Omistajaohjausjohtaja Jarkko Virtanen 24.4.2024:

Taustaa

Turun kaupungin toimitilojen rakennuttamistoiminnan yhtiöittämisestä on käyty toistuvia keskusteluja viime vuosien aikana. Kaupungin tavoitetila asiassa on kirjattu Turun kaupungin pormestariohjelmaan 2021–2025 seuraavasti: ”Rakennuttamisessa siirrymme malliin, jossa rakennuttaminen ja uusien kaupungin tilojen omistaminen siirretään perustettavaan tai olemassa olevaan yhtiöön. Yhtiö ottaa vastuulleen myös kiinteistöjen ylläpidon.”

Aiempi valmistelu

Turun kaupunki toteutti vuonna 2018 käyttöönotetut Syvälahden ja Yli-Maarian monitoimitalot keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden (Kiinteistö Oy Turun Syvälahden koulu ja Kiinteistö Oy Turun Yli-Maarian koulu) omistukseen. Nämä kaksi yhtiötä yhdistettiin kombinaatiosulautumisella vuonna 2021. Sulautumisen lopputuloksena syntyi Kiinteistö Oy Turun monitoimitilat.

Turun kaupungin vuoden 2019 talousarvion käsittelyn yhteydessä kaupunginvaltuusto päätti lisätä toimintasuunnitelmaan kirjauksen; ”Selvitetään kaupungin 100 % omistaman kiinteistösijoitusyhtiön perustamista, jotta rakennus- ja peruskorjaushankkeiden toteutusta saataisiin tehostettua ja kaupungin kiinteistökehitystoimintaa kehitettyä”.

Kaupunginhallitus asetti lisäksi 14.9.2020 § 384 sopeuttamisohjelman käsittelyn yhteydessä tavoitteen; ”Kaupungin toimitilojen rakennuttamisen ja ylläpidon tehokkuuden lisääminen ja niiden toteuttamismallin uudistaminen yhdistämällä konsernin rakennuttamistoimintoja”.

Kaupunginvaltuusto on edelleen täsmentänyt talousarviopäätöksessään 16.11.2020 § 188 aiempaa selvityslinjaustaan ja kaupunginhallituksen sopeuttamisohjelmapäätöstä siten, että vuonna 2021 siirretään tilapalveluiden rakennuttamistoiminto perustettavaan yhtiöön yhdessä muiden konsernin toimijoiden kanssa ja fuusioidaan yhtiömuotoiset kaupungin omat tilakohteet konserniksi, joka toteuttaa jatkossa uudet tilahankkeet.

Kaupunginhallitus merkitsi Turun kaupungin toimitilojen ja rakennuttamisen yhtiöittämisselvityksen tiedokseen 11.1.2021 § 7 ja päätti, että vaihtoehtoiset mallit rakennuttamistoimintojen organisoimisesta tuodaan kaupunginhallituksen linjattavaksi 30.4 2021 mennessä.

Tämän valmisteluohjeen mukaisesti laadittiin ”rakennuttamistoimintojen organisoinnin vaihtoehtoiset mallit” -niminen asiakirja, joka tuotiin kaupunginvaltuuston käsittelyyn 17.5.2021. Saadun selvityksen pohjalta valtuusto päätti, että kaupungin toimitilojen rakennuttamisen organisointia kehitetään omana toimintana hallintosäännössä ja hallinnonjärjestämispäätöksessä määriteltävällä tavalla ja, että konserniyhteisöjen rakennuttamistoiminnot säilyvät nykyisissä organisaatioissaan ja rakennuttamisen yhteistyötä kehitetään hankekohtaisesti prosessiohjauksen keinoin.

Kiinteistö Oy Turun monitoimitilojen kasvava rooli

Yli-Maarian ja Syvälahden monitoimitaloja hallitsevasta Kiinteistö Oy Turun monitoimitiloista tulee lukuisten kaupungin uudisrakennushankkeiden toteuttaja. Jäkärlän koulun ja päiväkodin, S:t Olofsskolanin, Karhunaukion monitoimitalon ja Linnakaupungin monitoimitalon hankesuunnitelmien hyväksymisen yhteydessä on päätetty, että mainitut hankkeet toteutetaan Kiinteistö Oy Turun monitoimitilojen taseeseen. Näillä päätöksillä yhtiö toteuttaa vuoden 2027 loppuun mennessä yli 150 miljoonan euron investoinnit. Vastaava toteutustapapäätös on tarkoitus tehdä jatkossa lähtökohtaisesti kaikkien uudisrakennushankkeiden kohdalla.

