Tilapalvelujohtaja Leevi Luoto, kiinteistötalousasiantuntija Saara Rantalaiho-Pekkola ja vs. tilahallintapäällikkö Eemeli Myllärinen 6.11.2023:

Tausta

Kaupunginhallitus päätti 30.11.2020 § 521 Kupittaan koulun Syreenikujan yksikön, Nummenpakan koulun, Katariinan koulun, Luolavuoren koulun ja Pernontien päiväkodin väistötilojen tilaelementtien hankinnasta. Päätöksen taustalla oli vertailu omistus-, vuokra- ja leasingmallien kustannusten välillä. Korkomarkkinoiden muutoksen ja tehtyjen hankintakokemusten perusteella tilapalvelut ovat todenneet, että tarkastelua hankintamuodoista on syytä tehdä tulevien hakkeiden osalta uudelleen.

Tilapalvelut esittivät (Kh 30.11.2020 § 521) esitystekstissä kohdekohtaisiksi hallintamalleiksi seuraavia:

• Kohteista ne, joissa käyttöaika on alle 5 vuotta (Halinen ja Nummi), esitetään malliksi vuokrahankkeita.
• Kohteista, joissa kohteiden käyttöaika on 5 vuotta tai mahdollisesti pidempi, esitetään malliksi leasingia siten, että sopimuskausi on 5 vuotta, jonka jälkeen sitä voidaan tarvittaessa jatkaa tai velvoitetaan myyjä lunastamaan kohde takaisin itselleen.

Perusteluna eri hankintamalleille oli, että käyttämällä leasing-mallia saadaan hyödynnettyä edullista korkotasoa, sisältäen kuitenkin takaisinostovelvoitteen ansiosta myös vuokravaihtoehdolle ominaista joustavuutta kohteista luopumisessa. Kustannustaso käyttötalouskustannusten näkökulmasta on leasing-vaihtoehdossa korkeimmillaankin (poisto 12 %) melko sama kuin vuokravaihtoehdossa, mutta kaupungille jää mallissa mahdollisuus jatkaa sopimusta (leasing-maksun tällöin laskiessa) tai lunastaa kohde jäännösarvolla itselleen.

Lyhytaikaisen tilantarpeen tapauksessa suositaan vuokravaihtoehtoa tilojen jatkokäytön ollessa epävarmaa.

Kaupunginhallitus päätti 30.11.2020 § 521, että Luolavuoren koulun, Nummenpakan ja Katariinan koulun, Kupittaan koulun Syreenikujan yksikön ja Pernontien päiväkodin väistötilaelementtihankintojen kilpailutus käynnistetään ja että Nummenpakan ja Katariinan koulujen tilaelementit kilpailutetaan vuokrahankkeina 3 vuoden vuokrasopimuksella ja Kupittaan koulun, Luolavuoren koulun ja Pernontien päiväkodin tilaelementit hankitaan leasing –mallilla.

Leasing

Leasingmallissa kaupunki vuokraa kohteen itselleen leasing-kaudeksi maksaen leasing-vuokraa. Kaupungilla on mallissa velvollisuus lunastaa kohde sopimuskauden lopuksi, tai osoittaa sille ostaja, jäljellä olevalla pääoma-arvolla (vrt. maksamaton osa lainaa) tai jatkaa leasing-sopimusta. Malliin voidaan sisällyttää toimittajalle esim. 5 vuoden mittainen vastuu kohteen kunnosta ja takaisinostovelvoite.

Leasingmallissa kustannus muodostuu leasing-maksusta (sis. rahoituskustannukset) sekä pitkälti samoista ylläpito- ja korjausvastuista kuten omistusvaihtoehdossa. Leasing-maksu on käytännössä lainanlyhennyserä ja vastaa pitkälti omistusmallin kirjanpidon poistoa, riippuen kuitenkin siitä, mille tasolle jäännös-/lunastusarvo halutaan sopimuskaudella laskea.

Päätöksenteon aikaan arvioitu leasing-maksu oli 5 vuoden sopimuksessa 5–12 %/vuosi (10-25 €/m2/kk) plus leasing-rahoituksen korko. Lisäksi Turun kaupungille lainaraha oli edullista (bullet 8 vuotta ~0 %), mikä teki omistus- ja leasing-vaihtoehdoista edullisia. Kaupungilla on Kuntarahoituksen kanssa sopimus leasing-rahoittamisesta ja sen puitteissa toteutettavassa leasingissä korko oli tuolloin noin 0,1-0,4 %.

Vertailulaskelmissa oletuksena on, että hankintahinta tullaan kuolettamaan kokonaisuudessaan kohteen käyttöajan puitteissa, mikä tarkoittaa viiden vuoden sopimuksille erittäin kallista neliöhintaa.

Vuokraus

Hallintamallin ollessa vuokraus, kohteesta maksetaan vuokraa sopimusaika, jonka aikana asennus- ja perustuskustannukset kuoletetaan. Jatkosopimuskaudella vuokran määrä on alhaisempi. Useimmat toimijat tarjoavat vuokramallia, joka tarjoaa mahdollisuuden hankinnan hyvälle kilpailutukselle.

Markkinatilanne

Kuntarahoituksen leasing-lainan korko on 3 kk euribor lisättynä 0,6 % marginaalilla, eli tällä hetkellä noin 4,54 %.

Leasing -mallia tarjoavien toimittajien määrä on todettu vähäiseksi, mikä on aiheuttanut ylihinnoittelua markkinoilla. Tämä yhdessä rahoituskustannusten merkittävän nousun kanssa on aiheuttanut sen, että nykytilanteessa leasingmallia ei voida pitää enää kannattavana.

Nykyisessä markkina- ja rahoitustilanteessa olisi suositeltavaa lähtökohtaisesti käyttää vuokramallia. Leasingmallin käyttöä voidaan tapauskohtaisesti harkita toissijaisena vaihtoehtona.

Nykytilanteessa markkinat suosivat vuokramallia, sillä tarjoajia on useita, jolloin saadaan aito hintakilpailu aikaiseksi. Lisäksi nykyisessä rahoitustilanteessa pääoman kustannukset ovat huomattavan suuria, joten pääoman sitomista kannattaa pyrkiä välttämään.

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

Ehdotus​Kaupunginhallitus päättää, että nykyisestä markkina- ja rahoitustilanteesta johtuen tulevaisuudessa väistötilojen hankinnassa käytetään ensisijaisesti vuokramallia. Leasingmallin käyttöä voidaan tapauskohtaisesti harkita toissijaisena vaihtoehtona.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.