Esityslistat/pöytäkirjat

Turun ratapiha-alueen kehittäminen ja kaupungille ehdotettu sijoitus areenayhtiöön (Kv)

Kaupunginvaltuustolle esitetään, että Elämyskeskushankkeen mahdollistamiseksi kaupunki sijoittaisi Turun Ratapihahankkeen Areenayhtiöön omaa pääomaa aiemmasta poiketen korkeintaan 42.000.000 euroa kuitenkin siten, että kaupungin omistusosuus Areenayhtiöstä voi olla enintään 49,9 % Lisäksi kaupunki voisi antaa Areenayhtiölle enintään 8.000.000 euron suuruisen juniorlainan.

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen, omistajaohjausjohtaja Jarkko Virtanen, elinvoimajohtaja Niko Kyynäräinen ja kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi 5.4.2023:

Asian tausta ja aiemmat päätökset

Kasvavissa kaupungeissa on viimeisen vuosikymmenen aikana kaupunkirakennetta hajauttamattomiksi kasvusuunniksi havaittu vanhat ratapihat niihin liittyvine varasto-, varikko- ja teollisuusalueineen. Turun kaupungin kasvun tärkeimmät kohteet sijoittuvat kantakaupunkimaisesti vyöhykkeelle, joka seurailee rataa ja ratapiha-alueita Linnakaupungista Tiedepuistoon. Turun ratapiha -hankkeen alue on näistä kasvukohteista lähimpänä kaupungin keskustaa ja siten vahvasti keskustan elinvoimaa tukeva.

Ratapihahanke perustelee yhdessä matkakeskuksen kanssa vahvasti myös Tunnin junan toteutumista. Samalla kun Tiedepuisto kytkee yritysalueet ja korkeakoulut Kupittaan aseman kautta Tunnin junalla pääkaupunkiseutuun, nostaa ratapihahanke yhdessä Logomon ja matkakeskuksen kanssa huomattavan tapahtuma-, kulttuuri- ja urheilukeskittymän saavutettavuudeltaan valtakunnalliseksi. Tunnin juna on olennainen osa myös Tukholma – Turku – Helsinki -käytävää. Turun ratapiha on yhdessä matkakeskuksen ja Logomon kanssa olennainen solmukohta, jossa kansainvälinen, kansallinen ja seudullinen saavutettavuus kohtaavat.

Huomionarvoista ratapihavyöhykkeillä on, että vain osa maa-alueista on kaupungin omistuksessa. Siten kehittämistä alueilla on ollut tarkoituksenmukaista luoda kumppanuuksin ja yhteisin panostuksin kaupungin ja muiden toimijoiden kanssa.

Kumppanuussopimus, ehdollinen kiinteistökauppa, asemakaavaehdotus ja maankäyttösopimus

Turun Ratapiha –hanke esiteltiin Turun kaupungille toukokuussa 2017. Tuolloin jo mainittiin Turun kaupungille mahdollisuus osallistua hankkeen rahoitukseen samoin ehdoin kuin muut yksityiset sijoittajat. Esittelyn jälkeen kokonaisuutta on edistetty yksityisten toimijoiden panostuksin myönteisessä hengessä ja hankkeen mittavat kaupunkikehitysvaikutukset on ymmärretty laajasti keskustan elinvoimaa tukeviksi.

Turun kaupunginhallitus käsitteli 20.11.2017 § 501 kumppanuussopimusta Turun ratapiha-alueella sijaitsevan kiinteistön Turun kaupunki kylä Konepaja 3:10 (853-514-3-10) kehitysvaiheesta ja kaavoituksen käynnistämisestä. Turun kaupunki, Turun Ratapihan Kehitys Oy (TRK) ja VR-Yhtymä Oy (VR) allekirjoittivat 11.12.2017 Turun ratapiha-aluetta koskevan kumppanuussopimuksen. Kumppanuussopimuksessa sovittiin mm. yhteisten resurssien hyödyntämisestä, suunnitteluaikataulujen yhteensovittamisesta ja asemakaavoituksen käynnistämisestä ratapiha-alueen kehittämiseksi.

Kaupunginvaltuusto linjasi 15.6.2020 § 93 periaatepäätöksenään, että Turun kaupunki tekee 30 M€ pääomasijoituksen areenayhtiöön edellyttäen, että valtuuston asettamat myöhemmin esittelyssä ilmenevät reunaehdot toteutuvat.

Kaupunginvaltuusto päätti lisäksi 13.6.2022 § 146 jatkaa TRK:n, VR:n ja kaupungin välistä kumppanuussopimusta 30.6.2023 saakka sekä päätti hyväksyä uuden VR:n ja kaupungin välisen kumppanuussopimuksen ja ehdollisen kiinteistökaupan. Tavoitteeksi asetettiin, että kaupunki ja VR käynnistävät ratapihan aluetta koskevan uuden kaavoituskumppanuuden ja Turun kaupunki ostaa konepajan ja rautatieaseman kiinteistöt, mikäli TRK vetäytyy ratapihahankkeesta ja VR-Yhtymä Oyj:n ja TRK:n välinen kiinteistökauppa jää toteutumatta 30.6.2023 mennessä.

Varsinainen asemakaavamuutos perustuu TRK Oy:n järjestämän arkkitehtikilpailun voittaneeseen työhön “Luoto". Asemakaavoitustyö on kuitenkin viivästynyt kumppanuussopimuksen mukaisesta tavoiteaikataulusta kumppanuusosapuolten yhteisesti sopimalla tavalla.

Turun ratapiha 2/2018 asemakaavaehdotuksella muutetaan ratapiha-alueen käyttötarkoitus liike- ja toimistorakentamiseen, kulttuuri-, viihde- ja urheilutoimintoja palvelevaan rakentamiseen sekä asuinrakentamiseen soveltuvaksi.

