Kaupunkiympäristö, kiinteistökehityspäällikkö Petri Liski ja maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi 22.8.2023:

Innovaatiokumppanuushakemus ja sitä taustoittavat selvitykset sekä keskustelut

Timo Korhonen on 15.12.2022 esittänyt kaupungille innovaatiokumppanuutta perustettavan yhtiön lukuun Kakolanmäelle Malminpuistoon sijoittuvien, kaupungin omistuksessa olevien yleisten alueiden kehittämiseksi näköalaterassiksi ja ravintolaksi.

Hakija on valmistellut alueen kehittämisideaa vuoden 2022 aikana. Asiaa on käsitelty kaupunkiympäristön ja elinvoiman johtoryhmissä keväällä 2023 ja asia on saanut niissä molemmissa positiivisen vastaanoton. Käytyjen keskusteluiden pohjalta esitetyillä kehittämistoimilla pyritään tuomaan alueelle Kakolaa aktivoivaa palvelurakennetta. Samalla on tunnistettu mahdollisuus yhdistää ja toteuttaa julkisten alueiden ja kaupunkitilan kehittämistoimia, mikäli kumppanuus johtaa innovaatiokumppanuushankkeen toteuttamiseen. Innovaatiokumppanuuden kautta tapahtuvan kehittämisen merkittävimmiksi reunaehdoiksi, joihin hakijan tulisi esittää toteutuskelpoiset ratkaisuvaihtoehdot ovat:

• Alueen riittävät liikennejärjestelyt.
• Kesäaikainen terassin käyttö ravintolatoimintaan ja muulle puistoalueella pääsyn varmistaminen.
• Alueelle sijoittuvat ja hankkeen edellyttämät kuntatekniikan ratkaisut.
• Alueeseen liittyvät historialliset- ja luontoarvot sekä puiston käyttö ja sitä tukevat parannustoimet.

Innovaatiokumppanuuden suhde kaupungin asettamiin keskustan kehittämisen tavoitteisiin

Innovaatiokumppanuusehdotuksessa esitetyt kehittämistoimet vastaavat hyvin kaupungin keskustan kehittämisen tavoitteisiin. Toteutuessaan hanke aktivoisi osaltaan Kakolan ja Malminpuiston ympärivuotista käyttöä.

Kohdealueella on voimassa asemakaava 49/2002. Kaavassa on olemassa olevan puisto- ja katuympäristön sekä alueen historialliset arvot turvaavat asemakaavamerkinnät. Anomuksessa esitetty toiminta tullee vaatimaan aluetta koskevan asemakaavan päivityksen. Kaavan muuttamisen yhteydessä tulee laadittavaksi sopimus kaupungin ja hankkeeseen ryhtyvän sekä mahdollisten kolmansien osapuolien välille.

Innovaatiokumppanuuden eteneminen

Innovaatiokumppanuuden tavoitteena on saada aikaiseksi liitekartan 1 mukaiselle alueelle kehityssuunnitelma kaupungin käsiteltäväksi 31.3.2024 mennessä (vaihe 1).

Mikäli em. kehityssuunnitelma hyväksytään kaupunginhallituksessa, kaupunki käynnistää mahdollisen alueen asemakaavamuutoksen ja asemakaavoitus toteutetaan innovaatiokumppanin kanssa kumppanuuskaavoituksella (vaihe 2). Vaiheen 1 aikana laaditaan kumppanuuskaavoitusta koskeva resurssienkäyttösuunnitelma osaksi päätöksentekoa ja tällä edistetään osaltaan asemakaavoituksen nopeaa toteutusta.

Mahdollisesta asemakaavamuutoksen myötä syntyvästä rakennusoikeuden tai käyttöoikeuden luovutuksesta innovaatiokumppanille sovitaan neuvottelumenettelyllä. Luovutussopimusten hinnoittelu tulee perustumaan alueen käypään hintatasoon, joka määritellään ulkopuolisen AKA-arvioitsijan toimesta. Lähtökohtaisesti alue tullaan luovuttamaan pitkäaikaisella maanvuokrasopimuksella (vaihe 3).

Alueen rakentaminen ja muut kehittämistoimenpiteet (vaihe 4). Innovaatiokumppanuudella pyritään hakemaan optimaalista ratkaisua, jolla kaupungin ja yksityisten investoinnit pystytään yhteensovittamaan.

