Tilapalvelujohtaja Leevi Luoto ja vs. tilahallintapäällikkö Eemeli Myllärinen 23.4.2024:

Nykytilanne ja muutostarve

Turun kaupungilla on hallinnassaan noin 900.000 m2 tiloja, joista suoraan omistettuja on noin 73 %. Tilamäärä sisältää myös kohteita, jotka ovat poistuneet kaupungin palveluverkon käytöstä väliaikaisesti tai pysyvästi, mutta lopullinen päätös tilasta luopumisesta puuttuu.

Tilapalveluiden tehtävä on hallinnoida ja ylläpitää kaupungin omistamia tiloja ja varmistaa niiden mahdollisimman tehokas vuokraus. Tästä näkökulmasta tilapalveluilla on tavoite asettaa myös purkua odottavat tilat mahdollisimman tehokkaaseen käyttöön ennen varsinaista purku-urakan alkua. Vuokrattavien tilojen tulee kuitenkin olla turvallisia käyttää.

Tilapalveluiden tulee toteuttaa vuokrauksia markkinaehtoiseen hintaan ulkoisille tahoille. Kaupungin sisäisille tahoille vuokrahinnoittelussa käytetään kaupunginvaltuuston päättämää sisäisen vuokrauksen periaatteiden mukaista määrittelyä (kv 28.4.2014 § 48). Näihin periaatteisiin on havaittu tarkoituksenmukaiseksi tehdä pieniä poikkeuksia tulevaisuudessa.

Kaupungissa on valmistelussa uusi tilastrategia, joka tulee toteutuessaan muuttamaan näitä rakenteita. Ennen muutosten voimaan astumista on tarpeen tehdä väliaikainen periaatepäätös sellaisten tilojen hinnoittelusta, jotka ovat selkeästi kaupungin palveluverkon käytöstä poistumassa, kunnoltaan ja toiminnallisuuksiltaan puutteellisia, mutta vielä tiettyyn käyttötarkoitukseen soveltuvia tiloja ja jotka on parempi pitää käytössä kuin täysin tyhjillään. Esityksenä on, että tällaisissa kohteissa vuokrahinnoittelun määrittää kaupungille kohdistuvien ylläpitokustannusten määrä markkinaehtoisen tai nykyisen sisäisen vuokrauksen periaatteiden mukaisen hinnoittelun sijaan.

Soveltamisen pilottikohteet

Purkutaiteen sisäisen vuokrauksen hinnoittelu

Tilapalvelut on käynyt vuosien 2023-2024 aikana keskusteluja kulttuurin palvelukokonaisuuden, sekä kulttuurin kärkihankkeen kanssa, liittyen purkutaiteen mahdollisuuksiin kaupungin omistamissa kiinteistöissä. Yhteistyölle on saatu hyvää vauhtia välitilamallin kautta ja osapuolten tahtotilana on kehittää tilojen käyttöä erilaisissa tilanteissa, jossa rakennuksen tai tilan käyttöön liittyy rajoittavia tekijöitä tai se ei ole markkinoille kiinnostava.

Purkutaiteen totuttaminen kyseisissä kohteissa on nähty hyvänä mahdollisuutena osallistaa alueen asukkaita ja hyödyntää tilaa ennen purkua. Potentiaaliseksi kohteeksi yhteistyön pilotointiin on tunnistettu Runosmäen nuorisotalossa, joka tyhjenee toiminnasta kesän 2024 aikana.

Purkutaiteen toteutukseen on saatu Runosmäen nuorisotaloon kohdistuvassa hankkeessa ulkopuolista rahoitusta, jonka on nähty kohdentuvan tarkoituksenmukaisimmin itse toiminnan mahdollistamiseen. Näin ollen on keskusteluissa noussut esille kaupungin sisäisen vuokrauksen periaatteen mukainen hinnoittelu, joka koostuu useasta eri elementistä, joilla pyritään vertauttamaan tilan kustannusta markkinaehtoisesti. Tarkoituksen mukaisimmaksi hinnoittelumalliksi on tässä tapauksessa nostettu esille ylläpitokustannuksiin perustuva vuokramalli, sillä kaupungille kohdistuu tilaan liittyviä ylläpitokustannuksia jatkuvasti, mutta esimerkiksi pääomavuokran perimistä ei ole nähty mielekkäänä kaupungin sisäisesti tällaisessa tilanteessa, jossa projektia on rahoittamassa kaupungin ulkopuolinen taho.

Tilapalvelut esittää, että Runosmäen nuorisotalon tilojen purkutaiteen kokonaisuuden mahdollistamiseksi sisäisen vuokrauksen hinnoittelu tehdään edellä kuvatulla tavalla, jossa vuokrahinnoittelun määrittää kaupungille kohdistuvien ylläpitokustannusten ennakkoon arvioitu määrä.

Ulkoiset vuokraukset

Tilapalvelut on arvioinut tilakannassaan olevia vuokrauksiaan alkuvuoden 2024 aikana ja ullkoisista vuokrauksista on tunnistettu aiempina vuosikymmeninä tehtyjä vuokrauksia, jotka sijoittuvat tilapalveluiden arvion mukaan purkukuntoisiin rakennuksiin.

Erityisesti vanhojen koulukiinteistöjen vuokraustoiminta kiinteistöissä, jossa alkuperäinen käyttö on päättynyt kohteen puutteellisen kunnon takia, ovat olleet tarkastelun kohteena. Tilapalveluiden arvion mukaan ja nykyiseen kiinteistötekniseen ymmärryksen perustuen tiloissa ei voi taata, että kohteessa toimiminen on nykyisellään terveellistä ja turvallista. Turun kaupungin tilapalveluiden tahtotilana on varmistaa, että kaupunki luovuttaa sisäisille ja ulkoisille käyttäjille, vain terveellisiä ja turvallisia tiloja.

