Sopijaosapuolet
Turun kaupunki (jäljempänä Kaupunki)
Y-tunnus 0204819-8
Kiinteistö Oy Pitkämäki Perusyhtiö 1 (jäljempänä Kiinteistönomistaja)
Y-tunnus 1475920-2
PL 844
20101 Turku
Sopimuksen perusteet
Kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaoston päätös xx.xx.xxx § xxx,
päätös on tullut lainvoimaiseksi xx.xx.20xx.
Sopimuksen kohde
Sopimuksen kohteena ovat Kiinteistönomistajan omistama Pitkämäen kaupunginosan korttelin 74 tontit 26, 27, 28 ja 30. Teollisuus- ja varastorakennusten tonttien yhteenlaskettu pinta-ala on 119522 m2 ja rakennusoikeus 119522 k-m2.
Sopimuksen tarkoitus
Tällä maankäyttösopimuksella Kaupunki ja Kiinteistönomistaja sopivat maankäyttö- ja rakennuslain (5.2.1999/132) 12 a luvun mukaisesti Kiinteistönomistajan osallistumisesta asemakaava-alueen yhdyskuntarakentamisesta kaupungille aiheutuvien kustannusten korvaamiseen ja muista asemakaavan muutoksen edellyttämistä toimenpiteistä sopimuksen kohteena olevalla alueella.
Sopijaosapuolet toteavat yhteisesti, että tämä maankäyttösopimus ei syrjäytä kaavoitukselle laissa asetettuja tavoitteita ja sisältövaatimuksia.
Asemakaava-alue
Asemakaavanmuutos ”Pukkila” 19/2017 koskee rakennettua teollisuus- ja varastorakennusaluetta. Asemakaavanmuutos mahdollistaa asuin-, liike, palvelu- ja toimistorakentamisen purettavan teollisuus- ja varastoalueen tilalle.
Sopimusehdot
1. Kunnallistekniikan suunnittelu ja rakentaminen
Sopimusaluetta palvelevien yleisten alueiden, kuten katujen ja puistojen sekä kunnan rakennettavaksi tulevan kunnallistekniikan, kuten vesi- ja viemärijohdot, kaukolämpöputket ja katuvalaistuksen sekä kaapeloinnit (kunnallistekniikka) suunnittelusta ja rakentamisesta vastaa kaupunki.
Kunnallistekniikan suunnittelu on käynnissä ja kaupunki asettaa katu- ja puistosuunnitelmat julkisesti nähtäville viimeistään vuoden kuluttua asemakaavan lainvoimaiseksi tulemisesta.
Katujen ja puistojen sekä muun kunnallistekniikan rakentaminen aloitetaan viimeistään vuoden kuluttua katu- ja puistosuunnitelmien lainvoimaiseksi tulemisesta.
Kadut ja puistoalueet sekä muut kunnallistekniikka viimeistellään lopulliseen kuntoonsa rakentamisen sallimassa aikataulussa ja viimeistään neljän vuoden kuluessa katurakennustöiden käynnistymisestä.
2. Projektiryhmä
Laajan Sopimusalueen pitkäkestoisen uudisrakentamisen kannalta Kiinteistönomistajalle on tärkeää, että infran suunnittelu ja rakentaminen voidaan toteuttaa rakentamisen edellyttämässä aikataulussa ja siten, ettei se viivästytä Sopimusalueen uudisrakentamisen aloitusta ja loppuunsaattamista.
Osapuolet perustavat neljä jäsenisen projektiryhmän ohjaamaan ja aikatauluttamaan Sopimusalueen katujen ja puistojen sekä muun kunnallistekniikan rakentamista, sekä yhteensovittamaan niiden rakentamista alueen uudisrakentamisen aikatauluihin. Kaupunki nimeää ryhmään kaksi jäsentä ja maanomistajat/maanomistajat kaksi jäsentä yhden (1) kuukauden kuluessa siitä, kun asemakaava on tullut hyväksytyksi kaupunginvaltuustossa. Jäsenillä on oikeus käyttää apunaan asiantuntijoita.
