Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus, maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi, 12.6.2023.

Taustaa

​Turun kaupunginvaltuusto päätti vuoden 2016 talousarvion yhteydessä Turun tiedepuisto -kärkihankkeen asettamisesta. Turun kaupunginhallitus toimeenpani 25.5.2016 § 163 kaupunginvaltuuston päätöksen käynnistämällä kärkihankkeen. Kaupunginvaltuusto on 14.5.2018 § 91 hyväksynyt hankkeen toteuttamista ja suunnittelua ohjaavat periaatteet.

Kaupunginhallitus päätti 18.6.2018 § 265 hyväksyä kärkihankkeen toteuttamissuunnitelman sekä kärkihankkeessa määritellyn Itäharjun kolmion osalta Masterplanin mukaisen kehittämissuunnitelman ohjeellisena noudatettavaksi. Yhteistyösopimuksen mukainen alue sijoittuu hyväksytyn kehittämissuunnitelman 1. vaiheen alueelle, missä tavoitteena on käynnistää kaavoitus kumppanuuksin ja mahdollistaa nopean asuntotuotannon käynnistyminen, joukkoliikenneakselin toteutuminen sekä Kupittaan ja Itäharjun liittäminen yhteen kansirakenteella.

Kehittämissuunnitelman edistämiseksi kaupunginhallitus päätti 7.12.2021 § 575 käynnistää hankinnan Kupittaan kärjen kumppanuushankkeesta. Kumppanuushankkeen tarjouskilpailun voittajasta kaupunginhallitus on tehnyt päätöksen 5.12.2023 § 515. Voittajaksi on valittu ryhmittymä Terävin Kärki (YIT Suomi Oy, Lundén Architecture Oy ja Arkkitehdit von Boehm – Renell Oy, nimettyinä alihankkijoina COBE A/S sekä AFRY Finland Oy ja WSP Finland Oy); Hankinta käsittää yhtenä osana kokonaissuunnitelman laadinnan Joukahaisenkadun, Kalevanrampin, Kalevantien ja Karjakadun rajaamalle alueelle ja tarjouskilpailun voittaneen konsortion ehdotuksen ”Terävin kärki” on tarkoitus toimia sopimusalueen asemakaavan alustavana viitesuunnitelmana.

Yhteistyösopimus

Asemakaavamuutoksen käynnistämiseksi ja edistämiseksi on laadittu yhteistyösopimus alueen maanomistajien ja haltijoiden kesken. Yhteistyösopimuksen laatimisella voidaan varmistaa osapuolten tavoitteiden parempi yhteensovittaminen ja paremmat mahdollisuudet tutkia korttelin eri toteuttamisvaihtoehtoja. Yhteistyöllä pyritään vaikuttamaan sopimusalueen kaavoitukseen siten, että alueiden kehittämiselle asetetut mm. laadulliset, hanketaloudelliset ja aikataululliset tavoitteet saavutetaan parhaalla mahdollisella tavalla. Sopimus on myös samalla maanomistajien ja haltijoiden tekemä aloite alueen kaavan muuttamiseksi. Sopimuksessa ovat mukana muut sopimusalueen maanomistajat/haltijat lukuun ottamatta Väylävirastoa rata-alueen osalta ja TS-Yhtymää kaupungilta vuokraamiensa maa-alueiden osalta. Nämä vuokra-alueet on lueteltu yhteistyösopimuksen liitteessä 3. Väyläviraston osallistumista sopimukseen ei ole nähty tarpeellisena, koska radan päälle rakentamisesta sovitaan heidän kanssaan erikseen. TS-Yhtymän vuokra-alueen osalta sopimukseen on kirjattu mahdollisuus liittyä sopimukseen mukaan myöhemmin, mikäli erikseen tehtävät maaperäselvitykset sen mahdollistaa. Laadittu yhteistyösopimus on liitteenä 1.

