Omistajaohjausjohtaja Jarkko Virtanen ja talousjohtaja Valtteri Mikkola 2.2.2023:

Turun Satama Oy perustelut alkuperäiselle investoinnille

Henkilöliikenteen volyymi on viime vuosina pysynyt noin 3 - 4 miljoonan matkustajan tasolla lukuun ottamatta koronavuosia 2020 - 2022. Ei ole syytä olettaa, että matkustajamarkkina sinänsä olisi pysyvästi katoamassa, mutta Finnlinesin uusien vuonna 2023 liikenteeseen tulevien laivojen matkustajakapasiteetti saattaa viedä osan autoilevista tarvematkustajista Naantali - Kapellskär -linjalle. Koronaviruksen jälkeen lähimatkailu todennäköisesti lisääntyy ja lentäminen vähenee myös pidempiaikaisena trendinä. Etenkin Viking Linen uudet alukset ja moderni yhteisterminaali tulevat tulevaisuudessa lisäämään asiakkaiden mielenkiintoa Turku - Tukholma -reittiä kohtaan. Tulevaisuudessa myös nopea ratayhteys pääkaupunkiseudulle avaa laajemmille matkustajapiireille mahdollisuuden ehtiä työpäivän jälkeen Turun iltalaivalle.​

Turku - Tukholma -liikenteen päästöt ovat jatkuvasti vähenemässä ja vuoden 2022 alusta lukien linjalla on toiminut kaksi LNG-polttoaineella operoivaa alusta; Viking Grace ja Viking Glory. Turun Satama myöntää ympäristöalennuksen vähäpäästöisille laivoille luodakseen insentiivin puhtaampiin polttoaineisiin siirtymiselle. Tältä osin Turun Satama tukee kaupungin ilmastotavoitteita omassa toiminnassaan ja asiakkaidensa kautta.​

Lähtökohtana investointihankkeen kannattavuudelle on, että Turku – Maarianhamina – Tukholma/Kapellskär -reitin matkustajamarkkinan koko on vuodesta 2026 alkaen noin 3,5miljoonaa matkustajaa. Hanke on tällä volyymilla kannattava riippumatta varustamojen välisestä markkinajaosta. Lisäksi kannattavuuden oletuksena on se, että alusten ja rahdin määrä pysyvät suurin piirtein nykyisellä tasolla kolmen säännöllisessä linjaliikenteessä olevan aluksen tasolla.​

Turun Sataman johdon oletusta 3,5 miljoonan vuotuisen matkustajan määrästä ja rahtiliikenteen kehityksestä tulevina vuosina ei voitane pitää ylimitoitettuna. Turun Yliopiston Brahea-keskuksen Merenkulkualan tutkimus- ja koulutuskeskuksen (MKK) on laatinut vuonna 2021 riippumattoman arvion Skandinavian matkustaja- ja rahtiliikenteen kehityksestä varmistaakseen Turun Satama Oy:n esittämän investoinnin liiketoiminnallisten edellytysten oikeellisuuden. Ulkopuolisen selvityksen perusteella yhtiön esittämät arvioit ovat realistisia ja tukevat investoinnin käynnistämistä yhtiön esittämällä tavalla.​

Turun ja Naantalin merkitys huoltovarmuudelle on koronakriisin aikana kasvanut. Rahtivolyymit Ruotsiin ja muihin pohjoismaihin kulkivat keväästä 2020 alkaen aina vuoteen 2022 saakka Turun ja Naantalin kautta. Rahdin siirtyminen Helsingistä Turkuun ja Naantaliin on ollut nähtävissä jo ennen kriisiä. Kuljettajien lakisääteinen lepoaika on täsmälleen Turku - Tukholma reitin matka-aika Helsinki - Tukholma reitin kestäessä 5 tuntia pitempään. Lisäksi Helsingin laivojen ”closing time” (rahti viimeistään satamassa) on liian aikainen iltapäivän lastauksia ajatellen. Laivan myöhäinen saapuminen puolestaan estää maahantulopäivänä tapahtuvan jakelun. Turku ja Naantali ovat näin ollen selvässä etulyöntiasemassa rahdin kuljettamisen suhteen myös tulevaisuudessa.​

