Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, Tonttipalvelut, maankäyttöinsinööri Tuomas Lindholm ja tonttipäällikkö Timo Laiho, 12.11.2018:

Turun kaupunki on hakenut avoimella kaksivaiheisella kilpailullisella menettelyllä kehittämiskumppania / -kumppaneita koskien vireillä olevaa asemakaavan muutosta 21/2017 ja tähän liittyvää kiinteistönluovutusta. Kilpailualueena toimii kokonaisuus, joka koostuu Sepänkatu 1:n asemakaavan muutosalueen tontista 853-3-19-8 sekä sen viereisestä osasta pysäköintialueena toimivaa yleistä aluetta 853-3-9903-0. Kilpailualueen pinta-ala on kokonaisuudessaan noin 1,51 ha ja se sijoittuu alle kilometrin etäisyydelle Kauppatorista etelään. Katuosoitteet ovat Sepänkatu 1 sekä Sirkkalankatu 39 ja Neitsytpolku 6, minkä lisäksi em. katujen kanssa kilpailualuetta rajaa Samppalinnan vuori -niminen puisto.

Tontilla 8 sijaitsevien rakennusten tilat vapautuvat Turun ammattikorkeakoulun käytöstä arviolta kesän 2020 aikana. Pyrkimyksenä on löytää kilpailualueelle ja sen rakennuksille uusi omistaja / omistajat sekä innovatiivinen suunnitelma, joka mahdollistaisi olemassa olevien rakennusten saneerauksen ja uudiskäytön sekä mahdollisen korvaavan ja / tai muun uudisrakentamisen.

Kilpailuohjelman sisältö ja tavoitteet valmisteltiin kaupunkiympäristötoimialan tonttipalvelujen ja kaavoituksen yhteistyönä. Kilpailuohjelma liiteasiakirjoineen hyväksyttiin kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa, joka päätti kilpailun ensimmäisen vaiheen käynnistämisestä 4.6.2018 § 61. Ensimmäisen vaiheen kilpailuehdotukset tuli toimittaa 1.10.2018 klo 12.00 mennessä, ja osallistumiskirjekuorten avaamistilaisuus järjestettiin samana päivänä klo 14.00. Määräaikaan mennessä kilpailun ensimmäiseen vaiheeseen ilmoittautui 11 kohteen kehittämisestä kiinnostunutta tahoa, jotka on listattu tarjouksen esittäjän (ostaja) mukaan eriteltynä avauspöytäkirjassa.

Yleisesti kilpailuehdotusten laatutaso todettiin vaihtelevaksi. Arviointikriteerit huomioiden eri ehdotuksissa oli erilaisia vahvuuksia ja heikkouksia, mikä oli omiaan tekemään arviointi- ja valintatyöstä haastavaa. Yksittäisen tarjoajan erästä vaihtoehtoista ehdotusta lukuun ottamatta ehdotukset, eroista ja erityyppisistä painotuksista huolimatta, täyttivät kilpailuohjelman suunnitteluohjeissa annetut reunaehdot ja kaikki tarjoajat voitiin näin ollen hyväksyä mukaan kilpailun ensimmäiseen vaiheeseen.

Kilpailun ensimmäisen vaiheen tavoitteena oli löytää alueen asemakaavoituksen ja rakentamisen pohjaksi laadukkaita ja toteuttamiskelpoisia ratkaisuja, joita on mahdollista jatkojalostaa. Kilpailuehdotusten arvioinnissa pääpaino oli seuraavilla asioilla:

- säilytettävien oppilaitosrakennusten erityyppisten tilojen innovatiivinen ja luonteva uusiokäyttö yhdistettynä mahdollisten uusien rakennusten rakentamiseen ja eri toimintojen yhteensovittamiseen korttelialueella, vanhan ja uuden synergia,

- toimintojen monipuolisuuden tavoitteessa onnistuminen,

- laadukas arkkitehtuurin yleisilme: kaupunkikuvaan sopiva, hallitusti sommiteltu ja arkkitehtoniselta laadultaan korkeatasoinen ja mielenkiintoinen ratkaisu, joka kestää aikaa ja tukee olemassa olevien rakennusten ominaispiirteiden sekä rakennuskannan kerroksellisuuden säilymistä, sekä

- tarjottu kokonaishinta.

