Kaupunkiympäristötoimiala, tonttipäällikkö Timo Laiho 24.1.2020:

Turun kaupunki on vuodesta 2010 lähtien luokitellut omistamansa kiinteistöt siten, että kehitettäviä kaupungin palvelutoiminnasta poistuneita/poistuvia rakennuksia käsittävä, suorassa omistuksessa oleva kiinteistökanta käsitellään omana kehityskiinteistökokonaisuutena. Osakeomistuksia ei ole huomioitu tässä kokonaisuudessa. Luokittelu on laadittu vuonna 2010 Tilaliikelaitoksen ja Kiinteistöliikelaitoksen vuoden 2009 alussa määritettyjen aloittavien taseiden laatimisen seurauksena ja se on merkitty tiedoksi Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnassa 19.1.2011 § 27.

Kaupunkikehitysjaosto on päättänyt kehityskiinteistöjen operatiivisesta toimintasuunnitelmasta kaksi kertaa aiemmin (khkeh 4.3.2019 § 14 ja 9.4.2018 § 36).

Kehityskiinteistötoiminta on usean kaupungin yksikön yhteistoimintaa. Operatiivisia kehittämistoimia ohjataan kaupunkiympäristötoimialan tonttipalvelujen toimesta. Kiinteistönpito järjestetään Tilapalvelukeskuksen toimesta. Lisäksi vuoden 2019 aikana kehityskohteiden ylläpitoon, vuokraukseen ja purkuun on tullut uutena toimijana Tilapalvelukeskuksen sopimuskumppanina Kaarea Oy.

Kehityskohteeksi päätyminen tapahtuu joko kaupungin palveluverkon uudistamiseen perustuvien toimenpiteiden kautta tai kaupungin yhtiöjärjestelyjen kautta taikka ennakoimattomasti kiinteistön poistuessa äkillisesti kaupungin omasta käytöstä. Lisäksi kohteita hankitaan vuosittain kaupungille jonkin verran maanhankinnan kautta.

Operatiivisen kiinteistökehitystoiminnan pohjana olevassa vuoden 2010 luokittelussa kehityskiinteistöt on luokiteltu neljään perusluokkaan: 1. Pidettäviin, 2. Purettaviin, 3. Kehitettäviin ja 4. Myytäviin. Luokittelun peruslähtökohtana on pidetty kohteen nykyisen sekä odotettavissa olevan maankäytön ohella rakennetun kohteen nykyistä käyttöä ja kuntoa. Luokittelu perustuu siis kiinteistön kokonaisvaltaiseen tarkasteluun ottaen huomioon sekä maa-alueen että rakennuksen kehittämismahdollisuudet. Perusluokittelua on edelleen täsmennetty ja luokitusten kohteille on asetettu yksityiskohtaisia tavoitteita. Luokittelu on edellisen kerran esitelty vuoden 2019 kehityskiinteistöjen operatiivisen toimintasuunnitelman hyväksymisen yhteydessä kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa.

Kehityskiinteistöiksi luokiteltuja kiinteistöjä on suorassa kiinteistöomistuksessa olevasta noin 716.000 m2:n suuruisesta tilakannasta yhteensä noin 173.000 m2 (n. 25 %) ja kaupungin hallinnoimasta koko tilakannasta noin 15 %. Kaikista kehityskohteina pidettävistä kiinteistöistä pääosa eli noin 65 % on kehitettävää ja myytävää kiinteistökantaa. Kehityskiinteistöistä noin 5 % on kaupungin matkailu-, ulkoilu- ja virkistysaluekäytössä olevia, lähinnä vähäisiksi katsottavia rakennuksia. Noin 30 % kehityskiinteistöistä on purettavaksi luokiteltava kiinteistökantaa. Purettavaksi luokitelluista kohteista osa on tyhjiä ja vuokrauskelvottomia, osaa vuokrataan normaalisti ja osa on luovutettu suurempana, usean kohteen kiinteistömassana edelleen vuokrattavaksi. Vuosittain ohjelmoidaan purettavaksi kohteita maankäytön kehityksen, ylläpidon ja kaupunkikuvan tarpeet huomioiden.

