Kaupunkiympäristö, tonttipalvelut, maankäytönsuunnittelija, Juha Lipponen 29.11.2023:

Herttuankulman asemakaava

Sataman kaupunginosan Herttuankulman asemakaava sai lainvoiman 7.7.2018. Asemakaavalla muutettiin osa sataman teollisuus- ja varastoalueesta asuntokäyttötarkoitukseen.

Herttuankulman alueen asuinrakennusoikeudesta (228350 k-m²) on toteutunut noin kolmannes ja alueen kunnallistekniset työt ovat käynnissä ja ne valmistunevat kokonaisuudessaan vuoteen 2026 mennessä.

Tontti Satama-9-4

Schenker Oy vuokrasi 5.6.1996 allekirjoitetulla maanvuokrasopimuksella Turun Satama Oy:ltä tontin Satama-9-4, jolla sijaitsi logistiikkaterminaali kunnes Schenker Oy siirsi toimintansa Ohitustien varteen Liedon Tuulissuon alueelle kesällä 2021.

Koy Ebbankulma osti Schenker Oy:ltä tontin Satama-9-4 vuokraoikeuden rakennuksineen kesällä 2021.

Herttuankulman asemakaavassa tontin Satama-9-4 alueelle osoitettiin asuinkerrostalokorttelit Satama-13, 26, 27, 28, ja 31. Kortteliin Satama-28 osoitettiin myös alue julkisia lähipalveluita (YL-1) varten, jonne tullaan sijoittamaan

Herttuankulman alueen päiväkoti.

Kiinteistökaupan esisopimus

Kaupunki ja Koy Ebbankulma allekirjoittivat 1.7.2021 kiinteistökaupan esisopimuksen kaupunginvaltuuston päätöksen 19.4.2021 § 74 mukaisesti. Esisopimuksessa Koy Ebbankulma sitoutui ostamaan ja kaupunki myymään korttelit Satama-30, Satama-31 ja AK-1 käyttötarkoitukseen osoitetun osan korttelista Satama-27.

Korttelit ovat asuin-, liike- ja toimistorakennusten kortteleita (AK-1) joiden yhteenlaskettu rakennusoikeus on 40000 k-m². Korttelista Satama-31 on osoitettu 7600 k-m² suuruinen rakennusala pysäköintikäyttöön, jonne tulee esisopimuksen mukaisesti toteuttaa kortteleita palveleva pysäköintilaitos.

Kiinteistökaupan esisopimus velvoittaa Koy Ebbankulma ostamaan kaupungilta vuosittain vähintään 4000 k-m^2. asuinrakennusoikeutta vuoteen 2028 asti. Kiinteistökaupan esisopimuksen tavoitteena oli varmistaa asuinrakentamisen käynnistyminen ns. Schenkerin alueella (tontilla Satama-9-4) jo ennen maanvuokrasopimuksen päättymistä 31.3.2026 ja varmistaa kortteleita Satama-27,30 ja 31 palvelevan pysäköintilaitoksen toteutuminen.

Tähän mennessä Koy Ebbankulma on ostanut kaupungilta em. esisopimuksen perusteella asuinkerrostalojen rakennusoikeutta tontin Satama-9-4 alueelta yhteensä 8841 k-m² yhteensä 4.079.885 euron kauppahinnalla. Kiinteistökaupan esisopimuksessa asuinkerrostalojen rakennusoikeuden arvoksi on määritetty 440 €/k-m², mikä tarkistetaan kunakin kaupantekopäivänä elinkustannusindeksillä.

Koy Ebbankulmalle myydyillä rakennusaloilla on tällä hetkellä käynnissä kolmen asuinkerrostalon rakentaminen ja rakennukset valmistuvat vuoden 2024 aikana. NCC Suomi Oy on vastannut ns. Schenkerin alueen kehittämisestä, markkinoinnista ja rakentamisesta Koy Ebbankulman yhteistyökumppanina.

Esitys esisopimuksessa määritellyn kauppahinnan ja ostovelvoiteaikataulun tarkistamisesta

Koy Ebbankulma on 20.6.2023 esittänyt kaupungille toimittamassaan kirjeessä (oheismateriaali 1), että vuoden 2023 jäljellä oleva ostovelvoite 3159 k-m² siirrettäisiin vuodelle 2024 ja vuosittaiseen 4000 k-m² ostovelvoitteeseen palattaisiin uudelleen vuodesta 2025 alkaen. Lisäksi Koy Ebbankulma esitti, että kiinteistökaupan esisopimuksessa määritetty asuinkerrostalon rakennusoikeuden hinta tarkistettaisiin 12000 k-m²​ osalta asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA:n) hyväksymäksi enimmäishinnaksi, joka on Herttuankulmanalueella tällä hetkellä 289 €/k-m2.

