YHTEISTYÖSOPIMUS
1. OSAPUOLET
1.1. Turun kaupunki (jäljempänä ”Kaupunki”)
Y-tunnus 0204819-8
PL 355, 20101 Turku
1.2. Turun ja Kaarinan seurakuntayhtymä (jäljempänä ”SRK”)
Y-tunnus 0204809-1
PL 922, 20101 Turku
1.3 TKU-Rakennus Oy (jäljempänä ”TKU”)
Y-tunnus 2375085-9
Polttolaitoksenkatu 5
20380 Turku
2. YHTEISTYÖSOPIMUKSEN TARKOITUS
Osapuolten tarkoitus on yhteistyötä tekemällä jouduttaa kaavoitusprosessia. Tällä sopimuksella sovitaan tehtävä- ja kustannusjaosta sopimuksen kohteena olevan alueen kaavoituksen valmistelussa. Muutokset sopimukseen tehdään kirjallisesti.
Alue käsitellään kehittämistyössä yhtenä kokonaisuutena ilman nykyisiä käyttötarkoitus- ja maanomistajarajoja.
Asemakaavan laadinnassa on noudatettava maankäyttö- ja rakennuslain velvoittavia säännöksiä. Näistä velvoittavista määräyksistä ei voida tällä sopimuksella poiketa eikä asemakaavan sisällöstä etukäteen sopia. Kaava-asiakirjojen sisällön ja asemakaavaehdotuksen lopullisen sisällön ja laadun ratkaisee Kaupunki. Asemakaavoitukseen liittyvien suunnitelmien ja asiakirjojen hyväksymisestä ja siten asemakaavaprosessin eteenpäin viemisestä päättävät luottamusmiehet, samoin kuin mahdollisesta kaavoituksen keskeyttämisestä.
Osapuolet ovat tietoisia, että kaavanmuutokseen valmistelu ei välttämättä johda kaavanmuutoksen hyväksymiseen. Mikäli näin kävisi, ei SRK:lla tai TKU:lla ole mitään vaatimuksia Kaupunkia kohtaan.
3. SOPIMUSALUE
Sopimusalue on esitetty tämän sopimuksen liitteenä olevalla kartalla M 64 / 22.2.2023 (Liite 1.)
4. SOPIMUKSEN TAUSTAA
Osapuolet ovat 26.1.2018 allekirjoittaneet yhteistyösopimuksen Turun Peltolan kaupunginosan kiinteistöjen 853-33-4-17, 853-514-1-0 ja 853-33-4-16 (osoite Ruiskatu 20 ja Uudenmaantie 45) kehittämiseksi. Osapuolet uudistavat tällä sopimuksella yhteisen tahtonsa alueen kehittämiseen aikaisemman yhteistyösopimuksen pohjalta.
Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi asemakaavan tavoitteet 13.3.2018 § 129, jonka jälkeen ilmoitus vireille tulosta ja osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin kirjeitse osallisille 16.3.2018.
Osapuolet järjestivät ilmoittautumiskutsukilpailun 20.8.2018 - 7.11.2018, jota ennen tehtiin selvityksiä kaava-alueesta. Kilpailuohjelma liiteasiakirjoineen on kaupunkiympäristölautakunnan 24.4.2018 § 221 ja arviointiryhmän hyväksymä. Kaupunkiympäristölautakunnalle tuotiin tiedoksi 15.1.2019 § 4 kilpailun päätös. Kilpailun jälkeen jatkovalmisteltu kaavaluonnos hyväksyttiin kaupunkiympäristölautakunnassa 7.4.2020 § 114.
Kaavaehdotusta on valmisteltu yhdessä kaava-alueen toteutussuunnittelun (katu-, yleisten alueiden ja infrasuunnittelun) kanssa, mikä pidentää kaavaehdotuksen valmisteluaikaa, mutta jouduttaa kaava-alueen toteutumista kaavan tultua lainvoimaiseksi.
Kaavaehdotus on ollut virallisesti nähtävillä ja lausunnoilla 14.11.2022 – 13.12.2022. Varsinais-Suomen ELY-keskuksen lausunnon 16.1.2023 perusteella tullaan vuonna 2018 tehtyä luontoselvitystä päivittämään mm. lepakoiden ja hyönteisten osalta vuonna 2023.
4.1 Sopimusalueen maanomistus
Osapuolten kiinteistöjen omistukset sopimusalueella (n. 10,74 ha)
Kaupunki omistaa:
-kiinteistön 853-33-4-17, pinta-ala 48.300 m2, osoite Ruiskatu 20
-kiinteistön 853-514-1-0, josta osa sopimusalueen rajaamana tonttien 16 ja 17 vieressä, ko. alueen pinta-ala noin 14.600 m2
SRK omistaa:
-kiinteistön 853-33-4-16, pinta-ala 44.446 m2, osoite Uudenmaantie 45. SRK on kiinteistönomistaja yhdessä Kaupungin kanssa valmistelemassa sopimusalueen koskevaa asemakaavaa, joka tukee Kaupungin strategista maankäytön tehostamista.
