Esityslistat/pöytäkirjat

Asemakaavanmuutosehdotus; Aurakatu 6, VI ja VII kaupunginosat (os. Aurakatu 6, Linnankatu 13a) (21/2022) (Kv)

Asemakaavanmuutos mahdollistaa ydinkeskustaan uutta liike-, toimisto- ja asuintilaa vanhoja rakennuksia saneeraamalla sekä uudisrakentamalla. Tontille osoitetaan rakennusoikeutta yhteensä 8750 k-m2. Kaupunginvaltuustolle esitetään asemakaavanmuutosehdotuksen hyväksymistä.

Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Sofia Korte 16.10.2024:

Turun kaupungin kaavoitus ja Ramboll Finland Oy ovat laatineet 15.4.2024 päivätyn ja 8.10.2024 lausuntojen perusteella muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen.

Nyky- ja suunnittelutilanne

Asemakaavamuutos laaditaan Turun keskustaan VI ja VII kaupunginosaan, Aurakadun ja Linnankadun kulmaan korttelin 9 tontille 16 ja osalle Aurakatua ja Linnankatua. Suunnittelualueen tontilla on kolme rakennusta ja huoltopiha. Vuonna 1912 valmistuneen kolme- ja puolikerroksisen rakennuksen katutasossa on ravintola ja pikaruokakahvila. Vuonna 1959 valmistuneen seitsemänkerroksisen rakennuksen, Kuparitalon, katutasossa on ravintola sekä liiketila. Vuonna 1981 valmistuneen kolme- ja puolikerroksisen rakennuksen, SYP-Centerin, katutasossa on pikaruokaravintola sekä päivittäistavarakauppa. Muissa kerroksissa on liike- ja toimistotiloja. Suunnittelualueen pinta-ala on 0,35 ha.

Em. tontti on 11.9.1978 voimaan tulleessa asemakaavassa liikerakennusten korttelialuetta (AL). Aurakatuun rajoittuva punatiilijulkisivuisen rakennuksen julkisivu ja vesikatto on suojeltu asemakaavalla.

10.8.2024 voimaan tulleessa Turun yleiskaava 2029:ssä suunnittelualue on osa Ydinkeskusta-Tiedepuiston aluetta (Cy). Keskustatoimintojen alueella tulee mm. tukea kivijalkakaupan toimintamahdollisuuksia ja mahdollisuuksien mukaan avata Kauppatoria reunustavien korttelien läpi kulkevia jalankulkuyhteyksiä. Tiivistyvällä kestävän kaupunkirakenteen vyöhykkeellä tiivistetään yhdyskuntarakennetta ja lisätään rakentamistehokkuutta. Lisäksi Kauppahallin liike- ja asuinkortteli on merkitty arvokkaaksi rakennetun ympäristön kohteeksi, Aurakatu on osa kansallista kaupunkipuistoa ja suunnittelualue on osa Turun keskustaa laajasti kattavaa muinaismuistokohdetta.

Nykytilannetta sekä suunnittelutilannetta kuvataan tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat.

Asemakaavanmuutoksen tavoitteet

Asemakaavamuutoksen tavoitteena on saada ydinkeskustan tontti nykyistä paremmin käyttöön luomalla viihtyisyyttä korttelin sisäosaan ja mahdollistamalla liike-, toimisto- ja asuintilan rakentaminen saneeraamalla vanhoja rakennuksia sekä uudisrakentamalla. Tavoitteena on selvittää rakennetun ympäristön arvot ja tutkia korttelin sisäisien jalankulkuyhteyksien avaamista. Lisäksi tavoitteena on kohentaa kaupunkikuvaa ja lisätä keskustan vetovoimaa. Keskustan kehittämisen kärkihankkeen mukaisesti tavoitteena on mm. saavutettava, kaupallisesti houkutteleva, viihtyisä ja elävä keskusta.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavanmuutos perustuu 30.5.2016 päivättyyn maanomistajan asemakaavanmuutosaloitteeseen.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavan tavoitteet ja merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 30.8.2022 § 303.

Ilmoitus kaavahankkeen vireilletulosta on suoritettu kuulutuksella 10.9.2022. Lisäksi ilmoitus vireilletulosta sekä 9.8.2022 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin siinä mainituille osallisille kirjeitse ja sähköpostilla 7.9.2022.

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 27.5.-25.6.2024. Ehdotuksesta ei tullut yhtään muistutusta. Lausuntoja saatiin viisi kappaletta, kommentteja yksi ja kaupunkiympäristön palvelukokonaisuuden sisäisiä kannanottoja kaksi.

