Esityslistat/pöytäkirjat

Asemakaavanmuutosehdotus; Yliopistonkatu 30, VII kaupunginosa (os. Yliopistonkatu 30) (4/2021) (Kv)

Kaavamuutos mahdollistaa liike- ja toimistorakennuksen korvaamisen uudella asuinkerrostalolla ydinkeskustassa Yliopistonkadulla. Rakennusoikeuden lisäys nykyiseen on noin 850 kerrosneliömetriä. Alueelle arvioidaan tulevan noin 70 uutta asukasta.

Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Nella Karhulahti 3.10.2023:

Asemakaavanmuutos laaditaan VII kaupunginosan korttelin 12 tonteille 8 ja 9. Kaavoitus on laatinut yhdessä kaavakonsultti FCG Finnish Consulting Group Oy:n kanssa 29.5.2023 päivätyn, 25.9.2023 lausuntojen perusteella muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen.

Alueen pinta-ala on 3263 m².

Asemakaavan kuvaus

Kaavanmuutos mahdollistaa uuden asuin- ja liikerakennuksen rakentamisen. Tontilla 8, Yliopistonkadun laidalla sijaitseva viisi- ja puolikerroksinen toimistorakennus on tarkoitus purkaa ja korvata uudella, seitsemän-kahdeksankerroksisella asuin- ja liikerakennuksella. Katutasoon tulee sijoittaa Yliopistonkadulle avautuvia liike-, palvelu- ja toimistotiloja. Tontille 8 osoitetaan rakennusoikeuteen kuuluvaa kerrosalaa 3 970 k-m². Rakennusoikeus kasvaa 850 k-m². Tontilla 8 saa merkittyä rakennusoikeutta ylittäen rakentaa kerroksiin asukkaiden käyttöön tarkoitetut aputilat ja yhteistilat, kuten pyörävarastot, pesulan, varastot, saunaosaston ja kerhohuoneen, yhteensä 270 k-m². Uusia asukkaita tulee noin 70.

Tontilla 9, Käsityöläiskadun puolella (Käsityöläiskatu 3) olevan rakennuksen osalta kaavaratkaisu ja rakennusoikeus säilyvät ennallaan. Tontin 9 rakennusoikeus on 4 910 k-m².

Alueella oleva autohallirakennus säilyy tonttien 8 ja 9 yhteiskäytössä.

Kaavanmuutoksen mahdollistama täydennysrakentaminen tukeutuu olemassa olevaan yhdyskuntarakenteeseen tiivistäen nykyistä kaupunkirakennetta. Kohde sijaitsee tiivistyvässä ydinkeskustassa kaupunkikuvallisesti merkittävällä paikalla. Kaavassa annetaan määräyksiä kaupunkikuvallisten tavoitteiden varmistamiseksi mm. yhtenäisestä räystäslinjasta, värityksestä ja ensimmäisen kerroksen käsittelystä. Kaupunkikuvallisesti erityisen tärkeänä on pidetty uudisrakennuksen liittymistä Yliopistonkatu 28 (As Oy Askala) rakennukseen. Kaavassa määrätään, että tontin 8 uudisrakennuksen räystäslinjan sekä maantasokerroksen visuaalisen yläreunan tulee noudattaa As Oy Askalan rakennuksen vastaavia julkisivulinjoja.

Pihatilojen niukkuuden vuoksi kaavassa on määrätty tonttien yhteisjärjestelyistä, parvekkeista ja tontin 8 kattoterassi asukkaiden käyttöön. Viherkerrointa 0,8 ei tällä alueella saada täytettyä, koska koko alue on jo rakennettua, mutta viherrakentamisen määrää pyritään kaavamääräyksillä lisäämään huomattavasti nykyiseen verrattuna.

