Toimitilapäällikkö Pauliina Karjalainen ja hankepäällikkö Martina Sirén 30.4.2025:

Hankkeen taustaa

Kaupunginhallitus on päättänyt 22.4.2024 §135 Päiväkotien uudistushankkeen hankesuunnitelman hyväksymisestä ja kilpailutusvaiheeseen siirtymisestä.

Päiväkotien uudistushankkeen keskeisin lähtökohta on vastaaminen Turun pormestariohjelman 2021–2025 tavoitteisiin:

• Päivitämme koulu- ja päiväkotiverkon vastaamaan kaupungin​ asuinalueiden tarpeita ja laadimme​ selkeän korjaus- ja​ uudisrakentamissuunnitelman väistötilatarpeineen.​​
• Korjaamme ja rakennamme koulu- ja päiväkotiverkon nopeutetussa​ aikataulussa.​

Lisäksi hanke vastaa kaupunginvaltuuston 15.4.2024 §47 hyväksymässä varhaiskasvatusverkkosuunnitelmassa esitettyyn kasvavaan varhaiskasvatuksen palvelutarpeeseen.

Kaupunginhallitus on päättänyt 10.2.2025 §46 päiväkotitilojen suunnittelun käsikirjasta, jota pilotoidaan päiväkotien uudistushankkeessa suunnittelua ohjaavana dokumentaationa.

Päiväkotien uudistushankkeen lähtökohdat

Hyväksytyssä hankesuunnitelmassa on esitetty yhteensä 12 päiväkodin uudisrakentamista. Rakennettavista päiväkodeista 4 toteutetaan uusille, rakentamattomille tonteille ja 8 päiväkotia toteutetaan vanhan päiväkodin paikalle korvaamaan vanhat, purettavat päiväkodit.

Keskusta-alueen varhaiskasvatusverkkosuunnitelman 2024 mukaan ennustetaan merkittävää lapsimäärän kasvua keskustan alueella, mikä johtaa varhaiskasvatusryhmien lisääntyvään tarpeeseen. Kaupunginvaltuusto on päättänyt (18.3.2024 §87) keskustan varhaiskasvatusverkkosuunnitelman mukaisista sijoituspaikoista uusille päiväkotikohteille. Näistä verkkosuunnitelman yhteydessä päätetyistä päiväkotisijainneista kolme (3) rakentuu osana päiväkotien uudistushanketta.

Osasta hankkeen vanhoista päiväkotirakennuksista toiminta on jo siirtynyt väliaikaistiloihin. Päätökset väliaikaistiloihin siirtymisestä on tehty johtuen sisäilmasta johtuvista syistä ja/tai siitä, että rakennukset ovat tulleet teknisen käyttöikänsä päähän. Osa väliaikaistilajärjestelyistä toteutuu päiväkotien uudistushankkeen myötä.

Hankkeen päiväkodit on päätetty toteuttaa kahdella eri toteutusmuodolla:

• Elinkaarihankkeena seitsemän (7) päiväkotia
• Vuokrahankkeena viisi (5) päiväkotia

Tämä päätösesitys koskee elinkaarihankkeena toteutettavaa seitsemän (7) päiväkodin kokonaisuutta.

Elinkaarihanke ja toteutettavat päiväkodit

Elinkaarihankkeessa valitaan palveluntuottaja, joka vastaa yhdellä sopimuksella hankkeen suunnittelusta, rakentamisesta sekä rakennusten ylläpitopalveluiden tuottamisesta hankkeen sopimusaineistossa tarkemmin määritellyn, kohdekohtaisesti noin 20–22 vuoden palvelujakson ajalle.

Hankkeen sopimuskokonaisuuden kattosopimuksena toimii puitesopimus. Kohdekohtaisten investointijaksojen vastuut määritellään puitesopimuksen liitteenä olevissa kohdekohtaisissa urakkasopimuksissa ja niiden liitteissä. Kohdekohtaisten palvelujaksojen vastuut määritellään puolestaan puitesopimuksen liitteenä olevissa kohdekohtaisissa palvelusopimuksissa ja niiden liitteissä. Kohdekohtaiset urakkasopimukset ovat voimassa kunkin kohteen suunnittelu- ja rakentamisvaiheen ajan. Kohteen vastaanottohetkellä urakkasopimus päättyy ja voimaan astuu palvelusopimus, jonka sopimuskausi jatkuu kohteesta riippuen n. 20–22 vuoden ajan.

Elinkaarihankkeen kohteet toteutetaan kaupungin tytäryhtiön (KOY) taseeseen.

