YHTEISTYÖSOPIMUS 7.5.2021
1.OSAPUOLET
1.1
Turun kaupunki (jäljempänä ”Kaupunki”)
Y-tunnus 0204819-8
PL 355
20101 Turku
1.2
Oy Turku Energia - Åbo Energi Ab (jäljempänä ”Turku Energia”)
Y-tunnus 0984944-9
Linnankatu 65
20100 Turku
1.3
Turku Energia Sähköverkot Oy (jäljempänä ”Sähköverkot)
Y-tunnus 2001717-6
Linnankatu 65
20100 Turku
1.4
TVT Asunnot Oy (jäljempänä ”TVT”)
Y-tunnus 0872109-9
Käsityöläiskatu 3
20100 Turku
Kaupungista, Turku Energiasta, Sähköverkoista ja TVT:stä käytetään jäljempänä yhteisesti nimitystä ”Osapuolet”.
2. SOPIMUKSEN TAUSTAA
Osapuolet ovat 15.2.2015 tehneet, huomioiden alueen asemakaavoituksen, yhteistyösopimuksen korttelin kehittämiseksi.
Osapuolet toteavat, että ovat jatkaneet yhteisesti sopien sopimuksen voimassaoloa vuoden 2020 loppuun, kirjaamatta jatkoa asiakirjalle, muut sopimusehdot pitäen muuttumattomana.
Alkuperäinen sopimuksen tavoite on jäänyt täyttymättä, johtuen asemakaavoituksen kaatumisesta KHO:ssa 2020.
Osapuolet uudistavat tällä sopimuksella yhteisen tahtonsa alueen kehittämiseen aikaisemman yhteistyösopimuksen pohjalta. Osapuolet toteavat, että Turun kaupunki on aloittanut vuoden 2020 lopulla alueelle uuden asemakaavoittamisen.
Osapuolet toteavat, että Turun kaupunki, Turku Energia, Turku Energia Sähköverkot Oy ovat tehneet alueella ennakoivasti rakennusten ja laitteistojen kehitystä, joka mahdollistaa alueen uusiokäytön. Kustannukset ovat jakautuneet Osapuolten keskinäisesti sopien aiemman yhteistyösopimuksen mukaisesti.
2.1. Sopimusalue
Sopimusalueeseen (pinta-ala yht. n. 2,71 ha) kuuluvat seuraavat kiinteistöt niillä sijaitsevine rakennuksineen:
-Turun kaupungin IX (9.) kaupunginosan 5. korttelin tontti 23 (kiinteistötunnus: 853-9-5-23), pinta-ala n. 17.973 m2
-Turun kaupungin IX (9.) kaupunginosan 5. korttelin tontti 21 (kiinteistötunnus: 853-9-5-21), pinta-ala n. 7.587 m2
-Osa yleisestä alueesta (kiinteistötunnus: 853-9-9902-0) , pinta-ala n. 1.570 m2
Kaikki sopimusalueen maa-alueet omistaa Turun kaupunki. Turku Energia on vuokrannut sopimusalueen kiinteistöjen maa-alueita energian jakelu- ja energianhuoltotoimintaan. Sopimusalueen rakennusten omistus jakaantuu seuraavasti, mainiten jo puretut rakennukset:
-Turku Energia omistaa kiinteistöllä 853-9-5-23 sijaitsevat kaukolämpöliiketoimintaan liittyvät johdot ja laitteet sekä turbiinisalirakennuksen (karttaliitteen numero 3), kattilarakennuksen (4) ja käyttökeskusrakennuksen (9)
-Sähköverkot omistaa kiinteistöllä 853-9-5-23 sijaitsevat liiketoimintaansa liittyvät johdot, laitteet sekä rakennukset, joita ovat käytöstä poistettu 30 kV kytkinasema (2), muuntajarakennus (joka nyt jo purettu) (6), sähköbunkkeri (7) ja sähköasema (8).
