Turun kaupunki§KokouspvmAsia1
Kaupunginhallitus15507.05.20244

10875-2022 (10 03 02)

Kaupungintalokorttelihankkeen laajennettu sisältö (Kv)

Tiivistelmä:

Kaupunginvaltuustolle esitetään kaupungintalon osittainen peruskorjaus ja paalutus -hankkeelle tehtyjen lisäysten ja lisäselvityksien perusteella muutokset hankkeen laajuudelle ja sisällöllisille tavoitteille, tavoitteet pihan suunnittelulle sekä päivitetyt kustannusarviot. Hankkeen valmistumisaikataulu on siirtynyt. Käyttöönoton tavoite on vaiheittain 2027 - 2028 aikana.

Kh § 155

Toimitilapäällikkö Pauliina Karjalainen, arkkitehti Mari Virtanen ja maisema-arkkitehti Marie Nyman 29.4.2024:

Johdanto

Kaupungintalon ja sen pihapiirin rakennusten ja pihan peruskorjauksesta tehtiin kaupunginvaltuuston päätös 24.10.2022 § 219. Hanke sisälsi Linnankatu 14:n ja kaupungintalon siipirakennuksiin sijoitettavat työskentelytilat monitilatoimistoperiaatteella (Byråbo-konsepti) sekä pihan uudistamisen. Kaupungintalo jäisi valtuuston ja puolueryhmien käyttöön. Lisäksi em. kaupunginvaltuuston päätöksessä todettiin, että;

Tehtyjen lisäselvitysten perusteella 2023–2024 aikana on tarkoituksenmukaista tuoda esiin selvitysten vaikutukset hankkeelle ja muutosehdotukset koskien hankkeen laajuutta, tavoitteita, aikataulua ja kustannuksia.

Pihan tavoitteet ja suunnittelu

Kaupungintalon pihalle on laadittu tavoitteet sekä alustava kustannusarvio ennen suunnittelun aloittamista. Suunnittelualueeseen kuuluu Linnankadun ja Aurakadun kulman puistikko, pysäköintialueena toimiva kortteliaukio sekä rakennusten takana oleva piha-alue, joka toimii kulkuyhteytenä Linnankadun ja Läntisen Rantakadun välillä. Piha suunnitellaan ja toteutetaan osana koko kaupungintalon korttelin hanketta ja kaupunkiympäristön palvelukokonaisuuden kaavoituksen maisema-arkkitehti ja toteutussuunnittelu toimivat hankkeessa asiantuntijoina. Pihasuunnitelma tuodaan kaupunginhallitukselle nähtäväksi ja kommentoitavaksi osana kaupungintalon korttelin kokonaissuunnitelmaa ennen rakennusluvan jättämistä.

Piha-alueet liittyvät olennaisesti arvokkaaseen rakennettuun kulttuuriympäristöön ja piha muodostaa tulevaisuudessa osan historiallisen Turun ydinalueen julkisten kaupunkitilojen sarjaa. Kaupungintalon edusta on tyypiltään ollut rakennusten ja/tai puuston rajaama edusta-aukio ja merkittävän rakennuksen saapumisaluetta. Kaupungintalon puistikko periytyy 1860-luvulla rakennuksessa aikaisemmin toimineen Seurahuoneen ajoilta. Suunnittelun tavoitteena on palauttaa kaupungintalon piha-alue kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi rakennetuksi ympäristöksi ja kaupunkilaisten viihtyisäksi kohtaamispaikaksi.

Toiminnallisesti pihalle tavoitellaan rauhallista oleskelualuetta keskeisellä sijainnilla, jonka suunnittelussa huomioidaan kaikenikäiset, myös lapset ja nuoret. Lisäksi edistetään pihan käyttöä pienmuotoisiin tapahtumiin ja tutkitaan kausimyynnin tai pienen kioskin mahdollistamista tilavarauksien ja infran osalta.

