Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Christiane Eskolin 5.11.2024:​

Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus -palvelualueen kaavoitus on laatinut 30.8.2024 päivätyn ja 5.11.2024 lausuntojen perusteella muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen Kuralan kaupunginosaan.

Kaavoitettava alue sijaitsee Hämeen valtatien ja Kuralankadun välillä. Liike- ja toimistorakennusten korttelialialueella sijaitsee II–V-kerroksinen liikerakennus, joka on osin muutettu palveluasumiseen. Sisäinen saatto- ja huoltoliikenne sekä pysäköintialueelle ajo on järjestetty Hämeen valtatieltä ja Kuralankadulta, ja pysäköintikansille ajo on Kuralankadulta.

Suunnittelualue on yksityisomistuksessa.​

Nykytilannetta sekä suunnittelutilannetta kuvataan tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat.​

Asemakaavanmuutoksen tarkoitus​

Kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto hyväksyi 21.6.2021 § 46 Kurjenmäkikotien korvaavien tilojen tarveselvityksen lisäyksellä, että jatkosuunnittelussa huomioidaan asukkaille viihtyisän piha- ja ulkoilualueen toteuttaminen. Selvityksessä esitettiin, että Kurjenmäkikotien korvaavat tilat järjestetään laajentamalla Kulkurin Valssin tiloja. Tavoitteena on kasvattaa Kulkurin Valssin tehostetun palveluasumisen yksikön asukasmäärää nykyisestä 119 asukkaasta 300 asukkaaseen tarveselvityksen mukaisesti. Laajennustarve on noin 11.000 k-m².​

Asemakaavanmuutoksen tarkoituksena on tontin käyttötarkoituksen laventaminen monimuotoiseen asumiseen ja rakennusoikeuden määrän lisääminen.​

Kaavaprosessin vaiheet​

Asemakaavanmuutos perustuu 25.2.2020 päivättyyn, Kiinteistö Oy Vähähuhkon ja Kiinteistö Oy Turun Kulkurin Valssin yhteisesti jättämään asemakaavanmuutosaloitteeseen omistamalleen tontille 853-13-29-6.​

Kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto hyväksyi 21.6.2021 § 46 Kurjenmäkikotien korvaavien tilojen tarveselvityksen, jossa esitettiin, että Kurjenmäkikotien korvaavat tilat ratkaistaan Kulkurin Valssin yhteyteen toteutettavalla laajennuksella.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavan tavoitteet ja merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 2.11.2021 § 423.​

Kaavan vireilletulosta kuulutettiin 13.11.2021. Ilmoitus vireilletulosta sekä 26.10.2021 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin siinä mainituille osallisille kirjeitse ja sähköpostitse 16.11.2021.​

Osallisilta pyydettiin alkuvaiheen mielipiteitä 13.12.2021 mennessä. Mielipiteitä ei jätetty. Aloitusvaiheen aikana Turku Energia Sähköverkot Oy antoi kannanoton.​

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma päivitettiin 6.11.2023 liittämällä suunnittelualueeseen Hämeen valtatien katualueesta noin 250 m² suuruinen alue.​

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 16.9.2024 - 15.10.2024. Nähtävillä oloaikana yleisötilaisuus järjestettiin Hannunniitun koululla 14.10.2024.​

Nähtävillä oloaikana saapui 3 muistutusta: Nummenmäen Pientalot ry:ltä ja kaksi muistutusta alueen asukkailta, joista toisen oli allekirjoittanut yhteisesti Hämeen valtatien pohjoispuolen alueen pientaloasukkaat.​

Muistutuksissa esitetään toimenpiteitä turvallisen ajonopeuden varmistamiseksi Vanhalla Hämeentiellä ja Kuralankadulla. Nummenmäen Pientalot ry esittää huolensa Hämeen valtatien liikennemääristä ja melusta, joka haittaa erityisesti Ristimäen ja Rasintien pientaloalueita ja lisää melua entisestään asuinkiinteistöihin kaavan täydennysrakentamisen myötä. Yhteisesti allekirjoitetussa muistutuksessa vaaditaan meluaidat rakennettavaksi Kulkurin Valssin piha-alueelle ja vastakkaiselle Ristimäen ja Rasintien pientaloalueelle, sillä uudet rakennukset lisäävät liikennemelua. Kaavamuutoksen ympäristöhäiriöitä, kuten melua, on vähennettävä, ja asuinalueelle tarvitaan meluseinä.​