TKU:lla on sopimus SRK:n kanssa SRK:n omistaman tonttialueen asemakaavoittamisesta.
4.2. Yleiskaava
Sopimusalue on voimassa oleva Turun yleiskaava 2020:ssa osoitettu kaavamerkinnöillä PAK-1, AP-2 ja V. Osa alueesta on yleiskaavassa osoitettu pohjaveden muodostamisalueeksi py-1. Lisäksi alueella on merkintöjä pilaantuneista maa-alueista.
Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt (13.2.2023 § 27) Yleiskaava 2029 kaavaehdotuksen. Päätös ei ole vielä lainvoimainen. Yleiskaava 2029:ssa sopimusalue on varattu asuinalueeksi (A). Aluevaraus sisältää asuinkorttelit, kadut sekä lähipuistot. Alueelta on varattava asemakaavoituksessa riittävästi tilaa asumiselle tarpeellisia julkisia ja yksityisiä palveluja varten. Alueelle saa sijoittaa myös sellaisia pienimuotoisia työtiloja, joista ei aiheudu melua, raskasta liikennettä, ilman pilaantumista tai näihin verrattavia ympäristöhaittoja. Lisäksi osa sopimusalueesta on varattu virkistysalueeksi (V). Alueelle voidaan yksityiskohtaisemman suunnitelman pohjalta toteuttaa virkistystä palvelevia rakennelmia ja rakennuksia. Alueelle ei saa rakentaa urheiluhalleja. Alueelle ei saa rakentaa uusia asuinrakennuksia (MRL 43.2 §). Olemassa olevien rakennusten korjaaminen ja vähäinen laajentaminen sallitaan.
4.3. Asemakaava
Asemakaavassa (4/1988) sopimusalueen tontit ovat merkinnällä E1 yleishyödyllisten puutarhojen korttelialuetta teholuvulla e= 0,2. Kiinteistön 853-514-1-0 sopimusalueella oleva osa on osoitettu puistoksi kaavamerkinnällä VP.
4.4. Alueen rakennuskanta
SRK:n omistamalla tontilla sijaitsee varikkotoiminnan käytössä olevaa rakennuskantaa. Yksi rakennus on voimassa olevassa yleiskaavassa osoitettu sr-1 (Paikallisesti arvokas rakennuskohde. Kohteen ympäristö ja kulttuurihistoriallisesti sekä maisemakuvallisesti merkittävät rakennukset säilytetään. Rakennustoimenpiteistä neuvotellaan Turun maankuntamuseon kanssa.
Vireillä olevassa Yleiskaava 2029 alueelle on merkitty arvokas rakennus. Kohteen arvokkaat ominaispiirteet tulee säilyttää. Arvokkaita rakennuksia ei saa purkaa. Kohde on suojeltu rakennusperintölailla / rakennussuojelulailla, kirkkolailla ja/tai asetuksella 480/85 tai on osoitettu asemakaavalla säilytettäväksi. Tarkemmat määräykset on annettu kohdetta koskevassa päätöksessä. Luvanvaraisista toimenpiteistä tulee kuulla museoviranomaista. Kohteista on luettelo yleiskaavan liitteenä. Asemakaavalla säilytettäväksi osoitettuja kohteita ei ole luetteloitu.
4.5. Aloite asemakaavan muuttamiseksi
Asemakaavanmuutos on tullut vireille SRK:n ja kaupungin tekemällä yhteistyösopimuksella.
4.6. Osapuolten neuvottelut ja sopimusalue
Osapuolet ovat neuvotelleet keinoista nopeuttaa Sopimusalueen kehittämistä. Hankkeen jouduttamiseksi on päätetty jatkaa yhteistyösopimusta, jonka tavoitteena on alueen yksityiskohtainen asemakaavoitus ja yhteistyössä edesauttaa alueen kehittymistä.
Osapuolet toteavat yhteisesti, että tämä yhteistyösopimus ei syrjäytä kaavoitukselle lainsäädännössä asetettuja tavoitteita ja sisältövaatimuksia. Tällä sopimuksella ei sovita kaavan sisällöstä.
Osapuolet toteavat, että alueelle on tehty mm. luonto- ja kasvillisuusselvitys, rakennettavuusselvitys, pilaantuneen maaperän selvitys, pohjaveden korkeusmittauksia, rakennushistoriallinen selvitys, hulevesiselvitys, meluselvitys, ja liikenneselvitys alueen liikenneverkon kytkeytymisestä Uudenmaantiehen.
