Kaupunkiympäristötoimiala, kaupunkisuunnittelu ja maanomaisuus, tonttipalvelut, maankäyttöinsinööri Essi Korpela ja konsernihallinto, lakipalvelut, kaupunginlakimies Petra Einiö 20.11.2020:

Kaupungin tonttipalvelut sekä konsernihallinnon talous- ja lakipalvelut ovat nähneet tarpeelliseksi päivittää vakuuksien vaatimisessa noudatettavaa käytäntöä. Tähän asti on menetelty Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätöksen 30.10.2013 § 526 mukaisesti (oheismateriaali 1).

Nykyisen käytännön mukaan vakuutta ei vaadita silloin kun kaupungin omistama alue annetaan vuokralle omakotitonttitarkoitukseen. Omakotitonttien vuokravakuuksista uusissa sopimuksissa luovuttiin vuonna 2013. Kaupungin tehostuneiden perintätoimien myötä on osoittautunut, että kaupungin saatavien turvaamiseksi vakuus tulisi vaatia myös omakotitonttitarkoitukseen vuokrattaessa. Nykyisen käytännön mukaan vakuus vaaditaan pääsääntöisesti aina, mikäli vuokrasopimuksen mukainen vuotuinen vuokra on 1.500 euroa tai enemmän. Vakuus voidaan kuitenkin arvosta riippumatta vaatia aina, mikäli se jostakin perustellusta syystä katsotaan tarpeelliseksi. Omakotitonttien vuotuisia vuokria on sekä alle että yli 1.500 euron rajan. Yhdenvertaisen menettelyn vuoksi kaikista omakotitonttivuokrauksista ehdotetaan vaadittavaksi jatkossa vakuus.

Nykyisen käytännön mukaan kaupunki vaatii vakuudeksi ensisijaista kiinnitystä kyseisen sopimuksen mukaiseen käyttöoikeuteen. Kiinnityksen rahamäärä eli se enimmäismäärä, jonka kaupunki voi panttioikeuden perusteella vaatia, lasketaan siten, että vakuuden vaatimishetken vuotuinen vuokra tai muu käyttöoikeuskorvaus kerrotaan maanvuokrasopimuksen tai muun käyttöoikeussopimuksen jäljellä olevasta voimassaoloajasta riippuvalla kertoimella 1,2 tai 1,8 tai 2,4. Lisäksi vakuuden määrään lisätään arvioidut perimiskulut 600 euroa. Yleisesti muilla kaupungeilla mm. Tampereella ja Espoossa vastaavaa kerroin on tavanomaisesti 3,0. Kerroinkäytännön selkeyttämiseksi ja kaupungin saatavien turvaamiseksi vuokrasopimuksen voimassaoloajasta riippuvat kertoimet muutettaisiin olemaan 1,5 tai 2,0 tai 3,0. Samalla vakuuden laskemisen selkeyttämiseksi luovutaan aikaisemman päätöksen mukaisesta vakuuden päälle laskettavasta ns. arvioidusta perimiskulusta. Kulut sisällytettäisiin siten jatkossa vakuuden laskennalliseen arvoon.

Muun rahamääräisen vakuuden kuin kiinnitysvakuuden määrän laskennassa käytettävä kerroin esitetään korotettavaksi 1,2:sta 1,5:een.

Nykyisen käytännön mukaan vakuus vaaditaan pääsääntöisesti aina, mikäli vuokrasopimuksen mukainen vuotuinen vuokra on 1.500 euroa tai enemmän. Jatkossa rajaksi ehdotetaan asetettavaksi yli 1.500 euroa.

Vakuuskäytännön päivittäminen selkeyttää käytäntöä, parantaa asiakaspalvelua ja edesauttaa kaupungin maanvuokrasaatavien perimistä. Vakuuden käytön laajentaminen on perusteltua viime vuosina käyttöön tulleen edullisen ja yksinkertaisen sähköisen panttikirjan ansiosta. Vakuuskäytäntö tulee koskemaan uusia sopimuksia sekä vakuuden uusimisia ja vuokraoikeuden osapuolten muutostilanteita 1.1.2021 alkaen. Vakuuskäytännön laajentaminen voidaan siksi toteuttaa nykyresurssien puitteissa.