Samaan aikaan nähtävillä olon kanssa kaavaehdotuksesta pyydettiin lausunnot viranomaisilta. Lausunnon jättivät Turku Energia Sähköverkot, Turku Energia Kaukolämpö, Turun Vesihuolto ja Turun kaupungin Vanhusneuvosto. Varsinais-Suomen pelastuslaitoksella ja Turun Vesihuollolla ei ollut lausuttavaa. Varsinais-Suomen ELY-keskus vastasi lausuntopyyntöön, että ei anna lausuntoa, vaan kommentoi kaavaehdotusta.​

Turku Energia Sähköverkot toteaa, että muutosalueen uusi rakennusmassa edellyttää sähkönjakeluverkon laajennusta pienjännitekaapeloinnilla ja jakokaapeilla. Nykyinen muuntamo on säilytettävä toimivana, ja sen esteetön kulku ja ilmanvaihto on turvattava myös rakentamisen aikana. Kaavakarttaan tulee merkitä suuntaa antava alue muuntamolle.​

Turku Energia Kaukolämpö toteaa, että alue on liitettävissä kaukolämpöverkkoon.​

Turun kaupungin Vanhusneuvosto esittää, että mahdollisen meluaidan tulee olla moderni ja ympäristöön sopiva. Piha-alueen on oltava turvallinen ja autot ohjattava erillisiin parkkitiloihin. Yhteisöllisyyttä ja yhteisiä tiloja, kuten harrastehuone, kuntosali ja saunatilat, tarvitaan. Alueelle tulisi myös rakentaa ulkokuntoiluvälineitä ja viihtyisyyttä lisääviä viheralueita. Sisätiloissa on tärkeää panostaa esteettömyyteen, valoisuuteen, kodikkuuteen ja taiteeseen. Kulkurin Valssin palveluja voisi tarjota myös muille alueen vanhuksille, jotta he voivat asua kotonaan pidempään.​

Mielipiteiden, muistutusten ja lausuntojen pääkohdat ja vastineet on koottu vuorovaikutusraporttiin.​

Muutokset kaavaehdotukseen​

Kaavakartan Yleiset määräykset -kohtaan on kaupungin asunto- ja maapoliittisten periaatteiden perusteella lisätty määräys ”Perheasuntojen osuuden tulee olla vähintään 25 % asuntojen määrästä (ei koske erityisasumista mm. opiskelija-asunnot). Perheasunnoksi katsotaan vähintään kahden makuuhuoneen asunto, jonka minimipinta-ala on 63 h-m2.” Lisäksi kaavakartalle on lisätty määräykset ”Rakennussuunnittelun yhteydessä tulee laatia pihasuunnitelma, joka perustuu hoivatoimintaa ohjaaviin määräyksiin ja ohjeisiin.” ja ”Raitisilman sisäänotto tulee järjestää joko sisäpihalta tai Hämeen valtatien puolelta mahdollisimman korkealta.”

Turku Energia Sähköverkot Oy:n lausunnon johdosta kaavakarttaan ja määräyksiin on lisätty merkintä ja määräys: muu-1: ”Sijainniltaan ohjeellinen muuntamoa varten varattava tila. Kulkurin Valssin rakennuksen kellaritiloihin on sijoitettu alueen sähkönjakelua palveleva TESV Oy:n omistama kiinteistömuuntamo, sisämitoiltaan 20 m². Nykyinen muuntamo tulee huomioida siten, että se voi sijaita nykyisessä sijoituspaikassaan toimintakykyisenä. Esteetön kulku muuntamotilaan ja tilan ilmanvaihto tulee säilyttää ennallaan, myös rakentamisen aikana. Mahdolliset muutokset kiinteistössä pitää hyväksyttää jo suunnitteluvaiheessa TESV:llä.”​

Kaavakarttaan nähtävillä oloajan jälkeen tehdyt muut muutokset on esitetty selostuksen kohdassa 3.4.6 Muutokset kaavaehdotukseen nähtävillä olon jälkeen (muutettu 5.11.2024) lausuntojen johdosta.​

Lausuntojen perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.​

Asemakaavanmuutosehdotus​

Asemakaavalla mahdollistetaan monipuolinen asuinrakentaminen sekä Kulkurin Valssin tehostetun palveluasumisen yksikön laajentaminen.​

Asemakaavanmuutoksella muodostuu palvelurakennusten korttelialue P-1, jolle saa sijoittaa asuin-, liike- ja toimistotilaa yhteensä 28 600 k-m². Kokonaisrakennusoikeuden määrästä saa Hämeen valtatien puoleisen rakennusten maantasokerrokseen sijoittaa enintään 1 100 k-m² toimisto- ja liiketiloja.​