Molemmilla Turku - Tukholma -liikennettä harjoittavilla Viking Line ja Tallink Silja varustamoilla on käytössään tällä hetkellä oma terminaali Turun kaupungin vuokramaalla. Turun Satama, Turun kaupunki, Viking Line ja Tallink Silja ovat valmistelleet yhteisiin aiesopimuksiin perustuen uutta yhteisterminaaliratkaisua ja siihen liittyviä liikennöintisopimuksia useamman vuoden ajan.​

Etenkin Viking Line on halunnut sitoutua pitkäaikaisesti Turku - Tukholma -liikenteeseen, koska varustamon uusimmat laivainvestoinnit, Viking Grace ja Viking Glory, on rakennettu erityisesti tälle linjalle ottaen huomioon rahdin kasvaneet kapasiteettivaatimukset. Yhteisterminaalia koskevissa neuvotteluissa on kuitenkin saavutettu kaupunginvaltuuston vuoden 2021 päätöksen jälkeen molempien varustamojen kanssa osapuolia tyydyttävä tulos. Varustamojen sopimukset ovat teknisiltä osin yhteneväiset, mutta aikasidonnaisuudessa ja matkustajamaksun tasossa on eroja. Liikennöintisopimukset on allekirjoitettu ja ne ovat kaikkia osapuolia sitovia.​

Useiden selvitettyjen terminaalivaihtoehtojen joukosta kaupunginvaltuusto hyväksyi vuonna 2021 investointisuunnitelman, joka sisältää itse terminaalirakennuksen ja satama-alueen infrastruktuurityöt siten, että investointikokonaisuuden kustannusarvio on noin 172 M€. Päätöksen täytäntöönpanon edellytyksenä oli varustamojen sitoutuminen liikennöintisopimuksiin. Rakennusprojektin tulisi valmistua joulukuussa 2025.​

Maankäytölliset ja taloudelliset vaikutukset vuoden 2021 päätöksen yhteydessä​

Uuden matkustajaterminaalin toteutuminen mahdollistaa maankäytön kehittymisen Linnanniemen ja Linnakaupungin alueilla. Hankkeen toteutuminen vapauttaa Viking Linen käytössä olevan nykyisen terminaalin ja Forum Marinumin välisen autokentän kaupunkikehittämiseen ja mahdollistaa samalla terminaalien lähialueen kehittäminen uudeksi kaupunginosaksi. Viking Linen Abp:n vuokrasopimus alueesta on irtisanottu päättymään vuoden 2025 lopussa.​

Linnanniemestä käytiin kansainvälinen ideasuunnittelukilpailu, jonka voitti ehdotus ”kolme palaa”. Tämän suunnitelman pohjalta ja myös muita kilpailussa menestyneitä ehdotuksia hyödyntäen on käynnistetty asemakaavallinen tarkastelu, jonka yhteydessä on tarkoitus toteuttaa Linnanniemeen monipuolista merellisyyttä tukevaa kaupunkiympäristöä.​

Linnanniemen on tarkoitus olla tulevaisuudessa elävä ja toiminnoiltaan monipuolinen alue, jonka tulevassa rakentamisessa asuminen ei ole pääroolissa. Alueen on tarkoitus kehittyä palveluiden, tapahtumien, elämysten ja oleilun viihtyisänä ympäristönä, joka on ympäri vuoden houkutteleva niin kaupunkilaisille kuin matkailijoillekin. Asemakaavoituksella ensimmäisessä vaiheessa on tarkoitus kaavoittaa paikka tulevalle Historian ja tulevaisuuden museolle sekä Turun linnan ja Aurajoen väliselle puistolle. Alueen asemakaavan on tarkoitus tulla hyväksytyksi vuoden 2024 aikana.​