Kappalemääräisesti noin kolmannes kehityskiinteistöstä on raakamaa-alueilla sijaitsevia pientaloja. Tilamäärän osalta suurin osuus syntyy kuitenkin kaupungin palvelutoiminnan käytöstä poistuvista palvelutoiminnan rakennuksista esim. päiväkoti-, koulu- ja varikkokiinteistöistä. Kehityskiinteistöinä olevat rakennukset pyritään pitämään vuokrattuina kehittämistyön ajan, joko ulkoisin vuokralaisin tai kaupungin omassa tilapäiskäytössä. Kaupungin tilakanta onkin hyvin käytössä ja vajaakäyttöaste on vain noin 3 % luokkaa. Vuokrauskelvottomat kohteet pyritään myymään tai purkamaan vuosittain käytössä olevien resurssien puitteissa.

Kehityskiinteistötoiminnalla vastataan tilojen ylläpitokulujen vähentämisen lisäksi osaltaan kaupungille vuosittain asetettuihin kiinteän omaisuuden myynnin ja maanvuokrauksen tavoitteisiin. Vuonna 2019 kaupat tehtiin 14 rakennuksesta. Rakennuksia purettiin 8 kpl. Myyntituloja kohteista saatiin yhteensä noin 3,9 miljoonaa euroa.

Koska kehittämishankkeet ovat pitkäkestoisia, on kokonaisuutta perusteltua seurata myös pitemmällä aikavälillä. Vuosien 2011 - 2019 aikana on purettu 174 kpl lähinnä kaikkein ongelmallisinta rakennusta. Rakennuksia on myyty 147 kpl ja myynneistä maa-alueineen on saatu tuloja yhteensä noin 55 miljoonaa euroa. Lisäksi joidenkin kehitettyjen kohteiden vuokratonteista saadaan vuotuisia maanvuokratuloja yhteensä noin 0,5 miljoonaa euroa/vuosi, joka huomioiden luovutuksista saatu tulo on pääoma-arvoltaan yhteensä noin 65 miljoonaa euroa.

Kehityskiinteistöjä koskevat maankäytön kehityshankkeet

Keskeisimmät maankäytön kehityshankkeet on kaupungin strategisissa sopimuksissa nimetty vuodesta 2020 alkaen strategisiksi hankkeiksi (kärkihankkeet) sekä kiinteistökehityshankkeiksi.

Kärkihankkeisiin liittyviä kehityskiinteistöjä sisältyy niin Keskustan kehittämisen kuin Turun Tiedepuiston kärkihankkeiden alueelle. Varsinaisia toimenpiteitä ei strategisessa sopimuksessa ole näiden osalta vuodelle 2020 nimetty. Kärkihankkeiden osalta kehityskiinteistöjen operatiivinen toiminta keskittyy kärkihankkeiden tavoitteita tukevien tarpeellisten kiinteistöjärjestelyjen, kiinteistöhankintojen sekä purkutoimenpiteiden toteuttamiseen.

Käynnissä olevat yhteistyönä toteutettavat kiinteistökehityshankkeet

Kiinteistökehityshankkeista vuosina 2015 - 2018 solmittuihin yhteistyösopimuksiin perustuvia ovat Turku Energian tontti (Linnankatu), Kirstinpuisto (Iso-Heikkilä), Kaupunginpuutarhan alue (Peltola) ja Sepänkatu 2.

Turku Energian tontin asemakaavaehdotus hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa 29.1.2018. Asemakaavan hyväksymispäätöksestä on valitettu ja hallinto-oikeus antoi ratkaisun valitukseen 19.12.2018. Valittaja haki hallinto-oikeuden päätöksestä valituslupaa korkeimmalta hallinto-oikeudelta tammikuussa 2019. Asia on edelleen korkeimman hallinto-oikeuden käsiteltävänä.

