Tilapalvelujohtaja Leevi Luoto 15.8.2024:

Tausta

Varsinais-Suomen hyvinvointialueen (Varhan) toiminta käynnistyi 1.1.2023. Kaupunginvaltuusto päätti 23.1.2023 vuokrata Varhan käyttöön 110 toimitilakohdetta. Vuokrauksen kokonaislaajuus on 58.596 m2 ja tiloista perittävä kokonaisvuokra oli sopimuksen solmimishetkellä noin 925.000 €/kk (alv 0 %).

Vuokrasopimuksen solmiminen perustui sosiaali- ja terveydenhuoltoa ja pelastustoimea koskevan uudistuksen toimeenpanolakiin. Laki edellyttää, että vuokrasopimuksen tulee olla voimassa ainakin 31.12.2025 asti. Hyvinvointialueella on oikeus pidentää vuokrasopimuksen voimassaoloaikaa yhdellä vuodella.

Kuntien ja hyvinvointialueiden välisten vuokrien määräytymisestä on annettu erillinen valtioneuvoston asetus. Asetuksen mukainen vuokra on kokonaisvuokra, joka koostuu pääomavuokrasta ja ylläpitovuokrasta. Pääomavuokra lasketaan kuuden prosentin tuottovaatimuksena rakennuksen teknisestä arvosta. Ylläpitovuokraan sisältyvät ylläpitokustannukset ovat hallinto-, käyttö-, kunnossapito-, huolto-, ulkoalueiden hoito-, lämmitys-, sähkö-, vesi- ja jätehuoltokustannukset. Ylläpitokustannusten laskennassa tulee käyttää asetuksen liitteen mukaisia rakennustyyppikohtaisia ylläpitohintoja. Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin.

Lainsäädäntö edellyttää, että kuntien tulee yhtiöittää sellaiset tilat, joita se vuokraa hyvinvointialueelle 31.12.2025 päättyvän siirtymäkauden jälkeen.

Varsinais-Suomen hyvinvointialueen kirje

Varsinais-Suomen hyvinvointialue on toimittanut Turun kaupungille kirjeen, joka on päivätty 25.6.2024. Kirjeessä Varha ilmaisee näkemyksenään, että pääomavuokran 6 % tuottovaatimus johtaa Varhan näkökulmasta kalliisiin pääomavuokriin ilman, että kunnat ovat investoineet tiloihin tai kunnille on syntynyt muutoksen yhteydessä uutta investointivelvoitetta tiloihin.

Varha ehdottaa alueen kunnille, että asetuksen mukaisesti määritellyt vuokrasopimukset korvataan uusilla, vain vuoden 2025 voimassa olevilla määräaikaisilla sopimuksilla. Määräaikaisissa vuokrasopimuksissa pääomavuokran tuottoprosentin taso ehdotetaan laskettavan 6 prosentista 3 prosenttiin.

Kirjeessä Varha ilmoittaa, että se ei lähtökohtaisesti tule käyttämään asetuksen mukaista optiovuotta vuodelle 2026. Varha haluaa neuvotella käyttöön jäävistä tiloista jatkovuokrasopimukset uusilla pääomavuokran määräytymisperusteilla.

Kaupungin kannanmuodostus

Kaupungin ja Varhan välinen vuokrahinnoittelumalli perustuu asetukseen ja on siten yhteneväinen sekä valtakunnallisesti että Varhan vuokranantajina toimivien Varsinais-Suomen kuntien kesken.

Kaupungin tahtotilana on periä Varhalta markkinaehtoista vuokraa, kuten kaupunki toimii muidenkin ulkoisten vuokralaistensa tapauksessa. Keväällä julkaistun puolueettoman markkinakatsauksen mukaan Turun alueella liiketilojen prime-tuottovaatimus on 7,75 % ja toimistotilojen 7,00 %. Kaupunki vuokraa Varhalle käyttötarkoitukseltaan moninaisia tilatyyppejä, joiden tuottovaatimusten osalta ei ole julkista vertailuaineistoa. Myöskään kaikki kaupungin Varhalle vuokraamat kohteet eivät ole teknis-taloudellisesti prime-kohteita. Markkinadataan viitaten voidaan kuitenkin todeta, että asetuksen mukainen 6 % tuottovaatimus on tasoltaan oikean suuntainen. Varhan esitys 3 % tuottovaatimuksesta perustuu puhtaasti Varhan toimitilakulujen sopeuttamistarpeeseen, eikä sille ole löydettävissä perusteita markkinainformaatiosta.

Kaupungin tulee pitää kiinni asetuksen mukaisesta vuokran määräytymisestä sekä markkinaehtoisen vuokrahinnoittelun periaatteestaan ja torjua Varhan ehdotus pääomavuokran alentamisesta.

Oheismateriaali 1Varsinais-Suomen hyvinvointialueen kirje 25.6.2024

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

Ehdotus​​Kaupunginhallitus toteaa, että Varsinais-Suomen hyvinvointialueen ja Turun kaupungin välisten vuokrasopimusten pääomavuokran tuottoprosentti on määritelty asetuksen mukaisesti ja on tulkittavissa markkinaehtoiseksi.

​Lisäksi kaupunginhallitus päättää, että Varsinais-Suomen hyvinvointialueen ehdotukseen pääomavuokran alentamisesta vuoden 2025 osalta ei suostuta.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.​

Lampi ja Maaskola ilmoittivat olevansa esteellisiä ja poistuivat kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.​​