Yhteistyösopimuksessa sovitaan niistä periaatteista, joita kaavoituksen kustannustenjaon, organisoinnin ja tulevien rakennusoikeuksien jakamisen osalta noudatetaan. Lisäksi sopimuksella sovitaan mm. pilaantuneiden maiden puhdistusvastuista ja oikeudesta hallitsemansa maa-alueen jatkovuokraukseen uuden asemakaavan astuttua voimaan.

Asemakaavan laadinnassa noudatetaan maankäyttö- ja rakennuslain velvoittavia säännöksiä. Näistä velvoittavista määräyksistä ei tällä yhteistyösopimuksella poiketa eikä asemakaavan sisällöstä etukäteen sovita. Asemakaavatyö valmistellaan yhteistyössä osapuolten kesken. Kaava-asiakirjojen sisällön ja asemakaavaehdotuksen lopullisen sisällön ja laadun ratkaisee viime kädessä kaupunki. Asemakaavan valmistelussa noudatetaan kaupungin vaikutuksiltaan merkittävän asemakaavan prosessia. Asemakaavan hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto.

Osapuolten tavoitteena on muuttaa sopimusalueella omistamiensa ja hallinnoimiensa kiinteistöjen asemakaavaa siten, että alueelle sijoittuu keskustamaista rakentamista sisältäen mm. sekä toimisto- että asuinrakentamista. Alueelle tavoitellaan sekoittunutta kaupunkirakennetta ja viihtyisiä julkisia tiloja. Lisäksi tavoitteena on mahdollistaa joukkoliikennepainotteisen kadun kaavoittaminen sopimusalueen kautta Yleiskaavan 2029 mukaisesti. Sopimusalueen maanomistajat kaupunkia lukuun ottamatta ovat katsoneet, että alueen tavoiteltavan tonttitehokkuuden tulisi olla noin kolme.

Kaupunki huolehtii sopimusalueelle laadittavan asemakaavan ja asemakaavanmuutoksen vaatimien muiden asiakirjojen laatimisesta. Kaavan viitesuunnitelman laatimisessa käytetään kumppanuushankkeen arkkitehtikonsulttia. Tarvittaessa asemakaavan teknisessä laadinnassa käytetään hyväksi myös kaupungin puitesopimusarkkitehtikonsulttia. Kaavan valmistelun arvioitu kattohinta on 250.000 euroa. Se sisältää mm. kaavan laatimisesta aiheutuvat kaupungin toteutuneet kustannukset ja arkkitehtikonsultin kustannukset sekä tarpeellisista kuulutuksista johtuvat kustannukset. Tämän lisäksi tulee mahdollisista selvityksistä aiheutuvat kustannukset. Selvitykset ja niistä aiheutuvat kustannukset, sekä mahdollinen arvioidun kattohinnan ylitys hyväksytetään projektiryhmässä.

Kaupungin osuus kaavan valmistelukustannuksista on yhteistyösopimuksen liitteen mukaisesti 40,1 %. Osuus valmistelukustannuksista muuttuu, mikäli TS-Yhtymän vuokra-alueet tulevat sopimukseen mukaan tai mikäli joku osapuolista haluaa irtautua sopimuksesta ennen asemakaavan hyväksymistä. Tällöin nämä prosenttiosuudet tarkistetaan uuden tilanteen mukaiseksi, mutta irtautuja maksaa osuutensa kaavoituskustannuksista, jotka ovat irtautumiseen mennessä syntyneet. Myöhemmin mukaan tuleva maksaa kaavoituskustannuksista osuutensa mukaisen osan koko kaavaprosessin ajalta. Kaavan valmistelukustannukset peritään yksityisiltä maanomistajilta/ haltijoilta kun kaupunginvaltuusto on hyväksynyt kaavaehdotuksen.