Asemakaavoitusta on tarkoitus jatkaa muiden Linnanniemen alueiden osalta porrastetusti ensimmäisen kaavan hyväksymisen jälkeen. Koko Linnanniemen ja Forum Marinum -korttelin uusiutuvaan maankäyttöön vapautuvalle alueelle arvioidaan syntyvän noin 62.000 k-m2 uutta rakennusoikeutta olemassa olevien säästettävien ja suojeltavien rakennusten lisäksi. Alueen kiinteistökehityksestä arvioidaan saatavan siten noin 27 M€:n nettotulot, mikä riippuu kuitenkin valittavista kaavoitus- ja toteutusratkaisuista.​

Uusi terminaalihanke sisältää Linnanniemen lisäksi suunnitelman vapauttaa nykyisin satamakäytössä olevaa aluetta Herttuankulman jatko-osan kehittämiseen. Alue sijaitsee Juhana Herttuan puistotien ja Linnanaukon välissä rajautuen pohjoisessa Huolintakatuun ja etelässä Ferry Terminalin kaava-alueeseen. Alue on yleiskaavaehdotuksessa merkitty keskustatoimintojen alueeksi mahdollistaen asuin-, palvelu- ja toimistorakentamista.​

Tavoitteena on kehittää alueesta vetovoimainen asuin- ja palvelualue, joka luo yhteyden Herttuankulman alueelta merelle. Sataman maankäytöstä vapautuvan alueen koko on noin 12 ha. Alueelle on arvioitu saatavan asemakaavoituksella rakennusoikeutta enintään 120.000 k-m2 rakennusoikeuden arvoltaan noin 60 M€. Alueen infran rakentamiskustannukset ovat noin 10 - 15 M€, jolloin nettohyöty kaupungille olisi enintään 45 - 50 M€. Alueen kehittäminen tässä laajuudessa asumiseen ei kuitenkaan mahdollista satamaraiteen pohjoisen linjauksen toteutusta, joten mitoitusta tulee vielä tarkentaa suunnittelun edetessä.​

Kokonaisuutena Ferry Terminal Turku -investoinnin myötä arvioidaan viimeisimpien suunnitelmien mukaan saatavan Linnanniemen ja Herttuankulman jatkon kiinteistökehityksestä enintään 47 M€:n nettotuotto. Kyseinen tulonmuodostus riippuu kuitenkin valmisteltavien asemakaavojen yhteydessä muodostuvan rakennusoikeuden laadusta ja määrästä.​

Näiden kahden uuteen käyttötarkoitukseen asemakaavoitettavan alueen väliin jää varsinaisen sataman investoinnin mahdollistava Ferry Terminalin alue, jonne uuden terminaalin, pysäköintilaitoksen, laitureiden ja satamakenttien on tarkoitus sijoittua. Ferry Terminalin alue sisältää lisäksi uuden terminaalin saavuttamisen edellyttämät katutilat, mutta alueelta ei ole syntymässä tuloja varsinaisesta kiinteistökehittämisestä.​

Ferry Terminalin asemakaavatyö on käynnisssä ja asemakaavan on tarkoitus valmistua vuoden 2023 kuluessa siten, että maankäytön muuttuminen mahdollistaa myös sataman raideyhteyden uuden linjauksen terminaalille. Asemakaava-alue on kokonaisuudessaan kaupungin omistuksessa ja pääosin vuokrattuna Turun Satama Oy:lle ja Tallink Silja Oy:lle. Tallink Silja Oy:n vuokrasopimus on irtisanottu päättymään vuoden 2025 lopussa.​

Hankkeen strategianmukaisuus​

Turun kaupungin pormestariohjelman mukaan laadimme vision Merellisen Turun kehittämisestä huomioiden erityisesti Länsi-Turun alueen. Huomioimme samalla yleiskaavoituksessa läntisten alueiden uudet asumisviihtyvyyttä parantavat ja asumista lisäävät tavoitteet sekä merellisyyden.​

Ferry Terminal Turku -hanke toteuttaa pormestariohjelman merellisen Turun kehittämistavoitteita ja vahvistaa Turun vetovoimaa koulutus-, kulttuuri ja tapahtumakaupunkina mahdollistamalla sataman ympäristössä toteutettavat strategiset maankäytön hankkeet sekä viihtyvyyttä ja kulttuuritoimintaa toteuttavat julkiset puisto- ja rakennusinvestoinnit.