Esimerkkikohteena tarkastelussa on toiminut Orminkuja 3, joka on 1980-luvulla väliaikaiseksi koulurakennukseksi rakennettu rakennus. Vuonna 2005 koulutoiminta kohteessa keskeytettiin kohteen puutteellisen kunnon takia. Samassa päätöksessä todettiin, että kohteen tulevien käyttäjien selvitystyö käynnistetään. Koulutoiminnan päättymisen jälkeen kohdetta on vuokrattu yhdistysvuokralaisille.

Tilapalvelut on myös arvioinut, että 1980-luvulla rakennetun ja tilapäiseksi tarkoitetun koulurakennuksen peruskorjaaminen ei olisi julkisten varojen vastuullista käyttöä. Tilapalvelut esittää kohteen purkamista vuoden 2024 aikana, jolloin tontti vapautuu alueen palveluverkon muihin tarpeisiin.

Omasta tilakannasta on tunnistettu potentiaalinen väistökohde toiminnalle.

Venäjän federaation pääkonsulaattirakennus on ostettu kaupungin omistukseen vuoden 2023 lopulla. Kiinteistö odottaa tontille sijoittuvan päiväkodin hankesuunnitelman valmistumista. Tilapalvelut on käynyt keskusteluja nykyisin Orminkujalla toimivien yhdistysten kanssa ja arvioinut näiden tilatarpeita.

Tilapalveluiden näkemyksen mukaan Orminkujan tiloissa ei ole mahdollista jatkaa nykyisiä vuokrauksia, ja ratkaisuna yhdistysten kanssa käydyissä keskusteluissa on tuotu esille korvaavien tilojen tarjoaminen toistaiseksi konsulaatin rakennuksesta, kunnes tulevan päiväkotihankkeen aikatauluun saadaan tarkennusta hankesuunnitteluprosessin kautta. Hankesuunnitteluvaihe kestää vähintään vuoden, eli konsulaatin yhdistysvuokralaisille voidaan tarjota vähintään vuoden mittainen turvattu toiminta-aika kohteessa ennen hankesuunnitelman mukaisten kehittämistoimenpiteiden käynnistymistä.

Tilapalvelut on esittänyt, että talon odottaessa tulevaa ratkaisua olisi vuokratason arvioinnissa mielekästä käyttää toteutuneiden ylläpitokustannusten tasoa. Tasoksi on nykyisellään arvioitu 4-5 €/m2. Yhdistysten näkökulmasta tämä tarjoisi mahdollisuuden toiminnan jatkumiseen toistaiseksi kohtuullisin kustannuksin.

Varissuon kouluverkon osalta tehdään tulevaisuudessa mittavaa valmistelua ja tavoitteena on, että alueen koulutilojen uudistuessa kolmannen sektorin toimijoiden toimintaa saataisiin vuorokäyttönä alueen koulutiloihin kaupungin monitoimitalojen tapaan. Tahtotilana on, että toimijoilla olisi tulevaisuudessa taas tilaresurssit omalla asuinalueella.

Esitys

Tilapalvelut esittää, että tulevissa purkutaiteen (sisäisen vuokran) ja ulkoisissa väliaikaisluonteissa vuokrauksissa (ulkoisen vuokran) hinnoittelussa käytetään ylläpitokustannuksien arvioon perustuvaa kohdekohtaista tasoa, mikäli kohde täyttää esittelytekstissä esitetyt perusteet. Kyseenä olevaa ylläpitokustannuksiin perustuvaa vuokrahinnoittelua voitaisiin hyödyntää jatkossa tilapalveluiden tekemän harkinnan varaisesti tilanteissa, joissa kunnoltaan ja/tai toiminnallisuudeltaan puutteellinen, mutta terveellinen ja turvallinen, tila halutaan vuokrata tilan tyhjänä olon välttämiseksi kohteen odottaessa peruskorjausta, uutta pysyvää käyttötarkoitusta tai purkua. Ulkoisissa vuokrauksissa pyritään jatkossakin hyödyntämään ensisijaisesti markkinaehtoista vuokrahinnoittelua.

Ormikuja 3:ssa sijaitsevan entisen väistökoulurakennuksen vuokraustoiminta lakkautetaan syyskuuhun 2024 mennessä irtisanomalla vuokrasopimukset, jonka jälkeen talo tullaan purkamaan viipymättä.

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

Ehdotus​Kaupunginhallitus päättää, että​

• esitystekstissä ilmenevin perustein sisäisessä vuokrahinnoittelussa käytetään jatkossa ylläpitokustannuksiin perustuvaa arviotasoa tulevissa purkutaiteen projekteissa. Pilottikohteena toimii Runosmäen nuorisotaloon sijoittuva hanke ja
• vastaavaa ylläpitokustannuksiin perustuvaa vuokrahinnoittelua voidaan käyttää jatkossa tilapalveluiden tekemän harkinnan varaisesti myös sellaisissa ulkoisissa vuokraustilanteissa, joissa kunnoltaan ja/tai toiminnallisuudeltaan puutteellinen, mutta terveellinen ja turvallinen, tila halutaan vuokrata tilan tyhjänä olon välttämiseksi kohteen odottaessa peruskorjausta, uutta pysyvää käyttötarkoitusta tai purkua. Pilottikohteena hinnoittelumallissa toimii Vartiovuorenkatu 2.

Lisäksi kaupunginhallitus merkitsee tiedoksi, että Orminkuja 3 entisen koulukiinteistön vuokrasopimukset irtisanotaan päättymään elokuun 2024 loppuun ja talo puretaan viipymättä vuokraustoiminnan loputtua.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.