Kaupunkikuvallisesti tavoitellaan historialliseen arvoympäristöön sopivaa ratkaisua, jossa alueen luonnetta kaupungintalon eduspihana palautetaan, kaluste-, pintamateriaali- ja kasvillisuusvalinnat sovitetaan arvoympäristöön sekä erityisesti reunavyöhykkeen teknisiä laitteita ja muita rakennelmia yhtenäistetään ja jäsennellään mahdollisuuksien mukaan osaksi viimeistelyä pihakokonaisuutta. Valaistusratkaisut suunnitellaan kokonaisuutena huomioiden piha- ja julkisivuvalaistus sekä kausivalaistus. Suunnitteluratkaisuilla tuetaan kestävien kulkumuotojen käyttöä ja keskustan viihtyisyyttä jalankulkijoille ja pyöräilijöille.

Tavoitteena on yleisen autopysäköinnin poistaminen kaupungintalon tontilta. Jalankulkijat ovat pihan suunnittelussa ensi sijassa. Pihalle osoitetaan yleistä pyöräpysäköintiä ja työntekijöille tarkoitettua pyöräpysäköintiä. Suunnittelussa huomioidaan kiinteistön huolto-, jäte-, saatto- ja pelastusliikenteen tarpeet. Suunnittelulla parannetaan tontin hulevesien hallintaa, lisätään läpäiseviä pintamateriaaleja ja turvataan säilytettävien puiden kasvuolosuhteet ja lisätään kasvillisuutta. Pihan kaupunkikuvalliset ja toiminnalliset tavoitteet on esitelty tarkemmin liitteessä Pihan tavoitteet.

Asemakaavassa (853 20/2009) suuri osa pihasta on kortteliaukiota, jossa on sallittu vain huoltoliikenne. Kaavamääräyksen mukaan pihojen ja aukioiden historialliset ominaispiirteet tulee turvata. Kaavan mukaan läpikulku korttelin läpi Läntiselle Rantakadulle tulee mahdollistaa ja korttelissa tulee sallia kulku tonttien välisten rajojen yli. Puistikon puuryhmä on asemakaavassa osoitettu säilytettäväksi/täydennettäväksi. Asemakaavan mukaan käyttötarkoituksen mukaiset autopaikat voidaan osoittaa lähialueen pysäköintilaitoksiin enintään 300 metrin etäisyydeltä.

Alueen toteutuksessa huomioidaan myös Kauppahallikortteliin suunnitellut muutokset niin että koko alueesta tulee toimiva kokonaisuus.

Kaupunginhallituksen 20.3.2023 § 101 hyväksymässä Turun kävelyn ja oleilun kehittämisohjelmassa 2029 Kaupungintalon aukio ja puistikko on osoitettu kehitettävänä oleilun paikkana (1-kiireellisyysluokka). Kuvauksessa todetaan, että tavoitteena on Kaupungintalon piha-alueen kehittäminen viihtyisänä ja toiminnallisena kaupunkiaukiona poistamalla yleistä pysäköintiä sekä parantamalla korttelin läpi kulkevia kävely-yhteyksiä.

Kaupungintalon pihasta järjestettiin Kerro kantasi -kuuleminen 7.11.-6.12.2023, jossa kysyttiin kaupunkilaisten mielipiteitä nykytilasta sekä toiveita kehittämiselle. Lisäksi kaupunkilaisilta kysyttiin, miten lapset ja nuoret voidaan ottaa huomioon alueen suunnittelussa. Kuulemisen perusteella eniten toivottiin alueen saattamista ansaitsemaansa arvoon sekä lisää istutuksia ja vehreyttä.