Ferry Terminal Turku -investointi ei ole ristiriidassa myöskään kaupunginvaltuuston hyväksymän omistajapolitiikan kanssa. Turun Satama Oy:n osalta tavoitteena on liikevaihdoltaan Suomen kolmanneksi suurin satama ja matkustajamäärältään Suomen toiseksi suurin matkustajasatama.​Yksikkötavaraliikenteessä yhtiön tulee taas lukeutua maan suurimpiin satamiin ja parantaa suhteellisesti asemiaan valtakunnallisesti.​Investointihanke parantaa sekä sataman markkina-asemaa matkustajaliikenteessä ja siihen tukeutuvassa rahtiliikenteessä.​

Kaupunginvaltuuston rahoituspäätös 14.6.2021 § 151​

Turun kaupunginvaltuusto päätti 14.6.2021 § 151 oikeuttaa Turun Satama Oy:n käynnistämään ennakkonäkemyspyynnön mukaisesti Ferry Terminal Turku –hankkeen (jäljempänä FTT-hanke) ja hyväksyi hankkeen rahoitusjärjestelyt enintään 172 miljoonalla eurolla seuraavilla edellytyksillä:​

• ​​​​Turun Satama rahoittaa hanketta rakennusaikana 47 milj. euron kassavaroilla ja tulorahoituksella sekä yhtiön konsernitiliin liitetyllä enintään 125 milj. euron luottolimiitillä 1,62 %:n korolla,
• ​​​​että hankkeen valmistuttua luottolimiitin negatiivinen saldo konvertoidaan enintään 125 milj. euron tasalyhenteiseksi 15 vuoden antolainaksi ja,
• ​​​​​​että antolainan korkotaso on kiinteä 2,14 % ja kiinteän koron tasoa tarkistetaan lainan myöntöhetkellä pitkien korkojen muutoksen verran.​

Lisäksi kaupunginvaltuusto päätti samalla hyväksyä Viking Line Abp:n terminaalirakennuksen lunastuksen ja vuokrauksen takaisin.​

Kaupunginvaltuuston rahoituspäätöksen muutostarve​

Kaupunginvaltuuston aiemman päätöksen jälkeen kansainvälisessä korkoympäristössä on tapahtunut merkittävä muutos. Päätöksentekohetkellä yhtiölle kohdenettavan antolainan korko marginaaleineen oli kiinteä 2,14 %. Korkotaso on lähtenyt voimakkaaseen nousuun etenkin vuoden 2022 aikana. Tällä hetkellä 10 vuoden korko on noin 4,7 %, mikä ei enää mahdollista Turun Satama Oy:lle FTT-hankkeen toteuttamista kaupunginvaltuuston aiemman päätöksen mukaisesti. Samanaikaisesti sataman aluskäynneissä on tapahtunut muutoksia Tallink-Siljan liikennöidessä tällä hetkellä vain yhdellä aluksella. Varustamon ratkaisu on alentanut sataman liikevaihtoa noin - 3 M€.​

Rahoitus- ja liikennöintiympäristössä tapahtuneiden muutosten seurauksena sataman hallitus on käynnistänyt vaihtoehtoistarkastelun, miten Ferry Terminal Turku -hanke olisi toteutettavissa asetettujen tavoitteiden mukaisesti Turun Satama Oy:n hallitus on tarkastellut erilaisia terminaali- ja rahoitusvaihtoehtoja. Analyysin tuloksena on päädytty kolmeen eri skenaarioon:​

A. Lähes alkuperäisen suunnitelman mukainen toteutus supistettuna laiturirakenteiden ja terminaalirakennuksen osalta kustannusarvioltaan vuoden 2021 kaupunginvaltuuston päätöstä vastaavasti noin 172 M€.