Toteutettavat päiväkodit

Elinkaarihankkeen päiväkodit ja ryhmäkoot:

-​​ Pääskyvuoren päiväkoti; Keltasirkunpolku 3 (ryhmäkoko 8)

-​​ Sitadellinkujan päiväkoti; Sitadellinkuja 2 (ryhmäkoko 8)

-​​ Vilkkilänmäen päiväkoti; Tapulikatu 11 (ryhmäkoko 4)

-​​ Koululaivankujan päiväkoti, Koululaivankuja 4 (ryhmäkoko 8)

-​​ Oravapuun päiväkoti (Hintsankujan päiväkoti); Hintsankuja 4 (ryhmäkoko 8)

-​​ Haritun päiväkoti; Kymenlaaksonkuja 4 (ryhmäkoko 6)

-​​ Uittamon päiväkoti; Susiniitynkatu 4 (ryhmäkoko 4)

Osa hankkeen päiväkodeista (Sitadellinkujan, Vilkkilänmäen ja Koululaivankujan päiväkodit) rakennetaan uusille, aiemmin rakentamattomille tonteille. Muut päiväkodit korvaavat aiemmat päiväkotirakennukset. Pääskyvuoren ja Uittamon päiväkotien toiminta on jo siirtynyt väliaikaistiloihin. Hintsankujan päiväkodin toiminta voi jatkua nykyisissä tiloissa uudisrakentamisen ajan, sillä uusi päiväkoti sijoittuu Majanummen toimitalon paikalle. Haritun päiväkodin (Kymenlaaksonkuja 4) toiminta siirtyy hankkeessa rakennettavaan Sitadellinkujan uuteen päiväkotiin väliaikaisesti Haritun uuden päiväkodin rakentamisen ajaksi.

Päiväkotitilojen suunnittelun käsikirja

Päiväkotien suunnittelua hankkeessa ohjaa Päiväkotitilojen suunnittelun käsikirja, jossa on linjattu päiväkotitilojen suunnittelun periaatteet. Käsikirjaa käyttämällä kohteista saadaan keskenään samansisältöiset, tilamitoitukseltaan samankaltaiset, laadultaan yhteneväiset ja tasa-arvoiset tilat. Ulkoisesti rakennukset sovitetaan kaupunkikuvaan ja ympäristöön sopiviksi.

Leikkipihojen suunnittelussa huomioidaan käsikirjan mukaisesti kaikenikäisiä käyttäjiä aktivoiva toteutus sekä tonttia ympäröivän kaupunkirakenteen ulkotilojen mahdollisuudet ja tarjonta tarkastellen kokonaisuutta laajemmin.

Käsikirjan mukaisesti hankkeen päiväkodeissa mahdollistetaan päiväkodin yhteisten tilojen (monitoimisali, ruokasali, pienryhmätila kotikeittiöllä ja LE-wc) kuntalaiskäyttö päiväkodin aukioloaikojen ulkopuolella. Tilat suunnitellaan kuitenkin ensisijaisesti päiväkotikäyttöön.

Hankinnan kulku

Hanke kilpailutettiin julkisista hankinnoista ja käyttöoikeussopimuksista annetussa laissa (1397/2016, hankintalaki) tarkoitettuna EU-kynnysarvon ylittävänä rakennusurakkana käyttäen hankintamenettelynä kilpailullista neuvottelumenettelyä, joka käynnistyi hankintailmoituksen julkaisemisella Hilma- ja TED-ilmoituskanavissa huhtikuussa 2024.

Osallistumishakemuksen jättivät ja tarjoajiksi hankinnan neuvotteluvaiheeseen valittiin Lujatalo Oy, NCC Suomi Oy, Rakennusliike Lapti Oy:n ja Bravida Oy:n ryhmittymä, Skanska Talonrakennus Oy:n ja Caverion Suomi Oy:n ryhmittymä sekä YIT Rakennus Oy (toiminimi maaliskuuhun 2025 asti YIT Business Premises Oy).

Hankinnan neuvotteluvaiheen aikana kesäkuusta 2024 joulukuuhun 2024 käsiteltiin tarjoajien kanssa useilla neuvottelukierroksilla päiväkoteja koskevia suunnitelmia sekä hankkeen sopimusten kaupallisia ja oikeudellisia kysymyksiä.

Lopulliset tarjouspyyntöasiakirjat julkaistiin pääosin 17.12.2024 sähköisesti BEM-projektipankin kautta. Tarjousaikana tarjouspyyntöaineistoa täydennettiin kahdella lisäkirjeellä: lisäkirje 1 25.1.2025 ja lisäkirje 2 13.2.2025.

