Kaupunkiympäristö, kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, kiinteistökehitys ja maanhankinta; kiinteistökehityspäällikkö Petri Liski ja maankäyttöinsinööri Reino And 11.1.2023:

Turun kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto hyväksyi 9.4.2018 § 42 yhteistyösopimuksen Turun keskustan III kaupunginosan tonttien 853-3-12-4 ja 853-3-12-6 kehittämiseksi. Sopimus laadittiin Turun kaupungin, Bonava Suomi Oy:n (jäljempänä Bonava) ja Asunto-Osakeyhtiö Sirkkalankatu 35 (jäljempänä As. Oy) kesken. Sopimus on allekirjoitettu 29.6.2018 ja sen voimassaoloaika päättyi 31.12.2022.

Sopimusalue rajautuu Sepänkatuun, Luostarinkatuun ja Sirkkalankatuun sekä korttelin 12 tontteihin 7 - 10. Kaupungin omistamalla tontilla 4 sijaitsee entisen Turun Teknillisen oppilaitoksen rakennuksia, joiden tilojen käytöstä Turun Ammattikorkeakoulu on luopunut vuonna 2015. Ko. oppilaitostiloja on sittemmin käytetty kaupungin kouluverkostotarpeita palvelevina väistötiloina. As. Oy:n omistamalla tontilla 6 sijaitsee yhtiön rakennuttama asuinkerrostalo sekä sen yhteydessä oleva autotallirakennus. Sopimusalue on osoitettu yhteistyösopimuksessa (liite 1) esitetyllä kartalla M 384 / 7.10.2022.

Yhteistyösopimuksen tavoitteena on Turun keskustan kaupunginosassa III korttelissa 12 sijaitsevien tonttien 853-3-12-4 ja 853-3-12-6 kehittäminen siten, että alueelle voitaisiin sijoittaa uudisrakennus/-rakennuksia asumistoiminnoille, ja että kaupunki pystyisi luopumaan entisen Turun Teknillisen oppilaitoksen tiloista. Yhteistyösopimuksen lisäksi Bonavalla on As. Oy:n kanssa erillinen sopimus As. Oy:n omistaman tontin 6 kehittämisestä. Sopimusalueen tavoitellut muutokset tukevat keskustan maankäytön tehostamista sekä kaupungin tilojen käytölle, hallinnalle ja omistajuudelle asetettuja tavoitteita. As. Oy:n tavoitteena on purkaa huonokuntoinen autotallirakennus tontiltaan 6 sekä rahoittaa mahdollisen syntyvän lisärakennusoikeuden myynnistä saatavilla tuloilla sen omistaman asuintalon korjauskustannuksia. Uudisrakennuksen/-rakennusten rakentamisesta vastaavan Bonavan tavoitteena on ostaa sopimusalueelle mahdollisesti syntyvä lisärakennusoikeus kaupungilta ja As. Oy:ltä. Tontin 4 osuus lisärakennusoikeudesta voidaan toteuttaa Bonavan toimesta ko. tontille jäävien oppilaitosrakennusten uutta omistusta ja käyttötarkoitusta koskevien tavoitteiden toteuduttua.

Sopimusalue on voimassa olevassa Turun yleiskaava 2020:ssä osoitettu tontin 4 osalta julkisten palvelujen ja hallinnon alueeksi (PY) sekä kulttuurihistoriallisesti, kaupunkikuvallisesti, maisemallisesti tai luonnonoloiltaan arvokkaaksi alueen osaksi ja tontin 6 osalta kaavamerkinnällä AK kerrostalovaltaiseksi asuntoalueeksi. Vireillä olevassa Yleiskaava 2029 ehdotuksessa sopimusalue on keskustatoimintojen aluetta (C): Alue varataan Turun kaupunkialuetta palveleville keskustatoiminnoille. Alueen pääasiallisia toimintoja ovat keskustamainen asuminen, julkiset ja yksityiset palvelut, hallinto ja keskustaan soveltuvat ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomat työpaikkatoiminnot. Maanvaraista pihaa tulee säilyttää tonteilla, joilla sellaista vielä on. Vähintään 20 % näiden tonttien pinta-alasta on suositeltavaa jättää rakentamattomaksi piha-alueeksi. Entinen Teollisuuskoulu on yleiskaavaehdotuksessa osoitettu merkinnällä Arvokas rakennus tai rakennetun ympäristön kokonaisuus: Arkkitehtonisesti, kulttuurihistoriallisesti ja/tai kaupunki- tai kyläkuvallisesti arvokas rakennetun ympäristön kohde, jonka ominaispiirteet tulee säilyttää. Luvanvaraisista toimenpiteistä tulee kuulla museoviranomaista.