Projektiryhmä tarkistaa tarvittaessa kunnallistekniikan rakentamisen aikataulua siten, että se sopeutuu alueen uudisrakentamisen aikatauluihin. Projektiryhmä käsittelee kunnallistekniikan rakentamiseen liittyvät suunnitelmat, kuten katusuunnitelman ennen kuin se pannaan julkisesti nähtäville tai viedään muutoin päätettäväksi.
3. Sopimuskorvaus yhdyskuntarakenteenmuutoskustannuksista ja ARA rakentaminen
Kiinteistönomistaja suorittaa osallistumisena yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin kaupungille 10.020.000 euron suuruisen sopimuskorvauksen.
Korvaus ja sille asemakaavan lainvoimaiseksi tulemisesta alkaen laskettava 2 % suuruinen vuotuinen korko erääntyy maksettavaksi seuraavasti:
2.505.000 euroa erääntyy maksettavaksi 6 kuukauden kuluttua siitä, kun sopimusaluetta koskeva edellä mainittu Pukkila 19/2017 asemakaavaehdotus saa lainvoiman.
833.334 euroa erääntyy maksettavaksi 3 kuukauden kuluttua siitä, kun asemakaavaehdotuksen mukaiselle AL-1 käyttötarkoitukseen osoitetulle alueelle kortteliin Pitkämäki-87 myönnetty ensimmäinen rakennuslupa uudisrakentamiselle tulee lainvoimaiseksi.
833.334 euroa erääntyy maksettavaksi 3 kuukauden kuluttua siitä, kun korttelin Pitkämäki-87 AL-1 käyttötarkoitukseen osoitetun korttelin osan toteutettu rakennusoikeus ylittää 15000 k-m2.
833.332 euroa erääntyy maksettavaksi 3 kuukauden kuluttua siitä, kun korttelin Pitkämäki-87 AL-1 käyttötarkoitukseen osoitetun korttelin osan toteutettu rakennusoikeus ylittää 30000 k-m2.
833.334 euroa erääntyy maksettavaksi 3 kuukauden kuluttua siitä, kun asemakaavaehdotuksen kortteliin Pitkämäki-88 myönnetty ensimmäinen rakennuslupa uudisrakentamiselle tulee lainvoimaiseksi.
833.334 euroa erääntyy maksettavaksi 3 kuukauden kuluttua siitä, kun kortteliin Pitkämäki-88 toteutettu rakennusoikeus ylittää 15000 k-m2.
833.332 euroa erääntyy maksettavaksi 3 kuukauden kuluttua siitä, kun kortteliin Pitkämäki-88 toteutettu rakennusoikeus ylittää 30000 k-m2.
757.500 euroa erääntyy maksettavaksi 3 kuukauden kuluttua siitä, kun asemakaavaehdotuksen kortteliin Pitkämäki-89 tontista Pitkämäki-74-28 muodostuneelle kiinteistölle myönnetty ensimmäinen rakennuslupa uudisrakentamiselle tulee lainvoimaiseksi.
757.500 euroa erääntyy maksettavaksi 3 kuukauden kuluttua siitä, kun kortteliin Pitkämäki-89 toteutettu rakennusoikeus ylittää 12000 k-m2.
1.000.000 euroa erääntyy maksettavaksi 3 kuukauden kuluttua siitä, kun asemakaavaehdotuksen kortteliin Pitkämäki-31 myönnetty ensimmäinen rakennuslupa uudisrakentamiselle tulee lainvoimaiseksi.
Rakennuksen rakennusoikeus (k-m2) luetaan korttelin toteutettuun rakennusoikeuteen sillä hetkellä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi rakennuksen käyttöönotettavaksi.
Sopimuskorvaus tai se osuus, joka siitä on mahdollisesti maksamatta, tulee kuitenkin suorittaa kokonaisuudessaan korkoineen viimeistään kahdentoista (12) vuoden kuluttua tämän sopimuksen voimaantulosta.
Edellä sanotun estämättä, jos talousalueen kokonaisrakentaminen aiheuttaa liian suurta tarjontaa asuntomarkkinaan tai talous- tai suhdannetilanne on kiinteistö- ja rakennusalalla tai asuntomarkkinoilla esim. sijoitus-, rahoitus-, osto- tai vuokrausehdoissa tapahtuneiden muutosten takia muutoin sellainen, ettei edellytyksiä Sopimusalueen rakentumiselle tai sen jatkumiselle ole, kiinteistönomistaja voi hakea kirjallisesti jatkoaikaa sopimuskorvauksen maksamiselle. Maksuajan jatkamisesta käydään kiinteistönomistajan ja kaupungin välillä erilliset neuvottelut.
