralain (258/66) 3. luvun muun asuntoalueen vuokraa koskevia säännöksiä.
Tätä vuokrasopimusta on tehty kaksi yhtäpitävää kappaletta, toinen
kaupungille ja toinen vuokramiehelle.
Turussa 00. päivänä ------kuuta 2009
TURUN KAUPUNKI
Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan puolesta:
Jari Lehmussaari Esa Mettälä
Tämän vuokrasopimuksen hyväksymme ja sitoudumme sitä tarkoin
noudattamaan.
Paikka ja aika edellä mainitut
Todistavat: