Omistajaohjausjohtaja Jarkko Virtanen ja konsernitalouspäällikkö Juhani Pärtty 21.5.2025:

Asian tausta ja aiemmat päätökset

Kaupunginvaltuusto päätti kokouksessaan 18.10.2021 § 241, että Rettigin tupakkatehtaan kiinteistö (853-2-2-6) rakennuksineen ja laitteineen ostetaan perustettavan yhtiön lukuun. Kiinteistökauppa toteutui joulukuussa 2021. Kaupunginhallitus päätti kokouksessaan 20.12.2021 § 596 Koy Turun Nunnankatu 4 -nimisen yhtiön (aiemmin Koy Rettigin tupakkatehdas) perustamisesta tarkoituksena omistaa Rettigin vanhan tupakkatehtaan tilat.

Kokouksessaan 7.12.2021 § 570 kaupunginhallitus päätti hyväksyä esityksen Rettigin kiinteistön operointiyhtiön Turun Taiteen talo Oy:n perustamisesta. Kyseessä on Turun kaupungin 100 % omistama strateginen yleishyödyllinen yhtiö, jota ohjaa ja valvoo Turun kaupunginhallituksen konsernijaosto. Yhtiö tekee yhteistyötä kulttuuritoimijoiden, luovan talouden yritysten, kaupallisten yritysten ja korkeakoulujen kanssa.

Kaupunginhallitus päätti edelleen 2.10.2023 § 360 Turun Taiteen talo Oy:n konseptista ja avustussopimuksen tekemisestä Turun Taiteen talo Oy:n kanssa. Päätöksen esittelytekstissä kuvattiin Kiinteistön peruskorjaustarpeet ja peruskorjaushankkeiden rahoitustarve.

Kiinteistön peruskorjaustarpeet ja peruskorjaushankkeiden rahoitus

Turun Taiteen talo Oy ja Koy Turun Nunnankatu 4 ovat yhdessä valmistelleet Turun Taiteen talon kokonaiskonseptia ja tilasuunnitelmia. Taiteen talo -konsepti sekä siihen sisältyvät tilasuunnitelmat hyväksyttiin Turun kaupunginhallituksessa 2.10.2023 § 360.

Kaupunginhallitus päätti 18.12.2023 § 466 rahoittaa Kiinteistö Oy Turun Nunnankatu 4 hallituksen esittämiä vuosina 2024 ja 2025 suoritettavia korjaustöitä yhteensä enintään 2.979.200 eurolla ja kohdistamalla rahoituksen yhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.

Vuoden 2025 talousarvion valmistelun yhteydessä kaupunginhallituksen alaisiin investointimäärärahoihin tehtiin lisäksi 1.000.000 euron talousarviovaraus vuosille 2025 ja 2026.

Kiinteistö Oy Turun Nunnankatu 4 rahoituspyyntö

Kiinteistö Oy Turun Nunnankatu 4 hallitus on 13.5.2025 kaupunginhallitukselle osoittamassaan rahoituspyynnössä (Liite 1) esittänyt seuraavaa:

”Kulttuurikäyttöön peruskorjattavia kokonaisuuksia ovat ns. Palokuntarakennus ja Tehdasrakennuksen 2. kerros. Tämän lisäksi on päätetty toteuttaa pienempiä ja alueellisesti rajatumpia kulttuurikäytön vaatimia korjauksia esimerkiksi Tehdasrakennuksen 5. kerroksessa.

Palokuntarakennuksen urakka tehtiin aiotusti vuoden 2024 aikana. Tehdasrakennuksen 2. kerroksen urakka on suunnitteluvaiheessa ja siirtyy toteutukseen syyskuussa 2025.

Kaupunginhallitus on päättänyt aiemmin (Kh 9.1.2023 § 4 ja 18.12.2023 § 466) muutostöiden rahoittamisesta yhteensä 3.979.200 euron suuruisella Koy Turun Nunnankatu 4:n SVOP-rahastoon tehtävällä sijoituksella.

Kiinteistöllä tehdään samanaikaisesti myös kaupallisten tilojen muutostöitä, kun Taiteen Talo jatkaa toiminnan laajentamista vuokraamalla uusia tiloja vuokralaisille.

Rakennuskokonaisuus ostettiin Taiteen Talon käyttöön Stiftelsen för Åbo Akademilta, millä se on palvellut opetuskäytössä. Rakennukset on rakennettu vuosina 1848–1927 ja niitä on peruskorjattu eri ajankohtina. Jokaisen muutostyökohteen yhteydessä on havaittu, että rakennuskokonaisuus on huomattavasti oletettua heikommassa kunnossa.