Tarjouksille asetettuun määräaikaan 6.3.2025 klo 12:00 mennessä tarjouksen toimittivat Cloudia Tarjouspalvelun kautta:

-​​ Lujatalo Oy

-​​ NCC Suomi Oy

-​​ Rakennusliike Lapti Oy:n ja Bravida Oy:n ryhmittymä

-​​ YIT Rakennus Oy

Kaikkien tarjousten todettiin täyttävän tarjouspyynnössä asetetut vaatimukset. Kaikki tarjoukset hyväksyttiin mukaan tarjousvertailuun.

Tarjousvertailu

Tarjousvertailussa kokonaistaloudellisen edullisuuden vertailuperusteena on paras hintalaatusuhde, jossa hinta saa painoarvon 50 % ja laatu 50 %.

Kaupungin asiantuntijaryhmä on toteuttanut tarjousten laatuarvioinnin maalis-huhtikuussa 2025. Laatuarvioinnin asiantuntijaryhmään on kuulunut useita tilapalveluiden, varhaiskasvatuksen ja kaupunkiympäristötoimialan asiantuntijoita.

Laatuvertailuperusteiden ja laatuarvioinnin keskeisimpinä tavoitteina on ollut saada lapsilähtöisesti suunnitellut tilat, jotka ovat toiminnallisesti mahdollisimman hyvin päiväkotitoimintaan sopivat ja päiväkotitilojen suunnittelun käsikirjan periaatteiden mukaiset. Lisäksi tavoitteena on ollut mm. luonnonmukaiset ja monipuoliset leikkipihat, jotka huomioivat päiväkotitoiminnan turvallisuuden. Arkkitehtonisesta näkökulmasta tavoitteena on ollut laadukkaat ja aikaa kestävät rakennukset, jotka sopivat rakennuspaikkaansa.

Laatuarvioinnin vertailuperusteet ja tulokset perusteluineen on kuvattu tarkemmin oheismateriaalissa.

Laatuvertailuperusteiden pääkohdat ovat seuraavat:

Taulukko 1: Laatuvertailuperusteiden pääkohdat ja pisteytys

Hinnan arviointiperusteena on tarjoushinnan nykyarvo, joka lasketaan tarjoajien hintalomakkeissa antamien tietojen perusteella.

Tarjoushinnan nykyarvo koostuu rakennusurakan, vuosittaisten kiinteistöpalveluiden ja energiakustannusten sekä vuosittaisten PTS-investointien nykyarvoista.

Tarjoushinnan kohdekohtaiset nykyarvot (NPV (Kohde)) lasketaan kaikille kohteille 1-7 seuraavan kaavan mukaisesti:

NPV (Kohde) = KH + PH + PTSH,

missä ko. kohteen:

KH = Kohteen tarjottu rakennusurakan kokonaishinta sisältäen mahdollisen olevan rakennuksen purkamisen ja option sääsuojasta (euroa),

PH = Kohteen vuosittaisten kiinteistöpalveluiden ja energiakustannusten yhteenlaskettu nykyarvo palvelujakson 20 ensimmäiselle vuodelle (euroa),

PTSH = Kohteen vuosittaisten PTS-investointien yhteenlaskettu nykyarvo koko palvelujakson ajalta (euroa).

Tarjoushintojen kohdekohtaiset nykyarvot lasketaan tarjousvertailua varten yhteen (NPV (tarjous)).

Tarjousten kokonaistaloudellisen edullisuuden vertailu on suoritettu tarjouspyynnössä kuvatulla tavalla seuraavan kaavan mukaisesti:

𝐻 = 𝑁𝑃𝑉(𝑡𝑎𝑟𝑗𝑜𝑢𝑠) × [1 − (𝐿/𝑀 × X)]

missä:

H = Tarjouksen vertailuhinta

NPV (tarjous) = Tarjoushinnan nykyarvo (NPV)

L = Tarjouksen laatupisteet

M = Korkeimman laatupistemäärän saaneen tarjoajan laatupisteiden määrä

X = Laadun painoarvo 50 %

Hankkeen kustannukset

Tarjousten kokonaishinnat sisältävät elinkaarihankkeen kaikkien seitsemän (7) päiväkotikohteen:

-​​ Urakkahinnat (investointihinta)

-​​ Purkutyöt (Haritun päiväkoti)

-​​ Palvelujakson aikaiset kustannukset, joita ovat:

• Kiinteistöpalvelut
• Siivouspalvelut
• Laskennallisen energiakustannuksen palvelujakson ajalle
• PTS-toimenpiteet

Alla on avattu tarkemmin eri kustannusten määräytymistä.

