Va. kiinteistökehityspäällikkö Heikki Häkli ja tilapalvelujohtaja Leevi Luoto 7.12.2023:

Kaupungin tulee maankäyttö- ja rakennuslain velvoittamana järjestää kadunpito, joka käsittää kadun suunnittelemisen, rakentamisen ja sen kunnossa- ja puhtaanapidon sekä muut toimenpiteet, jotka ovat tarpeen katualueen ja sen yläpuolisten ja alapuolisten johtojen, laitteiden ja rakenteiden yhteen sovittamiseksi.

Kuntaliiton ohjeistuksen mukaan: ”Kunta huolehtii asemakaavoitetun alueen liikenne- ja katusuunnittelusta, rakentamisesta ja ylläpidosta sekä katualueen johtojen ja rakenteiden yhteensovittamisesta. Liikenneturvallisuus on kuntien liikenneympäristön suunnittelussa avainasemassa. Hyvät kävely- ja pyöräilyolosuhteet luovat viihtyisää elinympäristöä. Kunnan velvollisuus kadunpitoon alkaa, kun asemakaavan mukaisen maankäytön liikennetarve sitä edellyttää.”

Turun kaupunki huolehtii määräysten mukaisesti katualueiden kunnosta ja siten myös toteuttaa katu- ja infrarakenteiden peruskorjaustöitä. Edellä mainitut työtehtävät luonnollisesti aiheuttavat muutoksia normaalitilanteeseen verrattuna, jossa liikenne ja jalankulku tapahtuvat totutusti katualuetta pitkin. Kadun- tai infrarakennustöiden rakennustyöt saattavat aiheuttaa häiriötä muuttuvilla olosuhteilla ja muilla rakentamiseen liittyvillä seikoilla, kuten meluna, pölynä tai tärinänä työmaan lähistöllä oleville kaupungin maanvuokralaisille. Edellä kuvatut kunnossapitotyöt ja infrarakenteiden peruskorjaustyöt ovat kuitenkin osa maaomaisuuden huolehtimisen toimenpiteitä. Maaomaisuudesta huolehtimisella voidaan osaltaan varmistaa maanvuokratulojen kehittyminen myös tulevaisuudessa ja maanvuokratulot ovat merkittävä osa kaupungin tulopohjassa.

Kadun- tai infrarakennustöistä tiedottaminen

Turun kaupunki pyrkii tiedottamaan sekä kaupunkilaisia yleisesti että kadun- ja infrarakennustöiden vaikutusalueella olevia tulevista, suunnittelussa olevista tai jo käynnissä olevista liikennettä haittaavista kadun- tai infrarakennustöistä ajoissa ja säännöllisesti eri kanavia käyttäen.

Suurimmista kadun- tai infrarakennushankkeista järjestetään tarvittaessa erillisiä tiedotustilaisuuksia tai vastaavasti edellä mainittujen suurten hankkeiden etenemistä voi seurata hankkeita varten laadituilta internetsivuilta, joista löytyy esimerkiksi kaupungin eri hankkeita koskevia suunnitelmia.

Mahdollisuuksien mukaan pyritään myös huomioimaan kadun- tai infrarakennustöiden välittömällä vaikutusalueella olevien vuokra-alueiden ja kiinteistönomistajien tarpeet aiheutuvien häiriöiden tai haittojen vähentämiseksi.

​Itäisen Rantakadun peruskorjaushankkeen aiheuttamat vuokrahyvityspyynnöt

Tällä hetkellä käynnissä olevista kadun- tai infrarakennushankkeista yksi suurimmista on Itäisen Rantakadun peruskorjaushanke. Peruskorjaushankkeen alkamisen jälkeen alueen maanvuokralaisilta on tullut 20.10.2023 mennessä sähköpostitse viisi pyyntöä joko luopua maanvuokran perimisestä töiden suorittamisen ajalta kokonaan tai osassa pyynnöistä vastaavasti alentaa vuokraa 50 %:a töiden suorittamisen ajalta. Kolmessa pyynnössä on kyse kausimyyntipaikkojen maanvuokrasopimuksista ja kahdessa on kyse ravintolalaivan maanvuokrasopimuksista. Kunkin maanvuokrasopimuksen sopimusehdot otetaan huomioon päätettäessä kadun- tai infrarakennustöiden aikaisista vuokrahyvityksistä.

Muiden kaupunkien käytäntöjä

Turun kaupungin tekemän kyselyn mukaan käytännöt maanvuokrien hyvittämisestä vastaavissa tilanteissa vaihtelevat vain hyvin vähän eri kaupungeissa. Kysely koski sitä, hyvitetäänkö kadun- tai infrarakentamisen ajalta maanvuokraa tai maksetaanko häiriöistä ja haitoista korvausta vuokaralaisille. Turun kaupunki on saanut vastauksia kahdeksasta vertailukelpoisesta kaupungista, joista yhdessäkään ei ole maksettu korvauksia tai hyvitetty maanvuokraa kadun- tai infrarakennustöiden aikaisten häiriöiden ja haittojen takia.

