Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen, omistajaohjausjohtaja Jarkko Virtanen, kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi, maankäytönsuunnittelija Juha Lipponen ja kaupunginlakimies Riikka Lehtimäki 31.5.2023:

Taustaa

Yksityinen kehittäjäryhmä ja VR-Yhtymä Oyj (jäljempänä myös VR) tekivät vuonna 2017 kaupungille aloitteen Turun ratapiha-alueen kehittämiseksi elämys- ja tapahtuma-alueeksi.

Kaupunki, VR-Yhtymä Oyj ja Turun Ratapihan Kehitys Oy (jäljempänä myös TRK) allekirjoittivat ratapiha-alueen kehittämiseksi 11.12.2017 kumppanuussopimuksen (kh 20.11.2017 §501), jonka voimassaolo päättyi 31.12.2021.

VR-Yhtymä Oyj ja Turun Ratapihan kehitys Oy esisopimus

VR-Yhtymä Oyj ja Turun Ratapihan kehitys Oy allekirjoittivat hankeen asemakaavoitusvaiheen aikana 7.3.2018 kiinteistökaupan esisopimuksen VR-Yhtymä Oyj:n omistamien maa-alueiden siirtymisestä Turun Ratapihan Kehitys Oy:n omistukseen. Kiinteistökaupan esisopimus raukesi samanaikaisesti kumppanuussopimuksen kanssa 31.12.2021.

Sopimusten raukeaminen vuoden 2021 lopulla perustui Turun Ratapihan Kehitys Oy:n ilmoitukseen, jonka mukaan yhtiöllä ei ollut sillä hetkellä koronapandemiasta ja voimakkaasta rakennuskustannusindeksin noususta johtuen edellytyksiä tehdä sitovaa toteutuspäätöstä elämyskeskushankkeesta.

Kumppanuussopimukset ja kiinteistökaupan esisopimus

Kaupunginvaltuusto päätti 13.6.2022 § 146 Areena- ja elämyskeskushankkeen mahdollistamiseksi jatkaa Turun kaupungin (jäljempänä myös Kaupunki), VR-Yhtymä Oyj:n ja Turun Ratapihan Kehitys Oy:n välistä Turun ratapiha-aluetta koskevaa kumppanuussopimusta 30.6.2023 saakka.

Kumppanuussopimuksen jatkamisen lisäksi kaupunginvaltuusto päätti 13.6.2022 § 146, että kaupungin ja VR-Yhtymä Oyj:n välillä tehdään kumppanuussopimus ja ehdollinen kiinteistökauppa. Kaupungin ja VR-Yhtymä Oyj:n välisellä kumppanuussopimuksella oli tarkoitus käynnistää ratapiha-alueen kaavoitus uudelleen siinä tilanteessa, että Turun Ratapihan Kehitys Oy ei ole solminut esisopimukseen perustuvaa kiinteistökauppaansa VR-Yhtymä Oyj:n kanssa 30.6.2023 mennessä. Kumppanuussopimuksella ja ehdollisella kiinteistökaupalla kaupunki varmisti VR:n ratavarikkoalueen siirtymisen Iso-Heikkilän alueelle ja mahdollisti ratavarikkoalueen kehittymisen liike-, työpaikka- ja asuinkäyttötarkoitukseen.​ ​

Ehdollisella kiinteistökaupalla kaupunki sitoutui ostamaan VR-Yhtymä Oyj:n omistamat alueet 35.013.761 euron peruskauppahinnalla. Peruskauppahintaa tarkistettaisiin lisäkauppahinnalla, mikäli ratapiha-alueen arvo kaavoituksen jälkeen voimaantulevassa asemakaavassa olisi suurempi kuin 35.013.761 euroa. Kauppakirjaehdoissa yksilöityjen tarkistusperiaatteiden ja rakennusoikeuslajikohtaisten yksikköhintojen perusteella laskennalliseksi lisäkauppahinnaksi asuntopainotteisen asemakaavoituksen yhteydessä arvioitiin muodostuvan 7.470.800 euroa. Lopullinen lisäkauppahinta määrittyisi kuitenkin vasta kun ratapiha-alueelle valmistunut asuntopainotteinen asemakaava saisi lainvoiman.

Maankäyttösopimus ja asemakaavaehdotus

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi 14.2.2023 § 64 maankäyttösopimuksen, jolla VR-Yhtymä Oyj sitoutui toteuttamaan kustannuksellaan ”Turku ratapiha” 2/2018 asemakaavaehdotuksen mukaiset yhdyskuntarakenteet.