Turku Energia Lämpö Oy totesi lausunnossaan, että alue on liitettävissä kaukolämpö- ja jäähdytysverkkoon ja tarjolla on erilaisia uusiutuvaa energiaa hyödyntäviä ratkaisuja. Turku Energia Sähköverkot Oy lausui, että tontille tulee varata tila uudelle muuntamolle ja suunnitelmissa tulee huomioida nykyinen muuntamo sekä suunnittelualueen keski- ja pienjännitekaapelit. Varsinais-Suomen pelastuslaitoksen lausunnon mukaan pelastustoiminnan ja operoinnin tulee olla mahdollista kaava-alueella. Lisäksi kunnallistekniikan suunnittelussa ja toteutuksessa on huomioitava sammutusvesitarpeet. Turun Vesihuolto Oy:llä ei ollut huomautettavaa.

Museopalvelut totesi lausunnossaan, että kaikilla tontin rakennuksilla on suojeluarvoja ja myös Kuparitalon ja SYP-Centerin julkisivuilmeiden säilyminen tulee turvata asemakaavassa. Lausunnon mukaan korttelin jatkosuunnittelussa tulee antaa suuri painoarvo kerroksellisen arkkitehtuurin arvojen säilymiselle. Lisäksi katualueille tulee lisätä sm-merkintä muinaismuistolailla rauhoitetusta kiinteästä muinaisjäännöksen osasta. Varsinais-Suomen ELY-keskus ei antanut kaavasta lausuntoa, mutta totesi, että kiinteistöllä 853-7-9-14 sijaitsee paikallisesti arvokkaaksi arvotettu Viljo Revellin suunnittelema kohde, jolle tulee as-1 merkinnän sijaan osoittaa suojelumerkintä. ELY-keskuksen kannanotto on ristiriitainen eikä ole varmuutta siitä, koskeeko se naapuritontilla olevaa rakennusta vai kaava-alueella olevaa Kuparitaloa. Lisäksi ELY kommentoi, että sr-1 suojelumerkinnän sanamuotoa tulee muuttaa lupamuotojen osalta paremmin aikaa kestäväksi, kiertotalousmääräystä olisi syytä tarkentaa painottamalla purkumateriaalin uudelleenkäyttöä rakennusosina raaka-aineen sijaan ja ilmastonmuutoksen hillintään kiinnittää enemmän huomiota lisäämällä määräys kestävästä rakentamisesta.

Lausuntojen, kommentin ja sisäisien kannanottojen pohjalta kaavaehdotukseen on lisätty määräykset muinaismuistolailla rauhoitetusta kiinteästä muinaisjäännöksen osasta (sm), happamista sulfaattimaista, muuntamon sijoittamisesta ja kestävästä rakentamisesta. Kiertotalous-, sr-1- ja as-1-määräyksiä on tarkennettu. Kiertotalousmääräykseen on lisätty tieto purkumateriaalin ensisijaisesta uudelleenkäytöstä rakennusosina raaka-aineen sijaan. Sr-1-määräyksen viimeisen lauseen muotoilua on päivitetty mainitsemalla lupamuotojen sijaan korjaus- ja muutostöiden suunnittelu. As-1-määräyksen alkua on muutettu selkeämmäksi mainitsemalla ulkoasun sijaan kantavat rakenteet ja katujulkisivujen ominaispiirteet.

Sen sijaan Kuparitalolle ja SYP-Centerille ei anneta suojelumerkintää, sillä suunnittelualueella on tunnistettu osittain ristiriitaisiksi tavoitteiksi keskustan kehittäminen ja rakennusten suojeluarvojen säilyminen. Ehdotus, jossa Kuparitaloa ja SYP-Centeriä ei suojella, mahdollistaa keskustan kehittämisen tiivistämällä kaupunkirakennetta tehokkaammalla rakentamisella ja ottaa huomioon vanhojen rakennusten uudelleenkäytön haasteet ja rajoitteet, kuten matalan kerroskorkeuden, rakennusten toiminnalliset puutteet ja teknisen vanhanaikaisuuden. Ratkaisu on maanomistajan kannalta joustava ja kohtuullinen. Kuparitaloa ei suojella kaavaehdotuksessa, koska tiedossa on mittavia saneeraustarpeita, kuten rakennuksen julkisivujen uusiminen. As-1 määräys toimii kuitenkin taloudellisena kannustimena rakennuksen säilyttämiselle. SYP-Centerin rakennusosaa ei suojella, sillä katujulkisivun säilyttävää vaihtoehtoa ei nähdä ainoana mahdollisena ratkaisuna, mikäli purkavalla uudisrakentamisella voidaan saada aikaan paikkaan sopiva, teknisesti ja toiminnallisesti nykyaikainen toimisto- ja liikerakennus. Kaava mahdollistaa myös SYP-Centerin osittaisen säilyttämisen ja täydennysrakentamisen tontin sisäosaan lausunnossa ehdotetulla tavalla.