Mikäli kaupunginhallitus päättää olla jatkamatta kehitysyhteistyötä vaiheen 1 jälkeen, innovaatiokumppanuus aluetta koskien päättyy ilman korvausvelvoitteita puolin ja toisin.

Osapuolet toteavat, että innovaatiokumppanuuden kautta syntyvällä kehityssuunnitelmalla ei ole mahdollista sopia asemakaavoituksen sisällöstä.

Innovaatiokumppanuuteen liittyvät varausehdot:

1.​ Innovaatiokumppani laatii / laadituttaa kustannuksellaan liitekartan 1 mukaisen alueen kehityssuunnitelman tarvittavine kunnostus-, rakennus- ja tilankäyttösuunnitelmineen sekä taloudellisine laskelmineen. Em. aluetta koskevan hankkeen laajuuden ja toteuttamiskelpoisuuden edellyttämät asiakirjat tulee esittää kaupungin käsiteltäväksi 31.3.2024 mennessä.

2.​ Innovaatiokumppanuusesityksen viitesuunnitelmat toimivat alueen jatkosuunnittelun lähtökohtana.

3.​ Mikäli varauksen aikana jalostunut suunnitelma johtaa asemakaavoituksen käynnistämiseen, tullaan alueen kaavamuutos toteuttamaan kumppanuuskaavana. Kumppanuuskaavoituksesta tullaan laatimaan erillinen sopimus, jossa sovitaan kaavoituksen aikaisesta yhteistyöstä sekä resurssien käytöstä.

4.​ Kaavoituksen kautta mahdollisesti alueelle syntyvän tontin, rakennusoikeuden tai käyttöoikeuden luovutuksessa edetään innovaatiokumppanin kanssa neuvottelumenettelyllä ja mahdollisesta lopullisesta luovutusmuodosta ja siihen liittyvästä luovutussopimuksesta ehtoineen päätetään erikseen. Asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaisesti kaupunki ei pääsääntöisesti luovuta myymällä maa-alueiden omistusoikeutta keskustan, Linnakaupungin, Tiedepuiston ja Ruissalon alueen sekä joukkoliikenteen laatukäytävien välittömiltä vaikutusalueilta.

5.​ Innovaatiokumppani on varausaikana oikeutettu suorittamaan kaupungin omistamilla alueilla suunnitelman laatimisen edellyttämät tutkimustehtävät ollen kuitenkin velvollinen vastaamaan niistä ulkopuolisille mahdollisesti aiheutuvista vahingoista.

6.​ Suunnittelutyö ja sitä tukevat selvitykset eivät saa aiheuttaa haasteita tai haittaa alueen nykyisille toimijoille / käyttäjille varausaikana.

7. Tarkastelualueeseen liittyy mm. seuraavat suunnittelussa huomioitavat tunnistetut toiminnot ja toiminnallisuudet, joihin tulee esittää innovaatiokumppanin toimesta ja kustannuksella laaditut teknisesti, toiminnallisesti sekä taloudellisesti toteutuskelpoiset ratkaisut. Kaupungilla on oikeus olla hyväksymättä kehityssuunnitelmaa myös siinä tapauksessa, että suunnitelma tarjoaa em. ratkaisut ja täyttää seuraavat suunnitellussa huomioitavat tunnistetut toiminnot ja toiminnallisuudet:

a.​ Alueen liikennejärjestelyt (kävely, pyöräily, saatto- ja huoltoliikenne) investointitarpeineen.

b.​ Kesäaikainen puiston käyttö ravintolatoimintaan (terassi).

c.​ Alueeseen liittyvät historialliset- ja luontoarvot sekä puiston käyttö ja saavutettavuus.

d.​ Alueelle sijoittuvat kuntatekniikan ratkaisut (mm. jätevesi, vesi, hulevesi, sähkö, tietoliikenne yms. verkot).

8.​ Tämän innovaatiokumppanuuden tai sen edistämiseksi tehtyjen toimenpiteiden johdosta kaupungille ei voida esittää mitään korvaus- tai muita vaatimuksia, vaikka kaupunki ei hyväksyisi laadittuja kehityssuunnitelmia tai ei tekisi luovutussopimusta innovaatiokumppanin kanssa. Korvaus- tai muita vaatimuksia ei voida tämän innovaatiokumppanuuden tai sen edistämiseksi tehtyjen toimenpiteiden johdosta esittää siinäkään tapauksessa, että kaupunki hyväksyisi laaditut kehityssuunnitelmat tai tekisi luovutussopimuksen innovaatiokumppanin kanssa.