Kiinteistönomistajalla on oikeus suorittaa sopimuskorvaus kokonaan ennen edellä mainittuja eräpäiviä.
Korvauksen kulloinkin jäljellä olevalle pääomalle lasketaan asemakaavan lainvoimaiseksi tulemisesta alkaen 2 % suuruista vuotuista korkoa (ei korkoa korolle).
Suorituksen viivästyessä sovitusta eräpäivästä maksetaan sille korkolain (633/1982) mukaista viivästyskorkoa maksupäivään saakka. Viivästyskorko on korkolain tarkoittama viitekorko lisättynä seitsemällä prosenttiyksiköllä
4. ARA-tuotanto ja sopimussakko
Kiinteistönomistaja sitoutuu toteuttamaan omistamallaan Pukkila 19/2017 asemakaavaehdotusalueella vähintään 20000 k-m2 asuntorakentamista, jossa Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA) hyväksyy rakentamisen enimmäishinnan. Rakentamisvelvoite tulee täyttää kahdeksan vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaiseksi tulemisesta.
Rakentamisvelvoite katsotaan täytetyksi, kun uudisrakennuksen paikka on merkitty.
Mikäli tässä sanottu ARA rakentamisvelvollisuus ei ole täyttynyt mainitussa ajassa, maanomistaja on velvollinen maksamaan sopimussakkoa, jonka määrä on 120 euroa kerrottuna sillä määrällä, jonka toteutettujen ARA rakentamisen k-m2 määrä alittaa 20.000 k-m2.
Kaupungin tulee esittää sopimuskorvauksen korotusta koskeva vaatimus vuoden kuluessa siitä, kun em. aika päättyi.
Sopimussakko on ainoa seuraamus rakentamisvelvoitteen täyttymättä jäämisestä, eikä kiinteistönomistajaa voida velvoittaa ensimmäisessä kappaleessa sanotun velvoitteen täyttämiseen.
5. Vakuus
Sopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämiseksi kiinteistönomistaja luovuttaa kaupungille 10.020.000 euron suuruisen vakuuden.
Vakuus voi olla Kiinteistönomistajan määrittelemän suuruisina kiinnityksinä annettavia kiinteistökiinnityksiä tai rahoituslaitoksen antama omavelkainen takaus tai useita erillisiä, Kiinteistönomistajan määrittelemän suuruisia takauksia. Edelleen Maanomistajalla on oikeus antaa vakuus (esim. pankkitakaus), jonka enimmäismäärä sidotaan kulloinkin maksamatta olevan sopimuskorvauksen määrään siten, että takauksen enimmäismäärä on aina automaattisesti kulloinkin maksamatta olevan sopimuskorvauksen määrä.
Kaupunki palauttaa vakuuksia sopimuskorvauksen maksun suhteessa. Mikäli vakuus koostuu useista vakuuksista, yksittäisiä vakuuksia palautetaan, kun vastaava suhteellinen osuus sopimuskorvauksesta on maksettu. Vastaavasti Kiinteistönomistajalla oikeus pienentää vakuutta antamalla sen tilalle uusi maksamatta olevaa sopimuskorvausta vastaavan suuruinen vakuus.
Siltä osin, kuin vakuutta tulee palautettavaksi, palautus tai muu sen edellyttämä toimi tulee tehdä yhden (1) kuukauden kuluessa palautusvelvollisuuden syntymisestä.
Edellä mainittu tai muu Kaupungin hyväksymä vakuus kuitataan vastaanotetuksi tämän sopimuksen allekirjoituksin.
6. Katu- ja puistoalueluovutukset kaupungille
Kiinteistönomistaja luovuttaa kaupungille Pukkila 19/2017 asemakaavaehdotuksen mukaisina katu-, puisto- ja virkistysalueina seuraavat määräalat:
6.1 Pitkämäen kaupunginosan korttelin 74 tontin 30 noin 3227 m2:n suuruinen määräala, joka on asemakaavaehdotuksessa osoitettu Kaakelitehtaanpuiston ja katualueen osaksi.
