Ympäristölakimies Nina Mattila 9.5.2023:

​ XXXXX ovat 10.10.2021 tehneet Turun kaupungin kanssa maanvuokrasopimuksen 50 vuodeksi koskien osoitteessa XXXXX sijaitsevaa tonttia XXXXX . Vuokrasopimuksen mukaan vuokra-alue luovutetaan vuokralle käytettäväksi maanvuokralain 3 luvun tarkoittamalla tavalla asuntotarkoitukseen. Vuokra on 3.243,24 euroa vuodessa.

XXXXX on lähettänyt kaupungille korvausvaatimuksen, koska heille on selvinnyt maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen, että tälle kiinteistölle on asuinrakennuksen rakentamisen yhteydessä rakennettava jätevesipumppaamo, joka liitetään paineviemäriverkostoon. Maanvuokramiehen mukaan pelkkiin tarvikkeisiin menee noin 4000 € ja pumppaamon asennukseen arviolta 2000 € (sisältäen kaivuukaluston rahdit, kaivuutyön, jätevesipumppaamon montun sorastuksen sekä ylimääräisen maan pois viemisen). Maanvuokramiehen mukaan pumppaamon rakentamisvaateen olisi tullut käydä ilmi maanvuokrasopimuksesta. Maanvuokramiehen mukaan asia on ollut kaikilla muilla maanvuokramiehillä tiedossa ennen maanvuokrasopimuksen tekoa. Maanvuokramies vaatii 16.11.2022 saapuneessa viestissään, että Turun kaupunki ja rakennusvalvonta tulee kohtuullisuuden nimissä vastaan kahden vuoden vuokrakulujen verran, joka vastaa virheestä johtuneita lisäkuluja.

Maanvuokralain 3.2 §:n mukaan kirjallisesti tehtävään vuokrasopimukseen on otettava kaikki sopimusehdot. Ehto, jota ei ole sopimukseen otettu, on mitätön. Sopimusehdon muutos tai lisäys ja vuokraoikeuden siirto on myös tehtävä kirjallisesti.

Tontin maanvuokrasopimuksen mukaan ”Vuokramies on velvollinen huolehtimaan siitä, että sillä on kaikki toiminnassaan tarvittavat viranomaisluvat ja että se noudattaa toimintaansa liittyviä lain säädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä. Mikäli vuokramies ei saa kaikkia toiminnassaan tarvittavia viranomaislupia, vuokramiehen vuokranmaksuvelvollisuus ei pääty, eikä vuokranantaja ole velvollinen palauttamaan mahdollisesti jo maksettuja vuokria vuokramiehelle. Vuokranantaja ei ole myöskään velvollinen korvaamaan vuokramiehelle vuokra-alueen käyttöön liittyvän hankkeen johdosta mahdollisesti aiheutuneita ja aiheutuvia viranomais-, suunnittelu- ja toteuttamiskuluja tai vastaavia kuluja.” Muihin ehtoihin kuuluvan rakentamiskelpoisuutta koskevan ehdon mukaan ”Vuokramies on vastuullinen kiinteistön perustamistavan valinnasta, rakennushankkeen suunnitteluun liittyvien maaperätutkimusten ja muiden tutkimusten suorittamisesta, maaperän edellyttämien hankkeiden rakenteellisten ratkaisujen sekä maanalaisten johtojen ja putkien sijainnin selvittämisestä sekä rakentamiskelpoisuuden muusta yksityiskohtaisesta selvittämisestä.”

Lähtökohtaisesti kaupungin vuokranantajana ei voi olettaa yksityiskohtaisesti selvittävän näitä asioita. Lähekkäinkin sijaitsevat tontit voivat erota toisistaan ominaisuuksiltaan.

Maankäyttö- ja rakennuslain 117 c §:n 1 momentin mukaan rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava, että rakennus käyttötarkoituksensa ja ympäristöstä aiheutuvien olosuhteittensa edellyttämällä tavalla suunnitellaan ja rakennetaan siten, että se on terveellinen ja turvallinen rakennuksen sisäilma, kosteus-, lämpö- ja valaistusolosuhteet sekä vesihuolto huomioon ottaen. Rakennusten vesi- ja viemärilaitteistoista säädetään tarkemmin ympäristöministeriön asetuksella (1047/2017). Rakennushankkeeseen ryhtyvän vastuulla on riittävien selvitysten tekeminen, rakennusten suunnitteleminen ja rakentaminen. Vuokralaisen hankkeen rakennuskustannukset kuuluvat vuokralaiselle, ellei maanvuokrasopimuksessa ole erikseen toisin sovittu.

Myös vesihuoltolain 13.1 §:n mukaan vesihuoltolaitoksen verkostoon liitettävän kiinteistön omistaja tai haltija vastaa kiinteistön vesihuoltolaitteistosta liittämiskohtaan saakka. Laitteisto tulee suunnitella, sijoittaa ja rakentaa niin, että se on yhteensopiva vesihuoltolaitoksen laitteiston kanssa.

Maanvuokralain 20 ja 20 b §:ien perusteella vuokralaisella on vuokrakohteen puutteellisuuden vuoksi oikeus purkaa vuokrasopimus tai saada vapautus tai alennus vuokran määrästä sekä oikeus vahingonkorvaukseen, jos vuokranantaja on menetellyt huolimattomasti. Kyseessä on asemakaavan mukaisella yksiasuntoisten erillispientalojen korttelialueella sijaitseva tontti, jolle maanvuokramies on saanut rakennusluvan asuin- ja talousrakennuksen rakentamiseksi. Kaupungin näkemys on, että vuokra-alue on ollut sopimuksen mukaisessa kunnossa ja se soveltuu aiottuun käyttötarkoitukseen, joten kysymys ei ole vuokranantajan laiminlyönnistä. Vuokranmaksuvelvollisuudesta vapautumiselle ei näin ollen ole perusteita.

Kaupungilla on laaja harkintavalta sen suhteen kenelle ja millä ehdoin se vuokraa maa-alueitaan. Harkintavaltaa kuitenkin rajoittavat hallintolain 6 §:n mukaiset hallinnon oikeusperiaatteet. Tässä tapauksessa maanvuokramies ei ole saanut vastaavasti vuokrasopimuksen lisäehdolla tietoa pumppaamon rakentamisvelvollisuudesta etukäteen samalla tavalla kuin kaksi muuta alueen vuokramiestä. Lopputuloksen kannalta asialla ei ole kuitenkaan merkitystä, koska maanvuokramies on muiden maanvuokramiesten tavoin joutunut rakentamaan pumppaamon.

Suhteessa maanvuokrasopimuksen arvoon (50 x 3243,24 €) vuokramiehelle pumppaamosta ja sen rakentamisesta aiheutuneet kulut eivät ole olleet merkittävät.

Konsernihallinnon hallinnon järjestämispäätöksen 12 §:n mukaan johtavalla kaupunginlakimiehellä on oikeus myöntää vahingonkorvaus 50 000 euroon (alv 0 %) saakka.

Edellä esitetyn perusteella kaupunki hylkää korvausvaatimuksen.

Johtava kaupunginlakimies Laura Klami:

Päätös​Päätin hylätä XXXXX Turun kaupungille lähettämän 16.11.2022 päivätyn korvausvaatimuksen.

​

​

Laura Klami

johtava kaupunginlakimies