Kaupunkiympäristölautakunnassa 28.2.2023 § 69 hyväksytyssä asemakaavamuutosehdotuksessa ratapihan pohjoispuolella olevalle alueelle osoitetaan asuin- ja liikerakennusoikeutta 72000 k-m², liike-, toimisto-, majoitus-, viihde- ja urheilutoiminnoille rakennusoikeutta 76750 k-m² sekä eteläpuolelle Ratapihankadun varressa olevalle kiinteistölle toimistorakennusoikeutta 20000 k-m².

Asemakaavanmuutoksen toteuttaminen edellyttää alueelle mittavia yhdyskuntarakentamisinvestointeja. Maankäyttö- ja rakennuslain 91a §:n mukaan asemakaavoitettavan alueen maanomistajalla on velvollisuus osallistua kunnalle yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin, mikäli asemakaavasta aiheutuu maanomistajalle merkittävää hyötyä.

Turku Ratapiha kaavaehdotuksen 2/2018 edellyttämä maankäyttösopimus liitteenään yhdyskuntarakentamissopimus on hyväksytty kaupunginhallituksessa 6.3.2023 § 88. Lisäksi kaupunginhallitus on päättänyt vaatia kiinteistönomistajalta maankäyttösopimuksen ehtojen täyttämisen vakuudeksi arvoltaan 30 M€:n kiinteistökiinnityksen kohdistuen Konepaja 3:10 tilaan.

Maankäyttösopimuksen mukaisena korvauksena kiinteistönomistaja sitoutuu toteuttamaan sopimusalueelle kaavan toteuttamisen edellyttämät yhdyskuntarakenteet vähintään kaupungin asettamien laatuvaatimusten mukaisesti. Maankäyttösopimuksen liitteenä hyväksytyllä yhdyskuntarakentamissopimuksella sovitaan tarkemmin areena- ja elämyskeskushankkeen infran rakentamisen ehdoista.

Turun Ratapihan Kehitys Oy on ilmoittanut vastaavansa koko alueen infrastruktuurin rakentamisesta kustannuksineen kaupungin hyväksymien suunnitelmien mukaisesti. Vesihuollon ja energian verkostoinvestointeja ei ole mahdollista sisällyttää maankäyttösopimukseen. Mikäli Turun Vesihuolto tai Turku Energia joutuvat siirtämään olemassa olevia verkostojaan hankkeen rakentamisen vuoksi, hankkeeseen ryhtyjä vastaa siirtojen kustannuksista.

Maankäyttösopimuksessa on myös huomioitu käynnissä olevan Kupittaa-Turku ratahankkeen (KUTU)vaikutukset sopimusalueen toteuttamiseen siten, että mikäli KUTU-hankkeen jotakin osaa ei saada luovutettua areena- ja elämyskeskushankkeen käyttöön, kaupunki myöntää hankkeeseen ryhtyvälle em. määräaikoihin pidennystä sen verran, että hankkeen toteutukselle jää asuinrakentamisvelvoitteen osalta 9 vuotta ja muun asemakaavan mukaisen rakentamisvelvoitteen osalta 7 vuotta.

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen valtuuston käsittelyyn, kun lainvoiman saanut maankäyttösopimus on allekirjoitettu 5.4.2023. Maankäyttösopimuksen ja yhdyskuntarakentamissopimuksen voimaantulo on sidottu sekä kaavan lainvoimaisuuteen ja siihen, että kaava on kuulutettu voimaan.

Ratapihahankkeen aluetaloudelliset vaikutukset

Ratapihahankkeen aluetaloudelliset vaikutukset jakautuvat suoriin, epäsuoriin ja välillisiin vaikutuksiin. Lisäksi on huomioitava sekä rakennusaikaisia vaikutuksia että pitkän aikavälin vaikutuksia, jotka molemmat ovat hankkeen koko ja kunnianhimo huomioiden erittäin mittavia. Vaikutuksia on pyritty analysoimaan samoilla tekijöillä ja laskentatavoilla kuin on tehty Tampereen Areena –hankkeen osalta (Deloitte Kansi- ja Areenahankkeen yhteiskuntataloudellinen vaikutusanalyysi, oheismateriaali 1).

Areenan suora vuotuinen lisäkulutus Turussa on noin 40 miljoonaa euroa ottaen huomioon suorat, epäsuorat ja johdannaisvaikutukset. Epäsuoria ja johdannaisvaikutuksia ovat mm. majoittuminen, ostokset ravintoloissa ja kaupoissa, liikkuminen kaupungissa ja kaupunkiin sekä näiden kasvun vaikutus investointeihin, asukasmäärän ja yritysten kasvuun. (Urheilun suurtapahtumat Suomessa 2022 vaikuttavuusanalyysi Sport Event management Finland, Aila Ahonen, Osmo Laitila, Aki Laaksonen, Jani Backman, oheismateriaali 2). Tämä kasvu tarkoittaa kaupungin kannalta vuotuista verotulon kasvua arviolta 3-6 miljoonaa euroa arvonlisäverohyödyn ja asuntorakentamisen kunnallisverohyödyn kautta (BCG Tunnin juna, VTT:n ja RT:n tutkimus Rakentamisen yhteiskunnalliset vaikutukset 2021, oheismateriaali 3).

Rakentamisen aikainen työllisyysvaikutus Turussa olisi noin 3000 - 4000 henkilötyövuotta (vrt. Tampereen kansi- ja Areenahanke). Tämän seurauksena kumulatiivinen arvonlisävaikutus Turussa on yli 200 M€ rakentamisaikana ja johtaa koko Suomen tasolla 400 M€:n arvonlisävaikutukseen. Pelkästään tämän seurauksena on verotulojen kasvu valtion tasolla myös merkittävää. Vaikuttavuusanalyysi rakentamisen aikaisista vaikutuksista on syytä toteuttaa lähempänä varsinaisen rakentamisen aloitusta. On selvää, että hanke kasvattaa merkittävästi Turun vetovoimaa ja pitovoimaa, jolloin kumulatiiviset vaikutukset asukasmäärän kasvuun ja veropohjan laajentumiseen ovat huomattavat. Kehittämishankkeena alue mahdollistaa erilaisille yrityksille kokeiluja niin älykkäiden ratkaisujen kuin vihreän siirtymänkin osalta.

