Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus, maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi, 25.4.2025:

Taustaa

​Turun kaupunginvaltuusto päätti vuoden 2016 talousarvion yhteydessä Turun tiedepuisto -kärkihankkeen asettamisesta. Turun kaupunginhallitus toimeenpani 25.5.2016 § 163 kaupunginvaltuuston päätöksen käynnistämällä kärkihankkeen. Kaupunginvaltuusto on 14.5.2018 § 91 hyväksynyt hankkeen toteuttamista ja suunnittelua ohjaavat periaatteet.

Kaupunginhallitus päätti 18.6.2018 § 265 hyväksyä kärkihankkeen toteuttamissuunnitelman sekä kärkihankkeessa määritellyn Itäharjun kolmion osalta Masterplanin mukaisen kehittämissuunnitelman ohjeellisena noudatettavaksi. Yhteistyösopimuksen mukainen alue sijoittuu hyväksytyn kehittämissuunnitelman 1. vaiheen alueelle, missä tavoitteena on käynnistää kaavoitus kumppanuuksin ja mahdollistaa nopean asuntotuotannon käynnistyminen, joukkoliikenneakselin toteutuminen sekä Kupittaan ja Itäharjun liittäminen yhteen kansirakenteella.

Kehittämissuunnitelman edistämiseksi kaupunginhallitus päätti 7.12.2021 § 575 käynnistää hankinnan Kupittaan kärjen kumppanuushankkeesta. Kumppanuushankkeen tarjouskilpailun voittajasta kaupunginhallitus on tehnyt päätöksen 5.12.2023 § 515. Voittajaksi on valittu ryhmittymä Terävin Kärki (YIT Suomi Oy, Lundén Architecture Oy ja Arkkitehdit von Boehm – Renell Oy, nimettyinä alihankkijoina COBE A/S sekä AFRY Finland Oy ja WSP Finland Oy); Hankinta käsittää yhtenä osana kokonaissuunnitelman laadinnan Joukahaisenkadun, Kalevanrampin, Kalevantien ja Karjakadun rajaamalle alueelle ja tarjouskilpailun voittaneen konsortion ehdotuksen ”Terävin kärki” on toiminut sopimusalueen asemakaavan alustavana viitesuunnitelmana.

Yhteistyösopimus

Asemakaavamuutoksen käynnistämiseksi ja edistämiseksi on ennen kaavoituksen käynnistämistä laadittu yhteistyösopimus alueen maanomistajien ja haltijoiden kesken. Yhteistyöllä on ollut tarkoitus vaikuttaa sopimusalueen kaavoitukseen siten, että alueiden kehittämiselle asetetut mm. laadulliset, hanketaloudelliset ja aikataululliset tavoitteet saavutetaan parhaalla mahdollisella tavalla. Sopimus on ollut myös samalla maanomistajien ja haltijoiden tekemä aloite alueen kaavan muuttamiseksi. Yhteistyösopimuksessa on sovittu niistä periaatteista, joita kaavoituksen kustannustenjaon, organisoinnin ja tulevien rakennusoikeuksien jakamisen osalta noudatetaan. Lisäksi sopimuksella on sovittu mm. pilaantuneiden maiden puhdistusvastuista ja oikeudesta hallitsemansa maa-alueen jatkovuokraukseen uuden asemakaavan astuttua voimaan. Alkuperäisessä yhteistyösopimuksessa ovat olleet mukana kaikki muut alkuperäisen sopimusalueen maanomistajat/haltijat lukuun ottamatta Väylävirastoa rata-alueen osalta. Väyläviraston osallistumista sopimukseen ei nähty tarpeellisena, koska radan päälle rakentamisesta sovitaan heidän kanssaan erikseen.