B. Supistettu terminaali ja vain yhdellä laituripaikalla operointi kustannusarvioltaan noin 121 M€.

​C. Operointi Viking Linen nykyisestä terminaalista käsin yhdellä laituripaikalla kustannusarvioltaan noin 72 M€.

Vaihtoehdot B ja C eivät ole varustamojen kanssa solmittujen liikennöintisopimusten mukaisia ja niiden valinta käytännössä heikentää sataman nykyistä palvelukykyä ja asemaa markkinoilla. Vaihtoehto C ei myöskään mahdollista Linnaniemen asemakaavoitettavan alueen toteuttamista suunnitellussa laajuudessa tai uuden satamaraiteen toteutusta terminaalin läheisyyteen. Lisäksi molempien vaihtoehtojen toteuttaminen olisi vaihtoehtoa A haasteellisempaa laivojen rakentamisaikaisen liikennöinnin näkökulmasta.

​Turun Satama Oy:n hallitus on kokouksessaan 19.12.2022 päättänyt esittää kaupungille etenemistä FTT-hankkeessa siten, että yhtiö jatkaisi vaihtoehdon A mukaista toteutusta varustamojen kanssa solmittujen sitovien liikennöintisopimusten mukaisesti ja kaupunginvaltuusto tarkistaisi hankkeen rahoitusrakennetta aiemmasta päätöksestään.

Kokonaisinvestointitaso on päivitysten jälkeen pysynyt samana 172 miljoonassa eurossa. Toteutus on materiaalikustannusten ja rakennuskustannusindeksin noususta huolimatta edelleen mahdollista jättämällä ns. pistolaituri rakentamatta ja keskittämällä laivaliikenne laitureihin S2 ja LP23, muuttamalla terminaalirakennuksen mitoitusta, materiaalihankintojen ajoituksella sekä tarvittaessa käyttämällä osaa muihin satamainvestointeihin varattuna olleesta summasta. Hankkeessa eteneminen sataman hallituksen esittämällä tavalla alkuperäisessä kustannusarviossa edellyttää teknisten muutosten lisäksi kuitenkin uusia rahoitusjärjestelyjä poiketen kaupunginvaltuuston aiemmin päättämästä.​

Uuden rahoitus- ja kokonaislaskelman mukaisesti omistajan tulisi osallistua FTT-hankkeeseen 77,2 M€ perusinfrainvestointiosuudella, mikä sisältäisi laiturit, laitureiden taustat ja satamakenttiä. Kaupungin investoinnin osuus lisätään uutena ei indeksoituna eränä yhtiön ja kaupungin väliseen maanvuokrasopimukseen käyttäen 30 vuoden poistoaikaa ja 2.69 % vuosittaista laskennallista korkoa.​

Turun Satama Oy:n osuudeksi FTT-investoinnista jää noin 94,8 M€, joka rahoitetaan osittain kaupungin tekemällä 60 M€:n suuruisella SVOP sijoituksella. Yhtiön esittämien laskelmien mukaan sen olisi mahdollista toteuttaa kaupungin tekemästä SVOP sijoituksesta pääoman palautuksia noin 10 vuoden kuluttua hankkeen valmistumisesta. Investointihankkeen loppuosuus noin 34,8 M€ rahoitettaisiin yhtiön omilla kassavaroilla ja tulorahoituksella.​

Turun Satama Oy esittää Turun kaupungille esittelyssä kuvatun uuden rahoitusjärjestelyn hyväksymistä siten, että hankkeessa olisi mahdollista edetä alkuperäisen aikataulun ja kokonaiskustannusarvion mukaisesti.​