Uudet asunto- ja maapoliittiset periaatteet on hyväksytty kaupunginvaltuustossa 13.2.2023 § 29. Periaatteissa määrätään, että perheasuntoja on oltava vähintään 25 % asunnoista ja perheasunnon minimikoko on 63 h-m2. Tässä kaavaehdotuksessa käytetään ennen 13.2.2023 voimassa ollutta määräystä perheasunnoista, koska kaavan valmistelu on aloitettu vuonna 2021 ja kaavan valmistelussa, kaavaprosessin aikana käydyissä neuvotteluissa sekä asiakkaan suunnitelmien pohjana on käytetty kyseisenä aikana voimassa olleita määräyksiä perheasunnoista. Nähtävillä ja lausunnoilla ollut kaavaehdotus on päivätty 29.5.2023 eli ennen siirtymäajan (1.9.2023) päättymistä. Tässä kaavaehdotuksessa määräys perheasunnoista on, että vähintään 20 % asunnoista tulee toteuttaa perheasuntoina ja että perheasunnoksi katsotaan vähintään kahden makuuhuoneen huoneisto.

Nykytilannetta ja kaavatilannetta kuvataan kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat, kaavan tavoitteita kohdassa 4.3 Asemakaavanmuutoksen tavoitteet ja kaavan vaikutuksia kohdassa Kaavamuutoksen tavoitteet 5.4.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavanmuutos perustuu 31.8.2018 päivättyyn yksityisen maanomistajan jättämän asemakaavanmuutosaloitteeseen.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavan tavoitteet ja merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 31.8.2021 § 321.

Ilmoitus asemakaavanmuutoksen vireilletulosta on lähetetty kirjeitse osallisille (sisältäen 10.8.2021 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma). Kaavamuutos on kuulutettu vireille 11.9.2021. Aloitusvaiheen mielipiteitä saatiin 4 kappaletta. Aloitusvaiheen yleisötilaisuus pidettiin etätilaisuutena 23.9.2021. Mielipiteissä osalliset esittivät huolen varjostuksen lisääntymisestä, rakentamisen soveltumisesta kaupunkikuvaan, rakentamisen aiheuttamiin mahdollisiin vaurioihin naapurirakennuksissa, muuntamon huollon edellytyksiin ja lähiympäristön pysäköintipaikkojen puutteeseen.

Kaavaehdotus valmistui 29.5.2023. Kaavaehdotuksesta pyydettiin lausunnot viranomaisilta 19.6.-12.8.2023.

Lausuntoja tuli yhteensä neljä. Museokeskus katsoi, että suunnittelualueen rakennuksilla ei ole sellaisia kulttuurihistoriallisia arvoja, jotka edellyttäisivät niiden suojelua. Aluepelastuslaitos lausui, että pelastusyksiköllä operointi tulee olla mahdollista kaava-alueella ja tarvittavilta osin kaduilla. Turku Energia Sähköverkot Oy:n mukaan kaavaselostukseen tarvitaan lisäys, joka tarkentaa alueella olevan muuntamon huomiointia purettaessa ja rakennettaessa. Vesilaitoksella ei ollut huomautettavaa kaavaan.

Lausuntojen johdosta kaavaselostusta on päivitetty muuntamon huomioimisen osalta. Aluepelastuslaitoksen lausuntoon vastattiin, että paloturvallisuus ja pelastuslaitoksen toimintamahdollisuuksien varmistaminen tullaan suunnittelemaan ja hyväksyttämään viranomaisilla rakennuslupavaiheessa.

Lausunnot vastineineen on kuvattu tarkemmin selostuksen kohdassa 4.4.4 osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelyt.

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 19.6-12.8.2023. Ehdotuksesta ei tullut yhtään muistutusta.

Lausuntojen perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Seuraava vaihe

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittava maankäyttösopimus kaupungin ja yksityisen maanomistajan välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Yliopistonkatu 30

Oheismateriaali 1Selostus Yliopistonkatu 30

Oheismateriaali 2Tilastolomake Yliopistonkatu 30

Oheismateriaali 3Vuorovaikutusraportti 25.9.2023

Oheismateriaali 4OAS- ja ehdotusvaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 5Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä asemakaavanmuutosehdotuksen Yliopistonkatu 30 ja esittää kaupunginhallitukselle, että 29.5.2023 päivätty ja 25.9.2023 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Yliopistonkatu 30 esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Turun kaupunki	§	Kokouspvm	Asia	1
Kaupunkiympäristölautakunta	327	10.10.2023	7
Kaupunginhallitus	450	04.12.2023	5