Turku Energian tontin osalta käynnissä on tontilla sijaitsevien teknisten laitteiden ja johtojen siirron suunnittelu- ja toteutustyöt. Vuoden 2019 aikana kaukolämmön varavoimalaitoksen polttoainesäiliöt ja tankkauspiste toteutettiin uuteen paikkaan. Tämä mahdollistaa teknisesti uudisrakentamisen aloittamisen alueella vuodesta 2020 alkaen. Turku Energian korttelin uudisrakennusoikeuksista osa tullaan yhteistyösopimuksen mukaisesti luovuttamaan kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon kaupunkikonserniin kuuluvalle TVT Asunnot Oy:lle. Aikataulujen tarkennettua vapaaseen luovutukseen tulevista korttelin muista uudisrakentamistonteista pyritään käynnistämään tontinluovutuskilpailu syksyllä 2020.

Kirstinpuiston asemakaavaehdotus on hyväksytty kaupunkiympäristölautakunnassa 5.11.2019 § 417 ja aluetta koskevat maankäyttösopimukset kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa 13.1.2020 § 4. Asemakaavaehdotus on tarkoitus tuoda kaupunginvaltuuston päätettäväksi maaliskuussa 2020. Alueen merkittävän osan muodostavan kaupungin vanhan kunnallistekniikan varikon rakennusten purkutyöt alkavat 1.2.2020. Alueen kunnallistekniikan rakentaminen sekä talojen uudisrakentamisen aloittaminen mahdollistuu kaavaehdotuksen voimaantulosta riippuen vuodesta 2020 alkaen.

Kirstinpuiston vapaaseen luovutukseen tulevista tonteista järjestettiin tontinluovutuskilpailu syksyllä 2018. Kilpailun voittaneen tahon kanssa jatketaan tontinluovutusten ja pysäköintilaitoksen toteuttamisen käynnistämistä vuoden 2020 aikana. Muutoin kaupungin omistamat tontit tullaan yhteistyösopimuksen mukaisesti pääosin luovuttamaan vaiheittain yhteistyösopimuksen kumppanille ja tontinluovutuskilpailun voittajalle. Alueelta tullaan luovuttamaan tontteja myös kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon kaupunkikonserniin kuuluville yhtiöille eli TVT Asunnot Oy:lle sekä Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy:lle.

Kaupunginpuutarhan aluetta koskeva yhteistyösopimus Seurakuntayhtymän kanssa hyväksyttiin kaupunginhallituksessa joulukuussa 2017 ja alueen asemakaavan muuttaminen on vireillä. Alueelle järjestettiin suunnittelukutsukilpailu yhteistyössä kumppanien kanssa syksyllä 2018. Alueen kaavoitusta on jatkettu vuoden 2019 aikana suunnittelukilpailun voittaneiden ryhmien kanssa ja alueen asemakaavaluonnos valmistellaan kaupunkiympäristölautakunnalle helmikuussa 2020. Asemakaavaehdotuksen valmistelua jatketaan tämän jälkeen tämän vuoden aikana.

Sepänkatu 2:ta koskeva yhteistyösopimus hyväksyttiin kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa huhtikuussa 2018. Kiinteistöä kaavoitetaan ja kehitetään yhteistyössä naapurikiinteistön kanssa. Alueen asemakaavaluonnoksen valmistelu on käynnissä. Rakennuksen väistötilakäyttö Puolalan kouluna päättyy vuoden 2020 aikana.

Käynnissä olevat kilpailutukseen perustuvat kumppanuushankkeet

Kiinteistökehityshankkeista kilpailutuksiin perustuvia kumppanuuskaavoituskokonaisuuksia ovat Kastun koulu, Sepänkatu 1, entinen Luolavuoren vanhainkoti ja Luostarinkatu 5.