Kaupunginvaltuusto hyväksyi 17.4.2023 § 71 ”Turku ratapiha” 2/2018 asemakaavaehdotuksen, joka mahdollistaisi ns. elämyskeskuksen sijoittamisen alueelle. Asemakaava ei ole lainvoimainen asiasta tehdyn valituksen johdosta.

​Kaupunginvaltuuston päätös 17.4.2023 § 72 (pääomasijoitus ja kauppahinnan tarkistus)

Turun Ratapihan Kehitys Oy ilmoitti keväällä 2023 kaupungille tarpeestaan jatkaa hankkeen käynnistämiseen liittyvää aikataulua, eikä yhtiön ole siten mahdollista toteuttaa kiinteistökauppaansa VR-Yhtymä Oyj:n kanssa solmitun esisopimuksen mukaisesti 30.6.2023 mennessä.

Kaupunginvaltuusto päätti 17.4.2023 § 72, että kaupunki sijoittaa Areenayhtiöön omaa pääomaa korkeintaan 42.000.000 euroa ja antaa Areenayhtiölle enintään 8.000.000 euron suuruisen juniorilainan.

Lisäksi kaupunginvaltuusto päätti, että kaupunginvaltuuston 13.6.2022 § 146 tekemää päätöstä tarkistetaan siten, että kaksivaiheisen kauppahinnan maksuehdon sijasta kaupunki maksaa kaupantekohetkellä koko ratapihakiinteistön aiempaa perus- ja lisäkauppahintaa vastaavan 42.484.561 euron kauppahinnan. Tarkistetun kiinteistökaupan edellytyksenä on, että Turun Ratapihan Kehitys Oy solmii kaupungin kanssa samassa yhteydessä aluetta koskevan kiinteistökaupan esisopimuksen, joka vastaa keskeisiltä ehdoiltaan tällä hetkellä VR:n kanssa solmittua esisopimusta.

Ratapiha-alueen kaupat

Ratapihahankkeen jatkamisen mahdollistamiseksi kaupunki on neuvotellut kaupunginvaltuuston 17.4.2023 § 72 linjauksen mukaisesti VR-Yhtymä Oyj:n ja Turun Ratapihan Kehitys Oy:n kanssa seuraavan kiinteistökauppajärjestelyn:

1.​ Kaupunki ostaa VR-Yhtymä Oyj:n omistamat alueet ”Turku ratapiha” asemakaava-alueelta 42.484.561 euron kauppahinnalla.

2.​​ Kaupunki ja Turun Ratapihan Kehitys Oy tekevät kiinteistökaupan aiesopimuksen, jonka toteutuessa Turun Ratapihan Kehitys Oy ostaa kaupungilta VR-Yhtymä Oyj:ltä siirtyvät alueet 42.484.561 euron kauppahinnalla viimeistään 31.7.2025 mennessä.

​3.​ Turun Ratapihan Kehitys Oy:n ja kaupungin väliselle kauppahinnalle lasketaan vuosittaista kolmen (3) %:n korkoa. Korko lasketaan kiinteistökaupan aiesopimuksen allekirjoittamispäivästä lopullisen kauppahinnan maksupäivään ja korko lisätään lopulliseen kauppahintaan.

4.​​ Kaupungin ja Turun Ratapihan Kehitys Oy:n välisen kiinteistökaupan ehdot ovat keskeisiltä osin samat kuin kaupungin ja VR-Yhtymä Oyj:n välisessä kauppakirjassa, jolla alue siirtyy kaupungin omistukseen

5.​​ Aiesopimuksen mukaisen kiinteistökaupan toteutuessa Turun Ratapihan Kehitys Oy sitoutuu toteuttamaan kustannuksellaan ”Turku Ratapiha” 2/2018 asemakaavaehdotuksen mukaisen yhdyskuntarakentamisen ehdollisen kiinteistökaupan yhteydessä allekirjoitettavan yhdyskuntarakentamissopimuksen mukaisesti.

​Edellä esitetyllä menettelyllä VR sitoutuu osana järjestelyä saattamaan kustannuksellaan päätökseen alueella tarvittavat ratapihan uudelleenjärjestelyt ja pilaantuneiden maiden käsittelyn, kustannusarvioltaan noin 20,5 M€.