Esitettävä rahoitusjärjestely ei sisällä laitonta valtion tukea eikä se ole tulkittavissa peitellyksi osingonjaoksi. Mikäli Turun kaupunki ei hyväksy esitettyä rahoitusjärjestelyä, asia palautuu uudelleen Turun Sataman hallituksen käsiteltäväksi.​

Arvio hankkeen taloudellisesta vaikutuksesta konsernin tuloslaskelmaan​

Sataman oma rahoitus 94,8 M€​

Sataman kaikki rahavarat on sijoitettu kaupungin konsernitilille ja Sataman sijoittaessa hankkeeseen pääomia, rahavarat vähenevät konsernitililtä ja kaupunki joutuu kattamaan rahoitusvajeen kokonaisuudessaan ottamalla ulkoista velkaa vastaavalla määrällä ja vastaavana aikana 2023 - 2027. Tämän velan korko on tällä hetkellä noin 2,8 - 3,5 % riippuen valitusta viitekorosta. Koska korkokäyrä on tällä hetkellä käänteinen eli lyhyet viitekorot ovat korkeammalla kuin pitkät viitekorot, on laskennassa yksinkertaisuuden vuoksi käytetty 10 vuoden kiinteää korkoa lisättynä marginaalilla eli tällä hetkellä ao. korko on 2,62 % plus arvioitu marginaali tällä hetkellä 0,2 = 2,82 %.

Turun Satama Oy:n kaupungin konsernitilillä olevien kassavarojen käyttäminen ja yhtiön tulorahoituksen kohdentaminen FTT-investointiin heikentää edellä kuvatusti kassavaroja. Oletuksena laskelmassa korkotappion osalta kuitenkin on, että emokaupunki kompensoi koko kassan aleneman pitkäaikaisella velalla pysyttäen kassan kokonaistason muuttumattomana. Lisäksi koron ja marginaalin määrittämiseen koko 30 vuoden laina-ajalle liittyy kuitenkin huomattavia epävarmuustekijöitä.

Yhtiön omat kassavarat 34,8 M€ ja kaupungin SVOP-sijoitus 60 M€.

Rahavarojen vähenemisestä aiheutuu kumulatiivinen korkotappio -0,3 M€ vuodesta 2023 alkaen ja se kasvaa -2,7 M€ vuoteen 2027 mennessä.

Rahoitusosuus kasvattaa kaupungin lainakantaa hankkeen toteuttamisen ai-kana 2023 – 2027 yhteensä 94,8 M€ eli 458 euroa per asukas (väestö-ennuste v. 2027).​

Lisäksi rahoitusosuus aiheuttaa kaupungille 2,7 M€:n korkotappion vuodesta 2027 alkaen vuoteen 2031 asti, mikäli Satama ei kykene palauttamaan SVOP-sijoitusta suunnitellusti. Kumulatiivisesti rahoituskustannus heikentää kaupunkikonsernin tuloslaskelmaa 15,5 M€ ensimmäiset kuusi vuotta (korkomenot kumulatiivisesti vuoteen 2028 asti sekä VVK-lainan menetetyt korkotuotot vuosilta 2026 ja 2027).​

Kaupungin pääomasijoitus Sataman sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon on sijoitus, jolle pitäisi lähtökohtaisesti saada toimialan keskimääräistä tuottoa. Sataman tulossimulaatioiden mukaan tämän kaltainen tuotto ei ole realistinen ja esitetyssä muodossaan Sataman tulos tulee olemaan tappiollinen vuodesta 2027 vuoteen 2032 asti vuosittaisen tuloutuksen tapahtuessa maanvuokran muodossa. Oman vapaan pääoman sijoitukselle ei ole simuloitu lainkaan osinkotuottoa lähivuosina. Tämän vuoksi myös Satamalle myönnetyn VVK-lainan tulossidonnainen 8 %:n tuottovaatimus jää maksamatta kaupungille vuosina 2026 ja 2027. Riski SVOP-sijoituksen tuotosta (osingosta) jää kokonaan kaupungille.​