Tontilla 4 voimassa oleva asemakaava (1/1897) on vahvistettu 3.7.1897. Käyttötarkoitus tulkitaan asuinrakennusten korttelialueeksi, jolle rakennettaessa noudatetaan vuoden 1964 rakennusjärjestyksen 52 §:n määräyksiä. Rakennusjärjestyksen 52 §:n mukaan tontista saadaan käyttää rakentamiseen enintään 1/3 tontin pinta-alasta ja rakennukset saavat olla 6-kerroksisia. Tehokkuusluku on 1, jolloin rakennusoikeus on 3945 k-m2. Pohjakerroksen eräitä erikseen mainittuja tiloja saa rakentaa rakennusoikeuden ylittäen.

Alueen asemakaavanmuutosluonnos 6/2013 ”Sepänkatu 2 – Sirkkalankatu 35a” hyväksyttiin kaupunkiympäristölautakunnassa 12.1.2021 § 3 seuraavin lisäyksin:

• kaavaehdotusvaiheessa tutkitaan ratkaisuja, joilla pihamaa-aluetta saadaan lisättyä esimerkiksi autopaikkajärjestelyitä tarkistamalla, ja
• jatkovalmistelussa varmistetaan, että suojeltavien rakennusten kaupunkikuvallinen asema turvataan.

Sepänkatu 2 on kehityskiinteistöjen operatiivisessa toimintasuunnitelmassa luokiteltu kehittäväksi ja myytäväksi kohteeksi (Khkeh 4.2.2019 § 8). Kaupungin tavoite on ollut aiemmin, että entisen Turun teknillisen oppilaitoksen rakennuksille olisi löydetty uusi käyttö ja omistaja jo asemakaavoitusvaiheessa, jolloin kaavaehdotus olisi laadittu yhdessä uuden omistajan kanssa. Entiset Turun Teknillisen oppilaitoksen rakennukset ovat olleet kahdesti Turun kaupungin yleisessä tarjousmenettelyssä (2021 ja 2022). Tarjousmenettelyt eivät ole kuitenkaan johtaneet siihen, että rakennuksille olisi saatu uusi käyttäjä. Rakennuksien haastava käyttötarkoituksen muutos, asemakaavanmuutoksen keskeneräisyys ja voimassa oleva tonttijako ovat aiheuttaneet kohteesta kiinnostuneissa varovaisuutta. Koska asemakaavoituksella pystytään selkeyttämään sopimusalueen maankäyttö, tulisi asemakaavanmuutosprosessi saattaa loppuun ennen uutta rakennusten tarjousmenettelyä.

Sopimusalueen kehittämisen yhteensovittamiseksi, jouduttamiseksi ja edesauttamiseksi on neuvoteltu osapuolten kanssa uusi yhteistyösopimus, jonka tavoitteena on em. maanomistajien alueiden yksityiskohtainen asemakaavoitus. Uudistamalla yhteistyösopimus voidaan varmistaa osapuolten tavoitteiden parempi yhteensovittaminen sekä mahdollistaa kaupungin oman toiminnan ulkopuolelta tulevan innovatiivisuuden ja resursoinnin luoma lisäarvo suunnitteluvaihtoehtojen tarkastelussa. Yhteistyöllä pyritään vaikuttamaan sopimusalueen kaavoitukseen siten, että alueiden kehittämiselle asetetut mm. laadulliset, hanketaloudelliset ja aikataululliset tavoitteet saavutetaan parhaalla mahdollisella tavalla. Suunnittelussa tulee huomioida kaupunkiympäristölautakunnan 12.1.2021 § 3 edellyttämät lisäykset. Lisäksi kaupunki edellyttää, että suojeltavien rakennusten autopaikat tulee järjestää kaavoituksen kohteena olevalle alueelle ja siniviherkertoimen osalta suunnitelma tulee tarkistaa siten, että kaavaluonnoksessa hyväksytty vihertehokkuuden taso (viherkerroin vähintään 0,8) täyttyisi sopimusalueella.

Yhteistyösopimukseen on kirjattu osapuolten tavoitteet, tavoiteaikataulu sekä projektiryhmän perustaminen ja siinä on sovittu kaavan valmistelutyön edellyttämistä toimenpiteistä sekä näistä aiheutuvien kustannusten jakaminen. Muut sopimusosapuolet ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä kaupungin esittämän menettelyn sekä sitoutuvansa sopimusalueen kehittämiseen kaupungin valmisteleman uudistetun yhteistyösopimuksen tavoitteiden mukaisesti. Asemakaavoitusta jatketaan maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla.

Uusi yhteistyösopimus tulee voimaan osapuolten allekirjoituksin ja sen voimassaolon on määrä päättyä viimeistään 31.12.2025, mikäli osapuolet eivät kirjallisesti sovi toisin.

Liite 1​Yhteistyösopimus

Kansliapäällikkö Tuomas Heikkinen:

EhdotusKaupunginhallitus päättää

• hyväksyä liitteenä 1 olevan yhteistyösopimuksen,
• oikeuttaa maankäyttöjohtajan tekemään sopimukseen tarvittaessa vähäisiä tarkistuksia ja allekirjoittamaan sopimuksen ja
• että päätös pannaan täytäntöön odottamatta sen lainvoimaisuutta.

​​

PäätösEhdotus hyväksyttiin.