Kastun koulun tonttia koskeva esisopimus hyväksyttiin kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa lokakuussa 2018. Esisopimus perustui vuosina 2015-2016 pidettyyn kilpailuun. Alueen asemakaavanmuutosehdotus on hyväksytty kaupunkiympäristölautakunnassa 3.12.2019 § 477 ja kaavaehdotus on tulossa kaupunginvaltuuston päätettäväksi helmikuussa 2020. Esisopimuksen mukainen tontinluovutus mahdollistuu kaavaehdotuksen voimaantulosta riippuen vuodesta 2020 alkaen.

Sepänkatu 1:n kiinteistön kaavoittamista ja myyntiä koskeva kilpailu ratkaistiin syksyllä 2019 ja kiinteistön kauppa tullaan hyväksytyn tarjouksen perusteella toimeenpanemaan vuonna 2020, kun Turun Ammattikorkeakoulu on siirtänyt toimintansa Kupittaalle valmistuviin uusiin tiloihin. Kohteen asemaavan muuttamista jatketaan siten, että alueen asemakaavaluonnos valmistellaan kaupunkiympäristölautakunnalle vuoden 2020 aikana.

Luolavuoren vanhainkodin kiinteistön kehittämiskumppanin hakua koskeva kilpailu käynnistettiin alkuvuodesta 2019. Kilpailun ratkaisu ja tarjoukset kiinteistön myymiseksi käsitellään kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa helmikuussa 2020.

Luostarinkatu 5:ssä sijaitsevan entisen lastenkotikiinteistön tilat on vuokrattu päiväkotitoimintaan. Kiinteistölle hyväksyttiin asemakaavanmuutosluonnos kaupunkiympäristölautakunnassa 20.8.2019 § 324. Kohteelle suunnitellun uudisrakennusoikeuden toteuttajan löytämiseksi tullaan järjestämään tontinluovutuskilpailu vuoden 2020 aikana. Tontinluovutuskilpailun käynnistäminen valmistellaan kaupunkikehitysjaoston päätettäväksi erikseen.

Suunnitteilla olevat kiinteistökehityshankkeet

Eerikinkatu 32-34/Vedenjakelun korttelikokonaisuutta koskeva hanke on valmistelussa. Vedenjakelun korttelikokonaisuuden osalta kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostolle valmistellaan hankkeen käynnistäminen vuoden 2020 aikana. Asemakaavatyö on ko. korttelikokonaisuuden osalta kaavoitusohjelman mukaisesti tarkoitus saattaa valmiiksi vuonna 2022.

Esiselvitysvaiheessa ovat Vesilaitoksen tontti (Halinen) ja Linnakaupungin kehittämisen jatko Vaasanpuiston (Linnakaupunki, ent. jätevedenpuhdistamo) alueella. Halisten vesilaitoksen ja Vaasanpuiston kaavoitustyöt on ohjelmoitu siten, että niiden valmistumisvuositavoite on 2023.

Tilahankkeiden vaikutukset

Fortuna-korttelissa Petreliuksen taloa ja sen piharakennuksia koskevat myynnit toteutuivat vuosina 2018-2019. Kaupunginvaltuuston kesällä 2016 tekemän päätöksen mukaisesti Petreliuksen talon myynnin jälkeen on arvioitava korttelin muiden rakennusten luovuttamista.

Kaupunginhallitus päätti 1.10.2019 § 365 hyväksyä Turun kaupungin toimistojen tilatarveselvityksen sekä käynnistää toimistoratkaisun hankesuunnittelun sisältäen Kaupungintalon siipiosan, Konsulintalon ja Yliopistonkatu 27a tilojen perusparannuksen sekä ”Demokratiatalon” uudisrakennuksen.