Keskusta-alue on jäänyt kehityksessä jälkeen toimitila- ja työpaikka-alueena. Keskusta tarvitsee kehittyäkseen myös uuden työpaikka-alueen. Tunnin junan vaikutus työpaikka-alueen kasvuun on merkittävä, kuten myös lähijunaliikenteen.

Ratapihan kokonaisuus houkuttelee sellaisia matkailijoita kuten lapsiperheet (Turusta, seudulta, maakunnasta, Suomesta, kansainvälisesti), joille ei ole kehitteillä juuri muita matkailupalvelutuotteita. (Visit Turku Archipelago Oy Matkailututkimus 2023, Hilp Oy ja Salmi Systems Oy, oheismateriaali 4). Kyseisessä matkailusegmentissä on paljon potentiaalia lisätä matkailua alueella. Messu- ja konferenssikohteena Areena-Elämyskeskus-Logomo -yhdistelmä on kansainvälisesti kilpailukykyinen mahdollistaen uudenlaiset kongressit ja summit-kokonaisuudet. Merkittävänä korkeakoulukaupunkina tarve tällaiselle kokonaisuudelle myös korostuu. Uutta erilaista hotellikapasiteettia tarvitaan kaupunkiin myös tutkimusten mukaan. Tukholma lähialueena voidaan nostaa jatkossa merkittäväksi mahdollisuudeksi kasvulle.

Tapahtumatoiminnan ympärillä tapahtuva palveluliiketoiminnan kasvu on myös mahdollisuus Turulle. Tapahtumat vetävät jälleen ja kuluttajat vaativat laatua. Tällä hetkellä emme ole täysin kilpailukykyisiä isojen tapahtumien osalta. Kansainvälisten lajiliittojen standardit ovat nousseet ja ne osaavat kilpailuttaa laatua. Kansallisten tapahtumien ollessa keskiössä aika ajoin järjestettävät kansainväliset tapahtumat lisäävät taloudellista kannattavuutta. Arvioiden mukaan, mikäli kerran kymmenessä vuodessa Ratapihalla järjestettäisiin kansainvälinen turnaus, tulisi Areenan tapahtumien myötä Turkuun noin 20-25 miljoonan euron vuotuinen arvonlisävaikutus. Tutkitun tiedon pohjalta esimerkiksi vuonna 2022 järjestetty Karjala-turnaus jätti alueelle noin 2,9 miljoonaa euroa ja Haloo-Helsingin Gatorade-Areenalla järjestetty konsertti 775 000 euroa ja kaksipäiväinen Knotfest n. 8 miljoonaa euroa. (Tapahtumien kävijätutkimus 2022, Sponsor Insight, oheismateriaali 5). Globaalisti urheilutapahtumien arvoa on mitattu useilla tavoilla eri toimijoiden toimesta mutta yhteisenä nimittäjänä voidaan todeta niiden arvon olevan merkittävä. Urheilutapahtumien arvon arvioidaan nousevan 3 % vuodessa vuoteen 2027 (Statista 2022) ja eniten kasvava alue arvioidaan olevan osallistuva urheilumatkailu (Businesswire 2019).

Koronapandemian ja Venäjän hyökkäyssodan vaikutus hankkeen talouteen

Turun Ratapiha-hanketta on valmisteltu Turun Ratapihan Kehitys Oy:n toimesta vuodesta 2016 alkaen. Hanke esiteltiin Turun kaupunginhallitukselle 5.6.2017 ja kumppanuussopimus kaupungin, VR-Yhtymä Oy:n ja Turun Ratapihan Kehitys Oy:n kesken allekirjoitettiin 11.12.2017. Kumppanuussopimuksen jatkosopimus allekirjoitettiin 7.9.2022 kaupunginvaltuuston 13.6.2022 hyväksyttyä kumppanuussopimuksen jatkamisen.

Turun kaupungin periaatepäätös areenan rahoittamiseen (kv 15.6.2020 § 93) sisälsi vielä 2020 harjoitusjäähallin. Se on kuitenkin jäänyt pois suunnitelmista, sillä tavoitteena on keskittää harjoitusjääolosuhteet Artukaisten alueelle harjoitustoiminnan tehostamiseksi. Harjoitusjäähallin tilalle areenan rahoituskokonaisuuteen on sisällytetty areenan ravintolatilat.

Puhjennut koronaviruksen aiheuttama pandemia vaikutti etenkin 2020 – 2021 matkailu- ja vapaa-ajan toimijoihin maailmanlaajuisesti. Alan liikevaihto ja kannattavuus käytännössä romahtivat kriisin seurauksena siten, että sijoittajien riskinottohalukkuus toimialalla vähentyi ja sijoituksilta vaadittava riskipreemio kasvoi.

Pandemian hiipumisen jälkeen Venäjä käynnisti keväällä 2022 edelleen jatkuvan hyökkäyssotansa Ukrainaan. Sodan seurauksena rakennusmateriaalien kustannukset ovat nousseet merkittävästi. Esimerkiksi areenan keskeisten rakennusmateriaalien, teräksen ja alumiinin hinnat ovat jopa 100 % korkeammalla kuin ennen pandemiaa. Myös rahoituksen hinta on lähtenyt voimakkaaseen nousuun vuoden 2022 aikana 10 vuoden korkotason ollessa tällä hetkellä noin 3 %.