Alueesta toivottiin kaupunkilaisten kohtaamispaikkaa ja rauhallista oleskelualuetta, josta voi seurata kaupungin vilinää. Historiallisen arvoympäristön huomioiminen sekä alueen valaistuksen ja kausivalaistuksen parantaminen sai myös kannatusta. Nuoria ja lapsia toivottiin huomioitavan esimerkiksi oleskelualueella, puistopeleillä tai taiteen ja valaistuksen keinoin. Leikkipaikan sijoittaminen herätti mielipiteitä puolesta ja vastaan, vaikka keskustan leikkipaikalle todettiin tarve. Pihan kehittämisestä keskusteltiin myös nuorisovaltuustossa (13.12.2023 § 111) ja yrittäjien aamukahvi -tilaisuudessa 10.10.2023. Tilaisuudessa tuli esiin samoja asioita kuin mitä on kirjattu pihan tavoitteisiin mm. autojen poistaminen ja pihan käyttö virkistys- ja oleskelukäyttöön paikan konteksti huomioiden.

Turun leikkipaikkaohjelman (kaupunkiympäristölautakunta 8.6.2021 § 208) toimenpiteenä on, että ohjelmakauden aikana tarkastellaan mahdollisuuksia lisätä leikkipaikkoja tai leikkipisteitä ydinkeskustan alueelle. Turun kävelyn ja oleilun kehittämisohjelma (kh 20.3.2023 § 101) hyväksyttiin lisäyksellä, että ydinkeskustaan valmistellaan tilaa lasten ja nuorten oleilulle ohjelmaa toteutettaessa. Kaupungintalon pihalle ei tavoitella aidattua leikkipaikkaa, koska pihasta halutaan monikäyttöinen, eikä sinne haluta liikaa erityisille toiminnoille rajattuja alueita.

Ensisijaisena vaihtoehtona tutkitaan leikkipaikan sijoittamista Kauppiaskadun päätyyn, Carlo Bassin aukiolle. Alueelle tutkitaan urbaanin, vehreän ja tyylikkään leikkipaikan sijoittamista lapsiperheille tärkeiden kävely- ja asiointireittien varrelle. Lisäksi keskustan leikkiolosuhteita parantavina toimenpiteinä ehdotetaan lapsiperheitä johdattelevan reitin toteuttamista Yliopistonkadun kävelykadulta Puolalanpuistoon sekä Puolalanpuiston toisen leikkipaikan kehittämistä teemaleikkipaikkana. Kauppiaskadun päädyn, Carlo Bassin aukion, katusuunnitelma ja liikenteenohjaussuunnitelman luonnos on hyväksytty osana Kauppatorin ympäristön yleisten alueiden suunnitelmia (kaupunginvaltuusto 30.5.2016 §:t 94, 95 ja 96), joissa alue on esitetty kesä- ja talviaikoina erilaisia järjestelyjä ja varattu alue pääasiassa pyöräpysäköintiin. Alue on yleiskaavassa kävelypainoitteisena kehitettävä ja asemakaavassa pihakatua. Turun kävelyn ja oleilun ohjelmassa Carlo Bassin aukio (Kauppiaiskadun pääty) on 1-kiireellisyysluokan kohde ja on todettu tarve tarkistaa aukion tavoitteita.

Muut selvitykset ja vaikutukset

Rakennusten ja pihan toiminnot

Kaupungintalon tilat pysyvät pääsääntöisesti ennallaan lukuun ottamatta pieniä tilallisia muutoksia. Muihin rakennuksiin suunnitellaan toimisto- ja neuvottelutilat sekä tarvittavat sosiaalitilat. Kaupungintalon korttelin kokonaisuus suunnitellaan toimivaksi kokonaisuudeksi huomioiden sen rakennushistorialliset ja kaupunkikuvalliset arvot. Tilojen sijoittaminen ja korjaus tehdään järkevästi nykyiset rakenteet huomioiden ja tilojen ja laitteiden sijoitukset toteutetaan mahdollisimman hyvin rakennusten sallimissa rajoissa. Pihan uudistaminen ja korjaaminen täydentää sekä kaupunkikuvallisia että toiminnallisia tavoitteita.

Nykyinen valmistuskeittiö Aurakatu 2:ssa joudutaan purkamaan korjaus- ja paalutustöiden takia ja tilalle rakennetaan tarjoilukeittiö, joka vastaa laitekannaltaan kaupungin palvelukeittiö -konseptia soveltaen.