Lausunnot, kommentti ja sisäiset kannanotot vastineineen on kuvattu tarkemmin selostuksen kohdassa 4.4 Suunnittelun vaiheet, vaihtoehdot ja vuorovaikutus ja vuorovaikutusraportin kohdassa 4 Kaavaehdotuksen lausunnot.

Lausuntojen perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Asemakaavanmuutosehdotus

Ehdotuksessa tontin käyttötarkoitus muuttuu liikerakennusten korttelialueesta (AL) liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (K-1), jolle saa sijoittaa enintään 40 % asumista. Asuminen sallitaan as-1- ja sr-1 merkityillä rakennusaloilla kaavamääräysten täyttyessä. Myös majoitustoiminta sallitaan.

Rakennusten kerrosluvut vaihtelevat välillä III-VIII. Tontin rakennusoikeus kasvaa 1390 k-m²:llä, jolloin uusi yhteenlaskettu rakennusoikeus on 8750 k-m². Ehdotus mahdollistaa uuden liike- ja toimistorakennuksen rakentamisen tontille.

Uudisrakentamista ohjataan yleisellä määräyksellä kaupunkikuvasta. Määräyksellä mm. edellytetään, että uudisrakentaminen täydentää saman korttelin suojeltuja rakennuksia arvokkaalla tavalla, rakennusten arkkitehtonisesti korkeaan laatuun sekä toteutuksen korkeaan tasoon kiinnitetään erityistä huomiota ja uudisrakennus muodostaa rakennetun ympäristön kanssa hallitun, kaupunkikuvallisen kokonaisuuden. Aurakadun puoleinen julkisivu tulee sovittaa yhteen matalan tiilirakennuksen kanssa.

Viherkerrointa ei voida saavuttaa tiiviisti rakentuneella tontilla, jolla ei ole nykytilanteessa ollenkaan kasvillisuutta tai maanvaraista pihaa. Sen sijaan uusi pihakansi tulee istuttaa suosien kotimaisia niitty- ja ketolajeja ja oleskelu- ja leikkialueen suunnittelun laatuun ja korkeaan toteutuksen tasoon tulee kiinnittää erityistä huomiota.

Suunnittelualueen paikoitus sijoitetaan pihakannen alle kolmeen tasoon tai lähialueen laitoksiin. Autopaikkoja ja polkupyörien säilytystiloja saa sijoittaa pihakannen alle kolmeen kerrokseen rakennusoikeutta ylittäen. Tontille sijoittuvat autopaikat tulee osoittaa ensisijaisesti asumiselle. Yhteensä enintään 30 % asumisen autopaikoista voidaan osoittaa laitoksiin korkeintaan 400 metrin etäisyydelle tontista. Toimistojen autopaikkoja saa osoittaa laitoksiin korkeintaan 500 metrin etäisyydelle tontista. Pyörävarastojen ja -paikkojen tulee olla esteettömästi saavutettavissa.

Mikäli as-1 määräyksen mukaisesti Linnankadun reunalla rakennuksen kantavat rakenteet ja katujulkisivujen ominaispiirteet pääosin säilytetään, saa siihen sijoittaa asumista 2. kerroksesta alkaen ja rakentaa enintään 210 k-m² laajuisen lisäkerroksen sallittua rakennusoikeutta ylittäen. Määräyksellä kannustetaan rakennuksen säilyttämiseen.

Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden (kv 13.2.2023 § 29) mukaisesta perheasuntomääräyksestä poiketaan edellyttämällä vähintään 20 % asunnoista perheasuntoina. Poikkeaman syynä on asuntojen sijoittaminen vuosina 1912 ja 1959 valmistuneiden rakennusten runkoihin.

Kadunpuoleiset maantasokerroksen tilat tulee rakentaa liike-, palvelu- ja toimistotiloina. Tontin 16 ja 13 raja tulee rakentaa siten, että korttelin sisäisen jalankulkuyhteyden avaaminen on tulevaisuudessa mahdollista.

Aurakatuun rajoittuva punatiilijulkisivuinen rakennus säilyy suojeltuna. Rakennukseen saa sijoittaa asumista 2. kerroksesta alkaen.

Seuraava vaihe

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittava maankäyttösopimus kaupungin ja yksityisen maanomistajan välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Aurakatu 6

Oheismateriaali 1Selostus Aurakatu 6

Oheismateriaali 2Tilastolomake Aurakatu 6

Oheismateriaali 3Vuorovaikutusraportti 8.10.2024

Oheismateriaali 4OAS-vaiheen kommentit, mielipiteet ja lausunnot

Oheismateriaali 5Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 15.4.2024 päivätty ja 8.10.2024 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Aurakatu 6 esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Turun kaupunki	§	Kokouspvm	Asia	1
Kaupunkiympäristölautakunta	386	29.10.2024	5
Kaupunginhallitus	404	09.12.2024	8