Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, kiinteistökehitys, maankäyttöinsinööri Reino And 13.8.2024

Kaupunginpuutarhan alueen kaavoitustyö käynnistettiin Turun kaupungin ja Kiinteistönomistajan yhteistyönä vuonna 2017. Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on muuttaa aiemmin puutarhakäytöstä poistuneen alueen maankäyttö asuntorakentamiseen mahdollistavaksi ja tehostaa Uudenmaantien varren maankäyttö kaupungin strategisten tavoitteiden mukaiseksi.

Kaupunginvaltuuston 13.2.2023 § 29 hyväksymän Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaan kaupunki tekee kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja Kiinteistönomistaja saa asemakaavasta taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan huomioon muodostuvat yhdyskuntakustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos. Asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaan sopimuskorvaus on vähintään 50 % asemakaavan tuomasta arvonnoususta ja sen tulee kattaa välittömät asemakaava-alueen infranrakentamiskustannukset.

Peltolan kaupunginosassa on tehty ja tullaan tekemään sellaisia liikenne- ja kunnallistekniikan investointeja, jotka edellyttävät maankäyttösopimuksen laatimista. Rakentamistyöt tulevat käynnistymään noin 2 vuoden kuluttua siitä, kun asemakaavaehdotus saa lainvoiman.

Asemakaavanmuutosehdotuksessa alueelle esitetään rakennusoikeutta yhteensä 65870 k-m², josta Kiinteistönomistajan omistamalle alueelle osoitettu noin 44000 k-m^2. Asuinrakennusoikeudesta n. 8.800 k-m² tulee toteuttaa ARA- tuotantona.

Kaupunginpuutarhan alueen asemakaavanmuutosehdotuksen (6/2018) myötä tulee maankäyttösopimus laadittavaksi tontille 853-33-4-16.

Maankäyttökorvaus on määritelty käyttäen asuinkerrostalorakennusoikeuden (AK) arvona on 400 €/k-m² ja liikerakennusoikeuden (AL-1) 200 €/k-m². Arvo perustuu Newsec Valuationin 6.11.2020 laatimaan ja 15.2.2023 päivitettyyn arvioon Turun kerrostalotonttien arvoista kaupungin hintavyöhykkeillä.

Kaupunki on esittänyt maankäyttösopimuskorvauksen määräksi kiinteistön 853-33-4-16 omistajalle 7.183.761,00 euroa.

Koska korttelin 33 omistus ja asemakaavanmuutoksessa osoitetut rakennusalat jakaantuvat Turun kaupungin ja kiinteistönomistajan kesken, on kaupunki ehdottanut Kiinteistöomistajalle, että noin pinta-alaltaan 5035 m²:n suuruinen korttelin 33 osa siirtyisi osana sopimuskorvausta kaupungin omistukseen arvolla 2.108.522 euroa.

Koska Kaupunginpuutarhan alueen asemakaavanmuutosehdotus 6/2018 ei ole alueen ensimmäinen asemakaava, tulee kaupungin korvata maanomistajalle asema-kaavaehdotuksessa kaduiksi ja virkistysalueiksi osoitetut alueet, joiden pinta-ala on yhteensä 7507 m² ja arvo 61.150 euroa.

Kiinteistönomistaja on ilmoittanut hyväksyvänsä liitteenä 1 olevan Kaupunginpuutarhan alueen maankäyttösopimuksen. Turun ja Kaarinan Seurakuntayhtymän yhteinen kirkkovaltuusto on hyväksynyt (19.6.2024 § 31) asemakaavanmuutokseen liittyvän maankäyttösopimuksen.

Sopimuskorvauslaskelma muodostuu seuraavasti:

Maankäyttökorvaus 7.183.761 euroa

Korttelin 33 osa - 2.108.522 euroa

katu- ja virkistysalueet - 61.150 euroa

Kiinteistönomistajan maksettavaksi jää sopimuskorvausta 5.014.089 euroa.

Sopimuskorvaus 5.014.089 euroa erääntyy maksettavaksi kolmena eränä seuraavasti:

-​ Ensimmäinen erä 1.253.522 euroa erääntyy maksettavaksi kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun asemakaavaehdotus on saanut lainvoiman.

-​​ Toinen erä 1.880.283 euroa erääntyy maksettavaksi, kun korttelille 34 korttelille myönnetty rakennuslupa on saanut lainvoiman uudisrakentamista varten.

-​​ Kolmas erä 1.880.283 milj. euroa erääntyy maksettavaksi, kun korttelille 33 myönnetty rakennuslupa on saanut lainvoiman uudisrakentamista varten.

Sopimuskorvaus tai se osuus, joka siitä on mahdollisesti maksamatta, tulee kuitenkin suorittaa kokonaisuudessaan korkoineen viimeistään yhdeksän (9) vuoden kuluttua siitä, kun asemakaavaehdotus tulee lainvoimaiseksi.

Hallintosäännön 51 §:n mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää maankäyttösopimusten hyväksymisestä. Esitetty maankäyttösopimus kuitenkin sisältää kiinteän omaisuuden hankkimista kaupungille yli 2 miljoonan euron arvosta, jolloin asia tulee saattaa kaupunginhallituksen päätettäväksi (hallintosääntö 35 § 24. kohta).

Liite​Maankäyttösopimus

Oheismateriaali 1​Arviokirja (salassa pidettävä, salauksen peruste Laki viranomaisen toiminnan julkisuudesta 24.1.§:n 17 ja 20 kohdat)

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää esittää liitteenä 1 olevan maankäyttösopimuksen kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Jäsen Muurinen ja jäsen Vierimaa ilmoittivat olevansa esteellisiä ja poistuivat kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.​

Asian esitteli kaupunkirakentamisjohtaja Kimmo Suonpää.

Liite 1Maankäyttösopimus​

Oheismateriaali 1​Arviokirja (salassa pidettävä, JulkL 24.1. §:n 17 ja 20 kohdat)

Oheismateriaali 1Kaupunkiympäristölautakunnan päätös 20.8.2024 § 285

​Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

Ehdotus​Kaupunginhallitus hyväksyy liitteenä 1 olevan maankäyttösopimuksen.

Lisäksi kaupunginhallitus päättää, että maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään maankäyttösopimukseen tarvittaessa vähäisiä teknisluonteisia muutoksia ja lisäyksiä.

Päätös​Ehdotus hyväksyttiin.

​Achrén ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.