5. OSAPUOLTEN TAVOITTEET SOPIMUSALUEELLA
Kaupungin tavoitteena on muuttaa omistamansa puutarhakäytössä poistuneen alueen maankäyttö asuntorakentamisen mahdollistavaksi ja tehostaa Uudenmaantien varren maankäyttöä kaupungin strategisten tavoitteiden mukaisesti.
SRK:n tavoitteena on muuttaa omistamiensa kiinteistöjen asemakaava kerrostalovaltaisen asuntorakentamisen mahdollistavaksi asemakaavaksi.
Kaupungin omistuksessa olevien sopimusalueen kiinteistöjen tulevasta rakennusoikeudesta voidaan toteuttaa toteutustavasta ja vaiheistuksesta riippuen 30 % TKU:n tai sen osoittaman yhteistyökumppanin toimesta, mikäli TKU on aloittanut SRK:n omistamien alueiden rakentamisen projektiryhmän sopimissa puitteissa.
6. PROJEKTIRYHMÄ
Aiemman yhteistyösopimuksen perusteella nimetty projektiryhmä jatkaa sopimusalueen kehittämistä varten perustetaan koordinoiva projektiryhmä, jossa on kaksi edustajaa Kaupungilta ja yksi edustaja SRK:lta sekä yksi edustaja TKU:lta. Kaupungin edustaja toimii projektiryhmän puheenjohtajana. Tämän lisäksi SRK ja TKU nimeävät projektiryhmään sihteerin.
Projektiryhmän keskeisenä tehtävänä on yhteistyössä vaikuttaa sopimuksen alaisten kaavoitukseen siten, että alueiden kehittämisellä asetetut mm. laadulliset, hanketaloudelliset ja aikataululliset tavoitteet saavutetaan parhaalla mahdollisella tavalla. Projektiryhmä voi tarvittaessa käyttää Osapuolten palveluksessa olevia ja ulkopuolisia asiantuntijoita vastuullaan olevien tehtävien valmisteluun ja täytäntöönpanoon. Käyttämiensä ulkopuolisten asiantuntijoiden kustannusten jakamisesta Osapuolten kesken projektiryhmä päättää samalla, kun se päättää käyttää asiantuntijoita. Päätös ulkopuolisten asiantuntijoiden käytöstä tulee olla yksimielinen, muussa tapauksessa ulkopuolisen asiantuntijan palkkion maksaa asiantuntijan tilaava Osapuoli.
7. SUUNNITTELU JA SEN KUSTANNUKSET
7.1 Suunnittelukilpailun järjestäminen
Osapuolet ovat järjestäneet yhdessä alueen suunnittelua koskevan suunnittelukilpailun ilmoittautumiskilpailuna. Ilmoittautuneista osapuolet valitsivat yhteisesti projektiryhmässä aluesuunnittelukilpailuun jatkoon valitut, joilta osapuolet pyysivät ehdotuksia kilpailun kohteena olevan aluekokonaisuuden suunnittelusta kilpailuohjelmassa esitetyin ehdoin ja tavoittein.
Ilmoittautumiskutsukilpailun järjestettiin 20.8.2018 - 7.11.2018, jota ennen tehtiin selvityksiä kaava-alueesta. Kilpailuohjelma liiteasiakirjoineen oli kaupunkiympäristölautakunnan 24.4.2018 § 221 ja arviointiryhmän hyväksymä. Kaupunkiympäristölautakunnalle tuotiin tiedoksi 15.1.2019 § 4 kilpailun päätös. Kilpailun jälkeen jatkotyöstetty kaavaluonnos hyväksyttiin kaupunkiympäristölautakunnassa 7.4.2020 § 114.
7.2 Ulkopuolisten asiantuntijoiden kustannukset
Kaupunki laatii sopimuksen kohteena olevalle alueelle asemakaavan. Kaavan valmisteluun liittyen käytetään arkkitehtikonsulttia sekä liikenne- ja katusuunnittelijaa, jotka hankkii SRK hyväksytettyään em. konsultit ensin tämän sopimuksen kohdan 6. mukaisessa projektiryhmässä. Tästä syntyvien kustannusten katsotaan kohdistuvan suunnittelualueelle seuraavasti:
Kaupunki ja SRK vastaavat kustannuksista maa-alueidensa pinta-alojen suhteessa. Arkkitehtikonsultti laatii asemakaavoitusta varten maankäyttösuunnitelmat, tarvittavat rakennussuunnitelmat sekä havainnekuvat ja mallinnukset.
Liikenne- ja katusuunnittelija laatii liikenne- ja katusuunnitelman.
