Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Satu Tiainen 7.12.2022:

Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus palvelualueen kaavoitus on laatinut 11.5.2022 päivätyn, 7.12.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen III (kolmannen) kaupunginosan korttelin 11 tontille 1001 (os. Kaskenkatu 9b).

Nykytilanne

Kaavanmuutosalueen pinta-ala on noin 0,18 ha. Se sijaitsee Turun keskustassa noin 700 m päässä Kauppatorilta.

Osoitteessa Kaskenkatu 9b sijaitsevalla tontilla on seitsemänkerroksinen asuintalo, jonka maantasokerroksessa toimii päivittäistavarakauppa. Tontti on yksityisessä omistuksessa. Se on osa kuudesta kahdeksaan kerrosta korkeiden asuinkerrostalojen korttelia, jonka rakennuksista suurin osa on valmistunut 1960-luvulla. Kaskenkatu 9b:n nykyinen rakennus on kuitenkin 1970-luvulta ja Kaskenkatu 11:n klassistinen kerrostalo 1920-luvulta. Korttelin sisäosassa on säilynyt runsaasti puita vanhoilla palokujanteilla eli korttelin halki kulkevilla istutusvyöhykkeillä. Myös palokujanteiden ulkopuolella on useita kookkaita lehtipuita.

Kortteli 11 ja sen ympäristö ovat pääosin asuinkäytössä, mutta rakennusten pohjakerroksissa on liike- ja kokoontumistiloja. Vieressä sijaitsevat Luostarivuoren lukio, kaksi yläkoulua, päiväkoti, työväenopisto sekä Samppalinnan vuoren puistoalue.

Suunnittelualueen luoteispuolella on alueita, jotka kuuluvat Turun kaupungin vanha asemakaava-alue -nimiseen muinaisjäännösalueeseen. Alueen pohjoispuolella on Vartiovuoren valtakunnallisesti merkittävä rakennettu kulttuuriympäristö.

Suunnittelutilanne

Kaavanmuutosalue on osoitettu maakuntakaavassa keskustatoimintojen alueeksi (C) ja osaksi kaupunkikehittämisen kohdealuetta. Tontin lounais- ja pohjoispuolella sijaitsevat korttelit kuuluvat kulttuuriympäristön tai maiseman kannalta tärkeään, Aurajokea ympäröivään alueeseen. Kaavanmuutosalueen lähellä sijaitsevia maakuntakaavan suojelukohteita ovat Vartiovuorenpuisto ympäristöineen ja osoitteessa Luostarinkatu 5 sijaitseva kivirakennus vuodelta 1798.

Alueella on voimassa Turun yleiskaava 2020 (tullut voimaan 29.5.2004), jossa Kaskenkatu 9b on kerrostalovaltaista asuntoaluetta (AK). Kaavanmuutosalueen pohjois- ja länsipuolella alkaa kulttuurihistoriallisesti, kaupunkikuvallisesti, maisemallisesti tai luonnonoloiltaan arvokas alueen osa, johon kuuluvat muun muassa Aurajoki, Samppalinnan vuori ja Vartiovuori.

Yleiskaavan tarkistus on käynnissä. Kaupunginhallitus päätti 11.10.2022 (§ 419) asettaa nähtäville Yleiskaava 2029:n ehdotuksen, jossa Kaskenkatu 9b on keskustatoimintojen aluetta (C), tiivistyvää kestävän kaupunkirakenteen vyöhykettä sekä aluetta, jolla sijaitsee 1800-luvun kaavoihin pohjautuvia palokujannepuita. Kaskenkatu on merkitty joukkoliikenteen laatukäytäväksi, osaksi pyöräilyn pääverkostoa sekä keskeiseksi näkymäksi kohti Puolalanmäen taidemuseota. Suunnittelualueen lähellä on useita yleiskaavaehdotukseen merkittyjä arvokkaita rakennetun ympäristön kohteita, muun muassa Kaskenkatu 11, Samppalinna sekä Luostarinkadun kouluympäristö (Kaskenkatu 5 ja 7; Luostarinkatu 9, 11 ja 13).