Uusi vakuuskäytäntö:

I. Tapaukset, joissa vakuus vaaditaan

1. Kirjattavat käyttöoikeudet

Kun kaupungin omistama alue annetaan vuokralle määräajaksi tai kun perustetaan muu kaupungin maahan kohdistuva määräaikainen käyttöoikeus, jonka kirjaamista vuokramies tai muun käyttöoikeuden haltija on velvollinen hakemaan maakaaren (MK 14:2) mukaan, vaaditaan pääsääntöisesti aina vakuus lukuun ottamatta jäljempänä mainittuja tapauksia. Vakuus vaaditaan myös, kun em. kirjattavan käyttöoikeuden voimassaoloaikaa jatketaan, siinäkin tapauksessa, ettei vakuutta ole aiemmin vaadittu.

Vakuus vaaditaan pääsääntöisesti aina, mikäli vuokrasopimuksen mukainen vuotuinen vuokra tai muun käyttöoikeussopimuksen mukainen vuotuinen käyttöoikeuskorvaus on yli 1.500 euroa. Uusi vakuus vaaditaan myös aina, kun kirjattavaan oikeuteen kohdistuvan vakuuden voimassaoloaika päättyy, noudattaen em. euromääräistä rajausta. Markkinaehtoisesti toimivilta tahoilta ja tapauksissa, joissa alue annetaan vuokralle omakotitonttitarkoitukseen, vaaditaan aina vakuus.

Jos kirjattava vuokraoikeus tai muu käyttöoikeus kaupungin maahan on luovutettu tai siirtynyt muulla perusteella uudelle haltijalle (kolmannelle), eikä käyttöoikeudelle ole aiemmin vaadittu vakuutta, vaaditaan vakuus, mikäli vuokrasopimuksen mukainen vuotuinen vuokra tai muun käyttöoikeussopimuksen mukainen vuotuinen käyttöoikeuskorvaus on siirtohetkellä yli 1.500 euroa taikka kyseessä on omakotitontin vuokraoikeus.

Vakuusehto otetaan aina vuokrasopimuksiin, vaikkei vakuutta vaadittaisikaan.

2. Muut kuin kirjattavat käyttöoikeudet

Kun kaupungin omistama alue annetaan vuokralle tai kun perustetaan muu kaupungin maahan kohdistuva käyttöoikeus, joka ei ole kirjaamisvelvollisuuden alainen tai kun tällaisen oikeuden voimassaoloaikaa jatketaan tai kun oikeus luovutetaan tai muulla tavoin siirtyy uudelle haltijalle (kolmannelle), vaaditaan pääsääntöisesti vakuus, mikäli vuokrasopimuksen mukainen vuotuinen vuokra tai muun käyttöoikeussopimuksen mukainen vuotuinen käyttöoikeuskorvaus on yli 1.500 euroa.

Uusi vakuus vaaditaan, kun vakuuden voimassaoloajan päättyessä vuokrasopimuksen mukainen vuotuinen vuokra tai muun käyttöoikeussopimuksen mukainen vuotuinen käyttöoikeuskorvaus on yli 1.500 euroa.

Vakuusehto otetaan aina käyttöoikeussopimuksiin, vaikkei vakuutta vaadittaisikaan.

3. Erityistapaukset

Erityisissä tapauksissa, esim. sen johdosta, että vuokra tai muu käyttöoikeuskorvaus on jätetty pitkältä ajalta maksamatta, kaupunkiympäristötoimialan se yksikkö, jonka tehtävänä on valvoa sopimuksen noudattamista, voi vaatia vuokramieheltä tai muulta oikeuden haltijalta saamistensa turvaamiseksi vakuuden siinäkin tapauksessa, että vuotuinen vuokra tai muu käyttöoikeuskorvaus on 1.500 euroa tai alle.

II. Vaadittava vakuus

1. Vuokra- tai käyttöoikeus, joka on kirjaamisvelvollisuuden alainen

Niissä tonttien sekä muiden kiinteistöjen ja alueiden vuokraoikeuksissa ja muissa kaupungin maahan kohdistuvissa käyttöoikeuksissa, joissa vuokramies ja muun käyttöoikeuden haltija on MK 14:2:n mukaan velvollinen hakemaan oikeutensa kirjaamista ja joihin MK 19:1:n mukaan voidaan vahvistaa kiinnitys ja MK 17:2:n mukaisesti perustaa panttioikeus, vaaditaan vakuutena parhaalla etusijalla oleva kiinnitys.

Mikäli kirjaamishakemus jätetään MK14:11:n nojalla lepäämään, vaaditaan ennen oikeuden kirjaamista, kiinnityksen vahvistamista ja panttikirjan saamista vuokramieheltä tai muulta käyttöoikeuden haltijalta muu riittävä vakuus kuin kiinnitys.