-Turun kaupunki omistaa kiinteistöllä 853-9-5-23 sijaitsevat toimitalon (1), vanhan voimalaitoksen ja lämpökeskuksen valvomotilan (5), autotalli- ja varastorakennuksen (10) sekä sosiaalitila- ja ruokalarakennuksen (11). Lisäksi Turun kaupunki omistaa kiinteistöllä 853-9-5-21 sijaitsevat raitiovaunuhallit (12) ja toimistorakennuksen (joka nyt jo purettu) (13). Lämpökeskuksen alue on saneerattu tulevan asemakaavan mukaiseksi.
Sopimusalueesta käytetään jäljempänä nimitystä ”Sopimusalue”. Sopimusalueen osa-alueista (”Osa-alueet”), jotka eivät suoraan noudata edellä mainittua nykyistä kiinteistöjaotusta, käytetään jäljempänä nimityksiä ”Sähköasema”, ”Raitiovaunuhallit” ja ”Lämpökeskus”.
Sopimusalue, Osa-alueet sekä rakennukset on esitetty liitekartalla M 130 / 7.4.2021.
2.2. Osapuolten neuvottelut
Osapuolet toteavat, että aikaisemman sopimuksen mukaisesti Turku Energian on tehnyt päätöksen siirtää pääosa toiminnastaan pois tontilta vuoden 2022 keväällä, arviolta helmi/maaliskuulla.
Tämä mahdollistaa Sopimusalueen muuttumista suljetusta jakelu- ja energianhuoltotoiminnan sekä varastokäytön alueesta osaksi asuin- ja työpaikkatoimintaa sisältävää avointa ja monimuotoista kaupunkirakennetta, jossa pysäköinti on järjestetty pääasiassa rakenteellisena.
Hankkeen tukemiseksi on päätetty uudistaa yhteistyösopimus, jonka tavoitteena on tukea Sopimusalueella yksityiskohtaista asemakaavoitusta ja yhteistyössä edesauttaa alueen kehittymistä Linnanfältin modernin puukaupunkiin rajoittuvana ruutukaavakorttelina.
Sopimusneuvottelut on käyty erillään asemakaavamuutostyöstä ja Osapuolet toteavat yhteisesti, että tämä yhteistyösopimus ei syrjäytä kaavoitukselle laissa asetettuja tavoitteita ja sisältövaatimuksia.
3. YHTEISTYÖSOPIMUKSEN TAVOITE
Osapuolten tavoitteena on yhteistyössä kehittää Sopimusalue osaksi toiminnallisesti avointa ja monimuotoista kaupunkirakennetta ottaen huomioon, että energianjakelun turvaamiseksi Sopimusalueella jatketaan nykylaajuudessa kaukolämmön vara- ja huipputuotantoa sekä sähkönjakelua sähköaseman muodossa, jotta Turun keskustan energianjakelun toimintavarmuus pystytään turvaamaan.
Tavoitteena on, että alueelle kehittyy monipuolinen asuntokanta, joka sopii eri elämänvaiheissa oleville asukkaille ja heidän taloudelleen sekä mahdollistaa kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentamiseen tarjoamalla myös ARA-tuotantoon soveltuvaa uudisrakennusoikeutta.
4. PROJEKTIRYHMÄ
Sopimusalueen kehittämistä varten perustetaan koordinoiva projektiryhmä, jossa on kolme edustajaa Kaupungilta ja kaksi edustajaa Turku Energialta, yksi edustaja Turku Energia Sähköverkoilta ja yksi TVT:ltä. Projektiryhmä valitsee keskuudestaan puheenjohtajan.
Projektiryhmä voi tarvittaessa käyttää Osapuolten palveluksessa olevia ja ulkopuolisia asiantuntijoita vastuullaan olevien tehtävien valmisteluun ja täytäntöönpanoon. Käyttämiensä ulkopuolisten asiantuntijoiden kustannusten jakamisesta Osapuolten kesken projektiryhmä päättää samalla, kun se päättää käyttää asiantuntijoita. Päätös ulkopuolisten asiantuntijoiden käytöstä tulee olla yksimielinen, muussa tapauksessa ulkopuolisen asiantuntijan palkkion maksaa asiantuntijan tilaava Osapuoli.
