Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus, projektiarkkitehti Joonas Saarinen ja tonttipäällikkö Essi Korpela 1.9.2023:

Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus on toteuttanut pormestariohjelman tavoitetta pientalotuotannon lisäämiseksi tekemällä täydennysrakentamisselvityksen.

Kaupunginvaltuusto 14.2.2022 § 27 on hyväksynyt kaupunkiseudun kuntien yhteistyössä valmistellun Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittisen ohjelman 2022–2025 ohjeellisena noudatettavaksi kuitenkin siten, että pientalotonttien määrää kasvatetaan merkittävästi kaupunginvaltuuston 15.11.2021 § 258 hyväksymien tavoitteiden mukaisesti. Tarjottavien tonttien määrää pyritään kasvattamaan valtuustokauden aikana lineaarisesti: 2023 200 tonttia, 2024, 250 tonttia, 2025 300 tonttia. Lopullinen tavoite asetetaan täydennysrakentamisselvityksen valmistumisen jälkeen.

Täydennysrakentamisselvityksen tavoitteet ja etenemismalli on linjattu kaupunginhallituksessa 30.5.2022 § 247. Selvityksen keskeisimmät tavoitteet ovat:

-​​ Pientaloasumisen merkittävä lisääminen ensisijaisesti jo asemakaavoitetulla alueella.

-​​ Asumismuotojen monipuolistaminen.

-​​ Täydennysrakentamisalueiden löytyminen olevan infran, palveluiden ja liikkumisen ratkaisujen läheisyydestä.

-​ ​ ​Väestörakenteen tasapainottaminen, kaupungin elävöittäminen ja palvelurakenteiden tukeminen.

-​ ​​ Täydennysrakentamisen edistäminen osallistavan prosessin avulla.

Täydennysrakentamisselvitys on laadittu yhteistyössä Ramboll Finland Oy:n kanssa. Työn ohjauksesta on vastannut kaupunkiympäristön kaavoitus ja tonttipalvelut. Lisäksi valmistelussa on ollut mukana laaja-alainen asiantuntijakokoonpano Turun kaupungilta sekä Turun Vesihuolto Oy:ltä.

Selvitystyön eteneminen ja johtopäätökset perusteluineen on kuvattu raportissa (liite 1).

Selvityksen tuloksista ja tavoitteista, sekä ehdotettavista jatkotoimenpiteistä järjestettiin yleisötilaisuus 30.8.2023. Tilaisuudessa oli paikalla pientaloyhdistysten edustajia sekä mediaa. Selvitys ja ehdotetut toimenpiteet nähtiin enimmäkseen myönteisessä valossa. Myös tiedotustilaisuuden järjestäminen itsessään keräsi kiitosta.

Selvityksen tulokset

Täydennysrakentamisselvityksessä on esitetty neljä toimenpidekokonaisuutta pientalotarjonnan edistämiseksi Turussa:

1.​​ Uudet täydennyskohteet

Selvityksessä on tutkittu konsultin kanssa 22 mahdollista kohdetta täydennysrakentamiselle. Konsultti on laatinut näistä kohteista kohdekortit, joissa kuvaillaan kunkin kohteen ominaispiirteitä, sekä esitetään yksi esimerkki suunnitteluratkaisuksi. Korttien pohjalta voidaan alkaa valmistella asemakaavanmuutoksia. Uusien täydennyskohteiden kaavoittaminen edistää pormestariohjelman tavoitetta pientalotuotannon lisäämiseksi. Kohdekortit on esitelty täydennysrakentamisselvityksen liitteinä.

Uusien täydennyskohteiden joukkoon on konsulttityön jälkeen lisätty kohde 23. Syreenikuja, kiinteistötunnus 853-23-5-23. Syreenikujan 10300 m² suuruiselle tontille on mahdollista kaavoittaa esimerkiksi 3000 k-m² kerrosalaa kytkettyinä pientaloina, jolloin tontille olisi mahdollista rakentaa noin 20 asuntoa.

Täydennysrakentamisselvitys ei osoita kohteita Paattisten alueelle, sillä alueen kaavoitustarpeet kytkeytyvät laajempaan Paattisten alueen palveluverkkotarkasteluun. Päätöksentekoon tullaan erikseen saattamaan toimenpide-ehdotuksia Paattisten alueen kehittämiseen ja täydennysrakentamiseen liittyen.

2.​​ Rakentamattomat pientalotontit

Turussa on yli 200 rakentamatonta pientalotonttia, jotka ovat korotetun kiinteistöveron piirissä. Tarkka lukumäärä vaihtelee vuosittain, ja annettu tieto on vuoden 2022 syksyltä. Tieto kunkin vuoden tilanteesta päivittyy syksyisin verottajalta saadun listan mukaiseksi. Pientalotuotannon lisäämiseksi on syytä ryhtyä toimenpiteisiin, jotka edistävät näiden tonttien rakennetuksi saattamista.