Koska kaupungintalon siipiosa, Konsulintalo ja ”Demokratiatalo” sijaitsevat Fortuna-korttelissa, toimistoratkaisulla on suoria vaikutuksia Fortuna-korttelin toteuttamiseen. Mikäli konsulintalo tulisi kokonaan kaupungin omaan käyttöön ja kaupungintalon sekä apteekkimuseon välisen alueen käyttö toteutetaan Fortuna-korttelin konseptin mukaisesti, Fortuna-korttelin toteuttaminen vaikeutuu tai mahdollisesti estyy Byråbo-hankkeen suunnittelun ja toteutuksen ajaksi. Näin siksi, että olemassa olevien rakennusten perustukset vaativat korjausta ja lisäksi piha-alueella on arkeologisia tutkimustarpeita. Byråbo-hankkeen hankesuunnittelun jälkeen valmistellaan Fortuna-korttelin jäljelle jäävien, osoitteessa Läntinen Rantakatu 13 sijaitsevien Kempen talon ja Kempen piharakennuksen jatkokäytön ratkaisut.

Runosmäen monitoimitalon toteuttaminen osana aluekehityshanketta hyväksyttiin kaupunginhallituksessa 13.1.2020 § 7. Päätöksen mukaan monitoimitalon rakennushankkeeseen valittava kumppani saa ratkaistavakseen myös monitoimitalon toteuttamisen myötä käytöstä poistuvien Parolanpolun päiväkodin, Munterinkadun päiväkodin ja Runosmäen nuorisotalon kehittämisen. Nämä kohteet on lisätty kehityskiinteistöt-listalle.

Aninkaisten konserttitalon osalta kaupunginhallitus päätti 27.5.2019 § 228, että Aninkaistenkatu 7-9 kiinteistöä (konserttitalo ja ammatti-instituutti) koskien käynnistetään neuvottelumenettelyyn perustuvaa tontinluovutuskilpailu siten, että luovutuksen seurauksena muodostuva uuden konserttitalon nettokustannus on tiedossa viimeistään uuden konserttitalon hankesuunnitelman hyväksymisen yhteydessä. Aninkaisten konserttitaloa koskeva asemakaavanmuutos on käynnistymässä ja kilpailu käynnistetään asemakaavaluonnoksen hyväksymisen jälkeen vuoden 2020 aikana.

Kasvatus- ja opetuslautakunta jätti 22.1.2020 esityksen Lautturinkadun päiväkodin tiloista luopumisesta pöydälle. Esityksen mukaan Lautturinkatu 3:n tiloista luovuttaisiin 1.8.2020 alkaen. Lautturinkadun kohteita ei ole lisätty kehityskiinteistöt-listalle.

Palveluverkon uudistamiseksi Tilapalvelukeskuksella on valmistelussa edelleen myös tarveselvityksiä / hankesuunnitelmia, joiden käsittelyn myötä on odotettavissa joitain uusia kohteita kehityskiinteistöjen joukkoon. Suurimpia valmistelussa olevia kokonaisuuksia ovat Pansion koulun peruskorjaus / Pansion monitoimitalo sekä Juhana Herttuan koulutalon peruskorjaus / Linnakaupungin monitoimitalo.

Purku

Vuonna 2019 merkittävimpiä purkutöitä olivat osoitteessa Amiraalistonkatu 6 sijaitsevan liikennelaitoksen vanha toimistorakennus sekä Sofiankadun entinen päiväkotikiinteistö.

Vuonna 2020 merkittävimpiä purkukohteita tulevat olemaan kaupungin teknisen toimen entisen varikon rakennuskanta osoitteessa Ruissalontie 23-31/Akselintie 10 sekä Nunnavuoren (Runosmäki) ja Pernon entiset koulukiinteistöt. Lisäksi pyritään purkamaan Itäharjun alueelta käytöstä poistuvat entiset teollisuuskiinteistöt Teollisuuskadulta ja Rautakadulta. Näillä purkutoimenpiteillä valmistaudutaan alueiden käynnissä olevan kaavoituksen toteuttamiseen (Kirstinpuisto, Turun Tiedepuisto) sekä käynnistyvien aluekehityshankkeiden (Runosmäki, Perno-Pansio) edistämiseen. Lisäksi tullaan purkamaan muuta vähäisempää käytöstä poistunutta ja huonokuntoista sekä vuokrauskelvotonta rakennuskantaa.