5. OSAPUOLTEN TAVOITTEET SOPIMUSALUEELLA
Aikaisemman sopimuksen pohjalta:
-on toteutettu Osa-alueille Sähköasema, Lämpökeskus ja Raitiovaunuhallit suunnittelukilpailu, jonka lähtökohtana oli tässä sopimuksessa mainitut tavoitteet alueen kaupunkirakenteesta sekä kohtuuhintaisesta asuntotuotannosta
-voimassa olevan Linnanfältin asemakaavan toteuttamiseksi Turku Energia on luopunut aiemman sopimuksen mukaisen Osa-alueen Pysäköintikenttä käytöstä ja vuokrauksesta 31.7.2016 mennessä
Osapuolten tavoitteena edelleen on:
-jatkaa Osa-alueen Sähköasema ja Lämpökeskus yksityiskohtaista kaavoitusta
-että Turku Energia ja Sähköverkot toteuttavat Osa-alueella Sähköasema ja Lämpökeskus yksityiskohtaisen kaavoituksen toteuttamista varten tarpeelliset laitteiden, johtojen ja toimintojen siirrot yhdessä sovittavalla tavalla
-että Turun kaupungin omistama vanha voimalaitos lämpökeskuksen valvomotiloineen (5), sekä Sähköverkkojen omistama sähköasema (8) säilyvät Turku Energian ja Sähköverkkojen käytössä
-että Turku Energia siirtää energiaverkkojen rakentamis- ja asennustoiminnan pois sopimusalueelta viimeistään 12 kuukauden kuluessa asemakaavamuutoksen voimaantulosta
-että Turku Energian ja Sähköverkkojen toimistotilatarpeet ja -ratkaisut alueella selvitetään, mm vanhan voimalaitosrakennukset toimisto-osa
-että Turku Energian omistamille turbiinisalirakennukselle (3) ja kattilarakennukselle (4) / niiden alueelle sekä Turun kaupungin omistamille raitiovaunuhalleille (12) mahdollistetaan uusi käyttötarkoitus ja Turku Energia sekä Turun kaupunki voivat luopua rakennusten omistamisesta siten, että tämän tarkoituksen toteuttamista varten valtuutetaan TVT etsimään tavoitteiden toteuttamiseksi kumppani
-että Sopimusalueen uudisrakennusoikeuden luovuttamisesta päätetään erikseen Osa-alueelle Sähköasema laadittavan asemakaavanmuutosluonnoksen hyväksymisen jälkeen. Luovuttamisessa otetaan huomioon olemassa olevan luovutettavan rakennuskannan myynnin mahdollistaminen, mukaan lukien Käyttökeskusrakennus, joka alkuperäisessä yhteistyösopimuksessa jäi Turku Energian käyttöön. Luovuttamisessa huomioidaan Turku Energian ja Sähköverkkojen toimistotilatarpeet sekä kaupungin strategiset tavoitteet kohtuuhintaisesta asuntotuotannosta
-että, Turun kaupunki sitoutuu luovuttamaan asemakaavanmuutosluonnoksen hyväksymisen jälkeen TVT:lle ARA-tuotantoon soveltuvaa uudisrakennusoikeutta
Poiketen alkuperäisestä yhteistyösopimuksesta Turku Energian omistama käyttökeskusrakennus (9), joka osoitettiin edelleen Turku Energian käyttöön, ollaan purkamassa uudisrakentamisen tieltä. Sen arvo korvataan Turku Energialle 2015 hankittujen arviokirjojen Kiinteistötaito Peltola & Co Oy ja Newsec Oy keskihinnalla, huomioiden ikävähennys vuoden 2015 jälkeen.
6. KUSTANNUKSET
6.1 Suunnittelukilpailu
Todetaan, että suunnittelukilpailu on pidetty 2016 ja sen voitti Sigge Arkkitehtien ”Rasteri”. Suunnittelukilpailun kustannukset on jaettu sovitusti.