Kaupungilla on mahdollisuus nostaa korotettua kiinteistöveroa. Korotetun kiinteistöveron suuruus on tällä hetkellä 4 % ja lain sallima enimmäismäärä 6 %. Mikäli korotettua kiinteistöveroa nostetaan, kohdistuu nosto kaikkiin korotuksen piirissä oleviin rakentamattomiin kiinteistöihin, ei ainoastaan pientalokiinteistöihin. Korotuksen piirissä on viimeisimmän tiedon mukaan kokonaisuudessaan 367 kiinteistöä.

Maankäyttö- ja rakennuslaki antaa kaupungille mahdollisuuden rakentamiskehotukseen. Yleinen taloustilanne vaikuttaa siihen, onko rakentamiskehotusta syytä käyttää. Rakentamiskehotus on kuitenkin syytä nostaa esille keinona rakentamattomien tonttien rakennetuksi saattamiselle, mikäli pehmeämmillä keinoilla ei ole tilanteeseen vaikutusta.

Kaupungin on mahdollista tarjoutua ostamaan vapaaehtoisilla kaupoilla sellaisia rakentamattomia pientalotontteja, jotka ovat ns. jatkojalostuskelpoisia. Jatkojalostuskelpoisuus edellyttää, että tontille on mahdollista kaavoittaa lisärakentamista. Tällaisia kohteita on tiedossa 9 kappaletta. Arvio hankintaan tarvittavasta määrärahasta on noin 1 milj. euroa.

3.​​ Osaomistustontit

Osaomistustontit ovat kaupungin alueella olevia rakentamattomia pientalotontteja, joiden omistajuus on jakautunut useamman osapuolen kesken ja ovat siten rakentamiskiellossa. Kyseisiä tontteja on 13 kappaletta, joista kaupungilla on omistusosuus 11:ssa. Osaomistustontit pyritään saattamaan yhden tahon omistukseen, jolloin kiinteistö voidaan muodostaa ja rakentamiskielto poistuu.

Mikäli tontinosien osalta ei päästä yhteisymmärrykseen vapaaehtoisella kaupalla, voi kaupunki laittaa vireille tontinosan lunastustoimituksen. Etuoikeus lunastamiseen on sillä, jonka tontinosalla on suurin arvo. Kaupunki voi myös lunastaa tontin kaikki osat, mikäli toinen osapuoli ei sitä halua itse lunastaa. Kaupunki voi alueellaan laittaa myös lunastustoimituksen vireille siinäkin tapauksessa, vaikka ei omistaisi mitään tontin muodostusosaa itse.

4.​​ Jakamiskelpoiset tontit

Kaupungin alueella on satoja tontteja, jotka kokonsa ja asuinrakennuksen sijoittumisen puolesta soveltuisivat täydennettäviksi. Näitä tontteja sijoittuu erityisesti keskustaa ympäröivälle pientalovyöhykkeelle. Suuressa osassa kyseisiä tontteja on voimassa asemakaava, joka ei mahdollista täydennysrakentamista.

Pientalotonttien asemakaavanmuutoksia on tehty tähän mennessä yksittäisten tonttien haltijoiden aloitteesta, jolloin kaavoitustyö on hidasta ja työlästä.

Omakotialueilla on aiheellista tarjota asukkaille rakennusoikeuden laajentamista, jolloin täydennysrakentamiselta poistuu esteitä. Meneillään on esimerkiksi Puistomäen pientaloalueen asemakaavanmuutos (kaavatunnus 27/2022), joka laaditaan kaupungin aloitteesta.

Lisäksi kaupungin alueella on noin 160 jakamiskelpoista tonttia, joissa nykyinen asemakaava mahdollistaa tontin jakamisen erillisellä tonttijaolla. Tällaisen tontin haltija ei välttämättä ole tietoinen tonttijaon mahdollisuudesta.

Kaupungin omistamien 12 tontin osalta on mahdollista vuokrasopimuksen päättyessä tehdä uusi tonttijako sekä lohkoa tontti esim. kahdeksi erilliseksi omakotitontiksi. Tällöin vuokralaisella on etuoikeus vuokrata molemmat tontit, sillä ne luovutetaan samaan käyttötarkoitukseen kuin aikaisemmin. Toiselle muodostettavalle tontille tulee tällöin kaupungin perusvuokrasopimusehtojen mukaisesti rakentamisvelvoiteaika sekä sanktiot, mikäli tonttia ei rakenneta sopimuksessa määritetyssä ajassa.

Täydennysrakentamisselvityksen toimenpide-ehdotukset

1.​​ Uudet täydennyskohteet

Lisätään uudet täydennyskohteet kaavoitusohjelmaan. Kohteet kaavoitetaan pientaloasumiselle. Kaavoitusjärjestys on ajoitettu kolmeen vaiheeseen.