Lisäksi arvostelussa kiinnitettiin huomiota seuraaviin asioihin:

- pysäköintiratkaisun joustavuus ja toimivuus, liikkuminen alueella ja toimintojen luonteva liittyminen toisiinsa,

- hulevesiratkaisun toimivuus,

- vehreys ja viihtyisyys,

- asumisratkaisujen joustavuus sekä asunto- ja asumismuotojen monipuolisuus, sekä

- referenssit.

Useat saaduista kilpailuehdotuksista todettiin arvioinnissa toimiviksi ja jatkojalostuskelpoisiksi.

Toisen vaiheen jatkokehitykseen kilpailun arviointiryhmä pitää kokonaisarviointiin perustuen parhaana kilpailuehdotuksia seuraavilta kolmelta tarjoajalta, jotka ovat ostajan mukaan eriteltynä:

- Auratum Asunnot Turku Oy, kokonaishintatarjous 25.172.000 euroa,

- Jatke Länsi-Suomi Oy ja Taaleri Tonttirahasto, kokonaishintatarjous 18.860.000 euroa, ja

- TKU-Rakennus Oy ja SL-Yhtiöt, kokonaishintatarjous 20.250.000 euroa.

Voittajatöiden arviointi

Auratum Asunnot Turku Oy

(Ostaja / toteuttaja: Auratum Asunnot Turku Oy tai yhtiön lukuun / muu Auratum-konsernin taho, suunnittelija: Arkkitehtitoimisto Sigge Oy)

Kilpailuehdotuksia esitettiin kaikkiaan kolme kappaletta, joista yksi, pelkästään uudisrakentamiseen kohdistunut vaihtoehto hylättiin kilpailuohjelman vastaisena. Kaksi muuta ehdotusta sen sijaan koettiin kehityskelpoisiksi. Molemmat ehdotuksista pyrkivät säilyttämään merkittävän osan vanhasta rakennuskannasta.

Muodoltaan hieman jyhkeäksi koettu uudisrakentaminen on pyritty ehdotuksissa sitomaan säilytettäviin rakennuksiin uusilla, kattoterassimaisilla lisäkerroksilla. Kattoterassien osalta arkkitehtuuria tulee jatkokehitysvaiheessa työstää.

Työryhmän selkeäksi vahvuudeksi koetaan toimijoiden pitkä kokemus ja hyvät referenssit, minkä lisäksi tarjottu kokonaishinta on tarjouksista selvästi suurin.

Selkein heikkous liittyy ehdotusten toiminnalliseen niukkuuteen, sillä hyväksytyissä vaihtoehdoissa rakennusten käyttötarkoitus on lähes pelkkää asumista. Tämän lisäksi asuntojakaumaa ei ole selvitetty juuri lainkaan, joskin asumismuotojen osalta monipuolisuuteen pyrkiminen on tuotu esiin. Jatkokehitysvaiheessa toimintojen monipuolisuutta on ehdotuksessa selvästi kehitettävä tuomalla kilpailualueen rakennusten tiloihin muitakin toimintoja kuin asumista. Jatkokehitysvaiheen pohjaksi on valittu vaihtoehto ve1a. Neitsytpolun ylittäväksi suunniteltua kevyenliikenteen sillan sijaintia tulisi selvittää vaihtoehdon ve1b mukaisesti.

Jatke Länsi-Suomi Oy ja Taaleri Tonttirahasto

(Ostajat: Jatke Länsi-Suomi Oy ja Taaleri Tonttirahasto, tai määräämiensä lukuun, toteuttaja: Jatke Länsi-Suomi Oy, suunnittelija: JKMM Arkkitehdit Oy)

Kilpailuehdotus todettiin toiminnallisuudeltaan monipuoliseksi: muun kuin asumistoimintojen, kuten toimi-, työ- ja liiketilojen sekä palvelujen määrä on runsas, minkä lisäksi ehdotuksessa osoitettu asuminen on monipuolista ja eri ikäryhmät huomioivaa sisältäen eri hallintamuotoja.