Turun kaupungin infrasijoitus 77,2 M€​

Kaupungin taseeseen tuleva käyttöomaisuus, jonka kuoletus (poisto) ja tuotto (2,69 %) tuloutuu kaupungin ja Sataman välisen maanvuokrasopimuksen ”investointieräksi tai muutostyömaksuksi” kirjattavan komponentin kautta. Komponentin poistoaika on lähtökohtaisesti 30 vuotta. Kaupunki joutuu rahoittamaan kyseisen investoinnin omalla ottolainalla.​

Kaupungin taseeseen tuleva infra ja sen vaatima lainarahoitus kasvattaa lainakantaa investointien toteutuessa täysimääräisesti 77,2 M€ eli 373 euroa per asukas (väestöennuste v. 2027) sitä mukaa, kun pääomaa sitoutuu kaupungin taseeseen.​

Maanvuokrasopimukseen lisätyn investointiosuuden tuottojen arvioidaan menevän täysimääräisesti rahoituskustannusten kattamiseen. Voimassa olevan satama-alueen (110 ha) indeksiin sidottu maanvuokra kuitenkin määräytyy 5 % mukaan pääoma-arvosta. Kyseisen maanvuokrasopimuksen tuotto kaupungille on tällä hetkellä vuositasolla noin 2,1 M€ ja investoinnilla turvataan perusvuokran tason säilyvyyttä vuoden 2025 lopusta lähtien, jolloin varustamojen nykyiset vuokrasopimukset päättyvät. Riski maanvuokrasopimuksen tuoton ja ulkoisen rahoituksen hintaerosta investointivuokran osalta jää kokonaan kaupungille.​

FTT- hankkeen maankäytön arvioidut ja tarkennetut tulot​

Asemakaavoitusta on tarkoitus jatkaa muiden Linnanniemen alueiden osalta porrastetusti ensimmäisen kaavan hyväksymisen jälkeen. Koko Linnanniemen uusiutuvaan maankäyttöön vapautuvalle alueelle ja Forum Marinum -kortteliin arvioidaan syntyvän noin 57.000 k-m2 uutta rakennusoikeutta olemassa olevien säästettävien ja suojeltavien rakennusten lisäksi. Alueen kiinteistökehityksestä arvioidaan saatavan noin 27 M€:n nettotulot, mikä riippuu kuitenkin valittavista kaavoitus- ja toteutusratkaisuista. Tämän osalta tulomuodostus vuodesta 2028 lähtien seuraavat viisi vuotta on nettotulona keskimäärin 3 M€.​

Uuden terminaalin pohjoispuolelle sijoittuvasta alueesta on tavoitteena kehittää alueesta vetovoimainen asuin- ja palvelualue, joka luo yhteyden Herttuankulman alueelta merelle. Alue on osoitettu yleiskaava 2029:ssä keskustatoimintojen alueeksi. Aiempaan arviointiin verrattuna uuden satamaraiteen toteuttaminen pohjoista reittiä pienentää aluetta ja näin sataman maankäytöstä vapautuvan alueen koko on noin 6 ha. Alueelle on arvioitu saatavan asemakaavoituksella rakennusoikeutta​ Herttuankulman tehokkuudella noin 110.000 k-m2, jonka arvo olisi noin 55 M€. Alueen infran rakentamiskustannukset ovat noin 8 - 12 M€, jolloin nettohyöty kaupungille olisi noin 43 - 48 M€. Mitään tämän osalta ei toteudu kuin vasta vuoden 2030 jälkeen, koska satama-alueella on sellaista toimintaa, jonka läheisyyteen ei asumista vielä voida osoittaa. Vuosituotot vuodesta 2032 lähtien ovat nettona 3 M€.​

Kokonaisuutena uuden terminaalin rakentamisen myötä arvioidaan saatavan Linnanniemen, Forum Marinumin​ ja Herttuankulman jatkon kiinteistökehityksestä noin​ 70 - 74 M€ nettotuotto. Tulot riippuvat valittavista kaavoitus- ja toteutusratkaisuista, mutta nettotuottotavoitteen toteutuminen on kriittistä hankkeen talousyhtälön näkökulmasta konsernitasolla.