Haahtela -tarjoushintaindeksin mukaan rakennuskustannukset nousivat vuoden 2020 helmikuusta vuoden 2022 lokakuuhun mennessä yhteensä 11,5 %. Rakennuskustannusten nousu kuitenkin vaihtelee merkittävästi, eikä yksittäistä vertailukohdetta areenarakentamiseen ole.

Vuoden 2020 kustannusarvion ja nykyisen kustannuslaskelman vertailussa areenan rakentamiskustannukset ovat kasvaneet jopa 45 – 50 %. A-Insinöörien laskelman lisäksi SRV Oyj on antanut arvionsa rakentamisen hinnasta perustuen Tampereen Nokia-areenan toteutuneisiin kustannuksiin. Arvio on noin 5 % A-Insinöörien hinnoittelua edullisempi ja tukee A-Insinöörien laskennan tulosta.

Hankeyhtiön kokonaiskustannusarvio areenalle oli kaupunginhallituksen päätöksen aikaan 2020 keväällä laskennallisesti 66 M€, kun rakentamiskustannus SRV Oyj:n ja A-Insinöörien laskelmien mukaan on nyt 1/2023 hintatasoon laskettuna 95 – 100 M€. Tämän lisäksi areenaan liittyvä rahoitus-, infra- ja aluerakentamisen kustannusnousuvaraus on noin 12,5 M€. Käytännössä edellä mainittu tarkoittaa ratapihahankkeen osalta sitä, että hankkeen talous- ja kassavirtalaskelmat eivät enää nykyisessä tilanteessa ole valideja ja ne tulee arvioida uudelleen.

Kaupunginvaltuuston 15.6.2020 päätöksen yhteydessä tunnistettiin riski, että kaupunki voi joutua edelleen kasvattamaan sijoitustaan, mikäli hankkeen kustannukset nousevat rakennusvaiheessa tai areenayhtiön taloudellinen tila myöhemmin edellyttäisi lisäpääomitusta. Kyseisen riskin eliminoimiseksi kaupunginvaltuusto kuitenkin linjasi, että ilman valtuuston uutta päätöstä hankkeeseen ei voida missään olosuhteissa sijoittaa enempää kuin 30 M€.

Kaupunginvaltuuston päätöksen tarkistaminen VR:n kumppanuuskaavoituksen ja ehdollisen kiinteistökaupan osalta

Täysin poikkeavien toimintaympäristön muutosten seurauksena Turun Ratapihan Kehitys Oy on lähestynyt kaupunkia todeten, että Areena- ja elämyskeskushankkeen jatkaminen aiemmista lähtökohdista on taloudellisesti mahdotonta ilman kaupunginvaltuuston päätösten uudelleenarviointia ja investoinnin käynnistämisen ajankohdan lykkäämistä. Suunnittelua on yhtiön mukaan tarkoitus jatkaa vuoteen 2024 saakka, jolloin käynnistetään hankkeen rakentamisen esivalmistelu sisältäen tarvittavat muutos- ja purkutyöt nykyisen toiminnan osalta. Areenan ja muun kokonaisuuden rakentaminen olisi tarkoitus käynnistyä vaiheittain vuosien 2024 – 2025 aikana.

Kaupunginvaltuusto päätti 13.6.2022 § 146 Areena- ja elämyskeskushankkeen mahdollistamiseksi jatkaa Turun kaupungin, VR-Yhtymän ja Turun Ratapihan Kehitys Oy:n välistä Turun ratapiha-aluetta koskevaa kumppanuussopimusta 30.6.2023 saakka. Sopimuksen lähtökohtana oli, että mikäli Turun Ratapihan Kehitys Oy:n ja VR:n välinen kiinteistökauppa ei toteudu 30.6.2023 mennessä, käynnistävät Turun kaupunki ja VR uuden kaavoituskumppanuuden VR:n ratapiha-alueella omistamien Konepaja 3:10 kiinteistön (853-514-3-10) ja Rautatieasema 3:9 (853-514-3-9) kiinteistön kehittämiseksi.

Samassa yhteydessä kaupunginvaltuusto hyväksyi kyseisiä ratapihakiinteistöjä koskevan ehdollisen kiinteistökaupan ja sitoutui ostamaan mainitut kiinteistöt VR:ltä 35.013.761 euron peruskauppahinnalla. Lisäksi päätettiin, että mikäli ratapiha-alueen arvo kumppanuuskaavoituksen jälkeen voimaantulevassa asemakaavassa on suurempi kuin 35.013.761 euroa, tarkistetaan kauppahintaa asemakaavan lainvoimaistumisen jälkeen maksettavalla lisäkauppahinnalla.

Kauppakirjaehdoissa yksilöityjen tarkistusperiaatteiden ja rakennusoikeuslajikohtaisten yksikköhintojen perusteella laskennalliseksi lisäkauppahinnaksi asuntopainotteisen asemakaavoituksen yhteydessä arvioitiin muodostuvan 7.470.800 euroa. Lopullinen lisäkauppahinta olisi kuitenkin määräytynyt vasta lainvoimaisessa asemakaavassa muodostuneen rakennusoikeuden perusteella.

Turun Ratapihan Kehitys Oy on ilmoittanut kaupungille tarpeestaan jatkaa hankkeen käynnistämiseen liittyvää aikataulua, eikä yhtiön ole siten mahdollista toteuttaa kiinteistökauppaansa VR:n kanssa solmitun esisopimuksen mukaisesti 30.6.2023 mennessä. Tilanne johtaa kaupunginvaltuuston aiemman 13.6.2022 päätöksen perusteella ilman uusia linjauksia siihen, että ratapihahankkeen mahdollistava asemakaava jää toteutumatta ja kaupungin tulee käynnistää VR:n kanssa alueelle uusi asuntopainotteinen asemakaavoitus. Lisäksi kaupunki on velvollinen toteuttamaan aluetta koskevat ehdolliset kiinteistökaupat, mikäli VR Yhtymän hallitus tulisi tätä edellyttämään.