Urakkahinta sisältää hankkeen kaikkien seitsemän päiväkodin suunnittelun ja rakentamisen. Urakkahinta on kiinteä kokonaishinta (alv. 0 %). Urakkahinnat tullaan indeksoimaan rakennuskustannusindeksillä kunkin päiväkotikohteen työmaavaiheen alkaessa, jolloin kunkin kohteen osalta maksamattomia maksueriä indeksoidaan toteutuneella rakennuskustannusindeksin (2021=100) kokonaisindeksin muutoksella.

Purkukustannukset koskevat Haritun vanhan päiväkodin (Kymenlaaksonkuja) purkukustannuksia. Elinkaarihankkeen palveluntuottaja purkaa ko. kohteen. Muut uusien rakennusten alta purettavat vanhat rakennukset puretaan kaupungin toimesta.

Palvelujakson aikaiset kustannukset koostuvat rakennusten ylläpitopalveluista syntyvistä kustannuksista. Palvelujakso alkaa välittömästi kohteen rakennusurakan luovutushetkellä. Palvelujakson pituus vaihtelee kohteesta riippuen n. 20–22 vuoden välillä. Kaikkien kohteiden palvelujaksot päättyvät samanaikaisesti silloin, kun viimeisenä valmistuneen kohteen palvelujakso on kestänyt 20 vuotta. Palvelujakson aikaisia kustannuksia indeksoidaan kustannuslajista riippuen rakennuskustannusindeksillä, kiinteistön ylläpidon kustannusindeksillä tai kuluttajahintaindeksillä.

Kiinteistöpalveluiden kustannukset koostuvat mm. kohteen isännöintipalveluista, kiinteistönhoitopalveluista ja ulkoalueiden hoidosta. Tarjouksessa annettu hinta on kiinteä, mutta palvelujakson aikana on mahdollista tehdä tarkennuksia kiinteistöpalveluiden laatutasoon. Kiinteistöpalveluiden kustannuksia indeksoidaan kiinteistön ylläpidon kustannusindeksillä.

Siivouspalveluiden kustannukset kattavat päiväkotien siivoustyöt, sisältäen ns. laitoshuoltajan tehtävät. Tarjouksessa annettu hinta on kiinteä, mutta palvelujakson aikana on mahdollista tehdä tarkennuksia siivouspalveluiden laatutasoon. Lisäksi siivouspalvelut on mahdollista kilpailuttaa uudelleen. Siivouspalveluiden kustannuksia indeksoidaan kiinteistön ylläpidon kustannusindeksillä.

Kiinteistösähkön energiakustannusten laskennallinen hinta on sisällytetty tarjousten kokonaishintoihin. Käytännössä todelliset energiakustannukset maksetaan kulutuksen mukaan suoraan energian tuottajalle. Mikäli kiinteistön käytön aikana toteutuva energiankulutus on suurempi kuin tarjouksessa ilmoitettu maksimikulutus (kWh), maksaa palveluntuottaja maksimikulutuksen ylittävän energiakustannuksen sekä lisäksi sanktion kulutuksen ylityksestä.

PTS-toimenpiteille on ilmoitettu kustannus kaikille kohteille koko palvelujakson ajalle kattohintaisena. Mikäli PTS-toimenpiteiden kustannukset ylittäisivät tarjouksessa ilmoitetun summan, palveluntuottaja maksaa ylimenevän osuuden.

Alla olevassa taulukossa on esitetty tarjotut kokonaishinnat* (€, alv 0%), jotka sisältävät kaikki edellä mainitut rakentamisen ja palvelujakson aikaiset kulut:

Taulukko 2: Tarjotut kokonaishinnat *huom. indeksointi sopimusten mukaan.

​Investointikustannus (urakkahinta sis. purkukustannukset) joka on osa tarjottua kokonaishintaa (€, alv 0 %):

Taulukko 3: Tarjotut urakkahinnat

​Tarjousten laatuvertailun tulokset, eli tarjousten vertailussa käytettävät laatupisteet:

Taulukko 4: Laatuvertailun tulokset

Tarjousten kokonaistaloudellisen edullisuuden vertailu on tehty edellä mainitulla laskentakaavalla, jossa painoarvo on hinta 50 % ja laatu 50 %. Laadun huomioimiseksi tarjouksissa, on laadun vaikutus tarjoushintaan laskettu em. laskentakaavalla niin, että tuloksena saadaan jokaiselle tarjoajalle vertailuhinnat.