Osoitteessa Kaskenkatu 9b on voimassa asemakaava 10/1974 (tullut voimaan 28.6.1975). Kaskenkatu 9b:n kiinteistö on asemakaavassa yhdistettyjen liike- ja asuntokerrostalojen korttelialuetta. Asemakaavan mukaan Kaskenkadun varrelle saa rakentaa enintään kahdeksan kerrosta korkean talon, jonka rakennusoikeus on enintään 2280 k-m² (kerrosneliömetriä). Pihan puolelle saa rakentaa enintään kaksikerroksisen autojen säilytyspaikan, jonka ylimmän lattiatason keskikorkeus maanpinnasta saa olla enintään 1 m. Autopaikkoja tulee järjestää asunnoille vähintään 1 autopaikka 100 k-m² kohti, kuitenkin vähintään 1 autopaikka asuntoa kohti, ja myymälä- ja toimistotiloille 1 autopaikka 100 k-m² kohti. Kerrostalon ja autosäilytyspaikan väliin on osoitettu ohjeellinen leikkialue. Leikkiin ja oleskeluun sopivaa aluetta on varattava vähintään 10 m² asuntoa kohden.

Nykytilannetta ja kaavatilannetta kuvataan tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat.

Asemakaavanmuutoksen tarkoitus

Asemakaavan muuttaminen perustuu maanomistajan 14.6.2016 päivättyyn aloitteeseen. Kaavanmuutos liittyy myös keskustan kehittämisen kärkihankkeeseen, jolla tavoitellaan Turun keskustan kilpailukyvyn ja vetovoiman vahvistamista niin liiketoiminnan ja matkailun kuin asumisen ja viihtymisenkin näkökulmista.

Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on mahdollistaa täydennysrakentaminen osoitteessa Kaskenkatu 9b. Tavoitteena on sijoittaa rakentaminen siten, että se ei heikennä ratkaisevasti naapuritonttien lisärakentamismahdollisuuksia tai ympäristön kaupunkikuvaa ja viihtyisyyttä. Hyväksyessään asemakaavanmuutoksen tavoitteet 9.4.2019 § 137 kaupunkiympäristölautakunta edellytti lisäksi, että puiden säilyttämistä tai korvaamista uusilla puilla tarkastellaan kaavan valmistelun edetessä.

Kaavan valmistelun aikana on selvitetty koko korttelin kehittämismahdollisuuksia. Kaavanmuutos laaditaan vain tontille 1001, koska korttelin muiden tonttien omistajat eivät olleet kiinnostuneita anomaan tonteilleen lisää rakennusoikeutta lähiaikoina.

Asemakaavanmuutosehdotus

Kaavaehdotus perustuu maanomistajan teettämään Arosuo Arkkitehdit Oy:n maankäyttöluonnokseen (1.4.2022, muutettu 25.4.2022 ja 15.11.2022). Lisäksi lähtökohtana on käytetty puustoselvitystä, jonka Turun kaupungin kaavoitus teki vuonna 2019.

Osoitteessa Kaskenkatu 9b sijaitseva tontti osoitetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL). Nykyisen kerrostalon lisäksi tontille osoitetaan rakennuspaikka myös uudelle seitsemänkerroksiselle kerrostalolle, jonka rakennusoikeus on 2150 k-m² (kerrosneliömetriä) ja asukasmäärä noin 40 (tai noin 45, jos maantasokerros on muuta kuin pysäköintitilaa). Rakennusoikeuteen kuuluu myös se osa maantasokerroksesta, joka ei ole kaavaehdotuksessa pihakantta varten varatulla alueella (pi-a).

Autopaikkoja on järjestettävä vähintään 1/120 k-m², kuitenkin vähintään 1 autopaikka / 2 asuntoa. Uudisrakennukselle on järjestettävä lisäksi vähintään yksi vieraspaikka 10 asuntoa kohti.