Alkuperäistä yhteistyösopimusta on tarpeellista tarkistaa, koska Kupittaan kärjen asemakaava on päätetty vaiheistaa kaupunginhallituksen päätöksellä 10.2.2025 § 43. Vaiheistaminen vaikuttaa yhteistyösopimuksen sisältöön ja siinä sovittaviin periaatteisiin. Lisäksi alkuperäisistä maanomistajista sopimuksesta ovat suunnittelun aikana irtautuneet Koy Karjakatu 35 b ja Koy Turun Rautakatu. Irtautuneita osapuolia sitoo alkuperäiseen sopimukseen kirjatut velvoitteet osallistumisesta kaavan laatimisesta aiheutuneisiin kustannuksiin.

Asemakaavan laadinnassa tulee noudattaa maankäyttö- ja rakennuslain velvoittavia säännöksiä. Näistä velvoittavista määräyksistä ei tällä yhteistyösopimuksella poiketa eikä asemakaavan sisällöstä kaupungin ja muiden osapuolten kesken etukäteen sovita. Kaava-asiakirjojen sisällön ja asemakaavaehdotuksen lopullisen sisällön ja laadun ratkaisee viime kädessä kaupunki. Asemakaavan valmistelussa noudatetaan kaupungin vaikutuksiltaan merkittävän asemakaavan prosessia. Asemakaavan hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto.

Tarkistetussa sopimuksessa keskeisin muutos on, että muut osapuolet paitsi kaupunki sitoutuvat kesällä 2024 nähtävillä olleen kaavaehdotuksen edistämiseen lopulliseksi kaavaratkaisuksi kahdessa vaiheessa ja hyväksyvät siltä pohjalta tehdyt laskelmat mm. rakennusoikeuksien jakautumiseksi lopputilanteessa. Kaupunki omalta osaltaan sitoutuu molempien kaavojen edistämiseen, vaikka lopulliseen sisältöön kaupunki ei voi tässä vaiheessa sitoutua. Näillä kirjauksilla mahdollistetaan asemakaavan jakaminen kahdeksi osaksi vaarantamatta kuitenkaan alkuperäisen yhteistyösopimuksen periaatteita.

Samalla sovitaan molempien kaavahankkeiden yhteenlasketuksi valmistelun kattohinnaksi 490.000 euroa, joka sisältää mm. kaavan laatimisesta aiheutuvat kaupungin kustannukset ja Arkkitehtikonsultin kustannukset, erillisselvitykset sekä tarpeellisista kuulutuksista johtuvat kustannukset. Tämä kuitenkin sillä edellytyksellä, että lopullinen kaavaratkaisu ei olennaisesti poikkea nähtävillä olleesta kaavaehdotuksesta. Mahdollisista muutoksista sovitaan erikseen. Kaavan valmistelukustannukset peritään yksityisiltä maanomistajilta/ haltijoilta, kun kaupunginvaltuusto on hyväksynyt kaavaehdotuksen.

Alkuperäiseen sopimukseen on tehty myös vähäisiä tarkennuksia mm. mahdollisten kompensaatioiden luovutusajankohtaan sekä vaiheistuksen aiheuttamiin järjestelyihin näiden kompensaationa luovutettavien maa-aluiden osalta. Lisäksi asemakaavoituksen tavoiteaikataulua on tarkennettu vaiheistuksen mukaiseksi.

Kaavalla syntyvän rakennusoikeuden jakamisesta on yhteistyösopimukseen kirjattu erikseen yksityiskohtaiset periaatteet. Sopimuksessa sopimusalue jaetaan sisä- ja ulkoalueeseen. Sisäalueen rakennusoikeudet jaetaan sopimuksen tekohetkellä omistuksessa/hallinnassa olevan pinta-alan perusteella. Jaosta on tehty kaavaehdotuksen valmistuttua ns. kompensaatiolaskelma, jossa eri rakennusoikeudet arvostetaan asuinrakennusoikeuden ja toimisto/palvelurakennusoikeuksien hinnoilla. Tämän laskelman kautta jokaiselle sopimuksen osapuolelle osoitetaan pinta-alaan perustuva osuus koko sisäalueen rakennusoikeuden arvosta kokonaisina rakennuspaikkoina. Tämä laskelma ja jaon toteutusmalli on tehty nähtävillä olleen kaavaehdotuksen mukaan, pl. irtautuneet osapuolet, ja se on esitetty tarkistetun yhteistyösopimuksen liitteenä 7. Mikäli kompensaatiolaskelman kautta saatava rakennusoikeus ei kokonaisina rakennuspaikkoina toteudu, sitoutuvat osapuolet suorittamaan loppukompensaation rahakorvauksena.