Mikäli kirjaamisvelvollisuuden alaiseen oikeuteen ei voida saada parhaalle etusijalle vahvistettavaa kiinnitystä, voi kaupunki hyväksyä myös muun riittävän vakuuden esimerkiksi muun kuin parhaalla etusijalla olevan kiinnityksen.

2. Vuokra- tai käyttöoikeus, joka ei ole kirjaamisvelvollisuuden alainen

Mikäli vuokra- tai käyttöoikeus ei ole kirjaamisvelvollisuuden alainen, voi kaupunki hyväksyä muun riittävän vakuuden.

IV. Rahamääräisten vakuuksien vaadittavat rahamäärät

1. Vakuuden rahamäärä

Kiinnityksen rahamäärä eli se enimmäismäärä, jonka kaupunki voi panttioikeuden perusteella vaatia, lasketaan niin, että vakuuden vaatimishetken vuotuinen vuokra tai muu käyttöoikeuskorvaus kerrotaan maanvuokrasopimuksen tai muun käyttöoikeussopimuksen jäljellä olevasta voimassaoloajasta riippuvalla kertoimella 1,5 tai 2,0 tai 3,0.

Sopimuksesta johtuva kerroin on:

• 1,5 kun sopimuksen voimassaoloaika on alle 10 vuotta tai, kun vakuutta vaaditaan sopimuksen voimassaoloaikana, aikaa on jäljellä alle 10 vuotta,
• 2,0 kun sopimuksen voimassaoloaika on vähintään 10 vuotta, mutta alle 30 vuotta tai, kun vakuutta vaaditaan sopimuksen voimassaoloaikana, aikaa on jäljellä vähintään 10 vuotta, mutta alle 30 vuotta,
• 3,0 kun sopimuksen voimassaoloaika on 30 vuotta tai yli tai, kun vakuutta vaaditaan sopimuksen voimassaoloaikana, aikaa on jäljellä 30 vuotta tai yli.

Em. tavalla laskettu kiinnityksen rahamäärä pyöristetään ylöspäin lähimpään sataan euroon.

Kiinnityksen vaadittava rahamäärä on vähintään 2.300 euroa ja enintään 170.000 euroa. Tämä koskee myös kiinnitystä, joka on vahvistettu muuhun kuin ko. kaupungin omistamaan maahan kohdistuvaan käyttöoikeuteen.

Mikäli kiinnityksen rahamäärä ei enää kata vuotuisen vuokran tai käyttöoikeuskorvauksen määrää, voi kaupunki vaatia vuokramiestä tai muun käyttöoikeuden haltijaa korottamaan vakuuden määrää, antamaan lisävakuuksia tai antamaan kaupungin hyväksymän uuden vakuuden.

2. Muun rahamääräisen vakuuden kuin kiinnityksen rahamäärä

Muun rahamääräisen vakuuden rahamäärää lasketaan muuten samalla tavoin kuin kiinnityksen rahamäärä, mutta sopimuksesta johtuvana kertoimena käytetään lukua 1,5.

Muun rahamääräisen vakuuden vaadittava rahamäärä on enintään 170.000 euroa.

3. Kaupungin vuokranalennuspäätöksen vaikutus vakuuden rahamääriin

Kiinnityksen ja muun rahamääräisen vakuuden rahamääriä laskettaessa huomioidaan mahdollinen kaupungin (avustustoimikunnan) vuokran tai muun käyttöoikeuskorvauksen alennuspäätös siten, että kiinnityksen rahamäärä lasketaan aina alentamattomasta vuotuisesta vuokrasta tai käyttöoikeuskorvauksesta ja muun vakuuden rahamäärä lasketaan alennetusta vuotuisesta vuokrasta tai käyttöoikeuskorvauksesta.

V. Vastikkeettoman käyttöoikeuden vakuus

Mikäli kaupungin maahan kohdistuva käyttöoikeus on vastikkeeton, päätetään erikseen, vaaditaanko tällöin vakuus ja minkälainen vakuus vaaditaan.

Oheismateriaali 1Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätös 30.10.2013 § 526

EhdotusKaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto päättää, että

• kaupungin omistamaan maahan kohdistuvissa vuokraoikeuksissa ja muissa käyttöoikeuksissa, joissa sopimuksen mukaan kaupungilla on oikeus vaatia vuokramieheltä tai muun käyttöoikeuden haltijalta saataviensa turvaamiseksi vakuus, noudatetaan edellä selostettua vakuuskäytäntöä, ja
• vakuuskäytäntö tulee voimaan 1.1.2021.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Kokouksessa asiaa oli etäyhteydellä selvittämässä tonttipäällikkö Timo Laiho.