Suurin osa autopaikoista sijoitetaan rakennuksen ja pihakannen alle. Kannen alla saa olla enintään yksi kerros maan pinnalla ja kaksi maan alla. Niihin voi rakentaa kaavassa osoitettua rakennusoikeutta ylittäen pysäköinti-, varasto-, huolto-, väestönsuoja-, poistumistie- ja teknisiä tiloja, porrashuoneita ja asukkaiden yhteistiloja. Uuden kerrostalon kohdalla myös maantasokerros on kuitenkin osa kaavaan merkittyä rakennusoikeutta, vaikka siellä sijaitsisi pysäköintipaikkoja tai muita aputiloja. Maanalaisiin pysäköintitiloihin kuljetaan autohissillä.

Uusi rakennus tulee toteuttaa siten, että säilytetään merkittävimmät sen lähellä olevista puista eli tontin kaakkoislaidalla kasvavat jalavat ja Luostarinkatu 10:n lehmukset. Jos muita Kaskenkatu 9b:n pihapuita kaadetaan, ne on korvattava uusilla puilla, jotka ovat täysikasvuisina kokoluokaltaan vastaavia tai suurempia.

Nykyiselle kerrostalolle osoitetaan rakennusoikeutta 2290 k-m². Se on 10 k-m² enemmän kuin tämänhetkisessä asemakaavassa, sillä kaavaan on lisätty olemassa oleva yksikerroksinen ulkoiluvälinevarasto. Kerrostalon suurin sallittu kerrosluku muutetaan kahdeksasta kerroksesta seitsemäksi kerrokseksi. Tarkoituksena on, että rakennus säilyy saman korkuisena kuin viereinen Kaskenkatu 11:n kerrostalo, joka on kulttuurihistoriallisesti arvokas.

Tontin halki kulkee Turun Vesihuolto Oy:n maanalaisia johtoja: jäteveden ja huleveden runkoviemärit. Niiden ympärille varataan alue, jolle ei saa toteuttaa rakennuksia.

Kaavaa ajanmukaistetaan osoittamalla määräyksiä muun muassa viherkertoimesta, huleveden viivyttämisestä, julkisivujen ääneneristävyydestä, polkupyöräpysäköinnistä ja maaperän pilaantuneisuuden tarkkailusta.

Kaavanmuutosalueen uusi rakennusoikeus on yhteensä 4440 k-m². Sen lisäksi saa rakentaa pihakannen alle enintään noin 300 k-m² maanpäällisiä pysäköinti-, varasto-, huolto-, väestönsuoja-, poistumistie- ja teknisiä tiloja, porrashuoneita ja asukkaiden yhteistiloja. Rakennusoikeus kasvaa 2160 k-m². Koska tontin pinta-ala on 1825 m², uudeksi tonttitehokkuudeksi (e _t) tulee 2,43.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavan laadinta perustuu yksityisen maanomistajan aloitteeseen. Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavanmuutoksen tavoitteet 9.4.2019 § 137. Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu vuosien 2018 ja 2019 kaavoituskatsauksissa.

Osallisilta pyydettiin alkuvaiheen mielipiteitä 15.5.2019 mennessä.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheessa saatiin yhteensä 3 mielipidettä Asunto Oy Kaskenkatu 11:ltä, Elisa Oyj:ltä ja Keskikaupunkiseura Tälpual jokke ry:ltä.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa päivitettiin 13.10.2020 lisäämällä kaavanmuutosalueeseen yleinen pysäköintialue, joka sijaitsee osoitteessa Kaskenkatu 9b olevan tontin vieressä. Päivitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin osallisille 15.10.2020. Kaava-alueen laajennuttua saapui seitsemän mielipidettä sekä lausunto vapaa-aikatoimialan museopalveluilta eli Turun museokeskukselta. Mielipiteet olivat osoitteissa Kaskenkatu 11 ja Luostarinkatu 12 sijaitsevilta asunto-osakeyhtiöiltä, Kaskenkatu 11:n asukkaalta, Asunto-Oy Sampanpuiston (Vuorikatu 6a) osakkaalta, Keskikaupunkiseura Tälpual jokke ry:ltä sekä Turun Vesihuolto Oy:ltä.

