Vs. toimitilapäällikkö Pauliina Karjalainen ja rakennuttajainsinööri Iiro Tainio 2.5.2023:

Nummen koulutalon peruskorjauksen hankeselvitys kustannusarvioineen hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa 14.6.2021 § 278. Tämän peruskorjauskohteen kustannusarviota tulisi korottaa kehitysvaiheen aikana tehtyjen välipohjapurkujen sekä yhdessä yhteistoimintaurakoitsijan sekä suunnittelijoiden kanssa tehtyjen suunnitelmien pohjalta. Edellä mainittujen suunnitelmien pohjalta saadut alustavat urakkatarjoukset ylittävät aiemman kustannusarvion.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 1.2.2022 § 56, että Nummen koulutalon peruskorjaus -hanke toteutetaan yhteistoimintaurakkana ja että suunnittelijoiden sekä päätoteuttajan hankinta voidaan käynnistää esitetyin vähimmäisvaatimuksin ja vertailuperustein.

Yhteistyökumppaneiksi kehitysvaiheeseen valittiin 16.8.2022 § 296 NCC Suomi Oy, Arkkitehtisuunnittelu Mikko Uotila Oy, Sitowise Oy, Rejlers Finland Oy, Promethor Oy, Sweco Rakennetekniikka Oy sekä Green Building Partners Oy.

Kehitysvaihe ja toteutussuunnittelu aloitettiin vuoden 2022 syksyllä ja kustannuslaskentaa sekä suunnittelun ohjausta tehtiin koko kehitysvaiheen ajan. Kustannuslaskentavaiheita olivat marraskuu 2022, helmikuu 2023 sekä huhtikuu 2023.

Hankkeen kehitysvaiheessa hanketta suunnitellaan ja kehitetään yhteistyössä tilaajan, suunnittelijoiden sekä urakoitsijan kesken. Yhteistoimintamallin tarkoituksena on tuoda esille jo suunnitteluvaiheessa teknisen toteutuksen näkökulma sekä rakentamisen kustannusvaikutusten ohjaus urakoitsijan taholta. Urakoitsija tekee kehitysvaiheen kustannuslaskennat kehitysvaiheen eri vaiheissa suunnitteluryhmän yhdessä kehittämien suunnitelmien pohjalta.

Yhteistoimintaurakassa on käytössä rakennuskustannusindeksi, suunnitteluhinnat eivät ole sidottu indeksiin.

Hankeselvityksen mukainen rakentamisen tavoitehinta on ollut 12.766.047 €. Yhteistoimintaurakoitsijaksi valitun NCC Suomi Oy:n laskelma/arvio rakentamisen tavoitehinnaksi oli tarjouspyyntövaiheessa 14.873.915 €. Tarjouksen kustannusarvioanalyysissä esitettiin keinoja tilaajan antaman tavoitehinnan saavuttamiseksi. Kustannusarvioanalyysissä esitetyt kehitysehdotukset on tehty niiltä osin kuin ne on voitu toteuttaa viranomaisvaatimusten puolesta.

Hankeselvityksen kustannuslaskenta on tehty tavoitekustannusarviona. Hankeselvityksen tavoitekustannusarviossa on määritelty tilojen korjausasteet prosenteissa, perustuen hankeselvitysvaiheessa tehtyjen sisäilma- ja rakennetutkimusten toimenpide-ehdotusten mukaisesti. Hankeselvityksen aikana tiedon määrä on ollut vähäinen sekä epävarmuustekijöitä on ollut paljon. Kehitysvaiheen aikana tehtiin mm. rakenneavauksia sekä rakennuksen välipohjat purettiin. Tällöin suunnitelmatarkkuus ja sitä kautta kustannuslaskenta on tarkentunut.

Hankeselvityksen kustannuslaskennassa hankevarauksena on käytetty 20 %. Peruskorjattava rakennus on museosuojeltu. Nykyisen hankesuunnitteluohjeen mukaisesti hankevaraus kyseisessä kohteessa tulisi olla 30 %.

Tilaajan riskivarausta on syytä jättää urakkakyselyjen pohjalta laskettuun tavoitehinnan päälle, koska toteutusvaiheessa peruskorjauksessa on edelleen purkutöitä tehtävänä.

Indeksin vaikutus rakentamisen tavoitehintaan yhteistoimintaurakan tarjouspyynnöstä urakkakyselyihin on n. 220.000 euroa.

Kehitysvaiheen urakkalaskentasuunnitelmat valmistuivat 15.3.2023, jonka jälkeen valmistuneiden suunnitelmien perusteella käynnistettiin NCC Suomi Oy:n urakkakyselyt. Urakkakyselyjen perusteella urakoitsijan tavoitehinnaksi tarkentui 15.655.000 euroa.

Tämän hetken investointiohjelman mukainen määräraha on 14.909.000 euroa (indeksi 1/2022), joka on hankkeen kattohinta. Nykyisellä tarjouskustannusindeksillä määrärahan suuruus olisi 16.753.412 euroa.

Investointimäärärahaksi ehdotetaan seuraavaa:

Hankkeen tavoitehinta:

Rakentamisen tavoitehinta 15.655.000 euroa (indeksi 4/2023)

Suunnittelukustannukset 814.000 euroa

Rakennuttamiskustannukset 504.000 euroa

Liittymismaksut 115.000 euroa

Tilaajan riskivaraus 15 % = 2.563.200 euroa

Yhteensä 19.651.200 euroa.

Hankeen kattohinta (investointimääräraha) on tällöin 20.633.760 euroa (Hankkeen tavoitehinta on kattohinta jaettuna 1.05).

Hankkeen kattohinnan (investointimääräraha) kustannus on noussut 3.880.348 euroa.

Kattohinta mukaan laskettuna suunnittelu ja rakennuttaminen, nousi tarjousten perusteella 20.633.760 euroon (2.679 €/brm2 / 3.237 €/hum2). Kattohinta sisältää suunnittelun, liittymä- ja rakennuttamiskulut, tilaajan riskivarauksen 2.563.200 euroa, urakoitsijan riskivarauksen 300.000 euroa sekä takuuajan varauksen 100.000 euroa. Hankeselvityksen mukainen korjausaste kohteelle on 70,9 %, joka on todellisuudessa kasvanut hankkeen kehittämisen myötä. Neliöhinnat suhteutettuina 100 % (vastaava uudisrakennus) 3.778 €/brm2 sekä 4.565 €/hum2.

Nummen koulutalon peruskorjauksen uudeksi investointimäärärahaksi tulisi vahvistaa 20.633.760 euroa.

Nummen koulutalon peruskorjauksen toteutusvaiheeseen pitää siirtyä välittömästi, jotta hanke pysyy annetussa aikataulussa.

Kokonaiskustannusvaikutukset verrattuna hankesuunnitelmaan ovat seuraavat:

Indeksin vaikutus: 220.000 €. Asia esitetään talousarviossa 2024.

Nummen koulutalon peruskorjauksen uudeksi investointimäärärahaksi tulisi vahvistaa 20.633.760 euroa​

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää, että

• hankkeen kustannusarvion muutoksen johdosta esitetty investoinnin lisärahoitus hyväksytään,
• hankkeen investoinnin uudeksi kokonaiskustannukseksi hyväksytään 20 633 760 M€ ja
• hankkeen yhteistoimintaurakan kehitysvaiheesta siirrytään toteutusvaiheeseen.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.