​Kiinteistökauppa VR-Yhtymä Oyj

Kaupunkiympäristö on valmistellut kaupunginvaltuuston 13.6.2022 § 146 hyväksymän ehdollisen kiinteistökaupan keskeisten sopimusehtojen mukaisesti kauppakirjan (liite 1), jolla VR-Yhtymä Oyj omistamat alueet siirtyisivät kaupungin omistukseen 42.484.561 euron kauppahinnalla. Kaupanehdot poikkeavat kaupunginvaltuuston 13.6.2022 §146 päättämästä kiinteistökaupan esisopimuksesta seuraavilta osin:

• Turun kaupunki maksaa kauppahintana 42.484.561 € yhdessä erässä VR:lle (kiinteistökaupan esisopimuksessa kauppahinta 35.013.761 € kahdessa erässä, josta 5.000.000 € 31.12.2025, ja lisäksi oli sovittu ehdollisesta lisäkauppahinnasta, mikäli ratapiha-alueen arvo kumppanuuskaavoituksen jälkeen voimaantulevassa asemakaavassa olisi suurempi kuin ”Turku Ratapiha 2/2018” asemakaavan vähimmäiskauppahinta 35.013.761 euroa.). Kauppahinta on sitova, vaikka ostettavan alueen arvo kaavoituksen jälkeen ylittäisi tai alittaisi 42.484.561 arvon.
• Konepaja 3:10 kiinteistön menot ja tulot jaetaan Kaupungin ja VR-Yhtymä Oyj kesken hallintaoikeuden siirtymispäivän mukaisesti (kiinteistökaupan esisopimuksessa omistusoikeuden mukaisesti).
• VR-Yhtymä Oyj:llä säilyy oikeus nykyisten ratapihatoimintojen ja junaliikenteen edellyttämiin oman henkilökunnan tarvitsemiin pysäköintipaikkoihin (tästä ei ollut kirjausta aiemmassa sopimuksessa).
• VR-Yhtymä Oyj vastaa ennen kiinteistönkaupan toteuttamista purkamiensa rakennusten (nk. Aviksen rakennus) kustannuksista (aiemmin kirjaus oli, että mikäli kustannukset maksaa Turun kaupunki, tästä sovitaan erikseen).
• VR-Yhtymä Oyj:n vastuulla oleva maaperänkunnostamistyö sisältää nyt myös puisten ratapölkkyjen poistamisen ja jatkokäsittelyn sekä rakennusten alaisen maaperän puhdistamisen (aiemmassa sopimuksessa ratapölkkyjen siirron kustannukset olivat Ostajan vastuulla sekä maaperänpuhdistusvastuu rakennusten alta oli monitulkintainen).

VR-Yhtymä Oyj on ilmoittanut hyväksyvänsä kaupungin laatiman kauppakirjan (liite 1).

Kiinteistökaupan aiesopimus Turun Ratapiha Kehitys Oy

Kaupunkiympäristö on valmistellut kaupunginvaltuuston 17.4.2023 § 72 päätöksen mukaisesti aiesopimuksen kiinteistökaupasta, kauppaehdot ja yhdyskuntarakentamissopimuksen VR-Yhtymä Oyj:ltä kaupungille siirtyvien alueiden luovuttamiseksi Turun Ratapihan Kehitys Oy:lle viimeistään 31.7.2025. Sopimuskokonaisuuden keskeinen sisältö Turun ratapihan Kehitys Oy:n osalta on seuraava:

• Turun Ratapihan Kehitys Oy sitoutuu ostamaan VR-Yhtymä Oyj:ltä kaupungille siirtyvät alueet samoilla ehdoilla ja kauppahinnalla millä kaupunki ostaa alueet omistukseensa.
• Kauppahinnalle lasketaan vuosittaista kolmen (3) %:n korkoa. Korko lasketaan kiinteistökaupan aiesopimuksen allekirjoittamispäivästä lopullisen kauppahinnan maksupäivään ja korko lisätään lopulliseen kauppahintaan.
• Kiinteistökaupan aiesopimus on voimassa 31.7.2025 saakka. Mikäli ”Turku Ratapiha 2/2018” asemakaava ei ole saanut lainvoimaa edellä mainittuun määräaikaan mennessä, siirtyy lopullisen kiinteistönkaupan määräpäivä siten, että kiinteistönkauppa tulee tehdä viimeistään kuusi kuukautta siitä, kun kaupunki ilmoittaa Ostajalle, että asemakaava on mahdollista kuuluttaa lainvoimaiseksi. Aiesopimus on voimassa kuitenkin enintään 31.12.2027 asti.
• Mikäli kiinteistökaupan aiesopimuksen mukainen varsinainen kiinteistökauppa toteutuu, sitoutuu Turun Ratapihan Kehitys Oy toteuttamaan ostettavan alueen yhdyskuntarakentamisen samoin ehdoin kuin VR-Yhtymä Oyj:n ja kaupungin välisessä kaupunginhallituksen 6.3.2023 § 88 hyväksymässä maankäyttösopimuksessa ja yhdyskuntarakentamissopimuksessa on sovittu.
• Sopimus ei sisällä velvoitetta kiinteistönkaupan tekemiseen, vaan kiinteistönkauppa edellyttää Turun Ratapihan Kehitys Oy:n hallituksen hyväksynnän. Kiinteistönkaupan jäädessä toteutumatta kumpikin osapuoli vastaa omista kustannuksistaan. Sopimus ei sisällä sopimussakkoja eikä vahingonkorvauspykäliä.