Alueen kehittäminen ratapihahankkeen mahdollistavalla asemakaavalla on kaupungin kannalta etenkin välillisten vaikutusten näkökulmasta merkittävästi kannattavampi ratkaisu kuin hankkeen hylkääminen ja asuntopainotteisen asemakaavoituksen käynnistäminen.

Ratapihahankkeen jatkamisen mahdollistamiseksi kaupunki on neuvotellut VR:n kanssa uuden ehdollista kiinteistökauppaa koskevan sopimuksen esitettäväksi kaupunginvaltuustolle. Neuvottelutuloksen perusteella kaupunki toteuttaisi edelleen kaupunginvaltuuston 13.6.2022 päätöksen mukaisen kiinteistökaupan 30.6.2023 siten muutettuna, että kaksivaiheisen kauppahinnan maksuehdon sijasta kaupunki maksaisi kaupantekohetkellä koko ratapihakiinteistön aiempaa perus- ja lisäkauppahintaa vastaavan 42.484.561 euron kauppahinnan. Kyseisten kiinteistöjen markkinaehtoinen arvo tulee olemaan ratapihahankkeen mahdollistavalla asemakaavalla noin 70 M€ tai vaihtoehtoisesti asuntopainotteisella asemakaavalla noin 85 M€.

Ratapihan alue siirtyisi kaupanteon yhteydessä kaupungin omistukseen, jolloin asemakaavoitukseen ja muuhun maankäyttöön liittyvät ratkaisut olisivat jatkossa yksin kaupungin päätettävissä. Esitetyn kiinteistökaupan edellytyksenä olisi, että Turun Ratapihan Kehitys Oy solmisi kaupungin kanssa samassa yhteydessä aluetta koskevan kiinteistökaupan esisopimuksen, joka vastaisi keskeisiltä ehdoiltaan tällä hetkellä VR:n kanssa solmittua esisopimusta.

Kyseisellä menettelyllä kaupunki varmistaisi vähintään maksamaansa kauppahintaa vastaavan tulonmuodostuksen siinä vaiheessa, kun Turun Ratapihan Kehitys Oy:llä on valmius hankkeensa käynnistämiseen. Lisäksi VR sitoutuu osana järjestelyä saattamaan kustannuksellaan päätökseen alueella tarvittavat ratapihan uudelleenjärjestelyt ja pilaantuneiden maiden käsittelyn kustannusarvioltaan noin 20,5 M€.

VR:n kanssa neuvotellun kiinteistökauppaa koskevan järjestelyn kauppakirjoja tai Turun Ratapihan Kehitys Oy:n kiinteistökaupan esisopimusta ei ole mahdollista käsitellä vielä samanaikaisesti tässä esittelyssä kuvatun ratapihahankkeen rahoitusjärjestelyitä ja muita ehtoja koskevan päätöksen kanssa. Kyseinen kokonaisuus tullaan kuitenkin saattamaan kaupunginvaltuuston käsittelyyn viipymättä, mikäli kaupunginvaltuusto hyväksyy tämän esittelyn yhteydessä tehtävät päätökset koskien Ratapihahankkeen rahoitusjärjestelyjä ja muita reunaehtoja.

Kaupunginvaltuuston päätöksen tarkistaminen Ratapihahankkeen rahoitusjärjestelyjen ja reunaehtojen osalta

Kaupunginvaltuusto päätti 15.6.2020 § 93, että Turun kaupunki tekee periaatepäätöksen 30 M€ sijoituksesta areenayhtiöön edellyttäen, että seuraavat reunaehdot täyttyvät:

Turun kaupungin lopullisen sijoituksen ehtona on, että Ratapihan Elämyskeskus -hanke toteutuu areenaa ja asumista laajempana kokonaisuutena seuraavasti:
Ensimmäisen, arviolta vähintään 400 M€:n vaiheen, tulee sisältää areenan ja asumisen lisäksi myös muita tiloja kuten mm. elämyskeskus, liiketiloja, majoitustiloja, päivittäistarpeiden tiloja, toimistotiloja ja ravintolatiloja.
Asuntotuotanto toteutuu markkinaehtoisesti ja Turun Ratapihan Kehitys Oy arvioi asuntorakentamisen kestävän kaikkiaan 5 – 8 vuotta. Kokonaisuuden toteutuminen on turvattava sopimuksella ja sopimus hyväksyttävä kaupunginhallituksessa.
Koko rahoitusrakenne- ja suunnitelma on oltava selvillä ennen kaupungin sijoituksen tekemistä.
Sopimusrikkomus koskien hankkeen toteutumattomuutta 1. vaiheen osalta on sanktioitava lopullisessa sijoitussopimuksessa.
Sijoitus tehdään vain areenan omistavaan yhtiöön.
Areenayhtiön tulee saada rakennushanketta varten merkittävää valtiontukea.
Muiden sijoituskonsortioon osallistuvien sijoittajien tulee olla kaupungin sijoitustoiminnan ja eettisten periaatteiden mukaisia. Kaupunki hyväksyy muut sijoittajat erikseen.
Sijoituksen ehtoina on, että areenayhtiön oman pääoman tuottotavoitteen tulee vastata alan sijoitusten yleistä markkinaehtoista tuotto-odotusta siten, että kaupunki on yhdenvertaisessa asemassa muihin sijoittajiin nähden mukaan lukien myöhemmät yhtiösopimukset tai osakassopimukset ja niiden ehdot.
Areenan katsomopaikkojen, pukutilojen ja muiden fasiliteettien tulee mahdollistaa kansainvälisten tapahtumien järjestäminen.
Maankäytön osalta hankeyhtiö sitoutuu toteuttamaan elämyskeskushankkeen edellyttämän infran kustannuksellaan kaupungin hyväksymien suunnitelmien mukaisesti ja kaupungin valvonnassa pois lukien vesihuollon ja energian verkostoinvestoinnit.