Ehdotus säilyttää kohtuullisen osan olevasta rakennuskannasta vaalien alueen kerroksellisuuden säilymistä ja eri toimintojen yhteensovittaminen ja sijoittelu alueella on luontevaa. Puiston suhteen hieman muurimaisesta ja korttelin kulmaan kohoavasta massoittelusta huolimatta ehdotuksen uudisrakentamisen julkisivuarkkitehtuuri koettiin tyylikkääksi, ajattomaksi ja onnistuneeksi. Jatkosuunnittelussa rakennusten massoittelua tulisi keventää mm. poistamalla kerroksia suunnitelman länsikulmasta, minkä lisäksi puiston reunan rakentamista tulee kehittää avoimemmaksi.

Tarjottu kokonaishinta ei ole tarjotuista hinnoista korkeimpia, mutta korkeahko edustaen tarjousten yläpäätä.

Työryhmän toimijoilla on hyvät referenssit ja kilpailuehdotuksen mukaista toteutusta voidaan pitää uskottavana.

TKU-Rakennus Oy ja SL-Yhtiöt

(Ostajat: SL-Yhtiöt ja TKU-Rakennus Oy, toteuttajat: TKU-Rakennus Oy ja Prestobella Oy; suunnittelija: Arkkitehtitoimisto AJAK Oy)

Kilpailuehdotus todettiin toiminnallisuudeltaan monipuoliseksi: muun kuin asumistoimintojen osuus on kokonaisuudessa kohtuullinen. Ehdotuksessa esitettyä Steiner-koulun siirtoa kortteliin pidetään hyvänä avauksena, mutta mikäli ehdotus ei toteudu, on vastaava tila mahdollista osoittaa toimistotiloiksi.

Ehdotus säilyttää kohtuullisesti vanhaa rakennuskantaa ja pistetalomaisesta ratkaisusta huolimatta talojen väliset jaluskerrokset sitovat uudisrakennusmassaa yhteen tehden kokonaisuutena muodostuvasta ympäristöstä kaupunkirakenteellisesti umpikorttelimaisen ja toimivan.

Uudisrakennusten kattokerrosten tähtimäistä muotoa pidettiin vieraana, mutta muutoin arkkitehtuurin ilme koettiin onnistuneeksi ja itse kilpailuehdotus jatkosuunnittelua ajatellen kehityskelpoiseksi.

Asunto- ja asumismuotojen monipuolisuus on tuotu ehdotuksessa hyvin esiin, ja kokonaisuutena työryhmän toimijoita voidaan pitää kokeneina ja esitettyä suunnitelmaa toteutuskelpoisena.

Tarjottu kokonaishinta on korkea ja edustaa tarjousten yläpäätä, joskin purettavien rakennusten purkukustannusten siirtämistä myyjälle pidetään ongelmallisena. Em. järjestely on kaupungin näkökulmasta riskialtis, minkä vuoksi asia muodostuu keskeiseksi neuvotteluteemaksi jatkokehitysvaiheessa. Purkukustannuksia on pyritty arvioimaan ja huomioimaan tarjottua kokonaishintaa arvioitaessa. Tarjottu kokonaishinta on joka tapauksessa hyvä.

Muuhun ehdokaskohtaiseen sekä tarkempaan yleiseen arviointiin on mahdollista tutustua arviointipöytäkirjasta, josta löytyy myös tarkempi kuvaus mm. kilpailutehtävästä ja kilpailun järjestämisestä.