Muun muassa ns. Palokuntarakennuksen hankkeen yhteydessä päädyttiin tekemään erittäin laaja peruskorjaus, kun lähes kaikki rakennusosat ja talotekniset järjestelmät, pois lukien kantavat seinärakenteet ja ikkunat, jouduttiin uusimaan. Rakennukseen valmistui elokuvateatteri Kino Kilta, ja Kilta Galleria, joka toimii Wäinö Aaltosen museon väistötilana sen peruskorjauksen ajan. Turun päivänä avatuissa tiloissa oli vuoden 2024 aikana yhteensä 290 tapahtumakertaa kävijämäärän ollessa noin 10.400 henkilöä.

Taiteen talon konseptin mukaisten tilamuutosten toteutus on edennyt vaiheittain, ja lopulliset korjausvaatimukset ovat tarkentuneet vasta kunkin työn valmisteluvaiheessa. Koska rakennuskokonaisuudessa on edelleen korjaamattomia osia ja päätettyjen muutostöiden eteenpäin vieminen on välttämätöntä Taiteen talon toiminnan laajentamisen kannalta, Koy Turun Nunnankatu 4:n hallitus esittää kaupunginhallitukselle konsernitiliin liitetyn limiitin korottamista 6.000.000 euroon. Näin saadaan varmistettua korjausten rahoitus kiinteistön omistajan riskien osuudelta ja tilojen saaminen ajallaan Taiteen talon käyttöön.

Koy Turun Nunnankatu 4:n hallitus esittää, että kaupunginhallitus sitoutuu Taiteen talon konseptiin sisältyvien tilamuutosten valmistumisen jälkeen (vuoden 2026 lopussa) rahoittamaan kiinteistön tililimiitillä rahoitetut korjauskulut tekemällä yhtiön SVOP-rahastoon limiitin käytössä olevaa saldoa vastaavan sijoituksen. Samalla varmistetaan, ettei Taiteen talolle kohdistu vuokravaikutusta kiinteistön omistajan riskille kuuluvista peruskorjausluonteisista korjauksista.”

KOy Turun Nunnankatu 4:llä on nykyisellään konsernitiliin liitetyssä tilissään 2,0 milj. euron limiitti, jota esitetään korotettavaksi 6 milj. euroon. Toimivaltavalta tililimiittien myöntämisessä tai korottamisessa kaupungin määräysvallassa olevalle yhteisölle on kaupungin rahoituspäälliköllä.

Peruskorjausten edetessä on ilmeistä, että kiinteistön ostoon liittynyt kiinteistöriski on osittain realisoitunut ja aiemmat kustannusarviot peruskorjausinvestointien osalta ovat ylittyneet. Lopullinen investointitarve tulee selviämään vasta korjausten edetessä ja siten tarkoituksenmukaisin rahoitustapa toteutusvaiheessa on konsernitilin limiitti, joka tullaan rakennustöiden valmistuttua konvertoimaan joko vieraan pääoman ehtoiseksi rahoitukseksi tai sijoittamalla limiittiä vastaava summa yhtiön sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.

Taloudellinen vaikutus

Peruskorjauksen aikaisesta limiitistä KOy Nunnankatu 4 maksaa Turun kaupungille limiittikorkoa, joka on yhden kuukauden euribor lisättynä 0,20 prosenttiyksikön marginaalilla.

KOy toimii keskinäisenä kiinteistöosakeyhtiönä ja perii vuosittain omistajaltaan (Tilapalvelut) hoito- ja rahoitusvastiketta, joilla katetaan yhtiön kulut. Kyseisessä yhtiömuodossa omistaja (Tilapalvelut) vuokraa tiloja eteenpäin ja saa vuokraamistaan tiloista tulot. Vuokralaisena tiloissa toimii Turun Taiteen talo Oy. Kiinteistöriskiin liittyvien korjausinvestointien määrää ei ole esitetty jyvitettäväksi Turun Taiteen talo Oy:n vuokrasopimukseen.

Kaupungin lainakanta peruskorjauksen lisärahoituksen osalta kasvaa enintään 4 miljoonalla eurolla, jolloin ulkoisten korkomenojen osalta vuosikustannus koko lisärahoitukselle on noin 95.000 euroa vuodessa.

Liite 1Kiinteistö Oy Turun Nunnankatu 4 rahoitushakemus

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

Ehdotus​Kaupunginhallitus päättää sitoutua Kiinteistö Oy Turun Nunnankatu 4 peruskorjausinvestointien rahoittamiseen siten, että rakentamisaikainen rahoitus järjestetään enintään 6 miljoonan euron konsernitilin limiitillä, jonka konvertointiin varaudutaan vuoden 2027 talousarviovalmistelun yhteydessä. Konvertoinnin tapa pysyväksi rahoitukseksi saatetaan investointien valmistuttua erikseen kaupunginhallituksen päätettäväksi.

Päätös​Ehdotus hyväksyttiin.

​Arve ja Muukkonen ilmoittivat olevansa esteellisiä ja poistuivat kokouksesta asian käsittelyn ajaksi. Puheenjohtajana tämän asian kohdalla toimi Elo.