Yhteenvetona hankkeen taloudellisesta kannattavuudesta

Hanke on taloudellisesti erittäin raskas sekä yhtiölle että kaupunkikonsernille ainakin ensimmäiset 10 vuotta tai siihen asti, kun maankäytöstä saatavat tulot alkavat realisoitua täysimääräisesti alkaen vuodesta 2032 lähtien. Sataman positiiviseksi kääntyvä tulorahoitus vuodesta 2028 lähtien alkaa kuitenkin parantaa konsernin ulkoista rahavirtaa ja siten vähentää kaupungin ulkoista velkaantumista. Koska kaupungin hankkeeseen sijoittaman pääoman tuotto on käytännössä negatiivinen ainakin ensimmäiset 10 vuotta, pitää hankkeen tuotto kaupunkikonsernille realisoitua muuta kautta esim. maankäyttömaksuina tai kaavoituskorvauksina kaupungille.

Laskelmien mukaan hankkeen kassavirrat konsernitasolla kääntyisivät positiiviseksi konsernille vuonna 2039, mikäli kaikki maankäyttökorvaukset realisoituvat täysimääräisesti. Korkotason nousu merkitsisi rahoituskustannuksen lisäystä, mikä heijastuu negatiivisesti koko hankkeen kannattavuuteen.

Hankkeeseen sisältyvät suurimmat taloudelliset riskit ovat hankkeen kustannusarvion pitävyys ja sen jakautuminen kaupungin ja Sataman välille.

Hanke kasvattaa kaupunkiemon lainakantaa koko hankkeen pääoman määrällä 172 M€ eli 831 euroa per asukas (väestöennuste v. 2027), mikäli koko investointi joudutaan rahoittamaan ulkoisella ottolainalla. Hanke on kaupunkikonsernin suurin yksittäinen investointikohde, jonka rahoitusvastuu on kokonaisuudessaan kaupunkiemolla.

Oheismateriaali 1​​Turun Satama Oy hallituksen pöytäkirjan ote 19.12.2022 liitteineen (salassa pidettävä JulkL 24 § 20 kohta)​​

Oheismateriaali 2​​Merellisen Turun kehityshankkeet ja Ferry Terminal Turku -hankkeen rahoitusjärjestelyt (täydentyy kokoukseen mennessä)

Kaupunginhallituksen ehdotus​

Kaupunginvaltuusto muuttaa 14.6.2021 § 151 tekemäänsä Ferry Terminal Turku –hankkeen rahoituspäätöstä siten, että 77,2 M€ hankkeen investointikustannuksista kohdennetaan emokaupungin investointiohjelman kautta ja kyseisen osuus lisätään uutena ei indeksoituna eränä yhtiön ja kaupungin väliseen maanvuokrasopimukseen käyttäen 30 vuoden poistoaikaa ja 2.69 % vuosittaista laskennallista korkoa.

​Kaupunginvaltuusto päättää samalla, että hankkeen kokonaisrahoituksen varmistamiseksi kaupunki tekee enintään 60 M€:n sijoituksen Turun Satama Oy:n sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon Turun Satama Oy vastatessa 34,8 M€:n rahoitusosuudesta omilla kassavaroillaan ja tulorahoituksellaan.​

Kaupunginvaltuusto päättää lisäksi oikeuttaa Turun Satama Oy:n jatkamaan Ferry Terminal Turku -hankkeen toteutusta esitetyn vaihtoehdon A mukaisesti siten, että hankkeen kokonaiskustannus on enintään 172 M€.​

Kaupunginvaltuusto varaa vuoden 2024 talousarviossa investointiohjelmaan rahoitusjärjestelyjen edellyttämät määrärahat jaksotettavaksi taloussuunnitelmakaudelle Ferry Terminal Turku -investoinnin rakentumista vastaavasti.​

PäätösEhdotus hyväksyttiin.