YHTEISTYÖSOPIMUS
1. OSAPUOLET
1.1. Turun kaupunki (jäljempänä ”Kaupunki”)
Y-tunnus 0204819-8
PL 355, 20101 Turku
1.2. Asunto-osakeyhtiö Sirkkalankatu 35 (jäljempänä ”As.Oy”)
Y-tunnus 0234653-1
Sirkkalankatu 35a, 20700
1.3 Bonava Suomi Oy (jäljempänä ”Bonava”)
Y-tunnus 2726714-3
PL 1100, 00101 Helsinki
2. SOPIMUKSEN TAUSTAA
Osapuolet ovat 29.6.2018 tehneet yhteistyösopimuksen Turun keskustan III kaupunginosan tonttien 853-3-12-4 ja 853-3-12-6 (osoite Sepänkatu 2 ja Sirkkalankatu 35a) kehittämiseksi. Osapuolet uudistavat tällä sopimuksella yhteisen tahtonsa alueen kehittämiseen aikaisemman yhteistyösopimuksen pohjalta.
Alueen asemakaavanmuutosluonnos 6/2013 ” Sepänkatu 2 - Sirkkalankatu 35” (kaavatunnus 6/2013) hyväksyttiin kaupunkiympäristölautakunnan päätöksellä 12.1.2021 § 3. Kaupunkiympäristölautakunnan päätös sisälsi seuraavat lisäykset asemakaavanmuutosehdotusvaiheeseen:
-kaavaehdotusvaiheessa tutkitaan ratkaisuja, joilla pihamaa-aluetta saadaan lisättyä esimerkiksi autopaikkajärjestelyitä tarkistamalla, ja
--jatkovalmistelussa varmistetaan, että suojeltavien rakennusten kaupunkikuvallinen asema turvataan.
3. YHTEISTYÖSOPIMUKSEN TARKOITUS
Kaupungin on maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti huolehdittava alueiden käytön suunnittelusta ja rakentamisen ohjauksesta alueellaan. Alueiden käytön yksityiskohtaista järjestämistä, rakentamista ja kehittämistä varten laaditaan asemakaava, jonka tarkoituksena on osoittaa tarpeelliset alueet eri tarkoituksia varten ja ohjata rakentamista ja muuta maankäyttöä paikallisten olosuhteiden, kaupunki- ja maisemakuvan, hyvän rakentamistavan, olemassa olevan rakennuskannan käytön edistämisen ja kaavan muun ohjaustavoitteen edellyttämällä tavalla (MRL 50 §).
Tällä sopimuksella sovitaan tehtävä- ja kustannusjaosta sopimuksen kohteena olevan alueen kaavoituksen valmistelussa. Muutokset sopimukseen tehdään kirjallisesti.
Sopimusalue käsitellään kehittämistyössä yhtenä kokonaisuutena ilman nykyisiä käyttötarkoitus- ja maanomistusrajoja.
Asemakaavan laadinnassa on noudatettava maankäyttö- ja rakennuslain velvoittavia säännöksiä. Näistä velvoittavista määräyksistä ei voida tällä sopimuksella poiketa eikä asemakaavan sisällöstä voida etukäteen sopia. Kaava-asiakirjojen sisällön ja asemakaavaehdotuksen lopullisen sisällön ja laadun ratkaisee Kaupunki. Asemakaavoitukseen liittyvien suunnitelmien ja asiakirjojen hyväksymisestä ja siten asemakaavaprosessin eteenpäin viemisestä päättävät luottamuselimet, samoin kuin mahdollisesta kaavoituksen keskeyttämisestä.
Osapuolet ovat tietoisia, että kaavanmuutoksen valmistelu ei välttämättä johda kaavanmuutoksen hyväksymiseen. Mikäli näin kävisi, ei As. Oy:llä tai Bonavalla ole mitään vaatimuksia Kaupunkia kohtaan.
4. SOPIMUKSEN KOHDE
Sopimusalue on esitetty tämän sopimuksen liitteenä olevalla kartalla M 384/ 7.10.2022 (liite 1, jäljempänä myös Sopimusalue).
5. SOPIMUSALUEEN TAUSTATIETOA
5.1. Osapuolten kiinteistöjen omistukset Sopimusalueella (n. 0,59 ha)
Kaupunki omistaa:
-kiinteistön 853-3-12-4 (jäljempänä tontti 4), pinta-ala n. 3945 m2, osoite Sepänkatu 2 ja Luostarinkatu 16
As. Oy omistaa:
-kiinteistön 853-3-12-6 (jäljempänä tontti 6), pinta-ala n. 1982 m2, osoite Sirkkalankatu 35a
As. Oy on kiinteistönomistajana yhdessä Kaupungin kanssa valmistelemassa Sopimusaluetta koskevaa asemakaavaa.