Loppujen lopuksi yleinen pysäköintialue kuitenkin jätettiin pois kaavaluonnoksesta ja luonnos laadittiin vain osoitteessa Kaskenkatu 9b sijaitsevalle kerrostalotontille. Jos pysäköintialue säilyy asemakaavassa katuna, se voidaan tarvittaessa muuttaa myös muuhun kuin pysäköintikäyttöön, esimerkiksi aukioksi.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavaluonnoksen 8.12.2020 § 445. Luonnosvaiheen jälkeen saapui mielipide Turun Vesihuolto Oy:ltä 1.9.2021.

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 16.5.–14.6.2022. Nähtävilläoloaikana saapui neljä muistutusta: yksi Asunto Oy Kaskenkatu 11:ltä, kaksi Kaskenkatu 11:n asukkailta ja yksi Asunto Oy Turun Luostarinkatu 10:ltä. Muistuttajat kommentoivat muun muassa uuden kerrostalon yhteensopivuutta ympäristönsä kanssa sekä kaavanmuutoksen vaikutusta asukkaiden viihtyvyyteen, säilytettäviin puihin, liikenteeseen ja pysäköintiin.

Samaan aikaan nähtävilläolon kanssa kaavaehdotuksesta pyydettiin lausunnot viranomaisilta. Lausunnon lähettivät Varsinais-Suomen aluepelastuslaitos, Turku Energia Sähköverkot Oy, museopalvelut eli Turun museokeskus sekä Turun Vesihuolto Oy, jolla ei ollut huomautettavaa asemakaavanmuutoksesta. Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus ja Digita Oy ilmoittivat, että niillä ei ole tarvetta antaa lausuntoa.

Mielipiteiden, muistutusten ja lausuntojen pääkohdat ja vastaukset on koottu vuorovaikutusraporttiin.

Muistutusten perusteella kaavaehdotukseen lisättiin määräyksiä uuden kerrostalon julkisivuista. Jotta kerrostalo sopisi paremmin ympäristöönsä, sen tulee olla vaalea ja pääasiallisena julkisivumateriaalina tulee käyttää rappausta tai tiiltä. Näkymää uudisrakennuksen ikkunoista vastapäisiin Luostarinkatu 10:n ikkunoihin tulee rajata esimerkiksi säleiköillä tai seinillä, jotta asukkaiden yksityisyys säilyy.

Maankäyttösopimus

Kaupungin ja yksityisen maanomistajan välillä laaditaan maankäyttösopimus, jossa sovitaan maanomistajien osallistumisesta yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin.

Infrakustannukset

Kaavanmuutos ei aiheuta erityisiä infran rakentamiskustannuksia.

Seuraava vaihe

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittava maankäyttösopimus kaupungin ja yksityisen maanomistajan välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1​Kartta Kaskenkatu 9b

Liite 2​Vastineet muistutuksiin​

Oheismateriaali 1​Selostus Kaskenkatu 9b

Oheismateriaali 2​Tilastolomake Kaskenkatu 9b

Oheismateriaali 3​Vuorovaikutusraportti 11.5.2022, muutettu 7.12.2022

Oheismateriaali 4​OAS- ja luonnosvaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 5​Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 6​Kaavaehdotuksesta annetut muistutukset​

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineet muistutuksiin (liite 2) ja esittää kaupunginhallitukselle, että 11.5.2022 päivätty ja 7.12.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Kaskenkatu 9b esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

​

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Kaupunginsihteeri Pia Bergström 4.5.2023:

Asemakaavanmuutosehdotus "Kaskenkatu 9b" on hyväksytty kaupunkiympäristölautakunnassa 13.12.2022 § 475 ja Kaskenkatu 9 b maankäyttösopimus on hyväksytty kaupunkiympäristölautakunnassa 21.3.2023 § 105.

Maankäyttösopimus osapuolten välillä on allekirjoitettu 2.5.2023.

Liite 1Kartta Kaskenkatu 9b

Oheismateriaali 1​​Selostus Kaskenkatu 9b

Oheismateriaali 2Tilastolomake Kaskenkatu 9b

Oheismateriaali 3​Vuorovaikutusraportti 11.5.2022, muutettu 7.12.2022

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä 11.5.2022 päivätyn ja 7.12.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen Kaskenkatu 9b.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.