Nykyiselle Kulkurin Valssin toiminnoille osoitetaan rakennusoikeuden määräksi 9200 k-m², joka vastaa vuonna 1991 toteutuneen rakennuksen laajuutta. Hoiva-asumiselle uutta rakennusoikeutta muodostuu yhteensä 13 800 k-m² ja Kuralankadun varrelle kaksi uutta asuinkerrostalon rakennusalaa, joille saa rakentaa kummallekin enintään 2800 k-m², eli yhteensä enintään 5600 k-m².​

Korttelin 39 rakennusoikeuden kokonaismäärä on 28 600 k-m², jolloin tehokkuusluvuksi (et) muodostuu 1,91. Rakennusoikeuden määrä kasvaa kaavanmuutoksen johdosta 13 050 k-m²:llä.​

Kaava mahdollistaa 7–8-kerroksisten hoivatilojen rakentamisen nykyisen kaksikerroksisen liikerakennuksen tilalle. Nykyinen pysäköintikansi ja sen alapuoliset tilat puretaan, ja tilalle rakennetaan kahteen kerrokseen uutta autopaikoitus- ja teknistä tilaa sekä asukkaille ulkoilualue kansirakenteen päälle.

Rakennus, jossa Kulkurin Valssi nykyisin toimii, sen väestönsuoja- ja sosiaalitilat, liikennealueet ja piha säilyvät pääosin ennallaan. Uudesta kansirakenteesta mahdollistetaan kulku Kulkurin Valssin maanalaisiin tiloihin. Kannella oleva piha-alue toimii korttelin yhteisenä virkistysalueena kaikille asukkaille.​

Hämeen valtatien puoleisella rakennusalalla rakennusten maantasokerrokseen ei saa sijoittaa asuntoja. Maantasokerroksen kerroskorkeuden tulee olla vähintään 4 metriä ja kyseiset tilat tulee suunnitella liike-, palvelu- ja/tai toimistotiloiksi soveltuviksi.​

Rakennusoikeutta ylittäen saa rakentaa polkupyörä- ja lastenvaunuvarastoja, sekä jätehuoneita ja ajoluiskan rakenteita. Yksikerroksisia katoksia saa rakentaa rakennusalaa ja -oikeutta ylittäen, kuitenkin enintään yhteensä 50 k-m². Teknisiä- ja yhteistiloja saa rakentaa kerrosluvun rajoittamatta. Tilat tulee sijoittaa rakennuksen ylimpään kerrokseen.​

Jatkossa ajoneuvoliittymä Hämeen valtatielle poistuu. Alue liittyy katuverkostoon ainoastaan Kuralankadulta. Autopaikoitus sijoittuu pihakannen alle kahteen kerrokseen.

Pysäköintikellariin ja/tai pihatasoon on rakennettava autopaikkoja seuraavasti: 1 ap/100 k-m² toimisto- tai liiketilaa kohti, 1 ap/100 k-m² asuinkerrosalaa kohti, 1 ap/125 k-m² korkotuetun vuokra-asumisen ja seniori- sekä palveluasumisen asuinkerrosalaa kohti ja 1 ap/350 k-m² tehostetun palveluasumisen tilaa kohti.​

Maantasoon tulee lisäksi rakentaa vähintään 1 vieraspaikka 10 asuntoa kohti tai erillisen liikenneselvityksen mukaan. LE-pysäköintipaikkoja on toteutettava 2 % vaadituista paikoista, ja ne on sijoitettava lähelle rakennuksen sisäänkäyntiä. Vähimmäismäärästä voidaan vähentää 5 % nimeämättömiä paikkoja tai 10 % vuorottaiskäytössä ja nimeämättömiä paikkoja.​

Polkupyöräpaikkoja on rakennettava 2 paikkaa Kuralankadun asuinkerrostaloasuntoa kohti, 1 paikka palveluasuntoa kohti ja 1 paikka 150 k-m² liike- ja toimistotilaa kohti. Paikoista vähintään 50 % tulee sijoittaa kadun tasolle rakennettavaan, säältä suojattuun ja lukittavaan säilytystilaan. Korttelissa on myös varattava tilat polkupyörien kunnostusta ja pesua varten.​

Kaava mahdollistaa viitesuunnitelman mukaisen toteutuksen, jossa maantasoon sijoitetaan 10 autopaikkaa, joista 2 on varattu liikuntaesteisille. Pihakannen alle tulee yhteensä 124 autopaikkaa, joista 6 on liikuntaesteisille. Lisäksi Hämeen valtatien puoleiselle piha-alueelle voidaan sijoittaa toiminnan tarpeen mukainen määrä asiakaspaikkoja.​