Teknisten tilojen ja asennusreittien sijoitus rakennuksittain edellyttää vaihtoehtoisia tutkielmia ennen tilojen tarkempaa tilasuunnittelua, jota varten rakennuksissa tehdään rakenneavauksia ja tutkimuksia jo ennen rakentamisen alkamista.

Tavoitteena on saada jokaiseen rakennukseen oma sähköpääkeskustila, joka mahdollistaa myöhemmin rakennuksien erottamisen omalle sähköliittymälle. Kaiken sähkö- ja teletekniikan suunnittelussa ja varauksissa tulisi huomioida rakennuksien erottaminen omaksi kokonaisuudeksi myöhäisemmässä vaiheessa. Uudisrakennukseen asennettavan varavoiman ja siihen sijoitettavan sähköpääkeskuksen laajuus on n. 45 br-m2.

Kaikkiin kivirakennuksiin (yht. 6 rakennusta) tehdään paalutus. Perustusten vahvistus sisältää tarvittavat kaivu- ja purkutyöt, paalutukset, uudet kuormansiirtorakenteet sekä alapohjan ja pihan uusimisen pintarakenteita lukuun ottamatta (ei sis. hankevarauksia).

Suunnittelualueelle on tehty ympäristötekninen maaperätutkimus, jossa tutkimuspisteiden edustamia maa-alueita ei luokitella pilaantuneeksi, eikä alueella ole maaperän puhdistustarvetta. Alueella suoritettavista maankaivutöistä ja tarvittavista menettelytavoista tulee neuvotella ennen toimenpiteisiin ryhtymistä Turun kaupungin ympäristönsuojelun kanssa.

Rakennusten painumanopeus viittaa siihen, että oikea korjausajankohta olisi juuri nyt.​ Jo nykyinenkin painumanopeus viittaa siihen, että korjausrakentamisessa tulee kiinnittää erityistä huomiota korjauksen aikaisiin painumariskeihin.​ Korjauksen viivästyttäminen lisää korjauksen aikaisia painumia. Korjauksen aikaiset lisäpainumat aiheuttavat ylärakenteiden halkeilua ja siten lisäkustannuksia niiden korjaamiseen.

Rakennukset painuvat 4...6 mm vuodessa eli 10 vuodessa 4...6​ cm.​ Nykyinen painumanopeus kertoo puisten perustusrakenteiden​ lahoamisesta ja lahoamiseen liittyvästä​ asteittain kiihtyvästä painumisesta sekä koko maaperän tasaisesta kokoonpuristumisesta.​ Alustavat paalutyypit rakennuksille ovat porapaalut ja lyöntipaalut, paalujen pituus on keskimäärin 40–60 jm/paalu. Energiapaalutuksesta ei tehty tähän hankkeeseen tarkempaa selvitystä, joka vaatisi oman hankkeensa yhteistyössä alan asiantuntijoiden kanssa. Täydentävät pohjatutkimukset tarvitaan toteutussuunnittelun pohjaksi ja rakennesuunnitelmat tarvitaan ennen mitään rakenteisiin kajoavia korjaustoimia. Arkeologiset tutkimukset tehdään ennen muita korjaustöitä perustusrakenteissa.

Vuoden 2024 aikana tulee jatkaa lisäselvityksiä samanaikaisesti yhteistoimintaurakan hankintaprosessin aikana.

Työympäristökonsepti ja työpistemitoitukset

Turun kaupungin toimistojen tilatarveselvitys hyväksyttiin kaupunginhallituksessa 1.10.2019 § 365 ja tätä seurasi kahteen osaan jaettu hankesuunnittelu. Mitoituspohjana oli 1.274 henkilöä laskelmalla työpisteiden tarpeeksi 637 kappaletta. Vaihe 1 Yliopistonkatu 27:lle on toteutunut ja tilat otettu käyttöön 2023. Tällä hetkellä Yliopistonkatu 27.ssä on n. 400–450 työpistettä. Vaiheen 2 työpisteiden mitoituksen lähtökohtana oli 135 työpistettä kaupungintalokorttelin yhteyteen sekä tarvittavat lisätyöpisteet 65 henkilölle vuokrattuna läheltä.