9. Innovaatiokumppanuuden varausajan aikana syntyvien suunnitelmien omistusoikeus on kumppanilla. Mikäli hanke ei etene, neuvotellaan mahdollisesta suunnitelmien tai niiden osien lunastuksesta kaupungille erillisellä prosessilla.

10.​ Innovaatiokumppani määrittelee tarkoituksenmukaisessa laajuudessa ideaan liittyvät innovaatiot ja kaupunki sitoutuu olemaan julkaisematta näitä kehitysprosessin aikana sekä siinä tilanteessa että kumppanuus päättyy ilman toteutusvaihetta.

11.​ Innovaatiokumppanuuden aluevaraus päättyy kaupunginhallituksen kehittämissuunnitelmaa koskevaan päätökseen tai viimeistään 30.6.2024.

12. Tätä innovaatiokumppanuutta tai sen kautta syntyvää kehityssuunnitelmaa ei ole mahdollista siirtää eteenpäin ilman Kaupungin etukäteen antamaa kirjallista suostumusta.

13. Tästä innovaatiokumppanuudesta aiheutuvat erimielisyydet ratkaistaan neuvottelemalla. Mikäli neuvottelut eivät johda osapuolten hyväksymään tulokseen, ratkaisee erimielisyyden Varsinais-Suomen käräjäoikeus ensimmäisenä oikeusasteena.

Innovaatiokumppanuuden periaatteet ja toimivalta

Turun kaupunginvaltuusto on 13.2.2023 § 29 hyväksynyt Turun kaupungin asunto- ja maapoliittisten periaatteiden tarkistamisen, joiden mukaisesti innovaatiokumppanuudella on mahdollista saada kiinnitys määräajaksi kaupungin omistamaan alueeseen innovatiivisen kehittämisidean tarkentamiseksi. Innovaatiokumppanuudella toteutettavan lopputuotteen on tuotava merkittävää lisäarvoa tai innovatiivisuutta kaupunkikehitykseen. Innovaatiot voivat liittyä esimerkiksi palveluihin, infraan, energiatehokkuuteen, digitaalisuuteen tai liikennejärjestelmiin. Kaupunki arvioi innovaation sisällön uutuusarvon ja merkittävyyden. Innovaatiokumppanuutta koskeva päätös tehdään kaupunginhallituksen toimesta.

Hakemuksessa esitetyt kehittämisajatukset pitävät sisällään useita kaupungin tavoitteiden toteutumista tukevia elementtejä. Kehittämisidean innovatiivisuus liittyy eri toimintojen ja palveluiden mahdolliseen yhdistelyyn. Toteutuessaan kokonaisuuden arvioidaan kasvattavan Kakolan vetovoimaa uudella tavalla. Lisäksi hankkeen tulee toteutuakseen löytää teknisiä ja toiminnallisia ratkaisuja, joilla toteutetaan rakenteet olemassa olevaan, historiallisesti merkittävään ympäristöön upottaen siten että alueen toiminnot voidaan turvata pitkälle tulevaisuuteen.

Liite 1Kartta

Oheismateriaali 1Viitesuunnitelma

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

Ehdotus​Kaupunginhallitus päättää,

• myöntää Turun kaupungin asunto- ja maapoliittisten periaatteiden mukaisen innovaatiokumppanuutta tarkoittavan aluevarauksen Timo Korhoselle perustettavan yhtiön lukuun tämän päätöksen liitekartan 1 osoittamalle alueelle, esittelytekstissä mainituin ehdoin 1-13,
• että aluetta koskevan hankkeen laajuuden ja toteuttamiskelpoisuuden edellyttämät asiakirjat tulee esittää kaupungin käsiteltäväksi 31.3.2024 mennessä ja
• että tämä aluevaraus päättyy kaupunginhallituksen kehittämissuunnitelmaa koskevaan päätökseen tai ilman erillistä irtisanomista viimeistään 30.6.2024.

Lisäksi kaupunginhallitus päättää, että käynnistyvän kaavoituksen yhteydessä laadittavassa osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa tulee huomioida erityisesti hankkeen vaikutusten arviointi lähialueen asukkaisiin ja Kakolan olemassa olevaan yritystoimintaan.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.