Sopimusalueen täydennysrakentamisesta vastaa Bonava. As. Oy:llä on erillinen sopimus Bonavan kanssa As. Oy:n omistaman tonttialueen asemakaavoittamisesta ja mahdollisesti syntyvän lisärakennusoikeuden myymisestä.
5.2. Yleiskaava 2029
Sopimusalue on voimassa olevassa Yleiskaava 2029:ssä osoitettu Turun kaupunkialuetta palveleville keskustatoiminnoille (C). Alueen pääasiallisia
toimintoja ovat keskustamainen asuminen, julkiset ja yksityiset palvelut, hallinto ja keskustaan soveltuvat ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomat työpaikkatoiminnot. Maanvaraista pihaa tulee säilyttää tonteilla, joilla sellaista vielä on. Vähintään 20 % näiden tonttien pinta-alasta on suositeltavaa jättää rakentamattomaksi piha-alueeksi.
5.3. Asemakaavat
Sopimusalueen tontin 4 osalta voimassa on Turun keskustan alueen vanha asemakaava (1/1897) vuodelta 1897. Voimassa olevassa asemakaavassa (117/1962) Sopimusalueen tontti 6 on merkinnällä AK asuinkerrostalojen korttelialuetta teholuvulla e=1.
5.4. Alueen rakennuskanta
Kaupungin omistamalla tontilla 4 sijaitsee entisen Turun Teknillisen oppilaitoksen rakennuksia, joiden tilojen käytöstä Turun Ammattikorkeakoulu on luopunut vuonna 2015. Teknillisen oppilaitoksen tiloja on sittemmin käytetty Kaupungin kouluverkostotarpeita palvelevina väistötiloina.
As.Oy:n omistamalla tontilla 6 sijaitsee yhtiön rakennuttama asuintalo sekä yhteydessä oleva autotallirakennus.
5.5. Aloite asemakaavan muuttamiseksi
As.Oy on 14.1.2010 tehnyt kaavanmuutosaloitteen lisärakentamisen mahdollistamiseksi tontilleen (Dno 572-2010). Koska tontin 6 kehittämisellä on vaikutuksia tontin 4 kehittämiseen, on nähty tarpeelliseksi kehittää kiinteistöjä yhteistyössä.
5.6. Osapuolten neuvottelut ja Sopimusalue
Osapuolet ovat neuvotelleet Sopimusalueen kehittämisestä.
Yhteistyösopimuksen tavoitteena on yhteistyössä edesauttaa alueen kehittymistä.
Osapuolet toteavat yhteisesti, että tämä yhteistyösopimus ei syrjäytä kaavoitukselle lainsäädännössä asetettuja tavoitteita ja sisältövaatimuksia. Tällä sopimuksella ei sovita kaavan sisällöstä.
6. OSAPUOLTEN TAVOITTEET SOPIMUSALUEELLA
Kaupungin tavoitteena on Bonavan avustuksella löytää entisen Teknillisen oppilaitoksen suojeltaviksi tuleville rakennuksille uusi omistaja ja käyttötarkoitus, myydä kaavanmuutoksen yhteydessä syntyvä mahdollinen lisärakennusoikeus sekä saada Sopimusalueelle aikaiseksi yhtenäinen suunnitelma, joka tukee As. Oy:n tavoitteita. Sopimusalueen tavoitellut muutokset tukevat keskustan maankäytön tehostamiselle sekä tilojen käytölle, hallinnalle ja omistajuudelle asetettuja Turun kaupungin tavoitteita.
As. Oy:n tavoitteena on purkaa huonokuntoinen autotallirakennus tontiltaan 6 sekä rahoittaa mahdollisesti syntyvän lisärakennusoikeuden myynnistä saatavilla tuloilla As. Oy:n omistaman asuintalon korjauskustannuksia.
Uudisrakennuksen/-rakennusten rakentamisesta vastaavan Bonavan tavoitteena on ostaa Sopimusalueelle mahdollisesti syntyvä lisärakennusoikeus Kaupungilta ja As. Oy:ltä.