Kaupungilta tontin vuokranneet saavat oikeuden, mutta ei velvollisuutta, vuokrata käyvän markkinahinnan ja muutoin kaupungin voimassa olevien asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaisesti määräytyvällä maanvuokralla sopimuksen tekohetkellä vuokraamansa tontti tai sen osa, joka on osoitettu korttelialueeksi, Uusi vuokrasopimus laaditaan ennen kuin ko. alueelle haetaan rakennuslupaa uuden asemakaavan mukaiseen käyttöön. Tämä oikeus on voimassa nykyisen vuokrasopimuksen päättymishetkeen saakka.

Sopimuksen osapuolet vastaavat pilaantuneiden maiden selvittämisestä, kunnostussuunnittelusta, mahdollisen jätteen poistamisesta sekä maaperän puhdistamisesta ja käsittelystä aiheutuvista kustannuksista uuden maankäytön edellyttämään tasoon tämän sopimuksen allekirjoitushetkellä hallitsemiensa ja omistamiensa maa-alueiden osalta.

Tarkistetussa yhteistyösopimuksessa asemakaava on jaettu kahteen vaiheeseen, joista ensimmäisen vaiheen asemakaavaehdotuksen tarvittavine maankäyttösopimuksineen on tavoitteena olla hyväksymiskäsittelyssä kesällä 2025. Toisen vaiheen asemakaava on tarkoitus asettaa nähtäville vuoden 2025 aikana ja saada hyväksymiskäsittelyyn maankäyttösopimuksineen vuoden 2026 alkupuolella.

Tarkistettu yhteistyösopimus tulee voimaan, kun osapuolet ovat sen allekirjoittaneet. Tämä sopimus korvaa Osapuolten välillä 20.9.2023 allekirjoitetun alkuperäisen yhteistyösopimuksen, jonka voimassaolo lakkaa tämän sopimuksen voimaantulohetkellä lukuun ottamatta siitä valmistelun aikana irronneita osapuolia. Heidän osaltaan velvollisuus osallistua kaavoituksen kustannuksiin jää edelleen voimaan.

Sopimuksen voimassaolo päättyy viimeistään 31.12.2028, mikäli Osapuolet eivät kirjallisesti sovi toisin. Mikäli kaavoitus on kesken 31.12.2028, Osapuolet sitoutuvat jatkamaan tämän sopimuksen voimassaoloa tarvittavalla ajanjaksolla.

Liite 1Kupittaan kärjen yhteistyösopimuksen tarkistus​

Oheismateriaali 1Kupittaan kärjen yhteistyösopimuksen tarkistus muutosmerkinnöin

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen

Ehdotus​​Kaupunginhallitus päättää

• hyväksyä Kupittaan kärjen yhteistyösopimuksen tarkistuksen liitteen 1 mukaisesti,
• oikeuttaa maankäyttöjohtajan tekemään tarvittaessa yhteistyösopimukseen vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia sekä allekirjoittamaan sopimus kaupungin puolesta, ja
• oikeuttaa maankäyttöjohtajan jatkamaan tarvittaessa sopimuksen voimassaoloa vanhoilla sopimusehdoilla.

Päätös​Ehdotus hyväksyttiin.

​Aaltonen ja Virtanen ilmoittivat olevansa esteellisiä ja poistuivat kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.