6.2 Pitkämäen kaupunginosan korttelin 74 tontin 27 noin 6233 m2 suuruinen määräala, joka on asemakaavaehdotuksessa osoitettu Klinkkeripuiston ja katualueen osaksi.
6.3 Pitkämäen kaupunginosan korttelin 74 tontin 26 noin 3374 suuruinen määräala, joka on asemakaavaehdotuksessa osoitettu Kaakelitehtaanpuiston ja katualueen osaksi.
6.4 Pitkämäen kaupunginosan korttelin 74 tontin 28 noin 36766 m2 suuruinen määräala, joka on asemakaavaehdotuksessa osoitettu Massatehtaanpuiston, Klinkkeripuiston, Kaakelitehtaanpuiston ja katualueen osaksi.
Luovutettavien määräalojen yhteisarvo on 744.000 euroa, joka on huomioitu tämän maankäyttösopimuksen 3. kohdan mukaisen, Kiinteistönomistajan maksettavaksi tulevan sopimuskorvauksen määrässä.
Luovutettavat määräalat on osoitettu tämän maankäyttösopimuksen liitekartalla M209/ 19.5.2020.
7. Pitkämäki-90 korttelialueen luovutus kaupungille
Kiinteistönomistaja luovuttaa kaupungille Pitkämäen kaupunginosan korttelin 74 tontista 27 noin 2904 m2 suuruisen alueen, joka on Pukkila 19/2017 asemakaavaehdotuksessa osoitettu palvelurakennusten korttelialueeksi (P) 2200 k-m2 rakennusoikeudella. Luovutettavan alueen arvo on 385.000 euroa. Luovutettavan alueen arvo on huomioitu tämän maankäyttösopimuksen 3. kohdan mukaisessa, Kiinteistönomistajan maksettavaksi tulevan sopimuskorvauksen määrässä.
Luovutettava alue sisältyy tämän maankäyttösopimuksen liitekartalla M209/ 19.5.2020 osoitettuihin määräaloihin.
8. Omistus- ja hallintaoikeus
Kaupunki saa tämän maankäyttösopimuksen kohdissa 6 ja 7 luovutettavat määräalat omistukseensa ja hallintaansa tämän maankäyttösopimuksen voimaantullessa.
Määräalat luovutetaan vapaana kiinnityksistä, rasitteista ja muista maksuvelvoitteista kuin mitä tässä maankäyttösopimuksessa on mainittu.
9. Ympäristönsuojelulain mukainen ilmoitus ja rakennusten sekä irtaimen purkaminen ja irtaimen poistaminen
Ympäristönsuojelulain 139 §:n mukaisesti kiinteistönomistaja ilmoittaa, että luovutettavat määräalat ovat aikaisemmin olleet osittain teollisuustontteina ja kaupungille luovutettavilla alueilla on todettu olevan maaperän alueellisia puhdistustarpeita.
Kiinteistönomistaja teettää selvityksen kaupungille luovutettavilla alueilla mahdollisesti sijaitsevista haitta-aineista, ja sikäli kun näitä havaitaan, tarkennetun riskinarvioinnin puhdistustarpeen selvittämiseksi.
Kiinteistönomistaja vastaa kustannuksellaan luovuttamiensa alueiden puhdistamisesta niiden asemakaavaehdotuksen mukaisen käyttötarkoituksen ja tarkennetun riskinarvion edellyttämään tasoon, samoin kuin alueilla olevien rakennusten/rakennelmien purkamisesta ja poiskuljetuksesta sekä irtaimen omaisuuden poiskuljettamisesta. Puhdistaminen toteutetaan mahdollisimman edullisesti ja minimitasoisesti, ja massanvaihdot tms. toimet tehdään vain siltä osin, kuin se tarkennetun riskinarvion perusteella on tarpeen.
Kiinteistönomistaja toteuttaa tarvittavat puhdistustoimet kunnallistekniikan rakentamisen yhteydessä siten, että Sopimusalueen kunnallistekniikka voidaan rakentaa tämän sopimuksen 1. kohdan mukaisessa aikataulussa.