Nyt laajentuneen kaupungintalohankkeen sekä Yliopistonkatu 27:stä kokemukset huomioidaan siten, että keskitetään tarvittavat työtilat Yliopistonkatu 27:lle ja laajennetun kaupungintalokorttelin kokonaisuuteen luopumalla samalla vuokratuista tiloista. Osa säästöistä toteutuu aikaisemmin mm. työllisyyspalvelu-uudistuksen 2025 myötä henkilöitä siirtyy Yliopistonkatu 27:ään. Työympäristökonseptia sovelletaan kaupungintalokorttelihankkeelle siten, että huomioidaan rakennusten kulttuurihistoriallinen arvo ja vältetään turhia tilamuutoksia.

Tavoitteena tulevaisuudessa on yleisesti saavuttaa työpisteiden käyttöasteena n. 50 %. Toimitilojen käyttöasteita aloitetaan seuraamaan entistä tarkemmin. Näihin kahteen keskitettyyn työtilakokonaisuuteen Yliopistonkatu 27:ään ja kaupungintalokorttelin kokonaisuuteen sijoittuu tulevaisuudessa työtilat noin 1.380 henkilölle.

Hankkeen laajuus ja muutokset (Rakennukset ja piha)

Hankesuunnitelma sisälsi tavoitehintalaskelmineen neljä rakennusta ja kaksi muuta rakennusta kustannusarviointeineen; kaupungintalon, siipirakennukset (Aurakatu 2–4) ja Linnakatu 14:n sekä Läntisen Rantakatu 13 A:n rakennusten korjauksen. Lisäksi päätettiin ottaa suunniteltavaksi ja korjattavaksi myös Läntisen Rantakadun 13 A:n piharakennus. Linnankatu 14:n piharakennus hankittiin kaupungin omistukseen kevään 2023 aikana.

Nyt laajennettu kaupungintalokorttelihanke sisältää seitsemän korjattavaa rakennusta, yhden tekniikkaa sisältävän uudisrakennuksen ja laajennukset siipirakennusten välillä sekä hissit sisäisenä laajennuksena 2–3 kerroksissa rakennuksissa sekä piha-alueiden uudistamisen.

Rakennusten kokonaislaajuus on n. 4.800 br-m2. Suunniteltavan piha-alueen koko on n. 4.800 m2 ja tonttien 1–4 kokonaispinta on 8.673 m2, josta tonttien 3 ja 4 alueesta osa ei kuulu suunniteltavaan alueeseen.

Kustannukset

Oheismateriaalissa 1 on esitetty laajennetun hankkeen tavoitehintalaskennan tulos sekä vertailu. Kustannukset on esitetty Haahtelan hintaindeksissä Turku 2/2024, 101,5. Rakennukset on numeroitu selvyyden ja käsittelyn helpottamiseksi. Huom. Läntinen Rantakatu 13 A:sta puhutaan Kämpen tai Kempen talona.

Taulukko 1. Kohteen rakennukset ja niiden nimeäminen

Tavoitehintalaskelmassa tehtiin indeksin tarkistus, huomioitiin suunnittelun laatutasotavoitteet ja päivittyneiden ohjeiden mukaiset hankevaraukset 30 % sekä lisätutkimukset mm. kuntotutkimukset ja julkisivututkimukset sekä hankkeen laajuuden muutos.

Argeologiset kaivaukset eivät sisältyneet laskentaan eikä pilaantuneen maa-aineksen määrää voitu tarkkaan arvioida. Näitä kustannuksia ei lasketa investointikustannuksiin.

