Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Päivi Siponen 5.6.2024:​

Kaavoituksessa on laadittu 24.1.2024 päivätty ja lausuntojen perusteella 30.5.2024 muutettu asemakaavaehdotus.

Nyky- ja suunnittelutilanne​

Suunnittelualueen laajuus on 25,8 ha, josta noin 70 % on kaupungin omistuksessa. Hirvensalon kaavoitusta jatketaan asemakaavoittamattomalla alueella Kukolantien ympärille jo rakentuneista pientaloalueista länteen päin. Suurin osa kaava-aluetta on rakentamatonta pelto- ja metsäaluetta. Alueella on myös viisi 1950-luvulla muodostettua vakituisessa käytössä olevaa asuttua yksityistä tilaa, joiden koot vaihtelevat 2600 m²:stä - 48 600 m²:iin. Olemassa oleville asuinrakennuksille kuljetaan nykyisen Toijaisten kylätien ja Suvitien kautta.

Suunnittelualueen haasteita ovat topografia, vaikeat perustamisolosuhteet savipehmeiköllä, maaston nykyiset pintavaluntareitit, arvokkaat luontoarvot ja maanomistusolosuhteet. Kukolantien kiertoliittymä on vain noin viisi metriä meren pinnan yläpuolella.​

Nykytilannetta sekä suunnittelutilannetta kuvataan tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat.​

Asemakaavan tavoitteet​

Kaavan alkuvaiheessa vuonna 2014 Särkilahden tavoitteena oli noin 45 pientalotonttia kaupungin maalle ja 45 pientalotonttia yksityiselle maalle, lisäksi rivitalo- ja muita yhtiömuotoisia pientalotontteja n. 4000 k-m². Tavoitteellinen kerrosala oli noin 22 000 k-m² merkiten noin 440 asukasta. Tavoitteet laadittiin yhteistyössä silloisten kaupungin toimialojen (Kiinteistöliikelaitos, Ympäristötoimiala, Vesilaitos) kanssa. Maankäytön projektin "Särkilahti" käynnistämispäätös (Ympäristötoimialan toimialajohtaja 25.4.2014 § 3) ja projektisuunnitelma saatettiin silloiselle kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnalle tiedoksi 6.5.2014 § 159.​

Luonnosvaiheessa 2015 - 2016 alustavien kustannuslaskelmien jälkeen kaava-aluetta pienennettiin noin puoleen, eli nykyisen kaavaehdotuksen laajuuteen tonttitavoite myös pieneni, eli se sisälsi n. 45 pientalotonttia ja 6 rivitalotonttia kaupungin maalle ja n. 38 pientalotonttia yksityiselle maalle.​

Vuonna 2023 kaavaprosessia jatkettiin luontoselvityksen päivityksellä. Luontopäivityksen mukaiset arvokkaat luontokohteet rajattiin ehdotuksessa rakentamisen ulkopuolelle, mikä vähensi edelleen tonttien määrää, mutta paransi Turun kaupungin strategioiden mukaisesti luonnon monimuotoisuutta.

Kaava toteuttaa pormestariohjelmaa (hyväksytty Kv 23.8.2021 § 180), lisäten erityisesti houkuttelevilla alueilla olevien pientalotonttien tarjontaa.

Kaavaprosessin vaiheet​

Asemakaavan laadinta perustuu kaupunginhallituksen 7.12.2015 § 530 hyväksymään Strategisen sopimuksen asemakaavoitusohjelmaan 2016–2017, jossa kohde oli ohjelmoitu ohjeellisena hyväksyttäväksi vuonna 2018.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 3.6.2014 § 181.​

Asemakaavan vireilletulosta ilmoitettiin kaavoituskatsauksessa 2014. Ilmoitus vireilletulosta sekä 5.6.2014 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin siinä mainituille osallisille kirjeitse 6.6.2014.