Yksittäiset myyntikohteet

Vuoden 2019 aikana kaupat tehtiin Läntinen Rantakatu 15a:ssa sijaitsevasta Petreliuksen talosta, Kirjamäenkuja 9:stä (Moikoinen, Hirvensalo), Virusmäentie 6:ssa sijaitsevasta entisestä päiväkotirakennuksesta (Raunistula), Wäinö Aaltosen koulutie 3:ssa sijaitsevasta vanhasta koulukäytöstä poistuneesta rakennuksesta (Kukola, Hirvensalo) sekä Sävelkuja 2:n käytöstä poistuneesta palvelutalosta (Sävelkoti, Harittu). Lisäksi luovutettiin kaksi suojeltua rakennusta Puustellinkadulta ja Räntämäestä Niuskalankadulla.

Niitunniskantien päiväkodin, os. Niitunniskantie 1, kiinteistöstä hyväksyttiin kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa 15.4.2019 § 25 esisopimus, joka mahdollistaa kiinteistön myymisen joko vuonna 2021 tai 2022. Esisopimus on allekirjoitettu vuonna 2019.

Osoitteissa Vanha Littoistentie 42 ja Teollisuuskatu 40 sijaitseva rakennuskanta luovutettiin alkuvuodesta 2020 purettavaksi osana alueiden tontteja koskevaa maanvuokrausta. Päätökset näiden kohteiden luovuttamisesta tehtiin loppuvuodesta 2019 ja kohteet on poistettu kehityskiinteistölistalta.

Ruissalossa sijaitsevan Villa Ståhlströmin huvilan myynti aloitettiin vuonna 2019 kaupunginhallituksen 13.8.2018 § 285 tekemään päätökseen perustuen. Neuvotteluja kohteen myymiseksi on jatkettu alkuvuodesta 2020.

Vuoden 2020 aikana avoimella menettelyllä myytäväksi esitetään lisäksi seuraavat yksittäiset kohteet, joita ei tarvita kaupungin omassa palvelutuotannossa: Metsäranta (Ruissalo), Vartiovuorenkatu 4b, Uudenmaankatu 17 sekä Kuikkulankatu 8 ja Malminkatu 2B, mikäli edellytykset näiden myynnille ovat toteutuneet. Mikäli kasvatus- ja opetuslautakunta päättää luopua Lautturinkatu 3:n tiloista, esitetään myös tämä kohde avoimella menettelyllä myytäväksi.

Kaupunginhallitus on 29.10.2007 § 650 linjannut rakennettujen kohteiden ja huoneistojen myyntiperiaatteita. Näihin periaatteisiin pohjautuen voidaan perustellusti joitain muita kohteita myydä myös neuvottelumenettelyä käyttäen, samoin kuin tilanteissa, joissa palvelurakennusten tai yleisten rakennusten korttelialueeksi osoitetulla tontilla oleva kohde luovutetaan purettavaksi kaupungin palvelutarpeen järjestämistä varten.

Myyntipäätökset tehdään hallintosäännön ja hallinnonjärjestämispäätösten mukaisin toimivaltuuksin.

Liite 1Kehityskiinteistöjen operatiivinen luokittelu 23.1.2020

Oheismateriaali 1Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta 19.1.2011 § 27

Oheismateriaali 2Kaupunginhallitus 29.10.2007 § 650

Kaupunginjohtaja Minna Arve:

EhdotusKaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto päättää hyväksyä kehityskiinteistöjen operatiivisen toimintasuunnitelman vuodelle 2020 esitystekstin ja liitteen 1 mukaisesti.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Kokouksessa asiaa esitteli tonttipäällikkö Timo Laiho.