Asemakaavaehdotuksessa osoitetut Massatehtaanpuiston ja Inkilänpuiston alueet, siltä osin, kuin ne sijaitsevat kiinteistönomistajan omistajalla alueella, on kiinteistönomistaja kuitenkin velvollinen puhdistamaan asemakaavankäyttötarkoituksen edellyttämään tasoon vuoden kuluessa siitä, kun asemakaavaehdotuksen mukaisen asemakaava-alueen mille tahansa kiinteistönomistajan omistamalle korttelialueelle myönnetty ensimmäinen rakennuslupa uudisrakentamiselle tulee lainvoimaiseksi.
Mikäli Kiinteistönomistaja ei täytä puhdistamisvelvoitteita on kaupunki oikeutettu puhdistamaan ko. alueet noudattaen edellä sovittuja periaatteita ja perimään näistä toimenpiteistä aiheutuvat kustannukset Kiinteistönomistajalta.
10. Saumapolku
Asemakaavaehdotuksessa on kortteleiden Pitkämäki-88 ja 89 alueelle osoitettu sijainniltaan ohjeellinen yleiselle jalankululle ja pyöräilylle varattu alue (Saumapolku). Kiinteistönomistaja sitoutuu toteuttamaan ko. jalankulku- ja pyöräily-yhteyden kortteleiden asuinrakentamisen yhteydessä. Kaupunki saa korvauksetta kulkurasiteoikeuden ko. alueelle yleisen jalankulun ja pyöräilyn mahdollistamiseksi, mutta ei muuhun tarkoitukseen. Saumapolku siirtyy kaikilta osin kaupungin kustannuksellaan ylläpidettäväksi (sis. mm. kunnossa- ja puhtaanapito sekä talvikunnossapito) sitä mukaa kuin Saumapolku valmistuu ja otetaan käyttöön. Kaupunki sijoittaa Saumapolulle kävely- ja pyörätieliikennemerkin.
11. Kaakelitehtaanpolku / pelastustie
Pitkämäki-87 ja 88 kortteleilla on oikeus käyttää Kaakelitehtaanpolkua pelastustienä. Kiinteistönomistaja vastaa pelastustiekäytön seurauksena jalankulku- ja pyöräilytielle aiheutuvista pohjanvahvistus- tai vastaavien korvaavien toimenpiteiden kustannuksista. Kaupunki ja kiinteistöomistaja sopivat pohjanvahvistuskustannusjaosta ennen Kaakelitehtaanpolun rakentamisen aloittamista erillisellä sopimuksella.
12. Hulejärjestelmän kustannusjako
Pukkila 19/2017 asemakaavaehdotuksen määräysten mukaan on korttelialueille laadittava korttelikohtainen hulevesien hallinta- ja viivytyssuunnitelma, joka on esitettävä rakennusluvan yhteydessä. Hulevedet on johdettava asemakaavamääräysten mukaisesti hulevesijärjestelmiin.
Mikäli korttelialueella vettäläpäisemättömiltä pinnoilta tulevien hulevesien korttelinsisäinen viivytysjärjestelmä poikkeaa asemakaavassa asetetuista edellytyksistä siten, että sen rakentaminen edellyttää poikkeamispäätöstä, ja tämän johdosta korttelialueelta johdetaan hulevettä asemakaavassa katualueille osoitetulle hulealueelle hulevettä pysyvästi nopeammin kuin asemakaava edellyttää, maanomistajan tulee osallistua kyseisen katualueelle rakennettavan hulealueen rakentamiskustannuksiin.
Kaupungin ja kiinteistöomistajan tulee sopia em. hulevesijärjestelmän kustannusjaosta erillisellä sopimuksella ennen ko. hulevesialueen rakentamistyön aloittamista. Mikäli kustannusjaosta ei päästä yksimielisyyteen on kaupungilla oikeus evätä hulevesijärjestelmän hyödyntäminen muutoin, kuin mihin maanomistajalla on asemakaavan mukaan oikeus.