Luonnosvaiheessa kuultiin laajasti alueen ja naapurialueiden osallisia ja pyrittiin ottamaan huomioon mahdollisimman paljon esitettyjä mielipiteitä. Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta hyväksyi 3.5.2016 päivätyn luonnoksen kokouksessaan 24.5.2016 § 149. Kaavaluonnos on ollut nähtävillä vuosittain Hirvensalon kirjaston perinteisessä kaavanäyttelyssä.​

Kaavaehdotuksen valmistelua jatkettiin luontoselvityksen päivityksellä vuonna 2023. Kaupunginhallitus hyväksyi 18.12.2023 § 476 toimintasuunnitelman yhteydessä kaavoitusohjelman vuosille 2024–2027, jossa Särkilahti on ohjelmoitu hyväksyttäväksi valtuustossa 2024.​

24.1.2024 päivätystä kaavaehdotuksesta pyydettiin lausunnot 18.3.- 23.4.2024. Lausunnot vastineineen on kuvattu tarkemmin selostuksen kohdassa 4.4 Suunnittelun vaiheet, vaihtoehdot ja vuorovaikutus.

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 18.3.-16.4.2024. Ehdotuksesta ei tullut muistutuksia.​

Lausuntojen perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.​

Asemakaava​

Kaavan rakenne perustuu asemakaavoitusta ohjaavaan 11.12.2021 voimaan tulleeseen Hirvensalon osayleiskaavaan. Päivitetyn luontoselvityksen (Envibio Oy 28.9.2023) jälkeen kaavaehdotusta kehitettiin hyväksytyn luonnoksen pohjalta yhteistyössä mm. ympäristönsuojelun, liikenne- ja hulevesisuunnittelun, tonttipalveluiden, vesihuollon ja yksityisten maanomistajien kanssa.

Kaavaehdotus jatkaa Kukolantietä länteen. Kukolantieltä osoitetaan katuliittymä Kostamojärvenkatu Nummimetsään kaupungin maalle tuleville tonteille, jotta Lumivaarankadun liikenne ei kasvaisi liikaa. Nykyinen Toijaisten kylätie häviää osittain kokonaan ja osa siitä muuttuu nimeltään Lumivaaranpoluksi, jota kautta päästään olemassa oleville asuinrakennuksille.

Päivitetyn luontoselvityksen mukaan rakentamisen ulkopuolelle rajataan arvokkaat luontokohteet ja laajat kokonaisuudet Nummimetsässä ja Toijaistenmetsässä. Toijaistenmetsä jatkuu idässä jo rakentuneen kaava-alueen puolelle. Virkistysalueille ehdotetaan ulkoilureittejä, jotka yhdistyvät viereisten kaava-alueiden reitteihin.​

Syksyllä 2023 ympäristönsuojelun maastokatselmuksella havaittiin luontoselvityksen päivityksen lisäksi kaava-alueella luonnonsuojelulain mukainen jalopuumetsikkö (tammimetsä). Neuvottelujen perusteella alustavan kaavaehdotuksen Hyppyrimäenkadun pohjoisen puoleisia pientalotontteja vähennettiin ja ne siirrettiin itään päin, jotta tammimetsä voidaan säilyttää.

Häppilänlaakson alue on noin viisi metriä meren pinnan yläpuolella, ja maaperä on rakennettavuusselvityksen mukaisesti liejusavea. Häppilänlaakson hulevesipainanteet tulevat jatkumaan nykyisten ojien kohdalla, laajentuen tarvittaessa. Lumivaarankadun poikkikadut toimivat myös paikallisesti lumen aurausreittinä Häppilänlaaksoon. Lumivaarankadun länsipäässä oleva puistokaistale toimii tulevaisuudessa mahdollisena johtovaraus-alueena länteen, sekä lumitilana.

Suunnittelualueesta pientaloasumiseen osoitetaan korttelialueita 36 %, virkistykseen 52 %, ja katualueiksi 13 %. Asuinkäytössä olevat nykyiset rakennuspaikat osoitetaan pysyvään asumiseen. Nykyiset rakennuspaikat kaavoitetaan erillispientalojen (AO) ja pientalojen (AP) korttelialueiksi, jotka on myöhemmin mahdollista jakaa.​

Suunnittelualueelle on osoitettu n. 42 pientalotonttia ja 2 isoa rivitalotonttia kaupungin maalle ja n. 30 pientalotonttia yksityiselle maalle. Rakennusoikeutta on osoitettu yhteensä 17 368 k-m². Alueelle sijoittuisi arviolta noin 350 asukasta.

Tonttikohtaiset kokonaisrakennusoikeudet vaihtelevat välillä 150 k-m² – 300 k-m², tonttitehokkuudet välillä 0,11–0,30, ja tonttien koot vaihtelevat paljon, johtuen olemassa olevista yksityisistä tiloista. Asuinrakennusten korttelialueilla (A-1) on sallittu enimmäisrakennusoikeus ilmaistu tehokkuusluvulla 0,20 eli yhteensä niillä on 2548 k-m² rakennusoikeutta.