6.2 Laitteiden ja johtojen siirrot
Sopimusalueella sijaitsevien sähköverkon laitteiden ja johtojen siirron kustannuksista vastataan Turun kaupungin kiinteistölaitoksen ja Turku Energia Sähköverkot Oy:n välisen Yhteistyösopimuksen 3.2.2014 mukaisesti, niin että tässä sopimuksessa tarkoitettu alue katsotaan siirron kustannuksia arvioitaessa yleiseksi alueeksi. Mainitun sopimuksen kattavuuden ulkopuolelle jäävien sähköverkon komponenttien, kuten sähköasemarakennusten, päämuuntajien bunkkereineen ja jakelumuuntamoiden, kustannusjaosta sovitaan Osapuolten välillä erikseen. Myös alueen tulevan asuinrakentamisen läheisyyden sähköverkon laitteille ja niiden toimintakykyisenä pitämiselle aiheuttamien lisävaatimuksien kustannusjaosta sovitaan Osapuolten välillä erikseen.
Sopimusalueella sijaitsevien lämmön ja kylmän johtojen siirron kustannuksista vastataan Turun kaupungin kiinteistölaitoksen ja Turku Energian välisen Yhteistyösopimuksen 21.5.2014 mukaisesti, niin että tässä sopimuksessa tarkoitettu alue katsotaan siirron kustannuksia arvioitaessa yleiseksi alueeksi.
Sopimusalueella sijaitsevien Turku Energian omistamien säiliöiden siirrot on tehty ja niiden ja niiden kustannukset on jaettu Turku Energian ja Turun kaupungin kesken erikseen sovitussa suhteessa ottaen huomioon mm. säiliöiden ikä ja kunto.
Selvyyden vuoksi todetaan, että sopimusalueella olevia nykyistä sähköasemaa ja lämpökeskusta ei siirretä pois alueelta vaan niiden toiminta jatkuu nykyisessä laajuudessa.
6.3 Katu- ja viheralueiden rakentaminen
Sopimusalueella sijaitsevien ja/tai sitä palvelevien yleiseen käyttöön tulevien katu- ja viheralueiden rakentamisen kustannuksista vastaa Turun kaupunki.
6.4 Pilaantuneen maaperän kunnostaminen
Osa-alueilla Lämpökeskus ja Sähköasema sekä ent. Pysäköintikenttä mahdollisista pilaantuneen maaperän ja saastuneiden rakennusten puhdistamisesta aiheutuvista kustannuksista vastaa Turku Energia. Todetaan, että hiilikenttä on puhdistettu ja se on jo Turun kaupungin toimesta luovutettu rakennustontiksi ja rakentaminen on tontilla alkanut. Lisäksi lämpökeskuksen saneeraus ja alueen pima-puhdistus on tehty 10 /2017-6/2019, vanhojen öljysäiliöiden purku ja alueen pima-puhdistus 11-12/2019 sekä 3kV kytkinlaitos (rakennus 6) purku ja alueen pima-puhdistus 3-5/2019.
6.5 Ulkopuolisten asiantuntijoiden käytöstä aiheutuvat kustannukset
Muiden kuin kohtien 6.1–6.4 osalta ulkopuolisten asiantuntijoiden käytöstä aiheutuvien kustannusten jaosta sovitaan tämän sopimuksen kohdan 4. mukaisesti.
7. LUOVUTUSSOPIMUKSET JA MUUTOKSET NYKYISIIN SOPIMUKSIIN
Osapuolille ja kolmansille luovutettavista alueista ja rakennusoikeuden arvoista sovitaan erikseen asemakaavanmuutoksen johdosta laadittavissa kiinteistöjen kauppakirjoissa.
Rakennusoikeuden arvona käytetään alueen käypää hintatasoa kuitenkin niin, että valtion tukemaan asuntotuotantoon luovutettaessa rakennusoikeuden hintana on alueen luovutushetken ARA-enimmäistonttihinta. Käypä hintataso määritetään julkisella tarjouskilpailulla tai ulkopuolisen auktorisoidun arviomiehen (AKA) lausunnolla.
Rakennettujen kiinteistöjen luovutukset pyritään yhdistämään uudisrakennusoikeuden luovuttamiseen. Rakennettuja kiinteistöjä neuvottelumenettelyllä luovutettaessa käytetään ulkopuolisen auktorisoiden arviomiehen (AKA) lausuntoon perustuvaa käypää hintaa.