Neuvotteluja jatketaan ja kilpailuehdotuksia kehitetään yhteistyössä jatkoon valittujen kolmen tarjoajan ja näiden kilpailuehdotusten ideoiden, kilpailun arvioinnissa esiin nousseiden kehittämistarpeiden sekä kilpailun reunaehtojen pohjalta. Jatkoneuvottelut ajoittuvat arviolta alkuvuoteen 2019 ja lopullinen suunnittelu sekä tarjoukset kevääseen 2019.

Kilpailutusprosessin päätteeksi kaupungin tavoitteena on luovuttaa kohde kehitettäväksi yhdelle jatkoon valituista tarjoajista, jonka kanssa asemakaavaluonnos laaditaan valmiiksi prosessissa syntyneitä tuloksia hyödyntäen.

Liite 1Arviointipöytäkirja

Liite 2Avauspöytäkirja

Oheismateriaali 1Kilpailuehdotus, Auratum

Oheismateriaali 2Kilpailuehdotus, Bo & Rakennus-Salama & Koskinen & Lunden

Oheismateriaali 3Kilpailuehdotus, Bonava & Vuokrakartio

Oheismateriaali 4Kilpailuehdotus, Edfelt Olin Linden

Oheismateriaali 5Kilpailuehdotus, Hartela

Oheismateriaali 6Kilpailuehdotus, Jatke

Oheismateriaali 7Kilpailuehdotus, Kaarinan Yrityspalvelut Oy & HCF

Oheismateriaali 8Kilpailuehdotus, Peab

Oheismateriaali 9Kilpailuehdotus, TKU-Rakennus & SL-Yhtiöt

Oheismateriaali 10Kilpailuehdotus, YH Kodit

Oheismateriaali 11 Kilpailuehdotus, YIT

Oheismateriaali 12Kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaoston päätös 4.6.2018 § 61

Karttalinkki

Kaupunginjohtaja Minna Arve:

EhdotusKaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto päättää:

- vahvistaa Sepänkatu 1:n kehittämiskumppanin hakua koskevan kilpailun 1. vaiheen lopputuloksen, ja että jatkoneuvottelut käydään Auratum Asunnot Turku Oy:n, Jatke Länsi-Suomi Oy:n ja Taaleri Tonttirahaston sekä TKU-Rakennus Oy:n ja SL-Yhtiöiden kanssa,

- että neuvotteluja jatketaan ja kilpailuehdotuksia kehitetään yhteistyössä jatkoon valittujen kolmen tarjoajan ja näiden kilpailuehdotusten ideoiden, kilpailun arvioinnissa esiin nousseiden kehittämistarpeiden sekä kilpailun reunaehtojen pohjalta,

- että kilpailuehdotusten omaleimaisuuden peruspiirteiden säilymisestä tulee jatkokehitysvaiheessa huolehtia,

- että tarjoajien tulee jatkoneuvotteluiden yhteydessä jättää alustavaan hintatarjoukseensa pohjautuva tarkennettu tarjous kauppahinnasta ja sen maksuaikataulusta,

- että jatkokehitysvaiheen jälkeen kaupunki luovuttaa kohteen kehitettäväksi yhdelle jatkoon valituista tarjoajista, jonka kanssa asemakaavaluonnos laaditaan valmiiksi prosessissa syntyneitä tuloksia hyödyntäen (päätös kehittämiskumppanin valinnasta ja kiinteistön myynnistä valmistellaan erikseen päätettäväksi käytyihin neuvotteluihin ja saatuihin jatkotarjouksiin perustuen), ja

- että kaupunki ei vastaa tarjoajalle mahdollisesti syntyvistä vahingoista, haitoista eikä kustannuksista, mikäli kilpailutusprosessin jatkokehitysvaiheen yhteistyö päättyy tuloksettomana, eikä neuvotteluissa ja suunnitelmien tarkistamisessa saavuteta yhteisymmärrystä, tai jos kaupunki pidättäytyy kiinteistöjen myynnistä, tai mikäli myyntipäätös tai asemakaava ei tule lainvoimaiseksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Kokouksessa asiaa oli esittelemässä tonttipäällikkö Timo Laiho.