Infrakustannukset​

Asemakaavan toteuttaminen ei edellytä suoranaisesti uusien yleisten alueiden rakentamista tai merkittäviä muutoksia. Tärkeänä tavoitteena nähdään kuitenkin, että uudiskortteliin suunnitellaan suora jalankulkuyhteys Jaanintielle ja edelleen Kylämäkeen uuden Kuralankadun pohjoispuolisen jkpp-väylän kautta. Kuralankaarteen kavennuksessa asfalttipintaa muutetaan katuvihreäksi ja parannetaan jkpp-väyliä. Samalla varaudutaan mahdolliseen yksisuuntaiseen pyöräilyinfraan Vanhalla Hämeentiellä vielä tällä vuosikymmenellä.​

Kuralankadun ja Vanhan Hämeentien osuuden saneerauksen mukaan lukien jalankulku- ja pyöräilyväylien rakentamisen ajoradan molemmille puolille sekä Kuralankaarteen saneerauksen hankeosalaskentaan perustuva kustannusarvion vaihteluväli on 1,0–1,8 M€ (alv 0 %). Kustannusarviossa on käytetty maanrakennuskustannusindeksin pistelukua 131,15 (2015=100, kesäkuu 2024). Arvio sisältää rakentamisen, suunnittelun ja muut tilaajan kustannukset sekä infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaisen hankevarauksen 20 %.

Kuralankatu 2 asemakaava-alueen toteuttamiseen liittyvistä infran saneerauksista laaditaan erikseen infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukainen hankekortti kustannusarvioineen, jonka hyväksyminen kuuluu kaupunkiympäristöjohtajan toimivaltaan.​

Seuraava vaihe​

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittava maankäyttösopimus kaupungin ja yksityisen maanomistajan välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat​

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.​

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.​

Liite 1​Kartta Kuralankatu 2

Liite 2​Vastineet muistutuksiin

Oheismateriaali 1​Selostus Kuralankatu 2

Oheismateriaali 2​Tilastolomake Kuralankatu 2

Oheismateriaali 3​Vuorovaikutusraportti 30.8.2024, muutettu 5.11.2024

Oheismateriaali 4​OAS-vaiheen mielipide

Oheismateriaali 5​Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 6​Kaavaehdotuksesta annetut muistutukset​

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku​

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:​

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineet muistutuksiin (liite 2) ja esittää kaupunginhallitukselle, että 30.8.2024 päivätty ja 5.11.2024 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Kuralankatu 2 esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin siten muutettuna, että kaavan yleisiin määräyksiin ja selostukseen lisätään:

”Kaupunkikuvallisessa ratkaisussa on otettava tasapainoisesti huomioon sekä lähialueen rakennuskanta, että korttelin maisemallisesti merkittävä asema osana laajempaa kulttuuri- ja perinnemaisemaa. Erityistä huomiota yhteensopivuuteen perinnemaiseman kanssa on kiinnitettävä Kuralan kylämäen puoleisten julkisivujen suunnittelussa."

ja seuraava kaavamääräys: "Korttelin tulee muodostaa kaupunkikuvallisesti yhteneväinen ja toimiva kokonaisuus." muutetaan muotoon "Korttelin tulee muodostaa kaupunkikuvallisesti laadukas ja toimiva kokonaisuus."

Rantasen Lahden kannattamana tekemä muutosehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

Jäsen Perho ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.​​​

Liite 3Kartta Kuralankatu 2, muutettu 19.11.2024 (Kylk § 417)

Oheismateriaali 7Selostus Kuralankatu 2, muutettu 19.11.2024 (Kylk § 417)

Kaupunginsihteeri Pia Bergström 9.1.2025:

Asemakaavanmuutosehdotus "Kuralankatu 2" ja sitä koskeva maankäyttösopimus on hyväksytty kaupunkiympäristölautakunnassa 19.11.2024 (417 § ja 418 §).

Maankäyttösopimus osapuolten välillä on allekirjoitettu 8.1.2025.

Liite 1Kartta Kuralankatu 2

Oheismateriaali 1Selostus Kuralankatu 2

Oheismateriaali 2Tilastolomake Kuralankatu 2

Oheismateriaali 3​Vuorovaikutusraportti 30.8.2024, muutettu 5.11.2024

Kaupunginhallituksen ehdotus​​

Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä 30.8.2024 päivätyn ja 5.11.2024 lausuntojen perusteella muutetun sekä 19.11.2024 § 417 kaupunkiympäristölautakunnan päätöksen perusteella muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen Kuralankatu 2.