Yhtiö hallinto on nykyisellään toteutettu hyvin kevyesti. Yhtiöllä on kolmesta kaupungin viranhaltijasta koostuva hallitus ja yhtiön yleishallintoa johtaa oman toimensa ohella Tilapalveluiden asettama toimitusjohtaja, jolla on toimitusjohtajaroolin ohella runsaasti muitakin asiantuntijatehtäviä sekä kaupungin tytäryhtiöitä johdettavanaan. Yhtiön hallinto tulee ratkaista tarkoituksenmukaisemmalla tavalla tilanteessa, jossa yhtiön arvo ja vastuut moninkertaistuvat verrattain lyhyessä ajassa.

Syvälahden ja Yli-Maarian monitoimitalot toteutettiin aikanaan yhtiömuotoisesti siten, että Turun kaupungin toimitilojen rakennuttaminen vastasi rakennuttamis- ja valvontatehtävistä kuten oman taseen hankkeissa. Yhtiöiden ja rakennuttajaorganisaation välille solmittiin palvelusopimukset, joissa määritettiin toimeksiannon sisältö, tavoitteet ja vastuiden jakautuminen.

Yhtiömuotoisen hanketoteutuksen ja omistamisen hyödyt

Vuoden 2021 yhtiöittämisselvityksessä kaupungin oman rakennuttamistoiminnan haasteeksi nähtiin kapasiteetin rajallisuus rakennuttamisyksikön työmäärän kasvaessa suurten hankkeiden ajoittuessa samoille vuosille. Turun kaupungille on lukuisten suurten hankepäätösten myötä kehittymässä historiallisen suuri investointiohjelma tuleville vuosille. Siksi raportissa esille nostettu resurssien riittävyys on erittäin ajankohtainen ja ratkaisua vaativa kysymys.

Mikäli kaupungin investointiohjelman toteuttajaksi tulee merkittäviltä osin kiinteistöyhtiö, voi tämä hyödyntää kaupungin rakennuttajaorganisaation ohella laajasti markkinoilta ostettavaa rakennuttamispalvelua hankkeille asetettujen valmistumisajankohtatavoitteiden varmistamiseksi. Markkinoilta ostettava palvelu toimii nopeana resurssilisäyksenä kuormittuneessa työtilanteessa. Samalla hankkeiden toteuttajayhtiö pääsee vertaamaan kaupungin ja markkinatoimijoiden rakennuttamisen prosesseja ja käytäntöjä, jolloin toimintatavalla saatava tieto on arvokasta toiminnan kehittämisen näkökulmasta.

Yhtiölle päätoiminen toimitusjohtaja

Yhtiön kasvavien velvoitteiden vuoksi yhtiön toiminnan johtaminen edellyttää jatkossa päätoimisen toimitusjohtajan ottamista yhtiön palvelukseen. Toimitusjohtaja käyttää tilaajan ääntä yhtiön rakennushankkeissa sekä varmistaa hankkeiden laajuuden kannalta riittävät rakennuttajaresurssit kaupungin rakennuttamisyksiköstä ja markkinoilta.

Toimitusjohtajalla tulee olla keskeinen rooli myös yhtiön talouden suunnittelussa. Yhtiön rahoituskulut kohdistuvat Turun kaupungille rahoitusvastikkeina, minkä vuoksi kaupunki tarvitsee nykyistä parempaa tilannekuvaa ja ennustettavuutta.

Pidemmän aikavälin toimena toimitusjohtaja ottaa vastuun myös yhtiön rakennusten elinkaaren johtamisesta. Yhtiön taseessa olevat Syvälahden ja Yli-Marian monitoimitalot ovat ehtineet jo viiden vuoden ikään. Yhtiön tulee pysyä tietoisena rakennusten kunnosta ja toteuttaa elinkaaren aikana oikea-aikaisia korjauksia, jotta yhtiön kohteisiin ei pääse muodostumaan ongelmallista korjausvelkatilannetta.