Edellä kuvatut kaupunginvaltuuston aiemmat reunaehdot tulevat säilymään edelleen voimassa muuttumattomina ja niiden osalta ei ole tarkoituksenmukaista tehdä uutta päätöstä.

Kaupunginvaltuustolle esitetään kuitenkin eräiden reunaehtojen osalta tehtäviä tarkistuksia vastaamaan toimintaympäristössä tapahtuneita muutoksia. Kaupunginvaltuuston päätöksen 15.6.2020 § 93 edellyttämiä reunaehtoja esitetään tarkistettavaksi muutosmerkinnällä ja lihavoinnilla korostettua seuraavasti:

Ratapihan asemakaavan rakennusoikeusmäärästä rakennetaan 2/3 rakentamisen ensimmäisessä vaiheessa, arviolta vuosina 2022 - 2025 2025 – 2028.
Turun kaupungin sijoitus enintään 30 42 M€, enintään 49,9 % omistusosuus areenayhtiöstä. Kaupungin vastuun tulee rajoittua yhtiömuodosta riippumatta sen 30 42 M€ sijoitukseen mukaan lukien myöhemmät yhtiösopimukset tai osakassopimukset ja niiden ehdot.
Areenayhtiöön ei voida tehdä ilman kaupunginvaltuuston päätöstä 30 42 M€ ylittävää sijoitusta mukaan lukien mahdollinen lisäpääomitus.
Lopullisella sijoituspäätöksellä ei voida asettaa kaupungille vastikkeen tai muun kuluerän muodossa maksuvelvoitetta 30 42 M€:n sijoituksen lisäksi.

Turkuhalli ja Artukaisten kehityshanke reunaehtoina

Kaupunginvaltuustolle esitetään seuraavista 15.6.2020 § 93 päätöksen reunaehdoista luopumista:

Kaupunginvaltuusto toteaa, että kaupungin tavoitteena on sijoittaa Koy Turun Monitoimihallin osakkeet osaksi hanketta.
Ennen lopullisen sijoituksen tekemistä tulee selvittää mahdollisuus luovuttaa Turkuhalli apporttina tai muulla mahdollisella tavalla uuteen areenayhtiöön.

Laadittujen selvitysten perusteella Koy Turun monitoimihallin osakkeita ei ole mahdollista sijoittaa osaksi hanketta, luovuttaa Turkuhallia apporttina tai muulla tavoin perustettavalle Areenayhtiölle.

Kaupungin osuus yhtiön omasta pääomasta on noin 14 M€. Yhtiö on keskinäinen kiinteistöyhtiö ja kaupunki omistaa siitä vain huoneistojen hallintaan oikeuttavia osakkeita. Yhtiöön kuuluvat Kupittaan ja Artukaisten jääareenat. Kaupungin omistamia huoneistoja ovat mm. areenat ja ravintolatilat. Muut omistajat omistavat mm. aitiohuoneistoja ja kupittaan harjoitushallihuoneiston. Kaupunki ei siten ole yhtiön ainoa osakas, eikä kaupunki tai osakkeiden uusi omistaja voi tehdä yhtiössä muiden osakkeenomistajien edun vastaisia päätöksiä tai muokata yhtiöjärjestystä tai yhtiörakennetta omilla päätöksillään.

Turkuhallin kaupungin omistamista huoneistoista saatava vuokra on lisäksi vuodessa noin 1 M€ pienempi kuin niistä maksettava vastike. Osakkeiden arvo on siis tuottoarvoperusteisesti negatiivinen. Apportin arvosta on pyydettävä vastaanottavan eli Areenayhtiön tilintarkastajan lausunto ja apporttiomaisuuden arvonmäärityksestä on samalla annettava selvitys ja apportti edellyttävät kaikkien tulevien sijoittajien hyväksymistä. Apportista seuraisi kaupungin omaisuuden tulosvaikutteinen alaskirjaus, minkä lisäksi uuden Areenayhtiön katettavaksi tulisi yli 1 M€ vuotuiset tappiot. Tosiasiallisesti kaupunki siis vaatisi uutta areenayhtiötä kantamaan aiempien tappiollisten järjestelyjen seuraukset, jolloin perustettavan Areenayhtiön toimintaa olisi mahdotonta saattaa kannattavaksi edes tässä valmistelussa esitettävällä kaupungin lisäpanostuksella.

Kaupunginvaltuuston 15.6.2020 päätöksen esittelytekstissä on nähty mahdollisuutena myös Turkuhallin purku ja alueen maankäytön kehittäminen tai hallin muuttaminen uuteen käyttötarkoitukseen. Turkuhallia koskevaa kysymystä tulisikin arvioida osana liikuntapaikkaverkkokonaisuutta ja Artukaisten alueen kehityspotentiaalia ilman suoraa kytköstä ratapihahankkeeseen.

Turkuhallin tulevaisuuden ratkaisuksi ei riitä pelkästään kiinteistöratkaisu vaan tarpeen on luoda alueelle laajempi kehityspolku. Tätä tarkoitusta varten laaditaan viitesuunnitelma Artukaisten tulevaisuuskuvasta. Viitesuunnitelma käsittää laajasti Artukaisten aluetta, messukeskuksen ympäristöineen sekä muita kehittämispotentiaalia sisältäviä kokonaisuuksia ulottuen alueina rautatien pohjoispuolelle ja molemmin puolin Raisionjokivartta, alustavasti Naantalintien, Suikkilantien, Messukentänkadun ja Länsikaaren rajaamalle alueelle.