Infrakustannukset ja kaavatalous

Yleisten alueiden kustannukset ovat hankeosalaskennan perusteella saatuja ja ne tarkentuvat myöhemmin rakennussuunnittelun yhteydessä.

Asemakaava-alueen ja asemakaava-alueen ulkopuolella sijaitsevien yleisten alueiden infrakustannusten vaihteluväli on 5,8–10,4 M€ (alv 0 %).

Arvio sisältää yleisten alueiden sekä hulevesiviemärin rakentamisen, suunnittelun ja muut tilaajan kustannukset sekä 20 % hankevarauksen. Kustannuslaskelma on tehty hintatasossa 1/2024 ja maanrakennuskustannusindeksin pisteluku on 128,4 (2020=100).

Hallintosäännön 35 §:n mukaan kaupunginhallitus päättää kaava-alueen infran kustannusarvioista asemakaavan käsittelyn yhteydessä, mikäli kustannusarvio tai sen vaihteluvälin keskiarvo on 3–10 miljoonaa euroa.​

Tuloja on arvioitu saatavan tontinmyyntituloina ja maankäyttösopimuskorvauksina yhteensä n. 4,6 M€. Investointivaiheen kaavatalous tulee jäämään siten miinukselle. Maankäyttösopimuskorvauksen maanomistaja maksaa alueluovutuksina kaupungille.​

Omakotitaloihin painottuvalla pientaloalueella kaavataloutta on usein hankalaa saada toteutuksen aikana positiiviseksi, mutta pitkällä aikavälillä verotulot paikkaavat tilannetta. Tässä hankkeessa kaavataloutta heikentää erityisesti Hirvensalon keskeisen Kukolantien osuus, jonka vaikutus kokonaiskustannuksiin on huonojen perustamisolosuhteiden takia suuri (noin 1,4 M€), ​

Seuraava vaihe​

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittava maankäyttösopimus kaupungin ja yksityisen maanomistajan välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat​

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.​

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.​

Liite 1​Kartta Särkilahti

Oheismateriaali 1​Selostus Särkilahti

Oheismateriaali 2​Tilastolomake Särkilahti

Oheismateriaali 3​OAS- ja luonnosvaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 4​Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot​

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku​

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:​

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 24.1.2024 päivätty ja 30.5.2024 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavaehdotus Särkilahti esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavan yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaot: SÄRKILAHTI 6.-1, 10.-1-5, 11.-1-3, 12.-1-3, 13.-1-3, 14.-1-6, 15.-1-6, 16.-1-6, 17.-1-4, 19.-1-2, 20.-1-5, 21.-1-9, 22.-1-5, 23.-1.​

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että Särkilahti -asemakaavan toteuttamisen yleisten alueiden kustannusarvion vaihteluväliksi hyväksytään 5,8–10,4 miljoonaa euroa (alv 0 %).​

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Jäsen Muurinen ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.​

Kaupunginsihteeri Pia Bergström 15.8.2024:

Asemakaavanmuutosehdotus "Särkilahti" on hyväksytty kaupunkiympäristölautakunnassa 18.6.2024 § 248 ja Särkilahden maankäyttösopimus on hyväksytty kaupunkiympäristölautakunnassa 18.6.2024 § 249.

Maankäyttösopimus osapuolten välillä on allekirjoitettu 14.8.2024.

Liite 1​Kartta Särkilahti

Oheismateriaali 1​Selostus Särkilahti

Oheismateriaali 2​Tilastolomake Särkilahti

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä 24.1.2024 päivätyn ja 30.5.2024 lausuntojen perusteella muutetun asemakaavaehdotuksen Särkilahti. Asemakaavan yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaot: SÄRKILAHTI 6.-1, 10.-1-5, 11.-1-3, 12.-1-3, 13.-1-3, 14.-1-6, 15.-1-6, 16.-1-6, 17.-1-4, 19.-1-2, 20.-1-5, 21.-1-9, 22.-1-5, 23.-1.​

Lisäksi kaupunginhallitus päättää hyväksyä Särkilahti -asemakaavan toteuttamisen yleisten alueiden kustannusarvion vaihteluväliksi 5,8–10,4 miljoonaa euroa (alv 0 %).​

PäätösEhdotus hyväksyttiin.