Turun Ratapihan Kehitys Oy on ilmoittanut hyväksyvänsä aiesopimuksen, kaupanehdot ja yhdyskuntarakentamissopimuksen (liitteet 2 ja 3).

Tilanne jos Ratapihahanke ei toteudu

Mikäli ratapihahanke ei toteudu käynnistää kaupunki alueen kaavoittamisen uuteen käyttötarkoitukseen ja Turun Ratapihan Kehitys Oy:n vastattaviksi suunnitellut kustannukset tulevat Turun kaupungin vastattaviksi.

​Koska kiinteistöstä ei ole teetetty Due Diligenceä, kiinteistön ostoon liittyvät riskit eivät ole kaupungin tiedossa. VR on rajannut vastuitaan kauppakirjassa, joten viime kädessä jää tuomioistuimen harkittavaksi, missä määrin VR:n vastuunrajaukset ovat sitovia suhteessa Kaupunkiin ostajana.

​Alla on esitetty tällä hetkellä tunnistettuja vastuita, jotka aiesopimuksen toteutumatta jäädessä tulevat Turun kaupungin kustannuksiksi:

• Kaupungille aiheutuu rahoituskuluja kiinteistökaupasta noin 1,27 M€ vuodessa (korkotasossa x%) kunnes alue on luovutettu rakentajille. Yhden vuoden rahoituskustannus vastaa 7-kerroksisen rakennusoikeuden (2400 k-m²) arvoa. Mikäli Turun Ratapihan Kehitys Oy vetäytyy hankkeesta, kaupungin kustannukseksi jäävät kiinteistön rahoituskustannukset vuodesta 2023 vuoteen 2026 ja tämän jälkeen koko kaavoitusprosessin ajaksi. Tämä aika voi olla vuosien pituinen ottaen huomioon myös mahdolliset valitusajat. Karkealla arviolla tämä vastaa vähintään n. 4,5 vuoden rahoituskustannuksia.
• Suojellulle punatiiliselle noin 3500 m²:n suuruiselle Veturitallirakennukselle tulee peruskorjauksen jälkeen löytää käyttötarkoitus ja ostaja. Turun kaupunki kiinteistön ostajana vastaa kauppakirjan mukaisesti rakennuksen kaikista kustannuksista. Rakennus ostetaan kauppakirjan ehtojen mukaisesti täydellistä peruskorjausta vaativana. Mikäli rakennuksen alapuolella oleva maaperä todetaan pilaantuneeksi, vastaa VR kuitenkin maaperän kunnostamiskustannuksista.
• Kauppakirjan ehtojen mukaisesti muut kuin suojellut rakennukset ostetaan purkukuntoisina. Ratapiha-alueen rakennusten ja laitteiden purkuvelvoite jää kaupungille. Hyvin karkeana arviona rakennusten purkukustannukset ovat vähintään n. 500.000 euroa.
• Lisäksi kaupunki vastaa kustannuksellaan raiteiden ja siihen liittyvän ratatekniikan (ml. mm. kiskot ja muut rautatielaitteet) purkamisesta ja hävittämisestä kustannuksellaan. Ainoastaan ratapölkkyjen poissiirron ja maaperän puhdistuskustannukset ovat VR:n vastuulla. Alueen luovuttaminen myöhemmin rakentamiseen edellyttää näiden rakenteiden poistamista alueelta. Purkukustannusarvio hyvin karkealla tasolla arvioituna on vähintään n. 500.000 euroa.
• Lisäksi uudisrakentamisen mahdollistamiseksi tulee alueelta purkaa VR:n aiemmin omistama rakennus, joka toimii myös viereisen Logomon kiinteistön väestönsuojatilana n. 550 henkilölle. Tämä tarkoittaa, että Turun kaupunki Logomon Tapahtumatilat Oy:n omistajana vastaa viime kädessä yhdessä Logomon Toimistotilat Oy:n kanssa uuden korvaavan väestönsuojatilan rakentamiskustannuksista. Rakentamiskustannusten karkea arvio on yhteensä n. 2,8M euroa (päätöksentekohetken kustannustasossa), josta Kaupunki vastaisi huoneiston pinta-alojen mukaisen suhteen perusteella 53,5 %:sta kustannuksista.
• VR-Yhtymä Oyj:lle maksettava 42.484.561 € kauppahinta lisättynä 30 M€ yhdyskuntarakentamiskustannuksilla tarkoittaa noin 72,5 M€ arvoisen asuinrakennusoikeuden (145000 k-m²) kaavoittamista ko. alueelle. Asuinrakennusoikeuden määrä kaksinkertaistuisi ”Turku Ratapiha 2/2018” asemakaavaan nähden.
• Lisäksi rakentamisoikeuden myynnistä saatavilla kustannuksilla tulisi kattaa edellä mainitut Ostajan vastattavat kustannukset alueen rakentamiskelpoiseksi saattamisesta sekä rahoituskustannukset ajalta ennen rakentamisoikeuksien myymistä tai vaihtoehtoisesti kustannukset tulisi pystyä täysimääräisesti vierittämään tulevan ostajan vastuulle.
• Lisäksi kiinteistönkaupan piilevistä virheistä on reklamoitava Myyjää eli VR-Yhtymää viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu ostajalle. Kaupungin olisi aktiivisesti huolehdittava oikeuksiensa valvomisesta omistusajallaan, jotta sillä säilyy puheoikeus kiinteistöllä mahdollisesti myöhemmin ilmenevistä virheistä. Muutoin voi käydä niin, että TRK:n kaupunkiin mahdollisesti kohdistamat vaatimukset ovat jo vanhentuneet maakaaren säännösten mukaisesti suhteessa VR:ään, mutta Turun kaupunki myyjänä vastaa siihen kohdistetuista vaatimuksista suhteessa TRK:hon.
• Kaupungin tulee kehittää nykyiselle monitoimihallille (Gatorade-center) toimiva käyttötarkoitus, jotta siitä ei kertyisi alaskirjattavia kustannuksia. Lisäksi Turun kaupungille kertyy vuosittain merkittäviä kustannuksia monitoimihallista (n. 1 M€ vuodessa).