Viitesuunnitelmalla on tarkoitus muodostaa tavoitteita tulevalle kaavoitukselle ja rakentamiselle siten, että alueen vetovoimaisuus vahvistuu rakentamisen ensiaskelista lähtien. Kaupungin väestöennusteen mukaan Länsi-Turun asukasmäärä vähenee noin kolmanneksella vuoteen 2040 mennessä, mikäli kaupungin läntisiin kaupunginosiin ei osoiteta merkittävää täydennysrakentamista.

Kiinnostava ja vetovoimainen asuminen tulee olla viitesuunnitelman keskeisenä osana. Asuminen tulee suunnitella tukemaan läntisen Turun eriytymiskehityksen estämistä viihtyisän ympäristön lisäksi esimerkiksi laadukkaalla palvelurakenteella, liikuntaolosuhteilla ja saavutettavuutta parantavilla liikkumisen ratkaisuilla. Myös mahdollisen lähijunaliikenteen rohkaisema maankäytön kehitys sisältyy viitesuunnitelman mahdollisuuksiin. Lähtökohtana on tavoite, että Artukaisten kehittämisestä saatavat nettotulot ovat vähintään 20 M€.

Artukaisten kehittämisessä tulee myös huomioida kaupunginvaltuuston päätös 11.4.2022 § 67 liikuntapaikkaverkon kehittämislinjauksista. Päätös tukee uudenlaisia liikuntaseura- ja kumppanuustoimijoiden kanssa yhdessä toteutettavia liikuntatiloja. Messukeskuksen tiloihin ja niitä laajentaen on suunnitteilla laaja ja monipuolinen läntisen Turun liikuntakeskus. Lajikirjo on monipuolinen jääurheilusta, sisäpallopeleistä ja voimistelusta aina laajoihin jalkapallolle ym. lajeille soveltuville hallitiloihin. Mahdollinen toteutus edellyttää Messukeskuksen osalta omistusjärjestelyjä ja laajuudesta riippuen ehkä myös kaavanmuutosta.

Turkuhallista laaditaan markkinaselvitys siitä, millaista kiinnostusta toimijoilla, olisi lähteä omalla riskillään kehittämään hallia uuteen käyttöön. Lähtökohtana selvityksessä pidetään sitä, ettei kaupunki etukäteen rajoita tehtävien toimenpiteiden laajuutta, luonnetta eikä uutta käyttötarkoitusta.

Artukaisten kehittäminen kytkeytyy pormestariohjelman kirjaukseen läntisen Turun merellisestä visiosta. Visiotyön tavoitteet sekä Artukaisten kehittämisen tavoitteet ja viitesuunnitelmatyön käynnistäminen tuodaan kaupunginhallituksen päätettäväksi myöhemmin tänä keväänä.

Kaupunginvaltuustolle esitetäänkin Turkuhallia koskevien reunaehtojen korvaamista siten, että Turkuhallin jatkokäyttö ratkaistaan käynnistämällä kaupunginhallituksen päätöksellä Artukaisten kehittämishanke, jolle kaupunginhallitus asettaa hankkeen tavoitteet.

Hankkeen rahoitus ja kaupungin rooli sijoittajana

Turun Ratapihan Kehitys Oy:llä on tavoitteena rahoittaa monitoimiareena yksityissijoittajilta kerättävällä omalla pääomalla, Turun kaupungilta kerättävällä omalla pääomalla, Opetus- ja kulttuuriministeriöltä haettavalla liikuntapaikkarakentamisen valtionavustuksella sekä kiinteistöyhtiöön lukuun otettavalla lainalla. Liikuntapaikkarakentamisen valtionavustusta voidaan virallisesti hakea vasta vuotta ennen rakentamisen alkamista, mutta keskustelut Opetus- ja kulttuuriministeriön kanssa tullaan avaamaan vuoden 2023 aikana.

Yksityistä omaa pääomaa kerätään yksityisiltä sijoittajilta, joiden sijoitukset tulevat olemaan huomattavia ja sijoittajien lukumäärä siten hyvin rajallinen. Yksityiset toimijat sijoittavat omaa pääomaa areenayhtiöön yli 42 – 48 M€, mutta tekevät aina kaupunkia suuremman sijoituksen, jotta kaupunki ei tule olemaan enemmistöomistajana areenayhtiössä.

Turun Ratapihalle suunnitteilla oleva yhteensä noin 400 M€:n kokonaishanke (ilman asuntotuotantoa) tullaan rahoittamaan pääosin yksityisellä rahoituksella, mutta kaupungin osallistumisella Areenayhtiöön on ratkaiseva vaikutus hankkeen etenemiselle ja yksityisen pääoman sitoutumiselle muuhun hankeosaan.

Turun Ratapihan Kehitys Oy:n esityksen mukaisesti kaupungin tulisi sijoittaa Areenayhtiöön omaa pääomaa korkeintaan 42.000.000 euroa kuitenkin siten, että kaupungin omistusosuus Areenayhtiöstä voi olla enintään 49,9 %, jolloin kaupunki tulee Areenayhtiöön vähemmistöosakkaaksi. Kaupungilla ei olisi missään olosuhteissa velvollisuutta kasvattaa sijoitustaan yli sijoittamansa 42 M€:n. Kaupunki voisi lisäksi varata oikeuden hyväksyä muut osakkaat niiden sijoituspäätöksen yhteydessä.

Rakentamisen arvioidaan jakaantuvan kolmelle vuodelle, jolloin pääomaa nostettaisiin kunakin vuonna omistusten suhteessa mahdollisen valtionavustuksen jaksottuessa tasaisesti koko rakennusajalle. Ratapihahankkeen asuntotuotannon rakentamisen keston arvioidaan olevan noin 5 – 8 vuotta.