13. Kiinteistönmuodostuskustannukset
Kumpikin sopijaosapuoli suorittaa kustannuksellaan tarvittavat lainhuudatus ja kiinteistönmuodostustoimenpiteet
14. Liittymismaksut
Kaupungilla on oikeus periä tontinomistajalta normaalit taksojen mukaiset kunnallisteknisten verkostojen liittymis- ja käyttömaksut, kun alueelle toteutettavat uudisrakennukset liitetään ko. verkostoihin näitä varten hankittavilla uusilla liittymillä.
Asemakaavanmuutoksen toteuttamisesta mahdollisesti aiheutuvista eri verkostojen siirroista kiinteistönomistaja ja kunkin verkoston omistaja sopivat keskenään.
15. Muuntamot
Kiinteistönomistaja on velvollinen luovuttamaan Oy Turku Energia Ab:n käyttöön yleiseen sähkönjakeluun tarvittavat maan ja rakennustilojen käyttöoikeudet jakelumuuntamoita, kaapelikaappeja yms. laitteita ja johtoja varten. Muuntamon tarvitseman maan ja rakennustilojen käytöstä Oy Turku Energia Ab maksaa laskelmiensa mukaisen yhtenäisen korvauksen.
16. Luiskat
Mikäli katujen rakentaminen vahvistettujen suunnitelmien mukaan vaatii kadun ja kiinteistön pihatason korkeuseroista johtuen joko penger- tai leikkausluiskan ulottamista tontille, kiinteistönomistaja sallii tämän korvauksetta. Turun kaupunki vastaa yhdyskuntarakentamiskustannuksista tontin rajalle asti.
17. Pintavedet ja suoja-aita
Kiinteistönomistajan tulee huolehtia kustannuksellaan kortteleiden Pitkämäki-88 ja 89 tonttiviemäröintinsä yhteydessä Kiinteistönomistajan omistamiin alueisiin rajautuvista Massatehtaanpuiston ja Inkilänpuiston osista mahdollisesti valuvien pintavesien poisjohtamisesta ja aidan rakentamisesta kortteleiden lounaisrajalle. Aita saadaan rakentaa kaupungin omistukseen tulevan VP-1 alueen puolelle, kaupungin kanssa yhteisesti sovittuun paikkaan.
18. Edelleen luovutus
Jos Kiinteistönomistaja luovuttaa maansa tai osan siitä kolmannelle, hän vastaa luovutettujen alueiden osalta velvoitteiden suorittamisesta ja muista sopimusehdoista niin kauan, kunnes hän on toimittanut kaupungin kaupunkiympäristötoimialalle tämän sopimuksen perään tehdyn tai muun hyväksyttävän merkinnän siitä, että saaja vastaa kulloinkin kyseessä olevan luovutetun alueen osalta tämän sopimuksen mukaisten ehtojen ja velvoitteiden suorittamisesta.
19. Erimielisyydet
Mahdolliset ehtojen tulkinnasta ja korvauksista johtuvat erimielisyydet ratkaisee ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeus.
20. Sopimuksen voimaantulo
Tämä sopimus tulee voimaan sopimusaluetta koskevan edellä mainitun asemakaavaehdotuksen saadessa lainvoiman.
Tätä maankäyttösopimusta on tehty kolme yhtäpitävää kappaletta,
yksi kummallekin osapuolelle ja yksi julkiselle kaupanvahvistajalle.
Turussa xx. päivänä xxxkuuta 20xx
TURUN KAUPUNKI
Turun kaupungin puolesta:
xxx xxx xxx xxx
Tämän maankäyttösopimuksen hyväksymme ja sitoudumme sen ehdot täyttämään.
Paikka ja aika edellä mainitut.
Kiinteistö Oy Pitkämäki Perusyhtiö 1
xxx xxx
JULKISEN KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS
Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että Turun kaupungin puolesta xxxx xxx xxx ja xxxx xxx xxx sekä xxx xxx xxxx puolesta ovat allekirjoittaneet tämän maankäyttösopimuksen ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä
sopimusta vahvistettaessa.
Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että sopimus on tehty maakaaren 2 luvun 1 pykälässä säädetyllä tavalla.
Turussa xx. päivänä xxxkuuta 20xx
xxx xxx
xxxx
tunnus 8532/xx
Kaupanvahvistajan palkkio __________ €.
Kuitataan tässä _______ osuudelta (______ €)