Kaupungin omistuksessa olevan tontin mahdollinen lisärakennusoikeus voidaan toteuttaa Bonavan toimesta, kun entisen Teknillisen oppilaitoksen suojeltaviksi tuleville rakennuksille on Kaupungin kanssa yhteistyössä onnistuttu löytämään uusi omistaja ja käyttötarkoitus. Entisen Turun oppilaitoksen rakennusten myyntiaika huomioidaan uudiskohteiden toteuttamisaikataulussa.
Kaupungin tavoite on ollut aiemmin, että entisen Turun Teknillisen oppilaitoksen rakennuksille olisi löydetty uusi omistaja ja käyttötarkoitus jo asemakaavanmuutoksen valmistelu aikana. Entisen Turun Teknillisen oppilaitoksen rakennukset ovat olleet kahdesti Turun kaupungin yleisessä tarjousmenettelyssä (2021 ja 2022). Tarjousmenettelyt eivät ole johtaneet siihen, että rakennuksille olisi löydetty uusi käyttäjä. Koska asemakaavoituksella pystytään selkeyttämään sopimusalueen maankäyttöä, tulee asemakaavanmuutosprosessi saattaa loppuun ennen seuraavaa rakennusten tarjousmenettelyä.
7. PROJEKTIRYHMÄ
Sopimusalueen kehittämistä varten perustetaan koordinoiva projektiryhmä, jossa on kaksi edustajaa Kaupungilta ja yksi edustaja Bonavalta sekä yksi edustaja As. Oy:ltä. Kaupungin edustaja toimii projektiryhmän puheenjohtajana.
Projektiryhmän keskeisenä tehtävänä on yhteistyössä ohjata Sopimusalueen kaavoitusta siten, että Sopimusalueen kehittämiselle asetetut mm. laadulliset, hanketaloudelliset ja aikataululliset tavoitteet saavutetaan parhaalla mahdollisella tavalla.
Projektiryhmä voi tarvittaessa käyttää Osapuolten palveluksessa olevia ja ulkopuolisia asiantuntijoita vastuullaan olevien tehtävien valmisteluun ja täytäntöönpanoon. Ulkopuolisten asiantuntijoiden käytöstä sovitaan sopimuksen kohdassa 8.2.
8. SUUNNITTELU JA SEN KUSTANNUKSET
8.1 Alueen suunnittelusta
Sopimusalueen maankäytön suunnittelusta on laadittava vaihtoehtoisia ratkaisuja, sillä mm. suojelun laajuus on toistaiseksi epäselvä.
Kaupunkiympäristölautakunnan päätös (12.1.2021 § 3) edellyttää, että piha-aluetta tulee laajentaa esimerkiksi autopaikkajärjestelyillä ja että suojeltujen rakennusten kaupunkikuvallinen asema turvataan. Suojeltavien rakennusten autopaikat tulee järjestää kaavoituksen kohteena olevalta alueelta. Lisäksi siniviherkertoimen osalta suunnitelmaa tulee tarkistaa siten, että vihertehokkuus täyttyisi sopimusalueella.
Tarvittaessa Bonava järjestää yhdessä Kaupungin kanssa kaavaehdotuksen nähtävilläolovaiheessa yleisötilaisuuden.
8.2 Ulkopuolisten asiantuntijoiden kustannukset
Kaupunki laatii Sopimusalueelle asemakaavan.
Arkkitehtikonsultti laatii asemakaavoituksen pohjaksi vaihtoehtoisia maankäyttösuunnitelmia, tarvittavat rakennussuunnitelmat sekä havainnekuvat ja mallinnukset. Arkkitehtikonsultin hankkii Bonava hyväksytettyään em. konsultin ensin tämän sopimuksen kohdan 7 mukaisessa projektiryhmässä.
Selvitystarpeet konkretisoituvat kaavoitusprosessin aikana. Mikäli kaavan laatiminen edellyttää ulkopuolisella asiantuntijalla teetettäviä selvityksiä, tilaamista ja kustannusten jakamisesta sovitaan projektiryhmässä. Päätös ulkopuolisten asiantuntijoiden käytöstä ja valinnasta tulee olla yksimielinen, muussa tapauksessa ulkopuolisen asiantuntijan palkkion maksaa asiantuntijan tilaava Osapuoli. Asiantuntijoilla tulee olla riittävä koulutus ja kokemus selvitysten tekemiseen. Selvitykset tilataan Kaupungin ohjeistuksen mukaan. Kaupunki arvioi selvitysten riittävyyden.