Oman pääoman ehtoisen rahoituksen lisäksi Turun Ratapihan Kehitys Oy:n on tarkoitus käyttää rahoitusjärjestelyssä vieraan pääoman ehtoista rahoitusta. Areenayhtiön on tarkoitus ottaa rakentamista varten lainaa arviolta 10 – 20 M€ siten, että laina lyhennettäisiin vuokratuloilla 10 – 20 vuoden aikana. Lainan koko määräytyisi rakentamisen lopullisesta hinnasta ja OKM:n liikuntapaikkarakentamisen tuesta.

Areenayhtiö ja operointiyhtiö Turku Live Oy solmivat kahdenkymmenen (20) vuoden vuokrasopimuksen areena- ja ravintolatilojen vuokrauksesta. Kyseisen vuokrasopimuksen tarkoituksena on varmistaa Areenayhtiön liiketoiminnan kannattavuus ja realistinen lainanhoito yhtiön kassavirrasta ilman omistajien pääomitustarvetta.

Lopullisen sijoitussopimuksen edellytyksenä ovat:

kahdenkymmenen (20) vuoden vuokrasopimus Areenan tiloista, liiketoimintasuunnitelma ja kassavirtalaskelma vuokralaiselta,
selvitys Areenayhtiön tuottotavoitteen yhdenvertaisuudesta kaupungille ja yksityisille sijoittajille sekä
rakennusurakkasopimus Areenan rakentamisesta sisältäen kustannuslaskennan ja kokonaisaikataulun.

Yhtiö on esittänyt, että oman pääoman sijoituksen lisäksi kaupunki voisi antaa Areenayhtiölle 8.000.000euron suuruisen juniorlainan. Kaupunki ja yksityiset sijoittajat (”Osapuolet”) tulevat olemaan tasaveroisessa asemassa Areenayhtiön sijoittajina. Osapuolet ovat myös oikeutettuja Areenayhtiön osinkoon ja varojenjakoon omistustensa suhteessa. Kaupunginhallitus hyväksyisi lopullisen sijoituksen sekä annettavan velkakirjan ehdot.

Kaupungin sijoitus valtiontuen näkökulmasta

Kuntien yrityksille myöntämä tuki kuuluu EU:n valtiontukisääntelyn piiriin. Valtiontukia koskevat yleiset reunaehdot määritellään sopimuksen Euroopan Unionin toiminnasta 107 ja 108 artiklassa. Säännöt koskevat kaikkia toimenpiteitä, joissa julkinen sektori myöntää yrityksille tukea tai muuta etua.

SEUT 107 artiklan 1 kohdan mukaan jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Tuen katsominen valtiontueksi edellyttää artiklassa mainitun neljän kriteerin samanaikaista täyttymistä; tuki on myönnetty julkisista varoista, tuki on valikoiva, tuki vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua ja tuki vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan.

Valtiontukitoimenpiteet tulee ilmoittaa etukäteen Euroopan komissiolle. Komissio arvioi tukitoimenpiteiden soveltuvuuden yhteismarkkinoille. Tuen käsite on laaja. Myönnettävän tuen ei tarvitse olla rahasuoritus. Maa-alueiden ja rakennusten hinnoittelun ohella myös kunnan myöntämät avustukset, laina- ja takausjärjestelyt, korkoedut sekä pääomarahoitus kuuluvat valtiontukisääntelyn piiriin.

Valtiontukea voidaan tietyissä tilanteissa myöntää myös ilman komission ennakkohyväksyntää, niin sanotun ryhmäpoikkeusasetusten nojalla. Euroopan komission ryhmäpoikkeusasetuksessa on määritelty tietyt tukityypit, joiden on katsottu sopivan sisämarkkinoille. Ryhmäpoikkeusasetusta sovellettaessa etukäteistä ilmoitusta komissiolle ei tarvita, vaan annetusta tuesta voidaan ilmoittaa komissiolle jälkikäteen. Yksi sisämarkkinoille sopivista tukityypeistä on ryhmäpoikkeusasetuksen mukaan investointituki urheiluinfrastruktuurin hyväksi, jos tuki täyttää ryhmäpoikkeusasetuksessa säädetyt edellytykset.

Valtiontukisääntelyn mukaan kielletyksi julkiseksi tueksi ei katsota markkinasijoittajaperiaatteen mukaista rahoitusta. Selvitettäessä markkinasijoittajaperiaatteen noudattamista rahoituksen myöntävää tahoa verrataan yksityiseen sijoittajaan ja arvioidaan, tekisikö yksityinen, markkinaehtoisesti toimiva taho sijoituksen samassa tilanteessa. Jos tekisi, ei kyseessä ole kielletty valtiontuki.

Mahdollisen valtiontukielementin esiintyminen tulee arvioida sijoitusta koskevan päätöksen yhteydessä. Jos edellä mainitut neljä valtiontuen edellytystä eivät täyty, kysymyksessä ei ole kielletty valtiontuki. Mikäli valtiontukielementin katsottaisin olevan olemassa, tulisi päätöksessä pystyä määrittelemään tuen tarkka määrä ja perustelemaan sen soveltuvuus EU:n yhteismarkkinoille esim. ryhmäpoikkeusasetuksen nojalla.

Ryhmäpoikkeusasetusta soveltaessa tuen tulee täyttää ryhmäpoikkeusasetuksen yleiset ja kyseiselle tukityypille (tässä tapauksessa urheiluinfrastruktuurin investointituki) asetetut erityiset edellytykset. Mikäli tuki ei täytä ryhmäpoikkeusasetuksessa asetettuja edellytyksiä, tukitoimenpiteestä on ilmoitettava EU:n komissiolle etukäteen ja tuen täytäntöönpano edellyttää komission hyväksyntää.

Edellä esitettyä kaupungin sijoitusta ei voida pitää laittomana valtiontukena, mutta asian varmistamiseksi kaupungin tulisi harkita rahoitusratkaisunsa notifiointia ennen varsinaista sijoituspäätöstä.

Turun kaupunki	§	Kokouspvm	Asia	1
Kaupunginhallitus	149	11.04.2023	4