Analyysi kustannuslaskennasta

Merkittävin tekijä kustannustasossa on aiempaa laajemmin huomioidut hankevaraukset, jotka lähes yksinomaan selittävät kustannusten nousun (pl. Kaupungintalo). Riskivarauksena on käytetty 30 %, joka on uuden toimitiloja koskevan hankesuunnitelmaohjeen mukainen. Laskennassa on huomioitu yhteistoimintaurakan palkkioiden varaukset sekä esim. takuuajan varaukset. Rakennuksien korjauslaajuudet ovat tarkentuneet ja ne ovat kasvaneet etenkin Kaupungintalon osalta. Korjauslaajuuksiin on huomioitu laajasti talotekniikan järjestelmien uusimistarpeita sekä niiden seurannaisvaikutuksia muihin rakenteisiin. Julkisivujen kuntotutkimukset ovat tarkentuneet osan rakennuksista osalta (Kaupungintalo, Kämpen talo, Linnankatu 14 piharakennus). Linnankatu 14 laskennassa on aiemmin huomioitu vain perustusten vahvistus ja tekninen täydennyskorjaus. Edellisessä laskennassa oli mukana vain 4 rakennusta 8 rakennuksen sijasta.

Tavoitehintalaskelmat kokonaisuuteen lisätyiltä osin (alv 0 %):

Laajennetun hankkeen kokonaiskustannukset ovat 30,5–34,5 M€. Hankesuunnitelman kustannukset olivat 16,8 M€ (indeksikorjattuna

2/2024 16,0 M€.)

Investointikustannuksiin ei ole laskettu mukaan:

Investointiin ei ole huomioitu valtuustosalin kokouslaitteiston, pöytien ja tuolien mahdollista uusimista, jotka tässä tapauksessa tulisi kuitenkin tehdä urakanaikana. Hankinta, suunnittelu ja asennus tulisi tehdä urakan aikana, mutta määräraha tulisi huomioida erikseen käyttäjän talousarviossa.

Rakennusten tilavuokra on keskiarvona n. 47,55 €/m2. Pihaa ei ole huomioitu laskelmassa, vaan se on erotettu omaksi kokonaisuudeksi.

Käyttäjän hankinnat

Aikataulu ja päätöksenteko hankkeen edetessä

Hankkeen suunnitteluvaihe alkaa 2024–2025 vaihteessa yhteistoiminnallisena urakkana. Suunnitteluvaihe sisältää rakenneavauksia ja tutkimusta, ehdotus- ja yleissuunnitteluvaiheen, rakennusluvan hakemisen sekä laskenta-asiakirjojen tekemisen. Rakentamisen aloittamisen hyväksymispäätös haetaan suunnitteluvaiheen lopussa ennen rakentamisen aloittamista kaupunginhallitukselta, mikäli vahvistettava kustannusarvio on sama tai alempi kuin hankesuunnittelu- tai hankekuvausvaiheessa päätetty. Rakentaminen tapahtuu 2025–2028 aikana. Vaiheittainen rakentaminen ja käyttöönotto tarkennetaan suunnittelun aikana. Ennen rakentamista tulee tehdä Museokeskuksen lausuntojen mukaiset arkeologiset tutkimukset. Arkeologiset kaivaukset ja tutkimukset vaiheistetaan rakentamisen kokonaisaikataulu huomioiden.

Kaupungintalo ja mm. valtuustosalin ja neuvottelutilojen käyttö edellyttää väistötiloja 2025 vuoden aikana. Samalla talon irtaimisto tulee inventoida ja varastoida. Tulevat käyttäjät ja käyttäjien hankinta-aikataulu ja budjetointi tulee huomioida jo riittävän aikaisessa vaiheessa.

Oheismateriaali 1Turun kaupungintalokorttelin laskennan loppuraportti 22.3.2024 (salassa pidettävä, Laki julkisista hankinnoista 60 §)

Oheismateriaali 2Pihan tavoitteet

Oheismateriaali 3Kerro Kantasi-kyselyn yhteenveto

Kaupunginhallituksen ehdotus​

Kaupunginvaltuusto päättää, että

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Jakelu

esiKaupunginvaltuusto