Kaupunkiympäristötoimiala, Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, maankäytönsuunnittelija Juha Lipponen 15.9.2020:

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 19.5.2020 § 177 esittää kaupunginhallitukselle, että ”Raunistulan silta ja pyörätie” asemakaavanmuutosehdotus 2/2015 esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 98 hyväksymän asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan seurauksena taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntarakennekustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos. Koska tämän kaavan maankäyttösopimusneuvottelut on aloitettu ja käytännössä myös käyty ennen em. valtuuston kesäkuussa tekemää päätöstä, on maankäyttösopimuksen ehtojen määrittämisessä käytetty kaupunginvaltuuston 5.10.2009 § 219 hyväksymiä asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteita. Myös kaupunginhallituksen 14.9.2020 § 389 tekemän täytäntöönpanopäätöksen mukaisesti valtuuston kesäkuussa 2020 hyväksymät periaatteet otetaan käyttöön kaupunkiympäristölautakunnan 1.10.2020 jälkeen hyväksymien kaavaehdotusten mukaisissa maankäyttösopimuksissa.

Ao. asemakaava-alueella tullaan tekemään sellaisia liikenne- ja kunnallistekniikan investointeja, jotka edellyttävät maankäyttösopimusten laatimista. Alustava kustannusarvio kaava-alueen kunnallistekniikan kustannuksista on noin 3.3 M€, joka sisältää myös Aurajoen ylittävän pyöräily- ja kävelysillan. Kus-tannusarvioon ei sisälly vesihuollon kustannuksia.

Asemakaavanmuutoksessa osoitetun lisärakennusoikeuden ja käyttötarkoituksenmuutoksen myötä tulee osalle alueen kiinteistöistä sellaista arvonnousua, jonka seurauksena laaditaan yhdyskuntarakennekustannusten korvaamiseksi maankäyttösopimus.

Maankäyttösopimuskorvaus on määritetty käyttämällä AK-1 rakennusoikeuden (asuinkerrostalo) arvona 370 €/k-m2. Kerrosneliömetrihinta vastaa kaupungin käyttämiä rakennusoikeuden arvoja vastaavissa maankäyttösopimuksissa, kun kaupungin keskustan läheisyydessä olevat liike- ja toimistoalueet muuttuvat asuinkäyttötarkoitukseen.

Maankäyttösopimus tehdään Raunistula-1-10 (853-81-1-10) omistajan Asunto Oy Turun Sorsapuisto kanssa. Sopimuskorvauksen suuruus on 138.128 euroa.

Maankäyttösopimusneuvotteluissa Asunto Oy Turun Sorsapuisto ilmoitti toteuttavansa uudisrakennuksen ns. ARA-tuotantona. ARA:n hyväksymä enimmäishinta Raunistulan kaupunginosassa on 250 k-m2.

Koska ARA:n hyväksymä enimmäishinta on alhaisempi kuin ns. vapaamarkkinahinta ko. alueella, on maankäyttösopimus laadittu siten, että sopimuskorvaukseksi on määritetty 100.000 euroa. Jos uusirakennusta ei toteuteta 5 vuoden kuluessa ns. ARA-tuotantona maksaa tontinomistaja kaupungille 38.128 euron suuruisen sopimussakon.

Sopimuskorvaus erääntyy maksettavaksi 3 kuukauden kuluttua siitä, kun tontille Raunistula-1-10 (853-81-1-10) tai siitä muodostetulle kiinteistölle myönnetään lainvoimainen rakennuslupa uudisrakentamiselle. Sopimuskorvaukselle lasketaan 2 % vuotuista korkoa asemakaavanmuutoksen lainvoimaiseksi tulemisesta alkaen.

Maanomistaja on ilmoittanut hyväksyvänsä kaupungin esittämän sopimuskorvauksen, mahdollisen sopimussakon ja allekirjoittavansa kaupungin valmisteleman maankäyttösopimuksen.

Kaupungin esittämä ja alueella käytettävä rakennusoikeuden kerrosneliömetrihinta 370 €/k-m 2 on markkinaperusteinen ja pohjautuu yleiseen käytettyyn hintatasoon sekä FinCap Kiinteistövarainhoito Oy:n 18.6.2020 kaupungin toimeksiannosta laatimaan arviolausuntoon.

Liite 1Maankäyttösopimus Asunto Oy Turun Sorsapuisto

Kaupunginjohtaja Minna Arve:

EhdotusKaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto päättää, että

• kaupunki hyväksyy liitteenä 1 olevan Raunistulan kaupunginosan korttelin 1 tonttia 10 koskevan ”Raunistulan silta ja pyörätie” 2/2015 asemakaavaehdotuksen edellyttämän maankäyttösopimuksen, ja
• kaupunkiympäristötoimialan maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään liitteeseen 1 vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Päätös asiassa tehtiin äänin 11-2.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä esittelijän päätösehdotuksen puolesta äänestivät Pätäri, Toivari, Miikkola, Achrén, Sundqvist, Sarlund, Weber, Ruohonen, Aaltonen, Azizi ja Maaskola.

Lindforsin tekemän hylkyehdotuksen puolesta äänesti hänen lisäkseen häntä kannattanut Rinne.

Lindforsin hylkyehdotuksen perustelut:

"Asemakaavan- ja tonttijako/tonttijaonmuutosehdotus; Raunistulan silta ja pyörätie (os. Konsantie ja Virusmäentie ympäristöineen) (2/2015) olisi syytä palauttaa valmisteluun siten, että ns. Sokan varikko suojeltaisiin ja uuden kevyen liikenteen sillan paikka osoitettaisiin nykyisen rautatiesillan pieleen. Sokan varikon rakennuksella on arvoa sekä rakennuksena, että rajaavaa elementtinä Raunistulan esikaupunkialueen ja uudisrakentamisen välillä. Rakennus tulee säilyttää ja sille merkitä käyttötarkoitus rakennuksen kunnon huomioivien käyttötarkoitusrajoitusten puitteissa. Uudelle sillalle osoitettu paikka heikentäisi Aurajoen varren avointa jokimaisemassa (maisemallisesti arvokas avoin kulttuuri- ja luonnonmaisema) ja joenvarrella olevia luontoarvoja. Mahdollinen uusi silta se tulisi tehdä nykyisen rautatiesillan pieleen.”