Huom. alla esitetyt vertailuhinnat eivät ole toteutuvia urakkahintoja tai muitakaan sopimuksellisia summia, vaan ainoastaan hinta-laatuvertailua varten laskettuja vertailuhintoja, joilla arvioidaan tarjousten kokonaistaloudellista edullisuutta, eli tarjouskilpailun voittajaa. Alimman vertailuhinnan saaneella tarjoajalla on kokonaistaloudellisesti edullisin tarjous.

Taulukko 5: Tarjousten vertailuhinnat. Huom. eivät ole todellisia kuluja.

Kokonaistaloudellisen edullisuuden vertailun perusteella edullisimman tarjouksen on tehnyt YIT Rakennus Oy.

Hintavertailu ja kokonaistaloudellisen edullisuuden vertailu on esitetty liitteessä 1.

Hankevaraus kaikille 7 hankkeelle on 5 % eli 2,6milj.€. Tämä on käytettävissä mikäli jokin hankkeen riskeistä tilaajalle toteutuu.

YIT Rakennus Oy:n tarjous

Voittaneen tarjoajan YIT Rakennus Oy:n tarjouksessa kaikki päiväkodit tullaan toteuttamaan Rakennustiedon ympäristöluokituksen 5 tähden mukaisiksi. Lisäksi massiivipuun käyttö on merkittävä osa rakennuksen runko- ja pintarakenteita. YL-ympäristöluokituksen viiden tähden kohteita ei ole aikaisemmin Turussa toteutettu.

Palveluntuottajalle siirrettävät vastuut

Elinkaarihankkeessa palveluntuottajalle siirretään tavanomaisesta urakoinnista poikkeavia vastuita, mikä vaikuttaa tarjousten riskien hinnoitteluun. Tilaajalta palveluntuottajalle siirrettäviä vastuita ovat esimerkiksi n. 20 vuoden elinkaarivastuu, jolloin palveluntuottaja vastaa tilojen käytettävyydestä ja olosuhteista tiukkojen vasteaikojen puitteissa. Palveluntuottaja vastaa myös siitä, että kiinteistö kuluttaa tarjouksessa ilmoitetun maksimienergiakulutuksen mukaisen määrän energiaa. Lisäksi kiinteistön luovutuskunto on sopimushetkellä määritelty, eli missä kunnossa kiinteistö tulee kaupungin omaan ylläpitoon n. 20 vuoden palvelujakson jälkeen.

Aikataulu

Rakennustöiden tavoiteaikataulu on, että kohteiden jatkosuunnittelu aloitetaan syksyllä 2025 ja viimeinen päiväkoti voidaan ottaa käyttöön viimeistään huhtikuussa 2029.

Tilaajan erillishankinnat

Palveluntuottajan tarjoushinta ei sisällä seuraavia tilaajan erillishankintoja:​

-​​ rahoituskustannukset​

-​​ av-tekniikka (kaapelointi sisältyy)​

-​​ irtokalusteet​

-​​ käyttövarustus​

-​​ mahdollisia pilaantuneiden maiden kustannuksia​

-​​ vanhojen rakennusten purkukustannuksia​

-​​ mahdollisia ympäröivän infran kustannuksia​

-​​ rakennuslupamaksut

-​​ liittymismaksut

-​​ vanhojen rakennusten purkukustannukset (Haritun päiväkodin purku sisältyy palveluntuottajan tarjoushintaan) ​ ​ ​​

Lisäksi taidehankintoihin varataan max. 500 000 euroa.

Investointi

Urakkatarjous 52​ 060 976 €

Taidehankinta 500 000 €

Hankevaraus 5 % 2 600 000 €

Investointikustannus: 55​ 160 976 €

​Palvelujakson (noin 20–22 vuotta) aikaiset kustannukset enimmillään tarjouksen mukaan 33​ 988​ 750 €

Liite 1Tarjousten hinnan ja kokonaistaloudellisen edullisuuden vertailu

Kaupunginhallituksen ehdotus​

Kaupunginvaltuusto päättää

• toteuttaa päiväkotien uudistushankkeen seitsemän päiväkotia elinkaarimallilla,
• valita elinkaarihankkeen toteuttajaksi ja palveluntuottajaksi kokonaistaloudellisesti edullisimman tarjouksen jättänyt YIT Rakennus Oy hintaan 52​ 060 976 euroa (alv 0 %),
• sitoutuu hankkeen kokonaisinvestointikuluun, josta investoinnin osuus on 55​ 160​ 976 € ja palvelujakson aikainen kustannus enimmillään 33​ 988​ 750 €,
• että hankkeen päiväkodit toteutetaan kaupungin tytäryhtiön KOy taseeseen, ja se valtuutetaan allekirjoittamaan hankkeen puitesopimus.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.