Vaikutukset toimitilojen rakennuttaminen -yksikköön ja tilapalveluihin

Kaupunginhallitukselle esitetään, että yhtiö voisi rekrytoida toimitusjohtajan, jolloin yhtiöllä olisi yksi kokoaikainen työntekijä. Yhtiöön ei ole tarkoituksenmukaista ainakaan tässä vaiheessa koota laajempaa organisaatiota, sillä rakennuttamistoiminnassaan yhtiö tukeutuu toimitilojen rakennuttamisen työpanokseen ja markkinoilta ostettaviin palveluihin.

Syvälahden ja Yli-Maarian monitoimitalojen ylläpitotehtävät on nykytilanteessa ratkaistu siten, että Turun kaupungin tilapalvelut vastaavat yhtiöjärjestyskirjauksen perusteella hyvin laajasti monitoimitalojen ylläpidon johtamisesta. Esimerkiksi kiinteistönhoitoa on taloudellisesti mielekkäämpää ostaa kaupungin laajojen kilpailutusten kautta kuin kahden kohteen erillisenä kilpailutuksena. Tilanne kuitenkin muuttuu vuosikymmenen loppua kohti mentäessä, kun yhtiölle valmistuu lukuisia uudisrakennuksia. Tulevaisuudessa yhtiöllä voikin olla siten nykyistä laajempi vastuu kohteidensa ylläpidon johtamisesta ja ylläpitopalveluiden hankinnasta. Tämän asian arviointi on ajankohtaista kuitenkin vasta myöhemmin.

Yhtiön hallituskokoonpano

Myös yhtiön hallituskokoonpano tulee päivittää yhtiön kasvun ja suurten hankkeiden näkökulmasta. Hallituksen rakennetta tulisi laajentaa siten, että viranhaltijoiden ohella hallitukseen löydettäisiin rakennuttamisnäkökulmaa edustavia hallitusjäseniä esimerkiksi muista kaupungin konserniyhtiöistä tai turkulaisesta liike-elämästä sekä kaupungin luottamushenkilöitä. Tässä toki on haasteena, että useampien samanaikaisten rakennushankkeiden aikana hallituksella on tarve kokoontua lyhyellä kokousvälillä päättämään hankkeiden keskeisistä asioista ja hallituksen jäsenten tulee olla sitoutuneita ajankäytöllisesti intensiiviseen hallitustyöskentelyyn.

Yhteenveto

Turun kaupungilla on historiallisen suuri investointiohjelma ja Kiinteistö Oy Turun monitoimitilat tulee suurelta osin näiden tilahankkeiden toteuttajaksi. Huolellisuusvelvoitteen täyttääkseen yhtiön tulee voida vahvistaa omaa resursointiaan päätoimisella toimitusjohtajalla. Turun kaupungin toimitilojen rakennuttaminen toimii jatkossakin keskeisesti yhtiön rakennuttamispalveluiden tuottajana. Yhtiöllä on kuitenkin mahdollisuus ostaa rakennuttamiseen liittyviä palveluita myös markkinoilta. Kyseinen toimintatapa onkin hyvin todennäköinen, koska yhtiön toteuttamisvastuulle on osoitettu merkittävä määrä samanaikaisesti käynnissä olevia rakennushankkeita.

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

Ehdotus​​Kaupunginhallitus päättää, että​

• kaupungin tilojen uudisrakennushankkeet toteuttaa lähtökohtaisesti Kiinteistö Oy Turun monitoimitilat ja toteutus vahvistetaan kunkin hankesuunnitelman hyväksymispäätöksen yhteydessä,
• kaupunginhallituksen konsernijaoston tulee nimetä erillisellä päätöksellä Kiinteistö Oy Turun monitoimitilat kaupungin strategiseksi yhtiöksi ja
• yhtiön tulee käynnistää toimitusjohtajan rekrytointi sekä saattaa toimitusjohtajan valinta ja johtajasopimus kaupunginhallituksen konsernijaoston käsiteltäväksi omistajan ennakkonäkemyksestä varten.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.