8.3 Asemakaavanmuutoksen laatimisesta ja käsittelystä sekä tonttijaosta perittävät maksut
As. Oy:n osalta asemakaavan laatimisesta ja mahdollisesta asemakaavan yhteydessä As. Oy:n pyynnöstä laaditusta tonttijaosta perittävä maksu perustuu 14.1.2010 voimassa olleeseen taksaan.
9. MAANKÄYTTÖ- JA LUOVUTUSSOPIMUKSET
Asemakaavatyön edistyttyä Sopimusalueen nykyiset maanomistajat Kaupunki ja As. Oy tekevät erillisen maankäyttösopimuksen, jossa sovitaan kaavoituksen ja kunnallistekniikan ml. hulevesien käsittelyä varten tarpeellisten ratkaisuiden rakentamisen aiheuttamista maankäyttö- ja rakennuslain mukaisista korvauksista ja toteuttamisen aikataulusta.
Osapuolille luovutettavista mahdollisista alueista, rakennusoikeuden arvoista ja toteuttamisen aikataulusta, huomioiden toteuttamisen aikataulussa entisen Teknillisen oppilaitoksen myyntiaikataulu, sovitaan erikseen asemakaavanmuutoksen johdosta laadittavissa kiinteistöjen kauppakirjoissa tai maankäyttösopimuksissa. Kaupungin osalta rakennusoikeuden luovuttamisen lisäksi tavoitteena on uuden käytön ja omistajan löytyminen entisen Teknillisen oppilaitoksen vanhoille tiloille. Entisen Teknillisen oppilaitoksen rakennukset laitetaan viimeistään myyntiin, kun alueen asemakaava on tullut voimaan.
Rakennusoikeuden arvona käytetään alueen käypää hintatasoa kuitenkin niin, että valtion tukemaan asuntotuotantoon luovutettaessa rakennusoikeuden hintana on alueen luovutushetken ARA-enimmäistonttihinta. Käypä hintataso määritellään ulkopuolisen auktorisoidun arviomiehen (AKA) lausunnolla.
Bonavalle luovutettavaksi suunnitellun mahdollisen lisärakennusoikeuden hinnoittelusta ja maankäyttösopimuskorvauksista sovitaan, kun asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä.
10. TAVOITEAIKATAULU
Osapuolten tavoitteena on saada asemakaavoituksen edellyttämät selvitykset, lausunnot ja nähtävillä olot valmiiksi siten, että asemakaavanmuutosehdotus olisi hyväksymiskäsittelyssä vuonna 2025.
11. OIKEUDET VALMISTELUMATERIAALIIN
Osapuolilla on rajoittamaton oikeus käyttää ja muutoinkin hyödyntää sekä edelleen luovuttaa sopimuksen myötä syntyvää hyväksyttyä valmistelumateriaalia joko kokonaan tai osittain riippumatta siitä, miten pitkälle kaavaprosessissa edetään.
Asiakirjojen julkisuus määräytyy julkisuuslain mukaisesti.
12. MUUT EHDOT
Osapuoli ei saa siirtää tätä sopimusta osittain tai kokonaan kolmannelle ilman Kaupungin suostumusta. Mikäli Osapuoli luovuttaa Sopimusalueella sijaitsevan kiinteistönsä osittain tai kokonaan kolmannelle tämän sopimuksen voimassa ollessa, vastaa Osapuoli edelleen Kaupunkiin nähden tämän sopimuksen mukaisista velvoitteista, ellei luovutuskirjassa ole siirretty tätä sopimusta kolmannelle ja Kaupunki ole hyväksynyt tätä sopimuksen siirtoa.
Sopimusta koskevat erimielisyydet ratkaistaan ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa.
Tämä sopimus on julkinen asiakirja.
13. SOPIMUKSEN VOIMAANTULO JA VOIMASSAOLOAIKA
Tämä sopimus tulee voimaan, kun Osapuolet ovat sen allekirjoittaneet.
Sopimuksen voimassaolo päättyy viimeistään 31.12.2025, mikäli Osapuolet eivät kirjallisesti sovi toisin.
14. PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET
Tätä sopimusta on tehty kolme (3) saman sisältöistä kappaletta, yksi kullekin Osapuolelle.
Turussa . päivänä kuuta 202
TURUN KAUPUNKIASUNTO-OSAKEYHTIÖ SIRKKALANKATU 35
------------------------------ ----------------------------------------------
BONAVA SUOMI OY
-------------------------------