Ensimmäisen vaiheen kohteet:

2. Pitkäsalmenkatu, Moikoinen

3. Pitkäpellonkadun alku, Moikoinen

5. Jäkäläpolku, Luolavuori

7. Kaarlentie, Ispoinen

10. Hamaronkatu, Räntämäki

12. Virusmäenpuisto, Raunistula

16. Latoniittu, Pitkämäki

23. Syreenikuja

Toisen vaiheen kohteet:

4.​​ Korpilahdenpuisto, Vähäheikkilä

6.​​ Meriläistentie, Harittu

9.​​ Tätilänkuja, Halinen

13.​ Suolakankare, Kaerla

17.​ Pyölinpellonpuisto, Pitkämäki

20.​ Niisiuksenkatu, Yli-Maaria

21.​ Talolankatu, Jäkärlä

Kolmannen vaiheen kohteet:

8. Käenpiiankuja, Pääskyvuori

14. Kähärintien liikennealue, Pohjola

18. Kuoppamäenkuja, Moisio

19. Muurlanpolku, Moisio

22. Kivilähteentie, Jäkärlä

Ensimmäisen vaiheen kohteiden kaavoitus ajoitetaan vuosille 2023-2026, toisen vaiheen vuosille 2026-2028 ja kolmannen vaiheen vuosille 2028-2030.

Täydennysrakentamisselvityksen kohteista kolme esitetään jätettäväksi pois kaavoitettavien listalta tässä yhteydessä:

• Kohde 1. Kurjenmäen pallokenttä. Täydennysrakentamisselvityksen aikana on tarkasteltu kaupungin varhaiskasvatuksen palveluverkkoa. Kurjenmäen pallokentän alueelle on tunnistettu mahdollinen tarve joko pysyvälle tai tilapäiselle päiväkotirakentamiselle. Näin ollen Kurjenmäen pallokentän osalta kaavoitustarve tulee arvioida kaupungin varhaiskasvatuksen palveluverkkoselvityksen yhteydessä.
• Kohde 11. Siirinpuisto. Raunistula. Kohteesta saatavien tonttien lukumäärä on pieni suhteessa aiheutettuun harmiin.
• Kohde 15. Varkkavuorenkatu, Vätti. Kohdetta tulee tarkastella laajemmin osana Hepokullan mahdollista täydennysrakentamista. Ehdotettu pientaloalue on kokonaisuuden kannalta irrallinen.

Kurjenmäen pallokentän (kohdekortti 1) jatkotoimista päätetään erikseen varhaiskasvatuksen palveluverkkotarkastelun yhteydessä syksyllä 2023.

2.​​ Rakentamattomat pientalotontit

Kaupunki tarjoutuu ostamaan sellaisia rakentamattomia tontteja, jotka ovat jatkojalostuskelpoisia. Tonttien kauppahinnan määräytymisen osalta tullaan käyttämään ulkopuolisen arvioitsijan arvioita. Vapaaehtoiset kaupat toteutetaan lähtökohtaisesti talousarvioon sisältyvällä maanhankinnan vuosittaisella määrärahalla.

3​.​ Osaomistustontit

Mikäli kaupunki ei saa rakentamiskiellon alaisia tontteja pois kiellon piiristä vapaaehtoisin kauppajärjestelyin, käynnistetään näiden osalta lunastustoimitus. Lunastukset toteutetaan lähtökohtaisesti maanhankinnan vuosittaisella määrärahalla.

4.​​ Jakamiskelpoiset tontit

Käynnistetään vuoropuhelu omakotialueiden asukasyhdistysten kanssa. Vuoropuheluun ehdotetaan kolmea aluetta pilottikohteiksi. Alueet sijaitsevat Kaerlassa, Peltolassa ja Huhkolassa. Vuoropuhelun perusteella määritellään tarkemmin kaavamuutosalueet, joilla voidaan olemassa olevien tonttien rakennusoikeutta laajentaa siten, että täydennysrakentaminen mahdollistuu, mikäli tontti lohkotaan. Tontin jakaminen tulee olemaan vapaaehtoista.

Käytyjen keskustelujen perusteella näille alueille laaditaan asemakaavanmuutokset kaupungin aloitteesta, jolloin kaavanmuutos tulee asukkaille maksutta.

Mikäli asian tultua julkisuuteen jollain muulla alueella ilmenee halua liittyä mukaan vastaavanlaiseen kaavahankkeeseen, voidaan hanke käynnistää, mikäli tapauskohtaisessa harkinnassa kyseinen alue katsotaan tähän soveliaaksi.

Osalla pientaloalueista on voimassa asemakaava, joka mahdollistaa tontin jakamisen erillisellä tonttijaolla. Tällaisen tontin haltija ei välttämättä ole tietoinen tonttijaon mahdollisuudesta. Kaupungin tulee suunnata viestintää näiden tonttien haltijoille. Viestinnässä kerrotaan tonttijaon mahdollisuudesta ja siihen liittyvästä prosessista.​

Liite 1Täydennysrakentamisselvitys, raportti

Liite 2Kohdekortit

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:​

Ehdotus​Kaupunginhallitus päättää hyväksyä liitteen 1 mukaisen täydennysrakentamisselvityksen kohdekortteineen (liite 2) ja esittelytekstissä esitetyt toimenpide-ehdotukset rakentamiskelpoisten pientalotonttien tarjonnan kasvattamiseksi.

Päätös​​Ehdotus hyväksyttiin.

Asian esitteli omistajaohjausjohtaja Jarkko Virtanen.