Ostovelvoiteaikataulun siirtämistä Koy Ebbankulma perustelee rakennuslupakäsittelyn kestoajalla rakennushankkeiden käynnistyessä vuonna 2021. Osasyy rakennuslupakäsittelyn viiveelle oli kuitenkin hakijan rakennussuunnitelmilla, jotka edellyttivät poikkeamispäätöstä ennen rakennusluvan myöntämistä. Rakennushankkeiden käynnistyminen viivästyi noin vuodella.

Rakennusoikeuden kerrosneliömetrihinnan tarkistusta ARA-hintaiseksi 12000 k-m²:n osalta Koy Ebbankulma perustelee nopeasti muuttuneella asuntotuotannon markkinatilanteella, rakennusalan työllisyydellä, rahastojen ja instituutionaalisten sijoittajien vetäytymisellä markkinoilta sekä hallitusohjelmaan kirjatulla tavoitteella vähentää tulevaisuudessa valtion tukemaan asuntotuotantoa ja lopettaa tukien myöntäminen uusille asumisoikeuskohteille.

Koy Ebbankulma tavoitteena on saada rakennushankkeelle ARA:n korkotukipäätös, jotta rakennushanke saataisiin käyntiin jo vuoden 2024 aikana ja rakennukset valmistuisivat vuonna 2025.

​Koy Ebbankulma on laadituttanut kortteliin Satama-31 tontinkäyttösuunnitelman ja rakennusten kerrosalakaaviot, joissa vähintään 63 m² suuruisten kaksimakuuhuoneisten asuntojen prosenttimäärä kokonaisasuntomäärästä on 39%. Suunnitelmassa asuntojen keskipinta-ala on 56 m2 ja pienin asuntokoko on 2 h + kt.

Herttuankulman päiväkoti

Herttuankulman asemakaavassa osoitettiin Koy Ebbankulman hallitsemalle maanvuokra-alueelle julkisten lähipalveluiden korttelialue (YL-1), jonne on tarkoitus sijoittaa Linnakaupungin asukkaita palveleva päiväkoti.

Turun kaupungin tilapalvelut ja kasvatuksen ja opetuksen palvelukokonaisuuden varhaiskasvatuksen palvelualue on ilmoittanut, että Herttuankulman alueen päiväkodin tulisi olla käytössä jo 1.1.2025 alkaen, koska Ruusukorttelin päiväkodista mahdollisesti luovutaan. Päiväkodin rakentamisen mahdollistamiseksi kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus on neuvotellut Koy Ebbankulman kanssa päiväkotitontin ja puisto- sekä katualueiden siirtymisestä kaupungin hallintaan jo ennen maanvuokrasopimuksen päättymistä 31.3.2026.

Koy Ebbankulma ilmoittanut, että tontin Satama-9-4 maanvuokra-alueesta voidaan palauttaa kaupungin hallintaan päiväkoti-, katu- ja puistoalueiksi osoitetut alueet välittömästi maanvuokra-alueen tarkistamissopimuksen (liite 1) allekirjoituksen jälkeen.

Ostovelvoiteaikataulun, maanvuokrasopimuksen ja rakennusoikeuden hinnan tarkistaminen

​Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus ei näe estettä tarkistaa ostovelvoiteaikataulua siten, että vuoden 2023 rakennusoikeuden ostovelvoite 3159 k-m² siirretään vuodelle 2024 ja vuosittaiseen 4000 k-m² ostovelvoitteeseen palataan vuodesta 2025 alkaen ja päättyen vuonna 2029. Kaupungin talouden kannalta ostovelvoitteen siirtyminen vuodelle 2024 on perusteltua, sillä alustavien arvioiden mukaan kaupungin maanmyyntitavoitteiden saavuttaminen vuonna 2024 tulee olemaan haastavaa.

Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuuden näkemys on, että Koy Ebbankulman esitys rakennusoikeuden hinnoittelun muuttamisesta ARA-hintaiseksi (289 €/k-m²) on perusteltua nykyisessä markkinatilanteessa mutta kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus puoltaa tässä vaiheessa Koy Ebbankulman esityksen mukaisen 12000 k-m²:n sijaan 6500 k-m² hinnoittelun muuttamista ARA-hintaiseksi, koska Herttuankulman alueelle on jo tulossa ARA-rahoitteista rakentamista. Käytännössä ARA-rahoitteista rakentamista on nykyisten sopimusten perusteella tulossa noin 38000 k-m², joka vastaa vajaata 20 % alueen kokonaisasuinrakennusoikeudesta.

​Rakennusoikeuden hinnantarkistuksen ehtona kuitenkin on, että asuinrakentaminen käynnistetään vuoden 2024 aikana, rakennusten asuntojen määrästä tulee olla vähintään 25 % kaksi makuuhuoneisia perheasuntoja ja lisäksi perheasuntojen vähimmäispinta-alan tulee olla 63 m2. Perheasuntovaatimus perustuu kaupunginvaltuuston 13.2.2023 § 29 hyväksymiin asunto- ja maapoliittisiin periaatteisiin.

Rakennusoikeuden hinnan tarkistamisella ARA-hintaiseksi mahdollistetaan myös aso-asuntojen rakentuminen Herttuankulman alueelle ennen kuin aso-asuntotuotanto hallitusohjelman mukaisesti mahdollisesti poistuisi asuntovalikoimasta.

Ostovelvoiteaikataulun ja rakennusoikeuden hinnan tarkistaminen 6500 k-m²:n osalta ARA-hintaiseksi vähentää kaupungin tontinmyyntituloja noin 1,1 miljoonaa euroa verrattuna 1.7.2021 esisopimuksessa määritettyyn hintaa mutta menettelyllä mahdollistetaan Herttuankulman alueen rakentamisen jatkuminen, päiväkodin sijoittuminen Herttuankulman alueelle 1.1.2025 ja yli 63 m²:n suuruisten perheasuntojen toteutuminen. Rakennusoikeuden hinnan tarkistamisella varmistetaan myös kaupungille tontinmyyntituloja 1.878.500 € vuodelle 2024.

​Koy Ebbankulma on ilmoittanut hyväksyvänsä 6500 k-m²:n muuttamisen ARA-hintaiseksi (ostohetkellä voimassa oleva ARA:n vahvistama enimmäishinta), kaupunkiympäristön edellyttämän perheasuntomitoituksen, ja että päiväkoti-, katu- ja puistokäyttötarkoitukseen osoitetut alueet palautuvat takaisin kaupungin hallintaan maanvuokrasopimuksen tarkistamissopimuksella.

Edellä kuvatuista syistä kaupunginvaltuustolle esitetään 19.4.2021 § 74 hyväksymänsä esisopimuksen ostovelvoiteaikataulun, rakennusoikeuden hinnan sekä maanvuokra-alueen tarkistamista.

Liite 1Maanvuokra-alueen tarkistamissopimus

Oheismateriaali 1Koy Ebbankulman esitys 20.6.2023​

Oheismateriaali 2Kaupunginvaltuuston päätös 19.4.2021 § 74

​Karttalinkki

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää, että

• 1.7.2021 osapuolten välillä allekirjoitetun kiinteistökaupan esisopimuksen rakennusoikeuden hinnoittelu muutetaan 6500 k-m² osalta asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) korkotuetulle asuinrakentamiselle hyväksymäksi enimmäishinnaksi ehdolla, että asuinrakentaminen käynnistetään vuoden 2024 aikana asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen (ARA) hyväksymänä rakennushankkeena, rakennusten asuntojen määrästä on vähintään 25 % kaksi makuuhuoneisia perheasuntoja, ja että perheasuntojen vähimmäispinta-alan tulee olla 63 m²,
• 1.7.2021 allekirjoitetun kiinteistökaupan esisopimuksen vuoden 2023 rakennusoikeuden ostovelvoite 3159 k-m² siirretään vuodelle 2024 ja 4000 k-m² vuosittainen ostovelvoite jatkuu vuodesta 2025 alkaen ja päättyy vastaavasti vuonna 2029,
• kaupunki hyväksyy liitteenä 1 olevan maanvuokra-alueen tarkistamissopimuksen,
• maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään maanvuokra-alueen tarkistamissopimukseen vähäisiä muutoksia ja lisäyksiä, ja
• maankäyttöjohtaja valtuutetaan hyväksymään lopulliset kauppakirjaehdot ja tekemään myynneistä päätökset edellä kuvatun ja kaupunginvaltuuston päätöksen 19.4.2021 § 74 mukaisesti.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.