Vertailukelpoiset kaupungit olivat Tampere, Jyväskylä, Vantaa, Lahti, Pori, Kouvola, Oulu ja Kuopio. Kuopiossa on kertaalleen hyvitetty yhden ravintolayrittäjän maanvuokraa alentamalla sitä 50 % ajalta, jolloin katu oli kokonaan suljettu ja lisäksi liikenne oli siirretty yrityksen kohdalta kulkemaan kiertotielle. Muissa tapauksissa Kuopiossakaan ei ole hyvitetty tai alennettu maanvuokraa.

​Turun kaupungin maanvuokrasopimusten ehdoista

​Turun kaupungissa on voimassa maanvuokrasopimuksia, jotka on tehty usean eri vuosikymmenen aikana maanvuokrasopimusten pitkästä kestosta johtuen. Lisäksi maanvuokrasopimuksissa on hieman erilaisia ehtoja riippuen lähinnä siitä, millaiseen käyttötarkoitukseen vuokra-alue on luovutettu.

Maanvuokralain 3 §:n mukaan: ”Kirjallisesti tehtävään vuokrasopimukseen on otettava kaikki sopimusehdot. Ehto, jota ei ole sopimukseen otettu, on mitätön. Sopimusehdon muutos tai lisäys ja vuokraoikeuden siirto on myös tehtävä kirjallisesti.”

Kaupungin kaikissa maanvuokrasopimuksissa ei ole erillistä sopimuskohtaa, jossa maanvuokrahyvityksestä tai maanvuokran hyvittämättä jättämisestä sovittaisiin. Sopimusten ehdot vaihtelevat joiltakin osin sopimuskohtaisesti, vaikka maanvuokrasopimukset pääsääntöisesti sisältävätkin samoja ehtoja. Kadun- tai infrarakennustöistä ei synny maanomistajalle eli kaupungille velvollisuutta alentaa maanvuokraa, ellei maanvuokrasopimuksessa ole niin erikseen sovittu.​ Kausimyyntipaikkojen sopimusten osalta voidaan todeta, että niissä on ehto vuokrahyvityksestä, jota sovelletaan ensisijaisesti.

Tavanomaiset rakennustöistä aiheutuvat meluhaitat ja muut vastaavat haitat kuuluvat ympäristövahinkolaissa tarkoitetun sietämisvelvollisuuden piiriin, eivätkä aiheuta vahingonkorvausvastuuta rakennustyön tilaajalle tai suorittajalle.

Turun kaupunki pyrkii aina luomaan parhaat olosuhteet mahdollisimman tavanomaiseen toimintaan myös urakka-aikoina, esimerkiksi aitaamalla kulkuväylät selkeästi ja asettamalla alueelle opaskylttejä.

Katu- tai infrarakennustöiden vaikutus toimitilavuokrauksiin

Itäisen Rantakadun peruskorjaushankkeen yhteydessä on käyty julkista keskustelua myös kaupungin vuokraamien liikehuoneistojen vuokralaisille annettavista alennuksista tilanteessa, jossa katu- tai infrarakennustyö haittaa vuokralaisen liiketoimintaa.

Turun kaupungin tilapalvelut vuokraa toimitilojaan yksityisille yrityksille markkinaehtoisesti. Tämä tarkoittaa sitä, että vuokran määrä ja sopimusehdot vastaavat yksityisten kiinteistönomistajien vuokraustoiminnassaan soveltamaa hinnoittelua ja ehtoja. Yksityiset kiinteistönomistajat eivät myönnä vuokra-alennuksia katu- ja infrarakennustöiden tuottaman haitan perusteella vaan tämän katsotaan sisältyvän jokaisen vuokralaisen yrittäjäriskiin. Kaupungin ei tule tilapalvelujen näkemyksen mukaan toimia vakiintuneesta markkinakäytännöstä poiketen.

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

Ehdotus​Kaupunginhallitus päättää, että

• Turun kaupungissa ei makseta katujen tai infrarakenteiden peruskorjauksesta aiheutuvasta haitasta korvauksia tai alenneta maanvuokraa muutoin kuin silloin, jos maanvuokrasopimuksessa on siitä erikseen sovittu, ja
• Turun kaupungin tilapalvelut ei myönnä liikehuoneistovuokralaisilleen alennuksia katu- tai infrarakennushankkeiden aiheuttamien haittojen perusteella.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.