Arkkitehdin ja muiden konsulttien kustannuspuitteen sopivat projektiryhmä sekä kukin konsultti yhdessä ja yhteistyössä.
7.3 Asemakaavamuutoksen laatimisesta ja käsittelystä perittävät maksut
Kaupunki perii asemakaavan laatimisesta aiheutuneet kaavoitustaksat kaupunginvaltuuston hyväksymän periaatteiden mukaisesti (2.3.2015 § 40). Taksa on tämän sopimuksen liitteenä 2.
8. MAANKÄYTTÖ- JA LUOVUTUSSOPIMUKSET
Sopimusalueen toteuttaminen edellyttää huomattavia yhdyskuntarakenneinvestointeja. Asemakaavatyön edistyttyä Kaupunki ja SRK tekevät erillisen maankäyttösopimuksen, joissa sovitaan kaavoituksen, liikenneväylien ja muun kunnallistekniikan ml. hulevesien käsittelyä varten tarpeellisten ratkaisuiden rakentamisen aiheuttamista maankäyttö- ja rakennuslain mukaisista korvauksista ja toteuttamisen aikataulusta.
Osapuolille luovutettavista alueista ja rakennusoikeuden arvosta sovitaan erikseen asemakaavamuutoksen johdosta laadittavissa kiinteistökauppojen kauppakirjoissa.
Rakennusoikeuden arvona käytetään alueen käypää hintatasoa kuitenkin niin, että valtion asuntotuotantoon luovutettaessa rakennusoikeuden hintana on alueen luovutushetken ARA-enimmäistonttihinta. Käypä hintataso määritellään ulkopuolisen auktorisoidun arviomiehen (AKA) lausunnolla.
Myytävien tonttien hinnoittelussa ja maankäyttökorvauksissa sovitaan, kun asemakaavaehdotus on ollut julkisesti nähtävillä.
9. TAVOITEAIKATAULU
Osapuolten tavoitteena on ollut saada asemakaavoituksen edellyttämät selvitykset, lausunnot ja nähtävillä olot valmiiksi siten, että asemakaavaehdotus voidaan käsitellä lautakunnassa 31.12.2019 mennessä, jolloin asemakaavaehdotus etenisi kaupunginhallitukseen ja kaupunginvaltuuston päätettäväksi 30.6.2020 mennessä.
Nyt tavoitteena on päivitettyjen luontoselvitysten jälkeen saada kaavaehdotus lautakunnan käsittelyyn syyskuussa 2023, jolloin asemakaavaehdotus etenisi kaupunginhallituksen ja kaupunginvaltuuston päätettäväksi 15.12.2023 mennessä.
10. OIKEUDET VALMISTELUMATERIAALIIN
Osapuolilla on rajoittamaton oikeus käyttää ja muutoinkin hyödyntää sekä edelleen luovuttaa sopimuksen myötä syntyvää hyväksyttyä valmistelumateriaalia joko kokonaan tai osittain riippumatta siitä, miten pitkälle kaavaprosessissa edetään.
Asiakirjojen julkisuus määräytyy julkisuuslain mukaisesti.
11. MUUT EHDOT
Osapuoli ei saa siirtää tätä sopimusta osittain tai kokonaan kolmannelle ilman Kaupungin suostumusta. Mikäli Osapuoli luovuttaa Sopimusalueella sijaitsevan kiinteistönsä osittain tai kokonaan kolmannelle tämän sopimuksen voimassa ollessa, vastaa Osapuoli edelleen Kaupunkiin nähden tämän sopimuksen mukaisista velvoitteista, ellei luovutuskirjassa ole siirretty tätä sopimusta kolmannelle ja Kaupunki ole hyväksynyt tätä sopimuksen siirtoa.
Sopimusta koskevat erimielisyydet ratkaistaan ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeudessa.
Tämä sopimus on julkinen asiakirja.
12. SOPIMUKSEN VOIMAANTULO JA VOIMASSAOLOAIKA
Tämä sopimus tulee voimaan, kun Osapuolet ovat sen allekirjoittaneet.
Sopimuksen voimassaolo päättyy viimeistään 31.12.2025, mikäli Osapuolet eivät kirjallisesti sovi toisin.
Maankäyttöjohtajalla on tarvittaessa oikeus kaupungin puolelta jatkaa sopimuksen voimassaoloa tämän sopimuksen mukaisin ehdoin.
13. PÄIVÄYS JA ALLEKIRJOITUKSET
Tätä sopimusta on tehty kolme (3) saman sisältöistä kappaletta, yksi kullekin Osapuolelle.
Turussa . päivänä kuuta 2023
TURUN KAUPUNKITurun ja Kaarinan seurakuntayhtymä
------------------------------ ----------------------------------------------
Tku-Rakennus Oy
-------------------------------