Kaavalla syntyvän rakennusoikeuden jakamisesta on yhteistyösopimukseen kirjattu erikseen yksityiskohtaiset periaatteet. Sopimuksessa sopimusalue jaetaan sisä- ja ulkoalueeseen. Sisäalueen rakennusoikeudet tullaan jakamaan sopimuksen tekohetkellä omistuksessa/hallinnassa olevan pinta-alan perusteella. Jakoperuste on esitetty yhteistyösopimuksen liitteessä 5. Jaosta tehdään kaavaehdotuksen valmistuttua ns. kompensaatiolaskelma, jossa eri rakennusoikeudet arvostetaan asuinrakennusoikeuden ja toimisto/palvelurakennusoikeuksien hinnoilla. Tämän laskelman kautta jokaiselle sopimuksen osapuolelle osoitetaan pinta-alaan perustuva osuus koko sisäalueen rakennusoikeuden arvosta kokonaisina rakennuspaikkoina. Tästä jaosta tehdään kompensaatiolaskelman kanssa samanaikaisesti jaon toteutusmalli. Mikäli kompensaatiolaskelman kautta saatava rakennusoikeus ei kokonaisina rakennuspaikkoina toteudu, sitoutuvat osapuolet suorittamaan loppukompensaation rahakorvauksena.

Kaupungilta tontin vuokranneet saavat oikeuden, mutta ei velvollisuutta, vuokrata käyvän markkinahinnan ja muutoin kaupungin voimassa olevien asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaisesti määräytyvällä maanvuokralla sopimuksen tekohetkellä vuokraamansa tontti tai sen osa, joka on osoitettu korttelialueeksi, Uusi vuokrasopimus laaditaan ennen kuin ko. alueelle haetaan rakennuslupaa uuden asemakaavan mukaiseen käyttöön. Tämä oikeus on voimassa nykyisen vuokrasopimuksen päättymishetkeen saakka.

Sopimuksen osapuolet vastaavat pilaantuneiden maiden selvittämisestä, kunnostussuunnittelusta, mahdollisen jätteen poistamisesta sekä maaperän puhdistamisesta ja käsittelystä aiheutuvista kustannuksista uuden maankäytön edellyttämään tasoon tämän sopimuksen allekirjoitushetkellä hallitsemiensa ja omistamiensa maa-alueiden osalta.

Osapuolten tavoitteena on, että asemakaavatyö käynnistetään vuoden 2023 kesällä ja asemakaavanmuutosluonnos olisi käsittelyssä syys-lokakuussa 2023. Yhteistyösopimuksen mukaan asemakaavan muutosehdotus asetetaan nähtäville ja lausunnoille maaliskuussa 2024 ja asemakaavanmuutosehdotus sekä tarvittavat maankäyttösopimukset ovat hyväksymiskäsittelyssä kesällä 2024. Tavoitteena on, että asemakaavanmuutosehdotus hyväksytään valtuustossa syksyllä 2024.

Sopimuksen voimassaolo päättyy viimeistään 31.12.2027, mikäli Osapuolet eivät kirjallisesti sovi toisin. Mikäli kaavoitus on kesken 31.12.2027, Osapuolet sitoutuvat jatkamaan tämän sopimuksen voimassaoloa tarvittavalla ajanjaksolla.

Liite 1Kupittaan kärjen hankealueen yhteistyösopimus

Oheismateriaali 1Viitesuunnitelma ”Terävin kärki”

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen

Ehdotus​Kaupunginhallitus päättää

• hyväksyä Kupittaan kärjen yhteistyösopimuksen liitteen 1 mukaisesti,
• oikeuttaa maankäyttöjohtajan tekemään tarvittaessa yhteistyösopimukseen vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia sekä allekirjoittamaan sopimus kaupungin puolesta, ja
• oikeuttaa maankäyttöjohtajan jatkamaan tarvittaessa sopimuksen voimassaoloa vanhoilla sopimusehdoilla.

Päätös​Ehdotus hyväksyttiin.

​Aaltonen ja Virtanen ilmoittivat olevansa esteellisiä ja poistuivat kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.