Alueen käyttötarkoituksen muuttuessa pois Turku Energian käytöstä Turku Energian maanvuokrausta pienennetään vastaavasti. Turun kaupungin ja Turku Energian välisen maanvuokrasopimuksen muutokset tehdään nykyiseen, 31.12.2040 saakka voimassa olevaan sopimukseen. Turku Energia voi joutua siirtämään energiaverkkojen rakentamis- ja asennustoimintaansa pois alueelta jo ennen alueen käyttötarkoituksen muutosta, minkä huomioimisesta rakennusten- ja maanvuokrassa Turku Energia ja Kaupunki neuvottelevat. Sähköasemasta tehdään erillinen uusi maanvuokrasopimus Turun kaupungin ja Turku Energia Sähköverkkojen välillä.
8. TAVOITEAIKATAULU
Asemakaavanmuutoksen tavoitteellinen aikataulu on seuraava:
-Kaavan vireilletulo 12/2020
-Kaavaehdotuksen laatiminen 2/2021-6/2021
-Kaavaehdotus nähtäville ja lausunnoille 8/2021
-Kaavaehdotuksen viimeistely 9/2021
-Kaava lautakunnassa 10/2021
-Kaava kaupunginhallituksessa 11/2021
-Kaava kaupunginvaltuustossa 12/2021
Osapuolet tiedostavat, että asemaakaavoitusprosessi ei välttämättä etene oheisen tavoitteellisen aikataulun mukaisesti. Aikatauluun voivat vaikuttaa viivästyttävästi mm. erinäiset kaavatekniset syyt (esim. mahdolliset lisäselvitystarpeet ja kaavavalitukset), säilytettävien rakennusten tilojen käytön ratkaisut ja em. liittyen muiden kuin tämän yhteistyösopimuksen tarkoittamien Osapuolten mukaantulo hankkeeseen.
Lisäksi todetaan, että Amiraalistonkadun katusuunnitelma on laadittu Linnafältin asemakaavan yhteydessä. Kyseinen katusuunnitelma tulee päivittää.
9. MUUT EHDOT
9.1 Muutokset
Kaikki tähän sopimukseen liittyvät muutokset tulee sopia kirjallisesti eivätkä muutokset ole voimassa ennen kuin Osapuolet ovat ne allekirjoittaneet.
9.2 Siirtäminen
Osapuolet eivät voi kokonaan tai osittain siirtää tätä sopimusta ilman muiden Osapuolten etukäteen antamaa kirjallista suostumusta.
9.3 Riitaisuuksien ratkaiseminen
Tätä sopimusta koskevat mahdolliset riitaisuudet ratkaistaan ensisijaisesti Osapuolten välisin neuvotteluin. Mikäli asiassa ei päästä sopimukseen, riitaisuudet jätetään Varsinais-Suomen käräjäoikeuden ratkaistavaksi.
10. SOPIMUKSEN VOIMAANTULO JA VOIMASSAOLOAIKA
Tämä sopimus tulee voimaan, kun Osapuolet ovat sen allekirjoittaneet.
Tämän sopimuksen voimassaolo päättyy kuitenkin viimeistään 31.12.2025, mikäli Osapuolet eivät kirjallisesti sovi toisin.
Osapuolet voivat sopimuksen voimassaolon aikana tarvittaessa todeta, että Turku Energia tai Turku Energia Sähköverkot Oy on suorittanut tarvittavat sopimuksen edellyttämät toimet, jonka jälkeen voidaan neuvotella niiden irtautumisesta sopimuksesta sopimuksen tultua täytetyksi niiden osalta.
Tämän sopimuksen päättyessä kukin Osapuoli kantaa omat kulunsa eikä millään Osapuolella ole oikeutta saada korvausta toisilta Osapuolilta sopimuksen päättymisen johdosta.
11. JAKELU
Tätä sopimusta on tehty neljä (4) samasanaista kappaletta yksi (1) Kaupungille, yksi (1) Turku Energialle, yksi (1) Sähköverkoille ja yksi (1) TVT:lle.
12. PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET
Turussa, . päivänä kuuta 2021
Turun kaupunki
Oy Turku Energia - Åbo Energi Ab
Turku Energia Sähköverkot Oy
TVT Asunnot Oy