Ratapihahankkeen aluetaloudelliset vaikutukset

Toteutuessaan Ratapihahankkeen aluetaloudelliset vaikutukset Turun seudulla ovat kiistatta huomattavat ja jakautuvat suoriin, epäsuoriin ja välillisiin vaikutuksiin. Arvioiden mukaan Areenan suora vuotuinen lisäkulutus Turussa on noin 40 miljoonaa euroa. Lisäksi hankkeen rakennusaikainen työllisyysvaikutus Turussa olisi noin 3000 - 4000 henkilötyövuotta. Tarkemmin ratapihahankkeen taloudelliset vaikutukset on esitetty kaupunginvaltuuston 17.4.2023 §72 tekemän päätöksen esittelytekstissä (liite 4).

Liite 1VR Yhtymä Oyj:n ja kaupungin välinen kauppakirja

Liite 2Kaupungin ja Turun Ratapihan Kehitys Oy:n välinen kiinteistökaupan aiesopimus ja kiinteistökaupan kauppakirja​

Liite 3Yhdyskuntarakentamissopimus​

Oheismateriaali 1​Kaupunginvaltuuston 17.4.2023 § 72 esitys

​Kaupunginhallituksen ehdotus​

Kaupunginvaltuusto päättää

• että Kaupunki ostaa VR-Yhtymä Oyj:ltä 42.484.561 euron kauppahinnalla noin 74300 m²:n suuruisen määräalan Konepaja 3:10 (853-514-3-10) tilasta ja noin 10111 m²:n suuruisen määräalan Rautatieasema 3:9 (853-514-3-9) tilasta liitteen 1 mukaisin kauppaehdoin,
• että Kaupunki hyväksyy liitteen 2 mukaisen aiesopimuksen ja kiinteistön kauppakirjan sekä liitteen 3 mukaisen yhdyskuntarakentamissopimuksen ja
• oikeuttaa kaupunginhallituksen panemaan esitetyt kiinteistökaupat täytäntöön.​

Lisäksi kaupunginvaltuusto valtuuttaa maankäyttöjohtajan tekemään sopimuksiin tarvittavia vähäisiä täsmennyksiä ja muutoksia.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.